高層土地使用權

① 你好，我的意思是如果你買的是高層住宅樓，對土地所有權怎麼分配

你對土地沒有所有權，土地所有權的主題是國家。個人只有使用權，整棟樓宇的居民對於這棟樓的土地享有集體使用權，每個人的土地使用權面積根據住宅面積來分配。

② 高層住宅土地出讓金如何計算

土地出讓金以及計算方式詳解

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可
通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等
項目，
以及開發園區等工業項目，
往往不是依靠完全的市場調節，
土地出讓金就
帶有稅費的性質，是定價。

各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，
按規定向受讓人收
取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使
用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，
或原通過行政劃撥獲
得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和
投資，按規定補交的土地出讓價款

土地出讓金計算方法

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，
地面價為每平方米土地
的單價，
即以出讓金總額除以土地總面積；
樓面價為攤到每平方米建築面積的地
價，
即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。
投資者往往以樓面價來計
算投資效益。
因為地面價不能反映出土地成本的高低，
只有把地價分攤到每平方
建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一
般認為建高層可攤屬地價，
實際上並非如此。
因為土地出讓金是按建築面積計收
的。

南寧市曾經買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價
10
萬元左右、
5
年以上房齡的二手房改房過戶，各項稅費加起來近
3000
元，而
現在要補繳土地出讓金，
就等於在原來的基礎上要多繳一筆錢。
如何計算房改房
土地出讓金是市民最為關心的事情。

解讀：
馮曉鋒解釋說，
網格點樓面基準地價是指房屋所在位置的樓面價，
每
個網格點為
200
米×
200
米，
市民可到各分局查詢南寧市居住用地網格點的基準
地價圖。南寧基準地價最低值在沙井一帶，為
188
元
/
平方米，最高值在南湖一
帶，
為
1100
元
/
平方米。
上市房屋不在南寧市居住用地網格點基準地價圖覆蓋范
圍內的，按基準地價的最低值
188
元
/
平方米計算。

公式：補交土地出讓價款（元）
=
網格點樓面基準地價（元
/
平方米）×容積
率修正系數×
10%
×上市房屋建築面積×年期修正系數

舉例：
張三有一套住房位於衡陽秀靈路口，
土地使用權性質為劃撥，
擬准備
上市交易，該房屋房產證上的建築面積為
52.4
平方米，土地證上記載的土地面
積為
14.97
平方米，剩餘使用年限為
69
年，則需補交土地出讓價款計算方法如
下：

經查閱南寧市居住用地網格點基準地價圖，
該位置的網格點樓面基準地價為
511
元
/
平方米；
容積率為
3.5
，
容積率修正系數
0.761
；
剩餘使用年限為
69
年，

年期修正系數
0.9983.
據此，
需要補交土地出讓價款
（元）
=511
元
/
平方米×
0.761
×
10%
×
52.4
平方米×
0.9983=2034
元。

容積率修正系數

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。
例如，
在
1

萬平方米用地的土地上，
有
6000
平方米的建築總面積，其容積率為
0.6
。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於
2.2
；多
層（小高層）低密度住宅容積率不大於
1.2
；排屋（
Town
House
）容積率不大於
0.7
；別墅（
Villa
）容積率不大於
0.35
。

房屋價值不單是按每平方米建築面積，
價格差關鍵是容積率大小，
如：
容積
率
0.60
左右比容積率
1.20
左右的房屋，每平方米價格要高出一倍左右。
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③ 是不是樓層越高土地使用權的面積就越小

你好：根據您所咨詢的。
由於電梯層數高需要佔用空間多，均攤面積大，同時設計時，應該是重心放下，下面比較大。
所以感覺上越高的使用面積越小。
故而你說的有道理
望採納
謝謝

④ 請問土地使用權是多久，我買了一套房子，土地使用權到期了，我的房子怎麼辦

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（1）居住用地七十年；
（2）工業用地五十年；
（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（4）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（5）綜合或者其他用地五十年。
———摘自國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

物權法草案規定：「建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。」這意味著，建設用地使用權一次取得並非永遠使用，它是有年限的。據央視一項調查顯示，被調查人當中有40％的人並不清楚住宅土地使用年限到底有多久；85％以上的人並不清楚住宅土地使用年限從什麼時候開始計算。其實，我們購買房屋只是擁有了房屋所有權和土地使用權。房屋所有權沒有期限，而房屋下面的土地使用權有期限。這就是目前很難解決的一對矛盾。

