Ⅰ 擅自出租他人之物後又轉讓 買賣不破租賃嗎
依<合同法>的規定,買賣不破租賃的原則是指,房屋在產權人賣給他人後,原有的租賃合同繼續有效,承租該房屋居住的承租人,有權依原約定繼續居住在該房屋,直至雙方的租賃合同期滿後止。合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
本條是關於租賃物發生所有權變動時租賃合同的效力的規定。
本條的規定體現了租賃合同的一個特點，即租賃權的物權化特點。所謂物權化是指在租賃關系存續期間，承租人對租賃物的佔有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。
本條主要規定的是租賃物的所有權發生變動時，租賃合同的效力問題。在租賃合同中有一個基本的制度叫「買賣不破租賃」。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。關於這個原則，各國民法都有所體現，但不盡相同，有的國家規定，只有對不動產租賃或經過登記的動產租賃才適用該項原則。如義大利民法規定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得佔有的情況下，前款規定不適用於不在公共登記處登記的動產。有國家規定，買賣不破租賃只適用於不動產。如法國民法規定，如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規定，不動產的租賃契約進行登記時，爾後對於其不動產取得物權者，也生效。有的規定，不論是動產租賃還是不動產租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國台灣地區「民法」規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。我國合同法規定不論動產租賃和不動產租賃都適用買賣不破租賃的原則。
Ⅱ 租賃權為什麼不是物權
因為立法者沒有必要將租賃權設計成一種物權，租賃權的根本存在價值是為了保回障承租人的合答法權益，立法政策只用給與租賃權一定的物權效力即可，如「買賣不破租賃」的權利、根據佔有法律關系享有的自立救濟權等，享有了這部分權利，基本就可以保障承租人的利益，賦予承租人完整的物權權利既不必要也超出了承租人權利的應得范圍，同時也會妨礙出租人行使自己的所有權處分權。所以說租賃權被認為是一種「物權化」的權利，而非物權本身。
對於樓上的回答，不太同意，租賃權不是針對物的權利，而是針對權利的權利，即權利客體是「對租賃物的佔有、使用和部分收益」這種權利，故租賃權是可以處分的，比如轉租，承租人將自己的租賃權通過轉租合同部分或全部讓與了第三人，處分了自己的租賃權。
Ⅲ 房屋租賃也有「繼承權」嗎
房屋租賃能否繼承
在租賃期限內，與死者生前共同居住的人可以版繼續承租，但無權繼承。
《中權華人民共和國合同法》第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
公房的所有權人是國家或集體，因此公房承租人死後，公房不能作為承租人的財產進行繼承分割，但可以依法由同住人或其他親屬繼續承租，實際上即公房承租權的繼承。
公房承租人死亡，按下列規定確定承租人：
(一)其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協商一致確定的人選繼續承租;
(二)不能按第一條協商一致的，出租人可按下列序列在共同居住人中確定變更承租人：
1、原承租人的配偶;
2、原承租人子女(他處住房情況、本處居住時間長短等);
3、原承租人的父母;
4、其他人(按他處住房情況、本處居住時間長短)。
(三)其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協商一致確定的人選繼續承租;
(四)不能按第三條協商一致的，出租人按下列順序確定承租人：
1、原承租人的配偶;
2、原承租人的子女(按他處居住情況);
3、原承租人的父母;
4、原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)
Ⅳ 租賃問題!
