居民房以集資的方式讓出使用權

㈠ 集資房能買嗎，要注意些什麼問題呢，

我個人認為無論是居民（村民）的統建樓或集資房，對於深圳來講，是在做政府應該做而沒做的好事。在全國所有的中等以上城市，都可以有標王，唯深圳不可以有，若有，是深圳市政府的恥辱，而不是一件值得吹噓的事。為什麼這么講？
1、所有的土地費用都是進入到建築成本中的，也就是分攤到房價中的，在其他建築成本不變的情況下，地價越高，成本也高，在開發商的利潤率不變的情況下地價就保證開發商的利潤足夠大。
2、深圳的財政還沒窮到要靠賣地為生吧！
3、深圳是以外來人口為主的城市，如何留住外來人口？
4、目前所有的政策都是治標不治本的，而且還面臨著產業轉型，也意味著城市轉型，轉型後的城市如何保證經濟增長？
我認為，只有外來人口能夠安居，方才能樂業。這個城市能留住他，他就會直接為自己的生存而打拚，也就間接的為這個城市打拚；留下的人要消費，就能增加內需，就能搞活經濟。現在的深圳經濟雖說強大，但是靠龐大的打工者隊伍支撐的，有了打工者就有了各種各樣的商業機會，沒有這一群體，深圳的財政會這樣寬裕嗎？未必！社保這一塊就是最能直接體現這一優勢的，憑心而論，請深圳市政府摸著良心說說！不對嗎？
而所謂的集資房，就是在幫深圳市政府留人，稍有能力的打工者能在此生存的，都願意留下，但深圳市政府不留人，因為他沒有一個長期的發展願景，所有政策出台都是短視的。
如果我是深圳市的一把手，我會這樣操作：
1、將商業用地分為兩塊，一塊是住宅用地，專地專用專價；對寫字樓、商貿賣場用地可以無限標高，因為這個城市有良好的營商環境。
2、對所有的集資房政府采購，轉售給願在並且能夠在深圳生存的人，許其合法化，但只能自買自住，不得上市交易，也不許私下交易，出售只能由政府回購，再行轉售。
另外補充一點，在深圳市政府沒有出台限制措施前，要買，要多買。只有大家買不起商住樓，都去買各種形式建造的住宅，就可以將不安全變為安全！因為深圳市政府不可能把半個深圳市的居民都趕到露天去吧？！真這樣，那這個社會也就真「合諧」了！

㈡ 請問，我在西安市長安區看到一處房子，是100%產權的集資建房，在產權方面與商品房有什莫不同

「集資房」，是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住宅的產權權屬，按出資比例確定。也就是說，個人按政府優惠後的房屋建設成本全額出資的，擁有全部產權；個人部分出資的，擁有部分產權。集資房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區別。首先，一般商品房是房地產開發商獨特開發的一種產品，再通過市場買賣關系來實現其價值和使用價值，屬完全的市場經營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，採用的是先集資後建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經營關系。其次，集資房建設與一般商品房在各種手續的申辦上也存在區別。房地產開發公司，要開發經營一般商品房必須「五證俱全」，即要同時具備《規劃用地許可證》、《建設規劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式；集資房的土地主要是通過政府劃撥，並減免了相關稅費。因此，集資房的建設在申辦手續的過程中，各種手續的辦理不同於一般商品房開發經營的辦理過程。所以，一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別。一般商品房取得的是出讓土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。

商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才在我國出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 ……

商品房是「房屋」概念中與非商品房相對應的一種類型劃分。意指房地產開發經營企業開發、建成後的用於出售或出租的房屋（包括住宅用房和商業用房等）。主要特徵首先在於「商品房」是房地產開發公司以盈利為目的建造；其次，經房地產有關主管部門批准於市場自由出售；再次，它具有商品的全部屬性，並在法律上具有完整的所有權

這里所說的公房不包括在京中央和國家機關、軍隊以及中央在京企事業單位職工已購公有住房。

使用權房
住戶對房屋通過租賃的方式取得房屋的使用權，沒有產權，俗稱
使用權房。目前使用權房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場價格
租賃單位和私人的房屋。前一種是計劃經濟體制下，由政府和企事業
單位向居民和職工提供的帶有福利性質的住房，近一、二年出台的差
價換房的有關辦法，主要是針對前一種使用權房，即公有住房。後一
種使用權房完全是市場經濟下的租賃行為。

