⑴ 該土地使用權出讓合同有效嗎
【問題】
2005年5月，某企業到某市投資，為建設廠房與某市開發區管委會簽訂國有土地使用權出讓合同。某企業隨後到某市國土資源管理部門辦理登記手續，卻被告知其與開發區管委會訂立的土地使用權出讓合同無效，某企業認為土地使用權出讓合同是民事合同且已支付了出讓金，該合同是有效的，遂向法院提起訴訟。
問：1.國有土地使用權出讓合同是否為民事合同？
2.某企業與某市開發區管委會簽訂的土地使用權出讓合同是否有效？
【分析】
本案主要涉及國有土地使用權出讓合同的法律性質、土地使用權出讓的主體以及土地使用權出讓合同的效力三個方面的問題。
（1）要明確的是國有土地使用權出讓合同的法律性質。《城市房地產管理法》第七條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓行為雖然具有一定的民事法律行為的特徵，但國家與用地者在出讓過程中表現的是一種行政法律關系。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。土地使用權出讓合同是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務進行約定，行政主體在合同的訂立或執行過程中起主導作用，雙方當事人之間形成的是行政法律關系。通過簽訂合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的管理和被管理關系。在執行合同過程中，行政主體可以根據實際情況的變化提出修改、中止或撤銷已經訂立的合同，以便於符合所要達到的行政目標的要求，而另一方當事人則沒有這種權利。
（2）根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由於以往土地市場管理不規范，特別是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發區的國有土地出讓呈現無序狀態，開發區管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。針對這種情況，最高人民法院2005年6月22日出台了《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），明確了土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權出讓合同的訂立與履行由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。
（3）關於合同的效力問題，《解釋》對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區別對待的規定。《解釋》根據《合同法》的規定，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，採取了補救性的措施，《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今後土地出讓行為給予有效規范。但考慮到我國目前的實際情況，對開發區管委會遺留下的為數不少的出讓土地問題，仍採取一定的補救手段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。同時，為防止追認手段的濫用，有效規范今後的土地出讓行為，對追認的范圍限定在《解釋》實施之前的情況，《解釋》實施以後，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。
⑵ 如何認定土地出讓合同效力
土地出讓合同是房地產業的基礎合同。國有土地要成為商業開發的土地，需經有權批專準的人民政屬府批准，並與國土部門簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，取得國有土地使用權，方得有權進行開發建設。而且，土地的用途是在批准用地時一並確定的，土地使用者只能按照批準的用途使用。 推薦閱讀：農村土地承包法土地管理法如果出讓合同的主體以及批准機關存在問題，或者土地受讓方未能按照出讓合同的要求開發使用土地，都會產生出讓合同的效力問題，主要問題有： 1、因未辦理土地使用權出讓批准手續不能交付土地的，解除合同。 《土地管理法》將國有土地的管理權授權給了縣級以上人民政府，國土部門沒有國有土地的處分權。因此，國土部門未經批準直接與受讓人簽訂出讓合同，屬於效力待定合同，如果有權批準的政府追認可以有效，但是，如果根本無法交付土地，合同無法履行，則只能解除合同。 2、受讓方擅自改變土地用途，出讓方有權要求解除合同。 受讓方依照確定的用途利用土地不僅是雙方的合同義務，同時也是土地管理相關法律法規的要求。
⑶ 土地使用權轉讓合同的糾紛問題
1、道路分攤面積B平方米，我公司需要付款購買是否合理？？ 我認為不合理，應屬無效：依據《中華人民共和國城市規劃法 》規定：「含有城市公共設施、規劃道路的屬市政公共建設用地，法律規定不得轉讓。」
從你列的條款看， 合同如果明確了你們承擔該費用，是需要你們承擔的，不存在無效的問題。不是說你們購買了這個土地，這是分攤的費用而已。
2、如果第一條合理有效。那麼在實際核發的《中華人民共和國國有土地使用證 》中道路分攤面積為 B+6224 平米，即比原合同規定多了6224平米的道路分攤。我公司對於這多出的6224平米的道路分攤面積是否需要補償土地出讓方？？ 我認為不需要補償：首先合同第二條規定我公司購買實際佔用面積A平米，道路分攤面積B平米；其次合同第五條規定「甲、乙雙方確認，乙方共需支付土地使用權轉讓費共計人民幣大寫 xxxx元」，雙方同意了確定的面積、確定的總價價格，風險合同雙方共擔。
具體問題是可以用顯示公平或重大誤解來撤銷這個合同的，還是請律師介入比較好，有其他問題可以上www.laozhanglawyer.cn看看
⑷ 本案土地使用權轉讓合同是否有效
物權法 第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換版、出資、贈與或者抵押，但權法律另有規定的除外。
第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
沒有向登記機構申請變更登記還不是合同，任何人不要投機物權法達到違規違法使用土地的目的
⑸ 土地使用權轉讓合同是否有效
轉讓本身就違抄法，合同當然也襲不合法，自然無效
你難道看不出來他們是在故意倒騰土地嗎，想利用土地發財是不可能的，我看只罰款有點太輕了，應該把公司主管關進監獄才合適。土地的使用權都是政府依法批準的，除了能批准政府還能依法收回。你弄個什麼轉讓把使用權給了別人，政府那些管批准和管收回的工作人員豈能讓你，這不是搶我們的飯碗嗎，我們的活你幹了，我們幹嘛，光等著下崗，整，怎麼也得整好幾年的工資，下崗就下崗
⑹ 土地使用權轉讓違法時，房屋買賣合同效力如何
馬穎秋律師解答： 《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的版相關規定，以下權合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書； 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件； 轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書； 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的； 有批准權的人民政府准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
⑺ 土地使用權的土地轉讓合同是否有效
土地使用權的土地轉抄讓合同是否有效的，首先要依法遵循土地流轉原則，其次採取轉讓方式流轉的，需要經發包方同意。
根據《農村土地承包法》第三十三條，土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：
（一）平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；
（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；
（三）流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；
（四）受讓方須有農業經營能力；
（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
⑻ 土地轉讓合同無效，土地證還有效嗎
未取得土地證，沒有土地使用權，轉讓和出讓無效。
根據《土地管理法》第回七十三條規定，買賣或者以其答他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
⑼ 名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的認定及效力
您好，我是國家注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，轉版讓後的土地用途，也要權符合原出讓合同的內容框架，包括使用年限和容積率、綠化率等經濟指標。關於售賣建成房地產的收益所得，請查找合同內相關條款，應該回明確標有利益分配和義務分擔的內容，否則該合同變相成為贈與合同，對土地使用權人造成的傷害和損失，只能由簽訂合同人獨立承擔。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。