改制資產中劃撥土地使用權處置

⑴ 國有企業改制如何處置劃撥土地使用權

如果企業改制後其土地未改變用途，經縣以上人民政府授權的土地管理部門批專准後，可以保留劃撥方式。如屬改變用途，符合《劃撥土地目錄》的也可繼續以劃撥方式使用。但是，除了繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地的，劃撥的期限不得超過五年。顯然，這是由於保留劃撥方式違反了土地有償使用的方針。

⑵ 國企改革處置劃撥土地使用權的程序是什麼

根據《國有企業改革劃撥土地使用權管理暫行規定》第10條規定，處置土地使用權應當按下列程序辦理： （1）擬訂土地使用權處置方案。由企業或企業隸屬單位擬訂土地使用權處置方案，主要內容應包括企業改革的形式和內容、企業現使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價格及理由等。 （2）地價評估結果確認和土地使用權處置方案審批。地價評估結果和土地使用權處置方案應當報有批准權的人民政府土地行政主管部門確認和審批，報批時還應同時提交企業改革的批准文件、資產重組方案、土地使用權證書或土地權屬證明以及其他有關材料。 企業進行公司制改造、改組或組建企業集團，屬於國務院或國務院授權部門批准設立的公司和企業集團以及境外上市公司的，土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報國務院土地行政主管部門確認、審批；屬於省級人民政府或其授權部門批准設立的公司和企業集團，土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報省級人民政府土地行政主管部門確認、審批。 企業實行股份合作制改組、租賃經營和出售、兼並、合並、破產的，土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報上一級人民政府土地行政主管部門確認、審批；屬於中央企業的，報國務院土地行政主管部門確認、審批。 （3）簽訂合同與變更土地登記。土地使用權處置方案經批准後，採取國有土地使用權出讓方式處置的，企業應持土地使用權處置批准文件和其他有關文件與土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，並按規定辦理土地登記手續；採取國有土地租賃方式處置的，企業應持土地使用權處置批准文件和其他有關文件與土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂國有土地租憑合同，並按規定辦理土地登記手續；採取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置的，企業應持國務院土地行政主管部門或省級人民政府土地行政主管部門簽署的土地使用權處置批准文件以及作價出資（入股）決定書，按規定辦理土地登記手續；採取保留劃撥用地方式處置的，企業就持土地使用權處置批准文件及其他有關文件按規定辦理土地登記手續。

⑶ 國有土地改制中的土地資產處置方式有哪些

土地資產處置，是指在國有企業改革中，對企業原使用的劃撥土地使用權按照一定的方式和原則進行處置。處置方式有：收歸國有、國家收回再分配、合理分配給個人。

⑷ 處置國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，應具備哪些條件

處置國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權 ，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別採取國有 土地使用權出讓、國有土地租賃 、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。 根據一九九八年二月十七日國家土地管理局令發布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》的規定，處置的土地使用權，應當具備下列條件： 土地使用權必須權屬合法、無爭議，並已辦理土地登記 ，企業持有土地使用權證書。尚未登記的，企業應向土地所在地的土地管理部門申請土地權屬審核，取得土地管理部門出具的土地權屬證明。 土地使用權除保留劃撥用地方式外，採取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業應委託經國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認證的、具有相應土地估價資格的機構進行地價評估。

⑸ 國企改革劃撥土地使用權處置有哪幾種方式

所謂土地資產處置，是指在國有企業改革中，對企業原使用的劃撥土地使用權按照一定的方式和原則進行處置。雖然處置土地資產也採用劃撥、租賃和出讓等方式，但與《土地管理法》、《城市房地產管理法》所規定的增量土地的劃撥、租賃、出讓等用地方式不同，是為了改革企業制度、明晰土地產權關系而進行企業土地產權的重新界定和調整。根據《國有企業改革劃撥土地使用權管理暫行規定》，國企改革劃撥土地使用權處置方式有以下四種：
（1）以出讓方式處置土地資產。土地使用權出讓是土地使用權取得的一種方式，同時也是土地資產處置的一種方式。出讓的土地使用權是土地使用者向國家購買的一種財產權，土地使用者在出讓年期內不僅可以佔有、使用和取得土地收益，而且還可以獨立支配和處分土地使用權。以出讓方式處置土地使用權，可以十分清晰地確定國家和國有企業的土地財產關系，不僅保證國家的財政收入，而且還可以對國有企業轉變為現代企業起積極的促進作用。但是，這種處置方式需要改制企業繳納出讓金後才能取得相應的土地使用權，這對於已經面臨重重困難的國有企業來說，無疑是相當沉重的經濟負擔，國有企業為了改革將付出極大的經濟代價。因此，以這種方式處置國企改革劃撥土地使用權有一定的局限性。
（2）以租賃方式處置土地資產。國有土地租賃是近幾年開始實行的一種用地方式，同時也是一種新的土地資產處置方式。企業通過簽訂租賃合同取得土地使用權，經出租方同意可以將租賃合同轉讓，租賃合同轉讓時，合同中約定的權利義務同時轉移。這種處置方式不僅能較好地明晰土地產權關系，而且可以大大減輕企業經濟負擔，因而能夠適應國有企業改革多種形式的需要。
（3）國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產。土地使用權作價出資（入股）是國有企業改革中特有的一種土地處置方式，是指國家以一定年期的國有土地使用權作為出資投入到改革後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有。企業可依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押土地使用權。土地使用權作價出資形成的國家股股權，按國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有。
（4）以保留劃撥方式處置土地資產。以劃撥方式取得土地既是一種用地方式，同時也可以作為一種處置方式。目前，大多數國有企業使用的土地是劃撥用地，一般而言，改革後的企業既然是按照現代企業制度的要求建立起來的新型企業，就不應當再有劃撥土地存在。但是，由於國有企業改革是在極其困難的情況下進行的，改革又是採取了多種形式，為了支持國有企業改革，為企業改革創造一種較為寬松的環境和條件，從實際出發，根據國家產業政策和國務院有關規定，還需要對某些企業的土地資產在一定時期內以保留劃撥方式予以處置。

