轉讓房屋使用權與出租的區別

㈠ 你好,請問一個問題,轉讓使用權和委託租賃有什麼區別

轉讓使用權和委託租賃它是有區別的。轉讓屬使用權，就是你這個使用權永久喪失委託租賃就是你，你的使用權暫時喪失。

㈡ 土地轉讓與出租有區別嗎

土地轉讓是把土地和使用權出售給別人，而出租是把土地使用權有時間限制租借給專別人，兩者不同的是轉讓屬就是賣掉了以後無論開發或土地變動與你無關了，而租借是屬於你臨時租出去，使用權還是你的，現用土地國有化，個人無權買賣。

㈢ 房產證使用權來源轉讓與出讓的區別

土地使用權來源1、出讓：建房的開發商拿到的是一手土地，直接與政府簽土地出讓合同拿地。
2、轉讓：從別人手裡拿的地，經政府同意的土地轉讓得到。

㈣ 租賃和轉讓使用權有沒有區別

有著本質的區別，租賃使用權，你只是把使用權租借了出去，但使用權終歸是你的。而轉讓使用權的話，使用權就再也不是你的啦，使用權屬於另外的人了，你與這件事情就沒有任何關系了。

㈤ 房屋使用權可以出租轉讓嗎

理論上來講是不可復以出租的，制因為使用權房屋是單位產權，以單位名義租借給單位個人的房產，只有居住權，並無轉讓和出租為目的的利益關系，所以不可以出租；但在這件事情上產權單位及相關部門並沒有嚴格和系統的檢查，所以市面上就出現了使用權房屋出租的現象

㈥ 關於房屋使用權轉讓的相關問題

要弄清楚這個問題，可以從以下三個層面來理解：首先，得正確理解什麼是「公有住房使用權」。所謂「公有住房使用權」是指通過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低於市場價租賃並使用的權利。之所以有這樣的福利分房，其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼，也體現了承租人勞動的價值。因此，「公有住房使用權「針對的對象一般是具有針對性的，大部分為在單位工作一定年限的職工，並不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。其次，在過去的法律實務中，由於「公有住房使用權「被認定為一種房屋租賃關系，即公房的所有權人是國家或單位，而承租人只能享有房屋的使用權，不享有處分、收益的權利，所以，承租人轉租或是轉讓使用權的行為都將直接侵害了所有權人的利益，應被禁止。為此，1994年建設部出台了《城市公有房屋管理規定》，其中26條對於承租人擅自轉租、轉借、調換、買賣公有住房使用權的行為進行了禁止。你的同事估計也是依據這條法律認為你們之間簽訂的公有住房轉讓協議是無效的。但是，這份1994年出台的建設部的規定已於2001年被廢止了。2002年底，北京市國土資源和房屋管理局出台了新的《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》（以下簡稱「通知」）。這份通知中明確了北京公有住房使用權是可以有償轉讓的，並對公有住房使用權轉讓的對象、范圍、程序做了具體而明確的規定。所以，您完全不用擔心，你與你同事於2001年簽訂的公有住房使用權轉讓協議是有效的，並且在他的主動配合下，您與單位又簽訂了新的《公有住房承租合同》，整個程序都是合法有效的。他無權利再繼續承租該公房。如果他執意要起訴您的話，您也無須害怕，只要在法庭上出示原來的轉讓協議和新的承租合同這兩份關鍵證據即可。最後，對於「公有住房使用權」交易還有一些的問題值得注意：第一，根據2002年國土資源部和房屋管理局下達的《通知》要求，進行公房使用權交易的一方必須是公有住房的合法承租人，並經過房屋所有權人的同意。因此，在進行公房所有權交易前必須先確認所有權屬，並徵得出租人的同意後再進行。第二，由於「公有住房使用權」的特殊性，並不是所有的人都能享有「公有住房使用權」。因此，為避免轉讓協議的無效及今後的糾紛，購買人應確定自己是否具有購買的資格。例如，單位承租公房使用權的轉讓一般要求購買人也為本單位職工。第三，通過公房使用權互換、有償轉讓或是交換住房產權的方式取得公房使用權的新承租人，是可以將公房使用權再次上市交易的。這意味著公房使用權是允許流轉的。但這里的流轉並不包括轉租的情況，轉租是指不變更承租合同的情況下，將房屋交予他人居住。而「公房使用權」的轉讓則是要求轉讓協議達成後，受讓人代替原承租人，與出租人建立新的租賃合同。第四，合同雙方必須親自到場簽訂合同並新的租賃變更手續，相關法律文件應避免代簽，並提前或當場結清所有的相關費用。

㈦ 轉讓土地使用權和土地使用權出租有什麼區別

轉讓土地使用權和土地使用權出租的區別是土地承包關系的變專化。
轉讓土地使用權是屬指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
土地使用權出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

㈧ 請問：土地使用權轉讓與土地使用權租賃有什麼區別

轉讓：使你喪失土地使用權；而租賃：則是土地使用權仍歸你，對方在租賃期內有土地使用權，但不能改變約定的性質。

㈨ 出售車庫使用權與租賃有什麼區別

1、歸屬權不同來

出售車自庫使用權是將車庫的使用權出售給他人，出售後出售人不再擁有車庫使用的權利。租賃車庫使用權，是將車庫的使用權暫時租給承租人，但車庫使用權最終還是歸屬於出租人。

2、期限不同

出售車庫使用權，出售後出售人永久失去了車庫的使用權。而租賃是到了租賃期滿，使用權可以收回來。

3、擁有的權利不同

出售車庫使用權，車庫的所有合法權利都歸他人所有，與出售人再無關系，出售後他人有再出售、租賃等的權利。

租賃車庫使用權是僅僅將使用權租賃給對方，對方只有使用權，不具備再次租賃和出售等的權利。

㈩ 轉讓和出租土地使用權涉稅規定有什麼不同

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

征稅范圍：
一般規定
（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。
（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。
②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
特殊規定
（1）以房地產進行投資聯營
以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。
（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。
（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。
（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。
（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。
（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。
（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。
（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。
（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

徵收方式：
第一步
核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：
（1）取得房地產時有效發票所載的金額；
（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；
（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；
（4）取得房地產時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建築物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標准確認：
（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；
（2）中介機構評定的房屋及建築物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認；
（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

征稅對象：
納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。
課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。
轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

徵收管理：
納稅地點
土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納。
「房地產所在地」，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。
納稅申報
土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
徵收實例
假設張先生於2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。
1、張先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元。
2、如果張先生能夠提供購房發票，發票所載金額為50萬，那麼可扣除：
原值：500000；加計金額：500000×5%+500000×（1+5%）×5%=51250；稅金：契稅為7500（500000×1.5%）元，轉讓時繳納的營業稅為38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）、印花稅350元。
那麼該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那麼，土地增值稅為：95400×30%=28620元。
存在疑惑：徵收細則還需要進一步確定
雖然此次北京地稅局對於土地增值稅的扣除項目和徵收方式進行了比較明確的規定；但是，對於土地增值稅的徵收細則還需要進一步的明確，比如對於土地增值稅的徵收范圍。按照京財稅[1999]1201號規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規定，對個人轉讓居住滿三年未滿五年的非普通標准住宅，減半徵收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對於普通住宅和五年以上的非普通住宅均免徵土地增值稅？對於這一點，可能還是存在疑惑，而對於土地增值稅徵收范圍的界定，將直接會影響到該政策對於二手房市場產生的波動幅度。