不可售公房
是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

單位產權房(或系統產權房)
俗稱單產房。是指單位自建或者委託施工單位建設、或者參加聯建,又是自己使用的住宅和其他建築物。這種房屋一般沒有通過實行土地使用權出讓形式,沒有申報商品房計劃。

㈢ 全額集資房與公有住房出售有什麼區別

全額集資建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標准、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等嚴格按照經濟適用住房和房改政策的有關規定執行，納入經濟適用住房建設計劃。參加全額集資建房的對象，必須限定為本單位無房的職工家庭戶。凡已經享受房改政策購房、購買了經濟適用住房或過去參加了集資建房的人員，不得參加全額集資建房。集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成後以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。並且集資房的產權以整體產權的形式屬於企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。 公有住房也稱公有住宅、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售;由企業建設的住宅，向本企業職工出租出售。公房隨著出售而變為私房。公房有時也指拆遷後分到的房子。公產房與私產房的最大區別在於產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。

㈣ 集資建房屬於小產權房嗎

通常所謂的「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。

第一類小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。

第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱「軍產房」。

綜上，要看你集資房的土地性質，已經是否有按規劃功能開發或者使用。

㈤ 關於集資建房的幾個問題

概念
所謂集資建房是某一個單位主持新建房屋，由具備相應資格的職工按房屋建設成本分攤建設費用就叫集資建房。並房子的獲取要按職工的綜合資格來定。要注意的事即在建設過程中可有知情權，不能將職工的集資挪作它用。（個人集資建房與單位集資建房）
特徵與我國現狀
真正法律意義上的個人集資建房，是指城鎮職工、居民為了改善居住條件，共同投資合作建造住宅，在政府指導和管理下成立城鎮住宅合作社，在國有劃撥土地上建造自用房屋的行為。這與目前社會上流行的個人集資建房是兩碼事，是完全不同的兩種行為。他們的唯一相似之處就是都需要個人出資。兩者之間的主要區別：

1）土地：（法律）個人集資建房的建造土地是政府劃撥的；而（社會）個人集資建房的建造土地是通過出讓競得；

2）實施主體：（法律）個人集資建房要在政府房管局的指導下成立非贏利性組織即城鎮住宅合作社來運轉整個建造過程；而（社會）個人集資建房沒有這規定；

3）優惠政策：（法律）個人集資建房可以享受國家的稅費減免的優惠待遇；而（社會）個人集資建房不能享受；

4）資金來源：（法律）個人集資建房資金來源於：社員交納的資金，銀行低息貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金；而（社會）個人集資建房只能是個人出資，更無法享受銀行低息貸款。

5）房屋產權：（法律）個人集資合作建造好的住宅產權根據不同出資形式，有合作社所有、社員個人所有、住宅合作社與社員個人共同所有等形式；而（社會）個人集資合作建造好的住宅歸自己所有。

6）房屋流通：（法律）個人集資合作建造好的住宅不得向社會出租、出售。社員家庭不需要住宅時，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價結合成新計算房價，按原建房時個人出資份額向社員個人退款；而（社會）個人集資合作建造好的住宅和商品房一樣，可以自由流通。
參與
通過以上分析，我們可以很明確的得出結論：如果是（法律）個人集資建房，那麼建造好的住宅的價格會遠遠低於同期同等商品房價，換句話說，建造這樣的房屋只需要房屋的建造成本。如根據目前杭州普通商品房的平均建造成本，則不會超過每平方米1000元。而（社會）個人集資建房，省下的只是開發商的銷售成本、可得利潤和契稅。
類型
從目前個人集資建房的組建模式來看，有以下幾種方式：

第一種，成立公司（有限責任公司與股份有限公司）。由於集資合作建房需要的投入資金巨大（大中城市一般至少在1000萬元以上），這就需用更多的集資人參與。那麼，如果是成立有限責任公司，要受到股東50人的限制（隱性股東由於不受法律保護，這里暫不討論）。如果是成立股份有限公司，那麼又受到嚴格的控制與管理。

第二種，成立個人合夥企業。但由於個人合夥需要承擔無限責任的風險，集資合作建房的人又都處於城鎮中低階層的收入水平，因此，不可能來冒這個風險。實際上無法實施。

第三種，成立社團法人。首先，我國政府對社團組織設立非常嚴格（硬控制與軟控制），在沒有獲得政府或事業單位的支持下，全靠自然人發起設立一個社團組織，困難可想而知；其次，能否成立以建造房屋為目的的社團法人，在目前法律體制下，更是個大大的未知數；再次，就算審批通過，那麼又如何取得立項審批、建築規劃許可、施工許可等行政許可？在建造過程中，又如何避免出現經營性行為，比如說勘察設計、工程監理、采購建築材料、與建築公司簽訂施工承包、雇傭人員等等，這些都是存在的大問題。如果成立社團法人組織只是負責籌備集資建房的前期事務，再以社團法人的名義與房地產合作開發，這實際上又成了經營性行為，是社團法人所不容許的。

