江門市人民政府關於調整江門市區城鎮國有土地使用權基準地價的通知

1. 國務院規定的國有土地出讓金標准

1、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的%收取；1990年5月19日(含當日，下同)以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

2、已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

3、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標准：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取。

被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十六條規定，土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%。

標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。

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我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十八條規定，土地使用權出讓期屆滿，土地使用者必須在出讓期滿之日起十五日內持國有土地使用證和土地使用權出讓合同，到原登記機關辦理注銷出讓登記手續。

第二十九條規定，土地使用權出讓期滿後，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理變更土地登記手續。

第三十條規定，土地使用權出讓期間，國家在特殊情況下根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用權，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

2. 關於劃撥土地使用權價格。。

《關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）提出：

「土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。採用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金」。

《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）規定：

「明確企業的國有劃撥土地權益」。

「劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的。」「劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法權益。」

「依據劃撥土地使用權的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。」

「劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。「

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劃撥土地使用權轉讓程序：

申請

交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請後，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，並就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，並且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

地價評估

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

確定出讓金，擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，並擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓後不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓後改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

方案報批，發出准予轉讓通知書

市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批准後，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》。

通知書內容包括：准予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

公開交易

取得《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

簽訂轉讓合同

通過公開交易確定受讓方和成交價款後，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

辦理出讓手續

受讓人應在達成交易後10日內，持轉讓合同、原土地使用證、准予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。

市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

參考資料來源：網路-劃撥土地使用權

3. 關於劃撥土地補償

國有劃撥用地是指國家機關用地，軍事用地，
城市基礎設施用地，公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律、行政法規規定的
其他用地等等。
劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除
出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的
國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。實際上，伴隨城市土地市場的進一步改革，國家土地管理局已於1998年2月17日發布的第8號令《
國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，提出國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別採取國有土地
使用權出讓、
國有土地租賃、國家以
土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，
劃撥土地的價值屬性已經在我國房地產市場經濟中有所體現，明晰這些價值屬性及其結構，對於提高土地集約化效益，合理進行土地收益的分配具有重要意義。
一般而言，劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在於有沒有交出讓金。根據《
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓金區別於
土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%.標定地價由所在地市、縣人民政府
土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權時如何參照出讓土地使用權作因素調整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據具體情況確定適當的估價方法和合理的調整系數。本文在對劃撥用地的價值構成及其基本估價方法分析的基礎上，結合具體案例進一步討論。
新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權
評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對
城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均
容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、
土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*因素修正系數。

4. 江門市是否所有二手房都要補地價

江門市不是所有二手房都要補地價，針對的是土地來源為劃撥性質的住宅單元房屋土地。具體文件為《江門市人民政府關於調整江門市市區城鎮國有建設用地基準地價的通知》，內容為：

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省國土資源廳關於進一步規范地價管理工作的通知》（粵國土資利用發〔2013〕123號）和《中共江門市委辦公室印發<關於對省委巡視組反饋意見開展整改的工作方案>的通知》（江委辦〔2015〕32號）等有關要求，現對江門市市區城鎮國有建設用地基準地價進行調整，調整後的基準地價自2018年9月1日起執行。

經江門市人民政府同意，對市區（蓬江區、江海區和新會區）土地權屬為劃撥性質的住宅單元房屋業主，申請辦理補繳地價時間延長到9月30日。10月1日起，按2018年文件基準地價標准執行。

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市國土資源局通過官網詳細解讀江門市市區劃撥性質的住宅單元房如需補辦出讓，其應「補地價」的計算公式為：住宅用地區片基準地價×住宅建築面積×住宅年期修正系數×地價指數×15%。

其中，住宅建築面積以不動產登記證（或房產證）登記的房產建築面積為准。

住宅年期修正系數，是按照1—70年的剩餘使用年限計算，剩餘10年的修正系數為0.4697，剩餘20年的修正系數為0.7216，剩餘30年的修正系數為0.8567，剩餘40年的修正系數為0.9292，剩餘50年的修正系數為0.9680，剩餘60年的修正系數為0.9888，剩餘70年的修正系數為1……需要指出的是，剩餘使用年限按住宅單元所在樓宇的第一宗申請「補地價」的年限為准。

如：某單元於2018年10月1日申請「補地價」，經不動產登記中心查實，該單元所在樓宇第一宗經批准同意「補地價」的時間在2008年8月20日，即該樓宇剩下單元剩餘年限為70-（2018-2008）=60年，年期修正系數為0.9888。

