廣東省土地使用權公開交易原則

❶ 什麼是「有形市場」什麼是「無形市場」速盼答案

有形市場是無形市場的對稱。有固定交易場所的證券市場。有形市場大都是有組織的證券市場，它有正式的組織機構、管理機構，有固定的交易場所，有較為規范的服務，符合人們心目中的市場概念。

例如，證券交易所就是一個有形市場。大的證券交易所內，大公司股票、大額債券都有固定的掛牌交易地點，投資人委託經紀人買進或賣出某公司證券，經紀人都需到場報出買價和賣價。

無形市場是不需要固定的地點與場所，供需雙方當面議定，或通過電訊手段協商完成金融交易的空間。在西方，除證券交易所外，無形市場實際也是電話交易市場。

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一、充分認識完善土地要素市場，建立有形市場的重要性和必要性

土地要素市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，遵循市場規律配置土地是市場經濟發展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規范土地要素市場，深化土地管理改革的重要工作和關鍵環節。

建立有形市場，是要通過設立固定場所，健全交易規則，提供相關服務，形成土地使用權公平、公開、公正交易的市場環境。建立有形市場是以市場方式配置土地的基本要求，是確保土地交易合法性和安全性的需要。

是引導土地交易雙方依法交易的重要手段，是規范市場秩序和創造良好市場環境的主要途徑，也是溝通土地市場信息、增強土地投資決策科學性的基本條件。

建立有形市場，是土地管理改革，轉變政府職能的大事，是積極推進依法行政、建立政務公開的有力措施，也是加強廉政建設、接受社會監督的重要舉措。各級土地行政主管部門必須高度重視，積極創造條件，加快有形市場的建設步伐。

二、結合本地區實際，加快建立有形市場，完善土地市場功能

按照職能轉變、政事分開、政企分開的原則，各地要結合政府機構改革，抓好各級特別是市、縣有形市場的建設。在貫徹落實11號文件和39號文件的過程中，已經建立了有形市場的地方要完善功能，健全交易管理制度，擴大公開交易范圍。

尚未建立有形市場的地方，要按照本通知要求，認真分析本地區土地市場發育的實際情況，採取積極有效措施，加快有形土地市場建設。

當前，有形市場應具備以下基本功能：

（一）提供交易場所。為土地交易、洽淡、招商、展銷等交易活動和招標、拍賣會提供場地，為交易代理、地價評估、法律咨詢等中介機構提供營業場所。

（二）辦理交易事務。為政府有關部門派出的辦事機構提供服務「窗口」，方便交易各方辦理政府管理的有關手續。

（三）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發布土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資方向咨詢等。

（四）代理土地交易。接受委託，實施土地使用權招標、拍賣，或受託代理土地使用權交易活動。

各地已建立的有形市場要按上述要求調整功能，並隨市場的完善而逐步擴展，規范土地使用權交易，促進中介業務發展，並推動政府的土地收購儲備工作。

三、充分利用有形市場，促進土地使用權公開交易

各級土地行政主管部門要充分利用有形市場，促進土地使用權依法公開交易。以下三類土地交易活動應當進場公開交易：

（一）原劃撥土地使用權的交易。包括原劃撥土地使用權的轉讓、租賃、抵押，以及土地的聯營合作等交易；

（二）出讓土地使用權的首次交易。包括轉讓、租賃、抵押、作價出資、入股交換或贈與等交易；

（三）法律允許的集體建設用地的流轉。集體建設用地包括鄉鎮企業用地的轉讓、租賃、聯營、入股等交易。

除上述三類土地的交易外，有條件的地方還可將因土地抵押權實現而引起的土地使用權轉讓、法院判決用於債務清償的土地使用權的轉讓和出讓土地使用權的轉讓、租賃、抵押、作價出資、交換、贈與等交易活動納入有形市場交易，以提高土地公開交易的覆蓋面，增加交易機會，降低交易風險和交易成本。

❷ 正在抵押的房子能買嗎

抵押的房子不能賣，需償清貸款後注銷抵押後進行買賣。

因為房屋的所有權在債權人手中，現實中的操作手法是買方或者賣方簽訂協議後，一方先自行從債權人手中解押，之後雙方再繼續交易。

買抵押房子的風險，如果他不還款，你還想要房子，就需要償還債務，隨後你可以向房東追債。非常繁瑣。

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購買抵押二手房的必要步驟：

1、實地看房.

