開發商人防車位使用權

① 人防車位使用權年限是多久

依照《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
但是每個區域不一樣。江蘇3年。安徽3年。。。；北京 上海。。。20年；
-----《江蘇省物業管理條例》明確規定：物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。
其他地區可向當地人防監管部門咨詢
人防車位不同於其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬於國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。因此，人防車位既不屬於開發商，也不屬於全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。

那人防車位可不可以進行租賃呢？根據目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:

觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協議，該協議也是無效的。

觀點二、按照「誰投資誰受益」的原則交由開發商開發管理的，開發商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續。

因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償徵用的可能性。

② 開發商參與建設的人防工程使用權應該歸誰所有

業主主張人防車庫的所有權，主要理由是人防建設成本進入了房價。這個理由無論在法律上還是情理上，都是不能成立的。
1、 成本與所有權無關。成本是經濟學概念，只是用來計算收益的。是否支付成本，與是否取得所有權沒有必然聯系。（比如一棟三層樓房的成本是10萬元，我只出5萬元，相當於成本的一半，但產權人同意轉讓給我，我就取得了這棟樓的全部所有權；反之，如果產權人一層樓就要價20萬，我同意成交了，也就只能取得一層樓的產權，不能說我已經支付了你整棟樓的成本，你整棟樓都要歸我。）另外現行商品房定價實行市場認知定價模式，商品房銷售價格與成本無必然聯系。
2、 業主是消費者不是投資者，將消費直接等同於投資，這根本就是基本邏輯關系錯誤。消費跟投資可以說是經濟行為的兩面，投資是為了生產產品以滿足消費並賺取利潤，如果將消費等同於投資那整個經濟社會都會因為邏輯關系錯誤而不存在。就本案來說如果業主作為消費者購買房屋後因房屋價格內包含某項（人防工程）成本，使得業主變為該項成本（人防工程）的投資者，享有收益權。如果觀點成立，那業主購買的房屋本身的建造成本也包含在房屋價格內，按照上述觀點推斷業主是該建造成本的投資人應對其所創造利潤享有收益權，就是說開發商開發產品過程中承擔了所有風險，最終利潤應由業主享受，業主才是真正投資人，開發商應將房屋成本以外的利潤部分還給業主。如果將這種邏輯關系進一步放大到生活中的所有行業那結果將不敢想像。因此這種邏輯關系顯然是錯誤的。
3、 從建築物區分所有權角度來分析，業主的共有部分只能來源於三個方面：一是法定共有；二是天然共有；三是約定共有。除此之外沒有其它來源。 從這三個方面來具體分析：第一，法律沒有像規定物業管理用房那樣，規定車位車庫或者人防設施為業主共有，因此這部分不屬於法定共有；第二，作為具有獨立使用價值和可區分的物，車位車庫可以單獨作為所有權的標的，它不是民法上的從物，也就不屬於天然共有的部分；第三，只要建設單位在銷售房屋時，沒有作出人防車位屬於全體業主的允諾，就排除了約定共有。一一排除了法定共有、天然共有和約定共有之後，就可以確定人防車位不是共有的，而屬於專有部分。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條明確規定作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。且本案小區公用面積內也並未計入人防工程面積，因此業主所購房屋面積內並未包含人防工程部分。
4、 《物權法》第三十條規定，因合法建造房屋的事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力，建造建築物的行為成就，即產生所有權，建設單位是原始所有權人；消費者購買房屋後所購房屋的所有權由開發商轉移至消費者，但消費者未購買部分（如人防工程）不發生轉移。《物權法》第一百四十二條規定，建設用地使用權人建造的建築物、構築物，屬於建設用地使用權人，有相反證據證明的除外；《物權法》第七十四條則規定得最為具體：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此對規劃用於停放機動車的車位、車庫，建設單位有權處分，包括出售、出租和附贈。

③ 開發商有權轉讓人防車位使用權嗎

已經確定使用權的車位是不可以進行轉讓的。只有使用權人才可以。

④ 人防車位可以出售使用權嗎

這種車位是不能不允許出售的，也不允許經營使用的，必須留用的，所以回使用權是不可以往外出售的。答

專業判斷方法：

第一、從建築形式上看是否有戰時出入口，防護通道和密閉通道。

第二、從防護功能上看是否有防護單元和抗爆單元，防護密閉門、密閉門和防爆破活門。

第三、從結構內容上看是否具有抗核暴荷載沖擊波的設計，地下室頂、底板以及側牆厚度都明顯高於普通民用建築，一般都是全埋式的建築。

(4)開發商人防車位使用權擴展閱讀：

非專業判斷：

第一、獨立的人防地下室都有人防口部，門為比較厚重的防護門和密閉防護門，很容易分辨出來，裡面的車位均為人防車位。

第二、 如果在地下室裡面劃分區域建設人防地下室，一般小區都被要求進行集中處理，那麼人防防護門（防護門和密閉防護門）圍合空間裡面的車位，那就肯定是人防車位。

第三、有一些上萬平方米的地下停車場裡面有很多防護門，識別還是有難度的，可以通過觀察小區規劃圖來分辨哪些是人防工程車位。一般情況下，開發商在報規劃的時候已經明確地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的產權車位，這些都很清楚。