⑹ 關於進一步規范國有大中型企業主輔分離輔業改制的通知的四、主輔分離輔業改制有劃撥土地使用權處置

關於主輔分離輔業改制過程中國有劃撥土地使用權處置有關問題
企業按照859號文件有關規定實施主輔分離的，根據原主體企業與改制企業雙方的分離方案和實際用地情況，經所在地縣級以上人民政府批准，可將原劃撥土地使用權分割後分別確定給主體企業和輔業企業以劃撥方式使用。企業改制時，只要改制後的土地用途符合《劃撥用地目錄》，經所在地縣級以上人民政府批准可仍以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》的，應依法辦理土地有償使用手續。劃撥土地使用權價格可以根據《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）的有關規定，經有土地估價資質的中介機構評估確定後，作為土地使用者的權益。

⑺ 國有土地改制中的土地資產處置方式有哪些，求大神解答

您好，我國國有土地使用權出讓的方式有三種:協議、招標、拍賣。在這三種方式中,招標和拍賣具有公開性、競爭性,一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;協議出讓由於沒有引入競爭機制,土地由誰使用,是土地出讓金的確定,具有主觀因素。非法低價(包括無償)出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上,因此規范協議出讓價標准至關重要。
區別是否低價出讓國有土地使用權,現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金,區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式,按標定地價的一定比例收取,不得低於標定地價的40%」; 1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權價確定辦法》規定,協議出讓價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定,具體適用比例由省、自治區、直轄市確定,確定協議出讓價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純等基本因素。
由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓價,協議出讓價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而,在實際工作中,由於出讓土地類型、目的,取得土地利用狀況等的差異,依靠以上原則確定的協議出讓價標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低,出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓;另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金;再者,還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一,繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。
首先,僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓價標准,無法滿足不同土地情況出讓地價的需要,難於操作,致使有些地方公布的協議出讓價標准形同虛設。
第二,具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓價地價內涵不一致,二者不具有可比性,若以此確定協議出讓土地出讓金,既有可能導致國有土地資產流失,也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。
第三,根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》,劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產,劃撥土地需轉為有償使用土地的,按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金,這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓價標准。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

⑻ 企業改制中，劃撥土地各處置方式怎麼選擇

1、國家以出資方式處置
《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》規定，在國有企業改制中，根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或
大型骨幹企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的，涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批准，可以採取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批准權的人民政府土地管理部門委託有資格的國有股權持股單位統一持有。2、以出讓或租賃方式處置
根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中應當採取出讓或者租賃方式處置劃撥土地使用權的適用情形是：國有企業改造或者改組為有限責任公司、股份有限公司；國有企業在改制中組建企業集團；國有企業改組為股份合作制；國有企業採用租賃經營方式；非國有企業兼並國有企業。以出讓方式處置劃撥土地使用權的，應當交納土地出讓金。改制企業選擇租賃方式處置劃撥土地使用權的，應當按照所屬關系與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並按照合同約定交付租金。土地租賃合同經出租方同意後可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建築物、構築物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。3、以保留原劃撥方式處置
根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中可以採取保留原劃撥方式處置土地使用權的適用情形是：（1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（2）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並，兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（3）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（4）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。其中第（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。

⑼ 國有企業改制中劃撥國有建設用地使用權處置有哪幾種方式

（1）以出讓方式處置土地資產。以出讓方式處置國有建設用地使用權，可以十分清晰地確定國家和國有企業的土地財產關系，不僅保證國家的財政收入，而且還可以對國有企業轉變為現代企業起積極促進作用。但是，這種處置方式需要改制企業繳納出讓金後才能取得相應的國有建設用地使用權，這對於已經面臨重重困難的國有企業，無疑是相當沉重的經濟負擔，國有企業為了改制將付出極大的經濟代價。因此，以這種方式處置國企改制劃撥國有建設用地使用權有一定的局限性。
（2）以租賃方式處置土地資產。企業通過簽訂租賃合同取得國有建設用地使用權，經出租方同意可以將租賃合同轉讓。租賃合同轉讓時，合同中約定的權利義務同時轉移。這種處置方式不僅能較好地明晰土地產權關系，而且可以大大減輕企業經濟負擔，因而能夠適應國有企業改制多種形式的需要。
（3）國家以國有建設用地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產。是指國家以一定年期的國有建設用地使用權作為出資投入到改制後的新設企業，該國有建設用地使用權由新設企業持有。企業可依照土地管理法律、法規關於出讓國有建設用地使用權的規定轉讓、出租、抵押國有建設用地使用權。國有建設用地使用權作價出資形成的國家股股權，按國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有。
（4）以保留劃撥方式處置土地資產。目前大多數國有企業使用的土地是劃撥用地。一般來說，改制後的企業既然是按照現行企業制度的要求建立起來的新型企業，就不應當再有劃撥土地存在。但是，由於國有企業改制是在極其困難的情況下進行的，改制又是採取了多種形式，為了支持企業改制，還需要對某些企業的土地資產在一定時期內保留劃撥方式予以處置。