國有土地使用權凈地出讓調研

1. 在土地招拍掛工作中，毛地和凈地出讓有什麼不同

夾江縣，在易漕三隊開發中還有8戶人沒有拆遷就出讓了土地，施工方進場施工，今內天我們去阻止他施容工保護我們的承包土地可警察和特警以我們阻工為由要抓人。我請問一下我們拆遷徵收還沒有完成他們就出讓了土地並進場施工嚴重違被了凈土掛拍之規定，侵害了我們的利益。我們阻工他說我們違法，他們在我們的承包土地上施工就沒違法嗎。我們該怎麼辦。

2. 什麼是凈地出讓制度

凈地出讓，指在土地出讓中，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。在此基礎上完成的土地出讓就是凈地出讓。

凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。與之相對的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。

產權和法律關繫上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；

凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

3. 以出讓方式取得國有土地使用權的方式有哪些

國有土地使用權的取得有劃撥和出讓兩種方法。 1、劃撥。用地單位的項目如版果符合《劃撥用地權目錄》的要求，可以通過縣政府審批無償劃撥獲得劃撥土地使用權。這種使用權只有使用權，無權處分，轉讓土地。 2、出讓。出讓有招拍掛出讓和協議出讓兩種。現在國家要求經營性用地一律招拍掛出讓國有土地使用權。協議出讓已經很少了。具體出讓方法可以參考國土資源部【2008】 35號令

4. 國有土地使用權的出讓採取哪三種方式

國有復土地使用權出讓，是指制國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和北京市有關法規的規定，國有土地使用權出讓一般有以下三種方式：
1.協議出讓
協議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議並簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。
2.招標出讓
招標出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發出投標邀請，在規定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優確定土地使用者的土地出讓方式。
3.拍賣出讓
拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委託的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按「價高者得」的原則，確定土地使用者的出讓方式。

5. 通過出讓方式獲得國有土地使用權後,在轉讓土地使用權,需要對土地進行投資嗎

通過出讓的方式獲得土地的話就要吐立進行投資和纖維的一些

6. 國有土地使用權的出讓採取哪三種方式

我國的國有土地使用權的出讓採取三種方式，分別是哪三種呢？

有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和北京市有關法規的規定，國有土地使用權出讓一般有以下三種方式：

1.協議出讓 協議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議並簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。

2.招標出讓 招標出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發出投標邀請，在規定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優確定土地使用者的土地出讓方式。

3.拍賣出讓 拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委託的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按「價高者得」的原則，確定土地使用者的出讓方式。

（以上回答發布於2013-05-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 國有土地使用證與土地使用權出讓合同有什麼區別

1、概念不同

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。

土地使用權出讓合同指的是市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的關於城市國有土地使用權的權利和義務關系的合同。

2、特點不同

《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權利」的侵犯。《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

土地使用權出讓合同具有以下特點：

第一，土地使用權出讓合同是當事人之間設立、變更土地使用權法律關系的協議。

第二，土地使用權出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

第三，土地使用權出讓合同中的受讓方，一般為境內外的企業法人。第四，土地使用權出讓合同是訂立土地使用權轉讓合同的前提條件。

(7)國有土地使用權凈地出讓調研擴展閱讀：

土地使用權出讓合同的訂立主要涉及訂立前提、訂立主體、訂立原則、訂立方式、訂立內容等幾個方面的問題，以下逐一述之。

(一)訂立前提

根據《城市房地產管理法》的有關規定，土地使用權出讓合同的訂立必須符合如下前提條件：

一是必須有可供出讓的國有土地，在城市規劃區內的集體土地須經依法徵收轉為國有土地後方可出讓；二是必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃；三是必須經有批准權的行政管理機關審批，方能由土地管理部門實施出讓。

(二)訂立主體

《城市房地產管理法》第14條第2款規定：「土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定：「土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」

由此可見，土地使用權出讓合同的訂立主體，一方是市、縣人民政府土地管理部門，另一方是土地使用者(具體包括法人、非法人組織和自然人)。

(三)訂立原則

土地使用權出讓合同作為一種兼具行政和私法雙重性質的合同，同時受到公法和私法雙重法律原則的約束，其既要遵循公平原則、自願原則、平等原則、合法原則、合意原則、等價有償原則、契約自由原則，又受到法律優先原則、法律保留原則、信賴保護原則、比例原則、公益原則等公法原則的約束。

(四)訂立方式

《城市房地產管理法》第12條第1款規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」第14條第1款規定：「土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。」

由此可見，土地使用權出讓合同必須採用書面形式。採用書面形式可以使出讓方和受讓方的權利義務明確具體，便於雙方履行合同，有利於減少和防止合同爭議糾紛的出現。

(五)訂立內容

土地使用權出讓合同的訂立內容主要包括：

第一，土地使用權出讓金及其繳納方式和期限；

第二，出讓土地的用途、使用年限和條件；

第三，出讓的土地及其交付；

第四，出讓土地的開發利用；

第五，出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押和作價出資；

第六，出讓土地使用權年限屆滿的處理；

第七，出讓土地滅失的處理；

第八，情事變更情況的處理；

第九，違約責任；

第十，爭議糾紛的解決；等等。

8. 何時規定要以凈地出讓

一、各地要嚴格按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。

土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十徵收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對於違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復耕種的要恢復耕種，不能恢復耕種的納入政府土地儲備，優先安排開發利用。

二、實行建設用地使用權「凈地」出讓，出讓前，應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發，防止土地閑置浪費。

三、合理確定建設用地使用權出讓的宗地規模，縮短開發周期。未按建設用地使用權出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發放土地使用證書。

四、各省、自治區、直轄市國土資源管理部門要結合實際，切實加強本地區

(8)國有土地使用權凈地出讓調研擴展閱讀：

土地使用權轉讓未凈地的相關法律規定

1、土地使用權劃撥對象和劃撥用途具有特定性，建設項目均具有公益性和非營利性，因此，作為劃撥土地使用權人，不得擅自改變批準的土地用途，更不能允許將無償或者低償取得的土地使用權，直接進入房地產開發市場，或通過轉讓謀取經濟利益。

2、但是，考慮到我國採用劃撥方式供應土地復雜的歷史背景以及許多劃撥土地實質上的非公益性，特別是採用劃撥方式供應土地普遍存在「少建多報」，即建設單位申請用地時往往虛報建設項目，盡量多要土地，故劃撥用地被閑置和低效利用非常普遍。

如果採取一刀切的方式，一律禁止劃撥土地轉讓並不現實，而且會使國有土地資源長期閑置和浪費。因此有關法律法規並未絕對禁止劃撥土地使用權的轉讓，只是在允許轉讓的同時規定了較為嚴格的條件。

3、1990年國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第45條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;四依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地4、市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。」

參考資料：網路-土地管理法

9. 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別

轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅

根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別

1. 出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
   

   由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。

2. 轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。

   這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。