㈠ 企業改制後土地應該怎樣登記
【問題】
某市一國有企業1956年經國家批准以劃撥方式取得一宗國有土地使用權，用途為工業用地，總面積50畝，其中40畝興建廠房，10畝建職工住宅。企業依法辦理了土地登記，領取了《國有土地使用權證》。2003年，按照國有企業改制的要求，該企業制定了改制方案和土地處置方案，經批准該國有企業改組為有限責任公司，繼續從事工業生產，土地用途不變。原企業職工住宅按照《國務院關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，房屋以成本價格出售給原企業職工，該企業改制後一直未辦理國有土地使用權登記，國土資源管理部門通知該企業按照《土地登記辦法》規定辦理土地登記手續。
問：1.企業改制後土地取得方式如何確定，應怎樣登記。
2.企業職工住宅經過房改後土地取得方式如何確定，應怎樣登記。
【分析】
本案主要涉及兩個問題，一是企業土地權利轉移之後土地的處置問題；二是企業土地權利轉移之後土地分割登記問題。
隨著我國改革開放的不斷深入，企業由計劃經濟體制逐漸轉為市場經濟體制，企業性質發生了巨大的變化，改制後的企業形成了不同企業類型，國家針對企業改革中土地使用權的管理問題，於1998年出台了《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（國家土地管理局令第8號，以下簡稱8號令），明確了企業改制後不同類型的企業的土地處置方式問題。改制企業處置土地方式有兩種：一是出讓或租賃方式處置；另一種是保留劃撥方式處置。8號令第五條規定，企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當採取出讓或租賃方式處置：（一）國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；（二）國有企業改組為股份合作制的；（三）國有企業租賃經營的；（四）非國有企業兼並國有企業的。第八條規定，企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批准可以採取保留劃撥方式處置：（一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（二）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並、兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（三）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（四）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。
本案中該企業因為已由國有企業改組為有限責任公司，符合8號令第五條第（一）款的規定。 所以，企業在土地的處置上，應該採用由劃撥方式轉為出讓方式。
關於企業職工住宅土地處置的問題，筆者認為，企業改制後，企業原自建職工住房以成本價將房屋使用權出售給職工，土地使用權人未向政府交納土地出讓金。但由於職工只是自用住房，不對外出租或轉讓，該房屋應比照國家經濟適用住房政策執行，土地使用權取得方式應繼續延續劃撥方式。如果職工將住房對外出租或轉讓，可根據財政部、國土資源部、建設部《關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字[1999]113號）和《國土資源部關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》（國土資發[1999]31號）的規定，補交土地出讓金，土地使用方式依法轉為出讓方式後，方可出租、轉讓。
我國土地登記由五部分組成，即土地總登記，土地初始登記，土地變更登記，注銷登記，其他登記。土地總登記是政府組織的在一定時間內轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是通過土地權利人申請，對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記；變更登記是通過土地權利人申請，對因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記；注銷登記是依據土地滅失情況不同可以通過政府直接辦理也可以通過土地權利人申請，對因土地權利的消滅等進行的登記；其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。
企業申請登記應該明確需要登記的類型，由於企業在取得該宗土地後已依法辦理了土地初始登記，改制後的企業申請登記，將會出現兩種登記情況：一是土地初始登記；二是土地變更登記。如何確定登記的類型，可依據經過批準的土地處置方案，根據國土資源部2008年2月公布實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號，以下簡稱40號令）的規定來確定登記的類型。
本案企業改制後土地處置方式已明確由劃撥方式轉為出讓方式，根據40號令第二十八條的規定：劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。 因此，企業應按照上述規定申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