⑤ 與開發商簽訂人防車位使用權轉讓合同，合同是否合法，若不合法是否是開發商合同詐騙。

一，贈與合同1，贈與合同；是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表專示接受贈與的合同。屬2，附條件合同，是指要求你負一定義務，合同生效的合同。如，送車位，要求一次性付全款方可成立。屬於附條件合同。二，車位、車庫權屬；1，車位，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。開發商不可以出售或贈與.2，車位（小區屬於設立的專業停車場）、車庫（專業停車庫房）,開發商可以出售、附贈或者出租等3,人防工程規劃面積，屬於業主共有使用權，戰時無條件撤出。開發商不可以出售或贈與.（每棟規模建築，都有人防工程面積）.引用法律規定；《合同法》第一百八十五條贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。《物權法》第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑥ 人防車位使用權是開發商還是業主

業主。這種車位只能出租，不能賣。

⑦ 地下人防車位產權沒有明確規定，開發商是否有權銷售長期使用權

人防車位的產權是屬於國家的，只不過開發商是低價從政府人防辦 租過來回的，然後轉租給業主。答

開發商根據《防空》的規定，建設地下人防工程，然後將之改造成地下停車位，這類車位稱之為「人防車位」。該類車位產權不屬於業主也不屬於開發商，而屬於國家，但可以出租，且期限不得超過20年。

20年後，要跟政府續簽合同之後，再跟業主簽

⑧ 小區的地下停車位沒有產權，有部分是人防車位，開發商出賣車位一定年限的使用權是否合法

你好，您的提問現在在很多地方都有發生，以下是一個案例你可以參考。隨著城市的發展，私家車擁有量在不斷增加，城市停車空間緊缺問題日益突出。記者了解到，如今，一些小區開發商將小區人防工程改建成地下停車位，並將其出售給業主，這在一定程度上緩解了城市停車難問題。不過，不少市民對開發商出售人防停車位的行為表示了質疑。
小區的地下人防工程，開發商能賣嗎？一位網友也詢問了相似的問題，據這名網友介紹，魯興古槐廣廈小區內的地下人防工程被開發商改建成了停車位，並向業主出售。對於周先生的疑問，人防辦工程科科長柴廬峰解釋說，王府景人防工程現已經過人防辦審批，不過，由於該工程尚未竣工，目前還沒進行驗收和備案。在驗收合格且備案後，硬體人防工程面積歸國家所有，居民出錢購買的，實際上是小區車位的使用權，與其說賣，倒不如說「租」更貼切。據了解，國家政策鼓勵社會資金投資人防工程建設，按照「誰投資誰受益」的原則，允許開發商以使用權的形式出售這些人防地下停車位的使用權。
此外，工程所在單位使用人防工程（包括使用權出售、轉讓等）必須到人防主管部門申請領取《人防工程平時使用證》，只有在符合安全使用條件的情況下，人防部門才會頒發《人防工程平時使用證》。業主如想保護自己的權益，在與開發商簽訂協議時，最好確認一下，看看這個人防工程是否有《人防工程平時使用證》。

⑨ 開發商轉讓人防車位使用權，業主買了之後能使用多少年

能使用20年。

一、看能否辦理產權證。業內人士指出，衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產權證，若購買的車位、車庫不能辦理產權證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。

二、租賃車位有限期20年。租賃車位、車庫最長有效期只有20年。根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」

三、人防車庫禁止買賣。根據現行的小區規劃法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發商或者物業公司無權出售。

四、買車位不能用公積金貸款。購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。銀行有關工作人員解釋，按國家住房公積金管理條例，住房公積金是單位和職工繳存的長期住房儲金，應用於職工購買、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。因此，在現行法律法規條件下，公積金貸款不能用於購買除自住房以外的東西，當然就不能用於購買車庫。

五、應將車位相關細則寫進合同。

業內人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候，如果車位和房屋是一並購進的，購房者和開發商就車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的，則可與開發商另行簽訂合同，就上述詳細事項都應有具體說明，並將合同另行備案。