樓主，不知道該怎麼解決你的問題，因為這種情況在現實中確實很難解決。若是不再租給他，則你有可能賠償他的損失，如果租給他，可能對你又有影響，我找了一篇文章，是關於優先承租權的，你看一下再決定是租還是不租給他吧。
審判實踐中優先承租權應慎用
隨著社會經濟的發展，租賃關系越來越成為一種重要的民事關系。而在租賃關系尤其是房屋租賃關系中優先承租權被越來越多的提及，在人民法院的審判實踐中也經常遇到這類租賃合同糾紛。如何處理涉及優先承租權的租賃合同糾紛，既保護租賃關系的平穩，又能促進經濟發展，成為現今一個很重要的課題。
現實生活中，由於房屋屬於不動產這一特性，房屋承租人在租賃合同即將期滿想要續簽合同時，出租人總是能利用自己的優勢地位而左右房屋的租賃。生活中往往出現這種情況：某一承租人在租賃了某一房屋居住多年或租賃門面經營了幾年以後，在租賃期間投入大量的人力、物力，極大的帶動了租賃物周圍的人氣和經濟環境，使租賃物的無形資產大幅增長。但在租賃合同到期時，出租人卻有權將房屋或門面轉租給他人而不再租給原承租人。而出租人這種權利可以不受到任何的限制。雖然原承租人在租賃合同到期時仍然迫切想續租該房屋，在這種情況下房屋出租人利用自己相對於承租人的優勢地位，有絕對選擇承租人的權利，從而使原承租人處於不利地位是很明顯的。這種情況導致的糾紛在人民法院的受理案件中呈逐年上升的趨勢，而且往往如果某一商場的眾多承租戶在租賃合同到期時要求續簽原租賃合同被出租戶整體拒絕的話，很容易導致集團訴訟糾紛，給社會穩定帶來不利的影響。
一、優先承租權在實際案例中的適用
1．湖南省某法院曾受理這樣一起門面租賃合同糾紛案件：2000年5月29日，承租人彭某與某區住宅產品大市場（以下簡稱產品大市場）簽訂一份門面租賃合同。雙方約定由彭某租賃該住宅產品大市場E2棟19號、20號門面。合同簽訂後，彭某交納4．8萬元的門面押金。2003年10月31日當年度合同到期時，彭某要求繼續與住宅產品大市場續簽門面租賃合同遭到拒絕。合同到期後，彭某多次找到產品大市場要求續簽門面租賃合同均未果。在彭某與產品大市場所簽訂的2002－2003年度租賃合同中有關於優先承租權的約定，該條約定彭某需在租賃合同期滿前2個月內向產品大市場提出書面申請，則彭某取得優先承租權。但彭某沒有證據能夠表明自己在合同到期前2個月向產品大市場書面提出了書面續租申請。後彭某訴至法院要求判令產品大市場與其續簽原門面租賃合同。
該案經一審法院審理認為，彭某與產品大市場2002－2003年度以前的門面租賃合同是雙方的真實意思表示，並且已經實際履行完畢。彭某雖要求與產品大市場繼續簽訂門面租賃合同但沒有證據證明自己在合同約定的期限內向產品大市場提出書面續租申請，故駁回了原告的訴訟請求。一審宣判後，原告彭某提出上訴。該案二審時對一審所認定的事實予以確認，但認為彭某在爭議門面中已經營了三年時間，在合同履行期間既沒有違反合同的行為，也沒有違法經營行為，從有利於維持現有經濟關系的穩定，促進個體經濟的發展和不損害市場利益的角度出發，彭某在同等條件下可以優先承租。因此改判彭某對產品大市場E2棟19號、20號門面有優先承租權。
2．在江平編著的《合同法實務全書》（1999年版第1719頁）中選編某商場訴程某租賃合同糾紛案。在該案例中，承租人程某向某商場租賃了某商場21室的1－4號櫃台，租賃期間為一年。租賃期滿後承租人提出繼續租賃的請求，被商場拒絕。此後商場強行將程某的貨物搬出租賃的櫃台。後商場起訴程某要求解除租賃關系，並要求程某搬走被商場封存的貨物。
該案在一、二審的法院審理過程中，均認為原被告的租賃關系已經解除，由被告程某搬走被商場封存的貨物並支付商場租金。程某後向省高院提出再審。省高院審理後認為，程某在原租賃地點經營是合法的，應受法律保護。本案承租人既無違反合同的行為，又無違法經營的行為，在同等條件下應有優先承租權。因此判決由商場在判決書送達後30日內給程某安排與原租賃櫃台相應的4個櫃台，如不能安排則要賠償程某積壓商品的損失15．5萬多元。
以上兩個案例表明，雖然法律沒有明文規定承租人的優先承租權，但法院都在某種情況下確認了承租人在租賃合同即將到期時仍然對原租賃門面擁有優先承租的權利。因為我國法律沒有明文規定優先承租權，因此在兩個案例中法院都是適用民法通則第四條：民事行為應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則來處理的。以上案例表明法院已經認識到如果在此類案件中一味的否認原承租人的優先租賃權利，則有失公平和公正。但是我們是否就可以認為優先承租權能夠廣泛的普遍的適用，只要是在房屋、門面等不動產租賃中，不管雙方有無在合同中約定優先承租權或者合同約定了優先承租權而不管其附加其他條件雙方是否履行完成，都可以賦予承租人在續簽合同時的優先承租權，這也是值得商榷的。
