如何進行土地使用權的評估

1. 緊急求助：劃撥取得土地使用權評估後如何進行攤銷

以後攤銷是按照評估後的凈值攤銷，使用年限是按5年。

2. 收回國有土地使用權怎樣評估

收回來國有土地的法定條件包括以下5種情自形：符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；
在特殊情況下，根據社會公共利益需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
(一)為公共利益需要使用土地的；
(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3. 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(3)如何進行土地使用權的評估擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

4. 什麼是涉案劃撥土地使用權，如何對其進行評估

劃撥土地是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等回費用後答，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃拔等幾種。而劃拔土地在國家徵用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，劃撥土地無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，要補繳出讓金變成出讓土地。
劃撥土地的價值就是土地基準地價減去出讓金價值。
具體以土地評估公司評估的價值為准。

5. 土地使用權評估如何入賬

謝謝您的關注、復指導，我再仔制細說一下：
1、這個公司是私企。起源是：一家化工廠股東（乙方）同意另一公司（甲方）對該廠進行增資入股。乙方以實物資產投資入股佔49%，甲方以現金入股佔51%，改名為化工有限公司，06年12月1日簽訂的合資經營合同。
2、06年12月11日，由甲方投資款支付土地轉讓金289828元、支付4%稅11593元、土地登記費12000元，財務入賬無形資產313421元。
3、2007年1月10日，乙方對擬投入的實物資產進行了評估，其中包括對土地使用權的評估，評估價值157萬，土地使用權50年，工業用地，其實地上本身已有原廠房等建築物。財務對評估價值又入了無形資產157萬，貸方是資本公積。
4、公司會計政策選擇企業會計制度
5、07年1月開始無形資產攤銷，按50年。
麻煩您給予指導，萬分感謝！

6. 土地使用權評估如何入賬

錯誤，是肯定錯的~！

但你沒交待清楚：
1、07年公司對該土地使用權評估的原因？
2、你公司是否為房地產公司？(是或不是，財務處理差別很大。）
3、你公司會計政策中選擇的制度是《企業會計准則》還是《企業會計制度》？
4、你公司自06年12月購入該無形資產後，有沒有計提累計攤銷？如果沒有，則需要做前期差錯更正，補計提。
5、你公司持有該土地使用權的用途？（是自用還是持有以備增值的投資？財務處理完全不同。）
6、該土地使用權的年限是多少？（涉及到年攤銷額）

作為會計人員，在進行該筆賬務處理或更正時，首先需要了解上面6條。所以，你要先回答我的問題，我才能回答你的賬務處理喔~！

另外：單純從給的條件上來看，不僅僅是重復加計的問題。無形資產必須按成本計量，所以對於評估價來說，對無形資產沒有任何影響。所以，如果該土地使用權作為無形資產的前提存在的話（也可能應當作為投資性房地產，關鍵上看我問題中的第5條——用途），那麼該無形資產原值仍然是313421元，賬面價值因為你未給出土地使用權年限，所以無法確定年攤銷額，賬面價值就無法確定。

————————————————————————————————

暈，yanj283119,你和提問者庄園283是一個人嗎？（都有283，呵呵...）

對於你補充問題的答復：

1、錯誤。2007年1月10日，該自用的土地使用權——無形資產增入了157萬元，為錯誤會計處理。
這個錯誤是非常明顯的。無論是適用《企業會計制度》還是現在大多數企業適用的《企業會計准則》。該會計處理均為嚴重錯誤。

原因：無形資產按成本入賬，不考慮公允價值。（其實所有的非流動資產——除按照《企業會計准則》處理的「以公允價值計量的投資性房地產」——都是按成本入賬。）
參考資料：《企業會計制度》第四十三條、第四十四條。《企業會計准則》第6號。

所以，你公司在2007年1月10日所做的錯誤會計分錄：
借：無形資產 1570 000
貸：資本公積 1570 000

屬於重大會計差錯，是沒有任何會計依據的。需要進行差錯更正。

處理建議：因為屬於重大會計差錯，所以處理時要報經高層，最好以會議的形式，請高層做出書面處理意見。如果是我，處理流程如下：

1）先收集《企業會計制度》、《企業會計准則》中有關會計處理要求的資料。（就是我在上面說的參考資料.)。主要以你公司依據的《企業會計制度》為准，但也同時要拿出現在用的最為廣泛的《企業會計准則》做輔助資料。

2）將更正的會計分錄，寫出來，一同作為資料到時的證明資料。更正分錄：
借：資本公積 1570 000
累計攤銷 107 283.33
貸：無形資產 1570 000
以前年度損益調整 107 283.33

（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虛增的無形資產多計提的折舊，也應當調出。計算步驟：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157萬元的月折舊額乘以2007年1月至今（41個月）的折舊月份）

3）以書面的形式寫出，該項處理對今年年終的報表的影響，以及對所有者權益的影響。並且指出，該影響不是因為更正分錄造成的，而是由於2007年1月的錯誤會計處理造成的。

4）向領導提交意見和資料，並同時做口頭解釋和建議。

5）如果總經理（注意：別的不行）有別的考量，比如說，希望仍然保持該無形資產高估的價值（往往會這樣，總經理往往希望不去動它，而又擔心會觸范法規或規章）。你再來問我好了：我應該還能提出另一種，通過變更會計制度的方法保持該資產的高位公允價值。

7. 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

8. 用土地使用權出資必須進行評估嗎

【解答】根據《中華人民共和國公司法
》第二十七條規定，股東可以用貨幣版出資權，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的百分之三十。
《中國注冊會計師審計准則第1602號驗資
》也規定，以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，並按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。
也就是說，如果沒有評估就無法取得土地使用權出資的驗資報告，自然也就無法完成正常出資行為。

9. 緊急求助：劃撥取得土地使用權評估後如何進行攤銷

樓上這位少俠專家，哪本書上寫著土地是按5年攤銷？
樓主說得對，按評估後的凈值，在剩餘年限內攤銷。還剩餘多少年，看一下你們的土地使用證。

10. 集體建設土地使用權價格如何評估及評估方法

集體建設土地使復用制權價格如何評估及評估方法？對於集體土地的評估，其評估思路，山東舜德土地房地產資產評估有限公司認為：比如待評估對象為生地(農用地或是未利用地)，通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，即土地取得費，或者是農用地取得費(含征地費、補償費、青苗費)，而對集體建設用地呢，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地後耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在國有土地評估中，應該是集體土地被國家徵用後，由於土地用途的改變(如變為商業、住宅、工業用途的土地)，土地價格往往會成倍增長的收益。而在集體土地評估中土地增值收益是指土地使用方式的改變(如播種農作物變為建造商品住宅、作為土地資源參與工業產品的生產)，土地價格也會相應增長。然後根據用途特性，通過相關因素修正從而得出集體土地宗地使用權價值。