土地使用權轉讓的涉稅

A. 土地使用權出讓和轉讓的區別及有關稅收政策

土地使用權出讓，是由政府土地部門掛牌出讓～是政府與購買土地使用權人的交易。
土地使用權轉讓，是企業與企業或個人與企業之間進行的使用權轉讓，不涉及掛牌。也就是有一方已經通過掛牌出讓獲得了土地使用權，現在又把這個使用權轉讓給別人。

B. 個人轉讓土地使用權需要交什麼稅

進行土地使用權轉讓的時候，土地使用權出讓方和土地使用權受讓方都需要承擔一定的版稅費。權

出讓方進行土地使用權轉讓需要繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅。

受讓方進行土地使用權轉讓需要繳納城鎮土地使用稅、印花稅、契稅。

(2)土地使用權轉讓的涉稅擴展閱讀：

土地轉讓注意事項

是國有土地轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利於降低交易成本，還有利於控製法律風險，避免出現違法現象。

一、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

二、國有土地的權屬調查和資信能力調查

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。

C. 轉讓土地使用權如何繳納增值稅

一、一般納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，也可以按財稅〔2016〕47號文件規定選擇適用5%的徵收率差額征稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法，且不適用減去土地使用權原價的差額扣除，根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里只規定了房地產公司銷售自行開發房地產項目可以適用土地差額扣除，其他沒有差額扣除的文件依據。

二、小規模納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇按3%的徵收率全額計稅，也可以選擇按財稅〔2016〕47號文件規定採用5%的徵收率差額計稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

(3)土地使用權轉讓的涉稅擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

D. 土地使用權股權轉讓需要繳哪些稅收

出讓方
1.營業稅
根據2003年1月日財政部、國家稅務總局下發的《關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定，單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額，按照5%的稅率徵收營業稅。
2.城市維護建設稅和教育費附加
以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率徵收城市維護建設稅和教育費附加。
3.土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的余額為土地增值額，按照累進稅率徵收土地增值稅。
法定的扣除額
(一)取得土地使用權所支付的金額
「取得土地使用權所支付的金額」可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
(二)與轉讓土地使用權相關的稅金
指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
土地增值稅採取四級超率累進稅率，具體標准如下：
級數土地增值額稅率(%)稅率%
增值額未超過扣除項目金額50%的部分30
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的40
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的50
增值額超過扣除項目金額200%的部分60
註：若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
4.企業所得稅
按新企業所得稅法規定，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅後的余額為應納稅所得額，一般按照25%的稅率徵收企業所得稅。
5.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。

E. 納稅人轉讓土地使用權，應如何計稅

小規來模納稅人將取得源的土地使用權未經開發直接轉讓的，為銷售土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的徵收率計算應納增值稅稅額。小規模納稅人將取得的土地使用權經開發後轉讓的，為轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權，按照銷售不動產徵收增值稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納增值稅稅額。

F. 轉讓土地使用權要怎麼進行稅務處理

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。
政策依據：
根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定，納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。具體到實務操作中，仍需區分一般納稅人、小規模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權的時間，也應區別對待。
一、一般納稅人適用一般計稅方法
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法。
存在問題：上述採用一般計稅方法可否扣除土地價款呢？根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里並未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。所以筆者認為應當全額計算納稅。
二、一般納稅人適用簡易計稅方法
根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
三、小規模納稅人適用簡易計稅方法
小規模納稅人無論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日後取得的土地使用權，既可以適用3%的徵收率全額計稅，也可以根據財稅〔2016〕47號文件規定適用5%的徵收率差額計稅。
四、免徵增值稅
根據財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策》的規定，下列土地使用權轉讓行為免徵增值稅。
1．將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
2．涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
3．土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
五、不徵收增值稅
根據財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策》的規定，在資產重組過程中，通過合並、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一並轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

G. 土地使用權轉讓要交哪些稅

一、營業來稅及附加（出讓源方）：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
三、土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。

H. 土地使用權轉讓需要繳哪些稅收

賣方要繳：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、所得稅、土地增值稅
買方要繳：印花稅、契稅
可能涉及的是：土地出讓金、耕地佔用稅
稅務機關還可能追繳：土地使用稅、房產稅的欠稅。