二、優先承租權的實質含義
優先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下擁有優先權。這種優先權類似於現行法律中所規定的優先購買權。兩者都反映了租賃權的物權化傾向。雖然傳統民法中租賃權純屬債權，但在20世紀後的各國民法為了穩定租賃關系，保護承租人利益，大都採取了租賃物權化的法律對策。這種物權性質的法律關系表現在以下幾個方面：1．同一物的同一部分只可設立一個租賃權。2．出租人在租賃合同存續期間出售租賃物的行為不影響租賃合同的效力。3．在租賃合同關系中承租人享有優先購買權（以上三點均被我國立法所採納）。
但是優先承租權與其他幾項已被法律所採納的承租人權利又有一定的區別。首先，其他三項權利均要求在租賃合同的有效期間內，而優先承租權則是體現在租賃合同期滿後下一個租賃合同的簽訂階段；其次，優先承租權不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權進行一定限制。因此，承認優先承租權其實就是賦予租賃權更大的物權效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續到租賃合同期滿後的一段時間內。
三、人民法院在審判實踐中應慎重適用優先承租權
雖然優先承租權在審判實踐中的適用有一定的理論基礎，並且各地法院在面對此類糾紛的時候也做了一些有益的嘗試，但是在人民法院處理此類案件時應當慎重適用優先承租權。
1．優先承租權的適用不便於掌握。租賃關系在現實生活中相當的復雜，法院審理租賃糾紛的時候，在哪些租賃合同糾紛中賦予承租人優先承租權、怎樣賦予承租人優先承租權不好掌握，很容易侵犯出租人的權益。因為按照合同締約自由的原則，出租人與承租人的租賃關系終結後，應當由雙方平等協商自願達成協議，法院不應過多的干預。過分的強調承租人的優先承租權容易侵犯出租人對租賃物的所有權。
2．不便於執行。前文所舉兩個案例雖然法院作出了有利於原承租人的判決，但是如果出租人採取不配合的態度，原承租人的優先承租權利很容易在實際當中落空。在第一個案例中，法院判決原承租人對原租賃門面有優先承租權，而並沒有判決承租人可直接租賃原門面。那麼判決生效後，出租人如果採取不配合態度將門面收回，聲稱短期內不再租賃，原承租人則無法將判決履行。同時在過了一段時間後，出租人再將門面出租，原承租人是否還享有優先承租權，如果有又是多長時間，是半年還是一年或是更長。如果讓原承租人的優先承租權擁有太長的保護期或者是不定期的保護期，那會使得這一門面的租賃長期處於不穩定狀態，也不利於交易的平穩。而在第二個案例中，法院要求商場安排相應的另外四個櫃台給原承租人，也不便執行。什麼樣的櫃台是與承租人原來租賃的櫃台相應的櫃台，不好掌握。如果在這個問題上，原被告在判決履行當中又無法達成一致，則這一項判決內容沒有實際意義。人民法院作出的判決最終不能在實際中得到履行，將有損於人民法院的公信力。
3．法律依據不充分。由上所述，我國法律中並沒有明文規定優先承租權，在以上兩個案例當中人民法院在判決給予承租人優先承租權的時候適用的均是民法通則第四條的規定，而這一條是民法通則總則中的規定，規定的是民事行為的一般規定即自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。而在租賃糾紛中適用第四條就賦予承租人優先承租權，法律依據顯得單薄。
因此，人民法院在審理此類糾紛時應當慎重。根據現在的情況，人民法院在審理案件時要嚴格把握適用優先承租權。具體操作時，在經營性的門面（櫃台）租賃糾紛中可以考慮承租人的優先承租權；而在其他房屋租賃中應當要雙方在租賃合同條款中明確約定了優先承租權，並且承租人按照合同的約定嚴格履行了所要求的條件，可以適用優先承租權。其他的情況人民法院在審理租賃糾紛案件時不宜適用優先承租權。在現有情況下，承租人優先承租權利的保護更多的需要在簽訂的租賃合中用合同條款加以體現，而不應依靠人民法院在審理案件時賦予承租人優先承租權。筆者建議可否在我國修訂民法典時將優先承租權予以考慮並加以明文規定，如此將有利於此類糾紛的解決。
尹 強
Ⅳ 請問不動產租賃使用權是屬於物權還是債權為什麼