地價指數為定基指數，是以現行基準地價的估價期日為地價指數基期，基期地價指數設定為100，以後每半年更新一次。

以一級住宅用地為例，2017年1月1日的地價指數為100，2018年1月1日的地價指數為175.8，2018年7月1日的地價指數為178.1（具體可登錄市國土資源局官網查看江門市市區地價住宅用途級別地價指數表），10月1日起按2018年7月1日地價指數計算，如有更新，按最新公布的地價指數執行。

根據應「補地價」的計算公式，舉例來說，蓬江區勝利路某住宅單元，房地產權證（不動產登記）登記建築面積100平方米，其土地來源屬於劃撥性質的，2018年10月1日後因轉讓需「補地價」。

經查核，該單元位於勝利路北片區，該片區級別為一級，片區基準地價2594元/平方米，地價指數是178.1%，該單元剩餘使用年限60年，年限修正系數0.9888，應「補地價」=2594元×100×0.9888×178.1%×15%=68523元。

5. 目前國內城鎮土地定級、基準地價更新的軟體有哪些

基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利回用類型分答別 評估的土地使用權平均價格。基準地價是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。
基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定。基準地價遵循"以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據」的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地 在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。

6. 城鎮基準地價更新的目的與意義

為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。

7. 工業用地出讓金標准多少需要關注哪些點

土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，並向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利摺合成貨幣的補償。北京市房山區人民政府關於調整我區國有土地使用權出讓金標準的通知日期：2005-08-13為進一步加強國有土地使用權出讓價格管理，根據《北京市人民政府關於調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發〔2002〕32號，以下簡稱《通知》），結合本區實際，經區政府研究同意，對我區國有土地使用權出讓金（以下簡稱土地出讓金）標准進行調整。現將有關事項通知如下：一、根據《通知》，我區土地等級屬於六級至十級。本次調整的土地出讓金標准，是按照《通知》精神，依據樓面毛地價的60%確定。二、具體宗地的出讓、轉讓價格需參照基準地價和調整後的土地出讓金標准，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。其中出讓價格須經國土房管部門審核確定。三、調整後的土地出讓金標准自2003年3月1日起執行。執行中的具體問題由區國土房管局協調解決。附件：《房山區土地出讓金收取標准表》房山區土地出讓金收取標准表單位：元/建築平方米土地用途價格類型土地級別六級七級八級九級十級商業樓面出讓金--300-444216-324108-22854-114綜合樓面出讓金--240-360150-28284-15654-90居住樓面出讓金--90-21072-16860-13254-90工業樓面出讓金81-13560-9636-6012-36說明：1、土地用途劃分為商業、綜合、居住、工業等四類。2、樓面出讓金標准按北京市政府2002年公布樓面毛地價的60%確定。3、土地等級劃分六級：良鄉工業開發區內的工業用地。七級：良鄉衛星城、燕房衛星城規劃范圍內的各類用地。八級：主要建制鎮，包括新鎮、長陽鎮、長溝鎮、竇店鎮、琉璃河鎮、周口店鎮(平原地區)、閻村鎮、韓村河鎮(平原地區)、青龍湖鎮(平原地區)、十渡鎮鎮域內的各類用地。九級：石樓鎮、周口店鎮(山區地區)、韓村河鎮(山區地區)、青龍湖鎮(山區地區)、大石窩鎮、張坊鎮鎮域內的各類用地。十級：蒲窪鄉、佛子庄鄉、史家營鄉、霞雲嶺鄉、河北鎮、南窖鄉、大安山鄉的商業、綜合、居住用地。4、土地出讓金收繳計算方法：容積率≥1時，土地出讓金＝樓面出讓金×建築面積。容積率＜1時，土地出讓金＝樓面出讓金×用地面積。