第四種，與房地產公司合作。這種形式，首先就需依法成立一個法人組織，否則不可能有合作關系。因為讓房地產公司與上百個集資人分別簽訂合作合同來運作房地產開發項目，這在實踐中顯然是行不通的。根據以上分析，我們基本上就排除了可以個人合夥、社團法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個人集資建房的實踐風險予以簡要分析
依據
政策支持： 1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：「住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合「解危」、「解困」進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。……」 1994年7月18日，由國務院發布的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：「鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。」以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

法律支持： 依據是《中國人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建築法》。這兩個法律是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，是直接適用各種建築物的統籌規劃、立項許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個人可以建房的規定。

行政法規支持： 依據是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》行政法規。該條例的第二條非常明確規定了「中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。」 也就是說，以上法律從理論上支持了個人建房的行為是合法有效的。

具體實施方案支持：這就是1992年2月14日，由國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局聯合印發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》。該《辦法》的宗旨：「為了鼓勵城鎮職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮居民住房困難，改善居住條件，加強對城鎮住宅合作社的組織與管理，制定本辦法。」該《辦法》共計30條，對城鎮居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運行、減免稅費的優惠政策、及建造後的房屋歸屬問題等都作了詳細的規定。這些規定，是完全可以具體操作的。而且，其實，該《辦法》的出台背景，是國家在結合北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實踐運作情況的成功經驗之基礎上才制訂出來，並向全國范圍內推廣應用的。但是，遺憾的是，地方政府為了提高地方財政收入，改善公務管理經濟，一直就沒有很好地來執行這規章。
法律性質
一般集資建房具有永久使用權而沒有產權（因為土地資源等仍是單位的）。

㈥ 集資房的產權歸屬，集資房屬於夫妻共同財產嗎

一、集資房的產權歸屬
集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成後以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。並且集資房的產權以整體產權的形式屬於企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。
由於集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決於房產所有權人的資信情況。
二、集資房屬於夫妻共同財產嗎
根據《婚姻法》規定，有下列情形的，為夫妻個人財產：
（1）一方的婚前財產；
（2）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；
（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；
（4）一方專用的生活用品；
（5）其他應當歸一方的財產。
對於夫妻共同財產，依照法律規定，是指夫妻在婚姻關系存續期間所得的工資、獎金、從事生產經營的收益、知識產權收益等以及其它應當歸夫妻共同所有的財產。
婚後夫妻共同居住的房屋是單位集資建房的，應從該房屋購買的過程及資金來源進行分析。【崇陽縣律師】http://www.lawtime.cn/chongyang

㈦ 購買集資房過戶要交土地出讓金嗎

集資房與商品房最大的區別就在於土地性質的區別，商品房取得的是出讓地，集資房是劃撥地，在集資房買賣的時候需要把劃撥地轉為出讓地，這就是通常說的土地出讓金。

第一個問題：上述中已經說明出讓金的繳納是涉及到土地性質，如只過戶（地方情況允許只有產權證可以交易的情況下）房產證是不需要繳納的。

第二個問題：房屋產權為主，土地為國有土地，我們只擁有使用權，按物權法來說，房子產權在你名下，房子是不存在風險的。

(7)居民房以集資的方式讓出使用權擴展閱讀：

使用范圍

(一)征地和拆遷補償支出。

包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

(二)土地開發支出。

包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

(三)支農支出。

包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

(四)城市建設支出。

包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

(五)其他支出。

包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。

土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。用於農村基礎設施建設的資金，要重點安排農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，

努力提高農民的生活質量和水平。土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。

為加強土地調控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。

㈧ 集資房使用權轉讓合同有法律效力嗎

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，專通過籌集資金，屬建造的房屋。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
若出賣人擁有全部產權，當然可以將房產依法轉讓。只要交易雙方辦妥過戶手續即可。但賣方若只享有房產的部分產權，其單位就可依據法律及與員工的約定，享有對員工的轉讓行為設定限制條件、優先購買等權利。
若集資所建房產無其他限制轉讓的條款限制，則《轉讓合同》是有效的。