實地看房是購房者了解房屋真實情況的好機會，因此應該多方了解，詳細咨詢。一般來說可以通過三個方面來觀察。

首先，查看房屋自身情況。包括戶型、結構、朝向、採光、透風、面積、質量等。第二，查看周邊環境。包括物業情況（污染問題、安全問題等）和小區內外部環境（人員構成、配套等）。第三，查看房屋產權情況。確認產權是否真實、有效、清晰、完整。

2、雙方簽訂買賣合。

房屋情況核驗完畢之後，買賣雙方可以進行合同的簽訂。其中需要注意的是雙方要約定好交易過程中的各類細節，以免出現問題責任劃分不清導致的糾紛。

3、賣方提前還貸、取消房產抵押。

賣方准備好資金後就可以到銀行提交提前還貸的申請，還清貸款之後攜帶房產證、他項權利證、注銷抵押登記申請書以及身份證就可以到房地產管理辦理房屋注銷抵押。

賣方提前還貸需要准備充足的資金，資金來源往往有四種：第一種賣方自籌；第二種買方先行墊付；第三種通過銀行辦理轉按揭；第四種通過第三方墊資。對於購房者來說如果接受第二種方法需要承擔較大的風險，需謹慎。

4、買方辦理貸款手續。

如果買方需要辦理貸款購房的話，就應該提供貸款所需要的資料，然後在賣方的下到銀行辦理相關手續。

5、辦理交易過戶。

買賣雙方需攜帶相關證件原件親自前往房管局辦理過戶手續。辦理過戶手續時，買方需向賣方支付首付款，且雙方繳納相關稅費。

6、房屋交驗。

交房屋交驗環節，需交接清水、電、燃氣、有線電視費用等，另外買方需要注意賣方的戶口是否按照約定進行了遷移。後雙方簽署《物業交接確認書》，買方支付尾款。

❸ 石家莊市國有土地使用權掛牌公開交易規則

土地的掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，並接受交易申請的行為。土地使用權公開掛牌交易的，應公告交易價和其他交易條件。

掛牌是土地公開出讓的重要方式。掛牌出讓國有土地使用權（簡稱土地掛牌），是指通過發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。

石家莊市國有土地使用權掛牌公開交易規則

第一條 為進一步深化土地使用制度改革，加強廉政建設，建立健全公開、公平、公正的土地交易市場，規范土地交易行為，結合我市實際，制定本規則。

第二條 本規則所稱掛牌公開交易是指由市土地行政主管部門組織實施，在規定的時間和地點公示地塊的基本情況、競買規則等內容，競買人輪番報價，按價高者得的原則確定中買人的國有土地使用權交易方式。掛牌公開交易適用於出讓、租賃、轉讓。

第三條 國有土地使用權除以招標、拍賣方式出讓、租賃、轉讓外，具有下列情形之一的，應當以掛牌公開交易方式進行交易：

（1）市政府儲備的土地，應依法有償供應的；

（2）未納入市政府土地儲備庫的，市人民政府認定的特困國有企業需要處置土地的；

（3）在不改變土地使用用途，容積率等土地使用條件下，委託轉讓以出讓方式取得土地使用權的；

（4）以出讓方式取得土地使用權，委託整體轉讓房地產的。

第四條 掛牌公開交易時，土地的基本情況應在石家莊市地產交易市場公示欄公示。公示內容包括報價期限、地塊位置、土地面積、土地用途、使用年限、容積率、交易價、當前報價等，報價期限根據土地面積大小等具體情況確定，一般在5個工作日內，特殊情況可適當延長。

第五條 掛牌公開交易的程序：

（1）擬定掛牌公開交易的地塊；

（2）擬定掛牌公開交易方案，報市政府審批；

（3）經批准可以掛牌公開交易的地塊在報刊上公告，並在地產交易市場交易廳公示，地塊面積3333.34平方米（5畝）以下的，只在地產交易市場廳公示；

（4）有意受讓單位索取有關競買文件；

（5）有意受讓單位，持下列資料報名登記：

a受讓申請書；

b董事會或股東會等其他權力機構（非股份制企業有權決定機構）關於受讓土地事宜的決議及委託代理人的授權文件（附委託代理人的身份證明）；

c有效的營業執照副本復印件；

d房地產開發企業資質證明復印件；

e其他需要提供的資料；

f《報價承諾書》。《報價承諾書》的格式和內容由市土地行政主管部門統一印 制。

g競買文件規定的數額履約保證金。未能受讓土地使用權單位的履約保證金，在報價截止日期後兩個工作日內如數退還（不計利息），受讓土地使用權單位的保證金可在交納最後一期土地出讓金時沖抵。

（6）及時公布當前報價和競買人。

（7）報價時間截止後，按第六條的規則確定中買人，在公證人員的公證下，當場宣布交易結果。

（8）成交之日，市土地行政主管部門與中買人簽署《掛牌公開交易成交確認書》；

（9）簽署《掛牌公開交易成交確認書》後，出讓國有土地使用權的，市土地行政主管部門與中買人簽訂《國有土地使用權出讓（租賃）合同》；委託轉讓國有土地使用權的，轉讓人與中買人簽訂《國有土地使用權轉讓合同》。