8. 解讀《關於能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》

根據本批復，國有土地使用權無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。 一、問題的由來 四川省高級人民法院請示，一些地方由於房地產市場不景氣，土地使用權轉讓價格不斷下跌，為了保護國有資產，國家制定了國有土地使用權的保護價，低於保護價不得轉讓，也不能辦理有關權屬轉移手續。因而，在有關以國有土地使用權作抵押的擔保案件中，抵押人依生效法律文書行使抵押權時，作為抵押標的的國有土地使用權以國家規定的保護價也無法轉讓、變現。在這種情況下，可否直接將土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押權人，以實現其抵押權，有兩種不同的意見：一種意見認為，不能直接將國有土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押權人。因為折價抵償不是抵押權實現的方式。另一種意見認為，在主債務人無其他任何可供執行的財產時，可以直接將其國有土地使用權抵償給抵押權人。因為此時該土地使用權不能變現是由於國家政策制約所致，非債務人所能預見。在這種情況下，抵償是合法的現實選擇。四川省高級人民法院傾向於第二種意見。 二、有條件的折價抵償以實現抵押權 法釋[1998] 25號批復規定通過有條件的折價低償以實現抵押權人的抵押權。根據批復，在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受償的，將土地使用權變現應當是首要的選擇。按照《擔保法》的規定，變現的方式可以是拍賣，也可以是變賣。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，可以折價抵償。但法釋[1998] 25號批復規定了兩項折價抵償的條件：一是由人民法院折價，而不是由抵押權人與抵押人協商確定。折價前應當對國有土地使用權依法評估，然後由人民法院參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，人民法院不得隨意折價。二是徵得抵押權人同意。將土地使用權折價抵償給抵押權人，必須經抵押權人同意，不能將土地使用權強行折價抵償給抵押權人。因為並非所有的抵押權人都需要國有土地使用權或者能夠將其變現。例如，銀行通常只希望抵押人支付現金以實現抵押權。法釋[1998] 25號批復中所指「經抵押權人同意應僅指就折價抵償問題取得抵押權人同意，不包括國有土地使用權的折價問題。當然人民法院對國有土地使用權折價時，除參考政府管理部門確認的地價評估結果外，還應當考慮抵押權人取得國有土地使用權的變現成本，也應當充分考慮折價時的國有土地使用權的市場價格。 三、與法釋[1998] 25號批復相關的若干問題 （一）折價抵押以實現抵押權符合法律規定 《擔保法》第五十三條第一款規定：「債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」根據這一規定，抵押權的實現方式包括抵押物折價和拍賣、變賣抵押物。以何種方式實現，由抵押人與抵押權人協商。協商不成，由法院裁判。為了保護抵押人和抵押人的其他債權人的合法權益，抵押物是不能直接受償的。 根據《城市房地產管理法》第四章「房地產交易」的規定，國有土地使用權可以依法轉讓。該法對轉讓國有土地使用權的條件及禁止轉讓的各種情形作了具體規定，沒有禁止通過折價抵償轉讓國有土地使用權的方式。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，政府有優先購買權，但並未規定不得轉讓。1990年原國家土地管理局曾發出《關於加強城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理的通知》，要求對國有土地使用權的出讓加以有效管理，出讓金受基準地價限制。但對國有土地使用權的轉讓沒有特別限制。其他法律、行政法規也沒有禁止通過折價抵償轉讓國有土地使用權。 （二）折價抵償是客觀需要 盡管一般情況下，抵押權實現時，只要對土地使用權依法正確評估，一般不會出現土地使用權的價格高於當地市場價格從而出現不能轉讓變現的問題，而且強制拍賣的變現價值會低於任意拍賣時的實現價值，或者簽訂抵押合同的評估價值。但拍賣不能無限制地進行下去。如果房地產市場不景氣，國有土地使用權的二級市場處於有價無市狀態，抵押財產通過市場無法變現，主債務人也沒有其他可供執行的財產，債權人與債務人又無法就抵押受償達成協議，為了實現抵押權人的合法債權，人民法院可以以有批准權的人民政府土地管理部門確認的地價評估結果為依據，將土地使用權折價，與抵押權人協商並經抵押權人同意後，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人持有。對這一意見原國有資產管理部門和國家土地管理局均表示同意。由於國有土地使用權客觀存在無法變現的現實，折價抵償是不得已的辦法。 （三）折價抵償國有土地使用權不會造成國有資產流失 有人認為，通過拍賣國有土地使用權或者以其折價抵償實現抵押權會造成國有資產的流失。雖然這種擔心不無道理，但這種擔心是不必要的。一方面，為實現抵押權而進行的拍賣屬於強制拍賣，與一般民事交易活動不同，要受到有關強制執行法律的制約，其目的是為了使國有土地使用權變現。這種拍賣或折價與拍賣國有企業的其他財產或者將國有企業的其他財產折價的目的完全相同。另一方面，人民法院在確定國有土地使用權的拍賣低價或者折價都不可能不考慮基準地價問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條規定：「國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。」在司法實踐中，抵押權人通常為國有商業銀行，更好地實現國有商業銀行的債權本身就是防止國有資產的流失。因而，拍賣國有土地使用權或者以國有土地使用權折價抵償抵押權不可能造成國有資產的法律流失。

9. 如何評估劃撥國有土地使用權價格

新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。