企業以成本價將房屋使用權出售給了職工，屬於買賣地上建築物行為，按照地隨房走的原則，職工可以依法申請土地登記，職工在申請土地登記時，應根據40號令第四十條的規定：因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。購房職工符合上述規定，應申請建設用地使用權變更登記。
㈡ 國有企業改制中劃撥國有建設用地使用權處置有哪幾種方式
（1）以出讓方式處置土地資產。以出讓方式處置國有建設用地使用權，可以十分清晰地確定國家和國有企業的土地財產關系，不僅保證國家的財政收入，而且還可以對國有企業轉變為現代企業起積極促進作用。但是，這種處置方式需要改制企業繳納出讓金後才能取得相應的國有建設用地使用權，這對於已經面臨重重困難的國有企業，無疑是相當沉重的經濟負擔，國有企業為了改制將付出極大的經濟代價。因此，以這種方式處置國企改制劃撥國有建設用地使用權有一定的局限性。
（2）以租賃方式處置土地資產。企業通過簽訂租賃合同取得國有建設用地使用權，經出租方同意可以將租賃合同轉讓。租賃合同轉讓時，合同中約定的權利義務同時轉移。這種處置方式不僅能較好地明晰土地產權關系，而且可以大大減輕企業經濟負擔，因而能夠適應國有企業改制多種形式的需要。
（3）國家以國有建設用地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產。是指國家以一定年期的國有建設用地使用權作為出資投入到改制後的新設企業，該國有建設用地使用權由新設企業持有。企業可依照土地管理法律、法規關於出讓國有建設用地使用權的規定轉讓、出租、抵押國有建設用地使用權。國有建設用地使用權作價出資形成的國家股股權，按國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有。
（4）以保留劃撥方式處置土地資產。目前大多數國有企業使用的土地是劃撥用地。一般來說，改制後的企業既然是按照現行企業制度的要求建立起來的新型企業，就不應當再有劃撥土地存在。但是，由於國有企業改制是在極其困難的情況下進行的，改制又是採取了多種形式，為了支持企業改制，還需要對某些企業的土地資產在一定時期內保留劃撥方式予以處置。
㈢ 鄉鎮企業改制時，從鎮政府處購買了廠房，其廠房下的土地使用權是否一並轉讓
應該連同集體土地使用權一起轉讓。這樣做既不符合房地產交易的規范，同時會給買方留下後遺症。
㈣ 國有企業改制如何處置劃撥土地使用權
如果企業改制後其土地未改變用途，經縣以上人民政府授權的土地管理部門批專准後，可以保留劃撥方式。如屬改變用途，符合《劃撥土地目錄》的也可繼續以劃撥方式使用。但是，除了繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地的，劃撥的期限不得超過五年。顯然，這是由於保留劃撥方式違反了土地有償使用的方針。
㈤ 國企改革劃撥土地使用權處置有哪幾種方式
所謂土地資產處置，是指在國有企業改革中，對企業原使用的劃撥土地使用權按照一定的方式和原則進行處置。雖然處置土地資產也採用劃撥、租賃和出讓等方式，但與《土地管理法》、《城市房地產管理法》所規定的增量土地的劃撥、租賃、出讓等用地方式不同，是為了改革企業制度、明晰土地產權關系而進行企業土地產權的重新界定和調整。根據《國有企業改革劃撥土地使用權管理暫行規定》，國企改革劃撥土地使用權處置方式有以下四種：
（1）以出讓方式處置土地資產。土地使用權出讓是土地使用權取得的一種方式，同時也是土地資產處置的一種方式。出讓的土地使用權是土地使用者向國家購買的一種財產權，土地使用者在出讓年期內不僅可以佔有、使用和取得土地收益，而且還可以獨立支配和處分土地使用權。以出讓方式處置土地使用權，可以十分清晰地確定國家和國有企業的土地財產關系，不僅保證國家的財政收入，而且還可以對國有企業轉變為現代企業起積極的促進作用。但是，這種處置方式需要改制企業繳納出讓金後才能取得相應的土地使用權，這對於已經面臨重重困難的國有企業來說，無疑是相當沉重的經濟負擔，國有企業為了改革將付出極大的經濟代價。因此，以這種方式處置國企改革劃撥土地使用權有一定的局限性。
（2）以租賃方式處置土地資產。國有土地租賃是近幾年開始實行的一種用地方式，同時也是一種新的土地資產處置方式。企業通過簽訂租賃合同取得土地使用權，經出租方同意可以將租賃合同轉讓，租賃合同轉讓時，合同中約定的權利義務同時轉移。這種處置方式不僅能較好地明晰土地產權關系，而且可以大大減輕企業經濟負擔，因而能夠適應國有企業改革多種形式的需要。
（3）國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產。土地使用權作價出資（入股）是國有企業改革中特有的一種土地處置方式，是指國家以一定年期的國有土地使用權作為出資投入到改革後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有。企業可依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押土地使用權。土地使用權作價出資形成的國家股股權，按國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有。
（4）以保留劃撥方式處置土地資產。以劃撥方式取得土地既是一種用地方式，同時也可以作為一種處置方式。目前，大多數國有企業使用的土地是劃撥用地，一般而言，改革後的企業既然是按照現代企業制度的要求建立起來的新型企業，就不應當再有劃撥土地存在。但是，由於國有企業改革是在極其困難的情況下進行的，改革又是採取了多種形式，為了支持國有企業改革，為企業改革創造一種較為寬松的環境和條件，從實際出發，根據國家產業政策和國務院有關規定，還需要對某些企業的土地資產在一定時期內以保留劃撥方式予以處置。