土地使用權期滿以後，房子怎麼辦？北京市人大代表、金誠同達律師事務所律師提出了兩種辦法：一是如果是社會公共利益需要，國家收回土地使用權，而且連地上的建築物也收回的話，由國家按有關規定補償；二是如果不是社會公共利益需要，房子還可以繼續使用，但得續交土地使用費。

物權法草案僅僅規定了建設用地使用權消滅時，要辦理注銷登記，收回產權證書，但是對於附著於地面的建築物、附著物卻沒有規定其權利的歸屬。中國人民大學法學院教授楊立新指出這些還需要進一步修改和完善。

物權法草案中提到，在土地使用權到期前一年可以續期，但是有不少人存在這樣的疑慮：房子現在的土地出讓金是由開發商來交，那麼期滿後，出讓金是由開發商來交還是業主自己出，也許開發商到時都找不到了。如果由業主自己出，得出多少？

對此，中國社會科學院法學所陳蘇則的觀點是，現在明細土地使用權出讓金多少為時尚早，畢竟70年以後的房屋、土地等相關物價目前無法預知。
物權法草案第一百五十五條規定：「建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因社會公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。」

在全國人大常委會審議物權法草案時，賀一誠委員提出，住宅用地使用權年限，現在一般是70年，有房產的人都比較敏感，70年以後房產怎麼辦？如果有的人忘了申請續期怎麼辦？如果高層大廈有一部分人申請了，有一部分人沒有申請，怎麼辦？出讓人有責任在屆滿一年前通知有關使用權人，讓其申請續期。

⑤ 正定晨光高層以前是70年的產權可現在又說土地使用權到2055年就到期了那

70年是自取得該地的土地使用權之時算起，也許是他買完地壓了20年吧，或者賣房的經專理壓根也不懂屬；如果憲法不變，物權法不變，要補全地價的差價，一般地價占房價的3分之一（不含稅）；假如2055年你那套房估值1000萬，也就是地價333萬，原來買房100萬也就是地價33萬，333減去33等於土地差價300萬，這300萬是你要繳納的，要重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。至於繳納，估計是需要成立業主委員會，畢竟房地產里給國家的錢都不直接對私的。目前還沒有暫未續繳土地使用出讓金的強制措施的規定（你懂得~~）

⑥ 高樓層成套住宅土地許可權到期續費要多少一平米

法律沒有規定多少錢一平。《城市房地產管理法》規定土地使用權出讓內合同約定的使容用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

⑦ 住宅高層使用多少年

房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等

⑧ 我買的是高層房子是107個平方.怎麼在土地使用權證上的使用權面積加10.19個平方了啊

土地使用面積的計算方式是用你的房屋建築面積除以你這個樓盤的總建築面積得出你專這套房子點總樓盤的屬百分比，再用這個百分比乘以你這個樓盤的總土地使用面積得出你個人的土地使用面積。通俗一點說，這個土地總共100個平方，開發商可能在這100個平方上面蓋30層也就是30個100個平方的房子，那就是這30個房子來分這100個平方的土地了

⑨ 房產證上的建築面積和土地證上的使用權面積

建築面積是指建築物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。

使用權面積是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。住宅買賣中即套內面積減去套內牆體面積是屋中的凈使用面積，有效面積是建築面積減去房屋混凝土、磚砌體結構等結構構件所佔面積,這包含廚房、衛生間所佔面積。所以房子真正能使用面積的小於建築面積。

分攤面積指各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室公攤建築面積、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

(9)高層土地使用權擴展閱讀：

個人住房實際使用面積的計算規則：

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；煙囪、通風道、管井等均不應計入套內使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

依據（中華人民共和國國家標准）《建築工程建築面積計算規范》及其附件定義：建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積；使用面積=建築面積-結構面積-輔助面積；有效面積=建築面積-結構面積。

⑩ 5層高層樓房,兩層歸一戶所有,其餘一層一戶,則土地權歸屬

土地使用權權屬為所有業主共有，然後根據各自房屋面積分攤土地使版用權。

分攤的土地權使用權=你自己的房屋所有權證面積/規劃容積率
容積率=建築面積/用地面積

有個簡單算分攤的土地使用權面積方法，就是直接用《房屋所有權證》上的面積處以樓層數。