第六條 報價期限結束後，按照價高者得的原則確定中買人。市土地行政主管部門根據土地市場狀況和地塊的具體情況制定細則。

第七條 交易價的確定方法。

屬於第三條（1）、（2）項情形的，掛牌交易價格由市土地行政主管部門依據地價評估結果，充分考慮政府產業政策、地價政策等綜合因素確定；

屬於第三條（3）、（4）項情形的，掛牌交易價格由委託單位確定。

第八條 中買人拒不簽署《成交確認書》或逾期不簽訂《出讓合同》的，市土地行政主管部門不予退還履約保證金。

第九條 受讓人有提供虛假競買文件等違反法律、法規行為的，市土地行政主管部門有權解除《國有土地使用權出讓合同》，收回土地使用權，不予退還履約保證金，並對該單位依法進行處罰。

第十條 採用綜合評定，分值高者得或先交清地價款者得等原則確定中買人的，參照本規則執行。

第十一條 本規則的解釋權歸市土地管理局。

第十二條 本規則自2001年11月16日起施行。

（以上回答發布於2013-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 土地使用權交易，必須在土地交易機構公開進行 合法嗎

土地交易機構一般是政府批準的土地有形市場和土地交易的專門機構，隸屬於國土資源局，負責組織實施土地使用權出讓、租賃工作，收集、分析和統一發布各類土地交易信息，提供規范的土地洽談、招商、交易場所。

❺ 土地交易的流程跟涉及的稅金有哪些

土地交易辦理流程:. 一、 下列國有土地使用權交易應當在土地有形市場進行：
（一） 以公開方式進行的國有土地使用權出讓；
（二）出讓土地使用權的首次轉讓；
（三）人民法院判決或仲裁機構裁決需要變賣、用於清償債務的土地使用權轉讓
（四）法律、法規規定應公開進行的其它國有土地使用權交易。
按照《武漢市土地儲備管理辦法》規定應當納入儲備的土地，必須進行儲備後方可在土地交易有形市場進行交易。二、 對下列國有土地使用權，不得申請辦理土地交易：
（一） 納入政府儲備范圍內的土地；
（二）土地權屬不清或有爭議的；
（三）未解除抵押關系的；
（四）被人民法院查封的、凍結的；
（五）法律、法規禁止出讓、轉讓的其他情形。三、 申請土地交易需提交的資料：
1、 國有土地使用權交易申請表（窗口領取1份）；
2、 國有土地使用證（原件）；
3、房屋所有權證（原件）；
4、職代會同意土地轉讓的決議（原件1份）；
5、董事會同意土地轉讓的決議（原件1份）；
6、主管部門的批文（原件1份）；
7、法人代表身份證明書及委託代理書（原件各1份）
8、企業工商營業執照或組織機構代碼證（復印件1份）
9、城鎮地籍測量資料（1份 ）
10、宗地圖及1：2000地形圖（原件各4份）
11、出讓合同及有關繳費收據（土地出讓金、土地使用費、契稅等）（復印件各1份）；
12、規劃總平面圖（復印件1份）
13、項目投資分析估價報告（原件1份）四、 收費標准五、 辦事原則
1、土地交易應遵循公開、公平、公正和誠信的原則，有關當事人依據進行土地交易活動，任何單位和個人不得干預。
2、土地交易採取招標、拍賣、掛牌的方式公開進行。一、營業稅及附加（出讓方）：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
二、印花稅和契稅（雙方）：
1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
三、土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。

❻ 什麼是土地使用權公開交易

土地使用權公開交易 指將待交易地塊的信息公開，廣泛接受有意向購買者的申請，並按招標、拍賣、掛牌等公開方式確定買受人的交易行為。

❼ 土地掛牌是什麼意思

土地公開出來讓的一種形式，源公開出讓包括招標、拍賣、掛牌。
掛牌是土地公開出讓的重要方式之一。掛牌出讓國有土地使用權（簡稱土地掛牌），是指通過發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。

❽ 什麼是土地的掛牌期

一：是指在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，並接受交易申請的行為。內就是這個一定容期限。
二：
土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少於30日。
公告期限屆滿，按照以下規定確定能否成交：
（一）若在規定期限內只有一個申請人，且報價高於最低交易價，並符合其它交易條件的，則此次交易成交；
（二）在規定期限內有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低於最低交易價或不符合其他交易條件的，委託人可調整最低交易價，重新委託交易中心交易。