㈥ 請問國有企業改制土地使用權轉增為國家資本金後如何辦理出讓手續
你所說的「土地使用抄權是有償（轉增國家資本金）」以我多年的土地工作經驗，該土地的用地方式應為授權經營，授權經營的土地在進行拍賣等處置時，必須上報原批准授權經營的部門，對該土地處置方案進行審批、備案，同時核減國家資本金，方可進行拍賣。
㈦ 標企業改制時取得的家屬院土地使用權，過戶需要交土地出讓金嗎
是否需要繳納土地出讓金是由企業改制方案中土地處置方式決定的，而且回多數情況下企答業改制時不會把家屬區、生活區等非生產經營部分劃入改制資產，具體情況可向企業領導或負責改制的工作組了解清楚。
如果生活區劃入了改制資產范圍，則要看改制方案中土地如何處置：保留劃撥就不用繳納出讓金了；如果劃撥土地變為出讓性質則需要繳納土地出讓金；出讓金標准由當地人民政府和土地主管部門確定。
㈧ 國有土地改制中的土地資產處置方式有哪些，求大神解答
近期，國土資源部會同國家發展改革委、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、中國人民銀行、國家林業局、銀監會聯合印發《關於擴大國有土地有償使用范圍的意見》（以下簡稱《意見》）。這是國土資源部和相關部門按照黨中央、國務院推進生態文明建設總體部署，踐行五大發展理念，改革完善國有土地使用制度，發揮市場配置土地資源決定性作用的重大舉措。《意見》的實施，將促進國有土地節約集約利用、更好支撐和保障經濟社會持續健康發展。
出台背景:生態文明建設的重要內容和迫切之舉
黨中央、國務院高度重視國有土地使用管理問題。黨的十八大將「建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現生態價值和代際補償的資源有償使用制度和生態補償制度」作為加強生態文明制度建設的重要內容。2015年，中共中央、國務院印發《生態文明體制改革總體方案》，對擴大國有土地有償使用范圍提出了明確要求。
國土資源部等部門通過實地調研、開展專題研究、梳理國有建設用地使用制度改革成果、分析當前國有土地使用中存在的主要問題、歸納已有研究成果、廣泛徵求意見等措施，研究形成《意見》送審稿，報經國務院審定後印發。
意義深遠：擴大國有土地有償使用范圍「三個有利於」
一是有利於堅持和完善土地公有制。國有土地屬於全民所有，既是重要的自然資源，也是重要的國家資產。按照國家依法實行國有土地有償使用制度的規定，健全國有土地所有權使用制度，擴大國有土地有償使用范圍，有利於鞏固國有土地所有權，有利於完善國有土地所有權實現形式，有利於發揮國有土地的資源、資產作用，增強國有經濟的活力、控制力和影響力。
二是有利於發揮市場配置資源決定性作用。健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的國有土地產權和有償使用制度，推動國有土地資源依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化，對建立完善的社會主義市場經濟體制，提高國有土地資源利用效率，促進創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展和共享發展具有重大現實意義。
三是有利於加快生態文明制度建設。堅持節約資源和保護環境的基本國策，堅持在發展中保護、在保護中發展，是推進生態文明建設的基本政策和根本方針。擴大國有土地有償使用范圍、建立合理利用土地資源的激勵與約束機制，是推動形成綠色生產生活方式、全面節約和高效利用資源的重要方面，是加快生態文明建設的重大制度安排。
政策亮點：多措並舉充分發揮市場配置資源決定性作用
關於完善公共服務項目用地政策。根據黨的十八屆五中全會「創新基礎設施投融資體制，推廣政府和社會資本合作模式」部署，按照《國務院辦公廳轉發財政部發展改革委人民銀行關於在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》規定，為擴大國有土地有償使用范圍、促進政府與社會資本合作投資公共服務項目，《意見》提出：對可以使用劃撥土地的能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目，除可按劃撥方式供應土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，支持以作價出資或者入股的方式提供土地。三種方式不互相排斥，供需雙方可根據合作意願予以雙向選擇，依法供應。
關於完善國有企事業單位改制建設用地資產處置政策。為推進現有劃撥用地有償使用，支持國企深化改革、事業單位分類改革，《意見》提出兩條政策措施：一是對事業單位等改制為企業的，可參照執行國有企業改制土地資產處置政策，即改制單位使用的原劃撥建設用地，改制後符合劃撥用地法定范圍的可繼續以劃撥方式使用，不符合的應按有償使用方式進行處置，其中，對改制單位經省級以上人民政府批准實行授權經營的國有獨資企業、國有獨資公司、國有資本控股公司等企業，原生產經營性劃撥用地，經批准可採用國家作價出資（入股）方式進行處置。二是政府機構、事業單位和國有獨資企業之間劃轉國有建設用地使用權的，劃轉後符合《劃撥用地目錄》的，可直接辦理土地轉移登記手續；需有償使用的，先辦用地手續再辦土地轉移登記和變更登記手續。