《物權法抄》草案裡面用益物權也沒襲有包括房屋租賃權，物權是法定的，不是約定的，國家法律沒有規定的物權種類，當事人不可以自行創設。認為租賃權是物權的，只是學術界的爭論，並沒有為大多數國家的立法所採納。 另外，不動產物權的取得方式以登記為准，而房屋租賃權僅需要通過訂立合同的方式即可取得，不需要另行向房地產登記機關登記。 當然，租賃權現在越來越具有物權化的傾向，隨著社會經濟的發展，如果物權化的傾向進一步強化的話，國家當然會將其納入《物權法》的體系，作為一種新的物權種類來對待。
Ⅵ 租賃合同到期騰退房屋屬於什麼物權還是債權
租賃合同到期騰退房屋屬於物權的轉移或改變。
租賃合同到期騰退房屋，實專質上是租屬賃合同關系（租賃權）的履行或終止，從合同關繫上具有債權的特徵，這是傳統債權理論的慣性思維。但是，隨著立法的完善與立法意識的變化，在法律上形成了「買賣不破租賃」的規則，租賃權具有物權化的本質物征，這也成了民法理論界的主流觀點。
租賃權產生於租賃合同，合同權利應是債權，這是一般的法理關系。但現代社會中，租賃關系得到了長足發展，它的價值與意義已大大拓展，客觀上要求突出承租人的利益及其保護，這使得租賃權的物權性質破歷史塵土而出，說明租賃權開始有了適宜的發展環境，表明租賃權經歷了債權向物權轉化的質變過程。
租賃權完全能使承租人佔有、使用租賃物，而且在租賃期間內可以排除出租人對租賃物的非法干預，這是眾所公知的事實。這里早已包含了物權的一切要素，如物權的支配性、排他性等等。
Ⅶ 租賃權屬於物權嗎
租賃權不屬於物權。
《法學大辭典》對租賃權下的定義是：租賃權又稱使用收專益權，即承租人屬依租賃合同，在租賃物交付後對租賃物享有的為使用收益目的所必要的佔有權的總稱。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。
租賃權存在的基礎是租賃合同，因此從性質上說，租賃權是一種債權，只不過租賃權具有佔有、使用和收益等物權特徵。租賃權的具有內容包括兩個方面：一是請求權，請求出租人保持租賃物處於適租狀態的權利；其二是佔有租賃物，並予以使用收益的權利。
(7)租賃權物權化擴展閱讀：
租賃權的根本存在價值是為了保障承租人的合法權益：、
立法政策只用給與租賃權一定的物權效力即可，如「買賣不破租賃」的權利、根據佔有法律關系享有的自立救濟權等，享有了這部分權利，基本就可以保障承租人的利益，賦予承租人完整的物權權利既不必要也超出了承租人權利的應得范圍，同時也會妨礙出租人行使自己的所有權處分權。所以說租賃權被認為是一種「物權化」的權利，而非物權本身。
Ⅷ 定性為物權後的房屋租賃權保護
將房屋租賃來權定性為物權源後，不僅可以保護承租人的利益，也可以解決現實中存在的問題。
(1)租賃權物權化可以適應善意取得制度
若房屋租賃權屬於物權，從佔有的公信力角度來看，租賃權可以善意取得。所有權可以基於公信力和保護交易安全而取得，承租人也可以基於合理信賴承租無權處分人的租賃物。善意取得制度是物權中的制度，房屋租賃權的取得只要符合善意取得的條件就可以適用善意取得。
(2)租賃權物權化可以更好保護承租人利益
將租賃權物權化，對於承租人來說，可以在租賃權受侵害時行使物權請求權，雖然物權請求權也只能向特定人主張權利，而不是一種排他性的絕對權，但是，物權請求權不適用消滅時效，不論何時，受害人都可以向侵害人主張權利;物權的請求權的效力優先於債權請求權，這樣可以更好地保護承租人的利益。當租賃權受到第三人侵害時，主張物權請求權比主張債權請求權更利於承租人。
（以上回答發布於2015-10-26，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅸ 租賃權的物權化
租賃權是債權，卻享有物權式的保護。
買賣不破租賃就是最好的體現。
Ⅹ 什麼叫租賃權的物權化
我國《合同法》第229條的規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動時，不影響租賃合版同的效力。」通常所說的「權買賣不破租賃」，是租賃權物權化的具體表現。租賃物的所有權在租賃期間發生變動後，租賃合同仍然有效存在，在承租人與租賃物的受讓人之間無須另行訂立租賃合同，視為受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束。如果出租人沒有將所有權變動的事項通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及於受讓人。