關於國有農用地使用制度改革。針對國有農用地使用管理面臨的問題，《意見》提出五條政策措施。一是明確以承包經營以外的合法方式使用的相關國有農用地，可根據權利取得方式的不同，參照《不動產登記暫行條例實施細則》有關規定，分別辦理國有農用地劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股、授權經營使用權登記手續。二是國有農用地有償使用的范圍，嚴格限定在農墾改革的范圍內。三是明確農墾企業改革改制中涉及的國有農用地，國家以不同方式進行土地資產處置後的使用管理政策。四是明確國有農場、牧場改革國有農用地資產處置許可權和程序。五是明確完善國有農用地土地等級價體系工作要求。
關於嚴格國有土地開發利用和供應管理。為保護生態環境，嚴格規范國有土地有償使用管理，《意見》提出五條政策措施。一是對國家相關法律法規和規劃明確禁止開發的區域，嚴禁以任何名義和方式供應國有土地，用於與保護無關的建設項目。二是明確作價出資或者入股土地使用權實行與出讓土地使用權同權同價管理制度。三是完善國有建設用地供應方式。支持對工業用地採取先租後讓、租讓結合彈性年期出讓等方式供應土地。支持以土地使用權作價出資或者入股方式供應標准廠房、科技孵化器用地。同時，對規范國有土地使用權抵押管理提出明確要求。
關於協調擴大有償使用范圍與降低用地成本關系。按照《劃撥用地目錄》，大部分公共服務項目可以使用劃撥用地，為適應公共服務供給機制的改革創新要求，《意見》從支持投資建設公共服務項目角度，對推動該類項目用地有償使用和降低用地成本予以了充分協調。一是拓展用地方式選擇渠道，增加政府與社會資本合作投資公共服務項目的機會，對可以使用劃撥土地的公共服務項目，允許按照企業意願或政府與社會資本合作意願，分別選擇劃撥、出讓、租賃或者作價出資（入股）方式供應土地。二是規范公共服務項目有償使用價格管理。根據法律規定，政府向使用者劃撥土地可採取要求繳納補償、安置等費用或者無償兩種方式提供，對繳納費用的劃撥用地而言，因項目對應宗地的補償、安置成本的差異，不同項目使用劃撥用地成本會存在較大差異。為鼓勵公共服務項目有償使用土地，《意見》提出，市、縣政府應依據當地土地取得成本、市場供需、產業政策和其他用途基準地價等，制定公共服務項目基準地價，依法評估並合理確定出讓底價。因基準地價是一個區域的均衡價格，不與單宗地取得、開發等成本掛鉤，從而為企業選擇土地使用方式提供了標准，對劃撥成本高於或等於這一標準的，企業可以選擇有償方式使用土地，低於這一標準的，可以選擇劃撥方式使用土地。三是允許協議方式出讓
㈨ 股份合作制企業土地使用權被政府收購後 企業改制為股份有限公司 公司主體是否已經變化
理論上沒有變化，但是股份合作制企業改造是一個歷史遺留問題，很多情況不能視回為主體延續。
不過，從法律上答來看，還是更多地遵從理論的，因為操作起來相對比較簡單。在債權人主張權利、資產與債務法律主體、公司狀態上，法律仍慣性、簡單地將改制前後的公司視為同一主體。
㈩ 獲得國有土地使用權授權經營企業改制怎麼辦
1、國家以出資方式處置《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》規定，在國有企業改制中，根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨幹企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的，涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批准，可以採取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批准權的人民政府土地管理部門委託有資格的國有股權持股單位統一持有。2、以出讓或租賃方式處置根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中應當採取出讓或者租賃方式處置劃撥土地使用權的適用情形是：國有企業改造或者改組為有限責任公司、股份有限公司；國有企業在改制中組建企業集團；國有企業改組為股份合作制；國有企業採用租賃經營方式；非國有企業兼並國有企業。以出讓方式處置劃撥土地使用權的，應當交納土地出讓金。改制企業選擇租賃方式處置劃撥土地使用權的，應當按照所屬關系與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並按照合同約定交付租金。土地租賃合同經出租方同意後可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建築物、構築物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。3、以保留原劃撥方式處置根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中可以採取保留原劃撥方式處置土地使用權的適用情形是：（1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（2）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並，兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（3）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（4）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。其中第（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。