物權糾紛案件

A. 民法案例題 關於侵權責任 物權糾紛

第三十一條 因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔責任。如果危險是由專自然原因引屬起的，緊急避險人不承擔責任或者給予適當補償。緊急避險採取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當的責任。

第三十三條 完全民事行為能力人對自己的行為暫時沒有意識或者失去控製造成他人損害有過錯的，應當承擔侵權責任；沒有過錯的，根據行為人的經濟狀況對受害人適當補償。

B. 原物權屬不屬於原告擁有權屬，法官論原,被告返還原物糾紛案件，符合法律受案條件嗎

符合

C. 物權債權糾紛案例分析

根據您問題的描述，這個問題其實很簡單，作出分析如下：
1、辦公大樓作為回抵押物被銀答行拍賣，博文公司是新的辦公大樓所有權人。在銀行拍賣的過程中，法院會對該辦公大樓的具體情況有詳細描述（這一句話只是表明法院有這方面的職責）
2、新木公司與青牛公司關於該辦公大樓的租賃協議簽訂在2012年。而博文公司拍賣取得該辦公大樓所有權在2016年，根據我國的相關法律規定「買賣不破租賃」，青牛公司可以繼續該租賃合同，如果博文公司必須終止租賃合同，那麼就需要根據租賃合同所約定的解除合同條約或者違約責任進行賠償。
附相關法律條文：
《合同法》第229條規定:"租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力" 。
最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

D. 房產物權糾紛案件

您好，
不動產物權歸屬可提民事訴訟
現實中，圍繞房產歸屬而產生的糾紛非常多。物權法第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記，就不能取得及享有不動產物權。已經登記的不動產產生權屬爭議的，應當提起行政訴訟撤銷或者變更登記。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。
對此，《解釋》規定，因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
未經預告登記權利人同意 轉移不動產所有權無效
老百姓買房最怕交付房款之後，房卻拿不到。「一房兩賣」甚至「多賣」的現象並不鮮見。而物權法規定的預告登記制度，是保障尚未獲得物權的買房人等債權人權益的一項制度。根據物權法第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
實踐中，對於現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。
為此，《解釋》第四條明確，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

E. 同居關系析產糾紛案處理案例

1、案情介紹

案例概述

高毅律師受李媛橘（化名）委託訴秦管朝（化名）同居關系析產糾紛一案，該案歷經一審、二審和執行三個階段，該案明確了同居關系解除時物權登記的最高效力，在一定程度上承認了物權登記的無因性理論。

案件事實（原被告雙方的描述）

李媛橘對事實的描述及證據情況：

原、被告於2004年相識，並於後確定了戀愛關系，雙方於2006年4月30日共同出資購得位於珠海市拱北港昌路129號***棟***房，房價總額約為人民幣20萬元，該房產登記為按份共有，雙方各佔50%的份額，購買方式為按揭，貸款五成共10萬元，按揭款已於2009年支付完畢，現該房產無產權糾紛。

李媛橘提供了房產證（共有證）原件、購房合同及購房款收據，未能提供付款憑證。

秦管朝對事實的描述及證據情況：

認可短暫戀愛關系（從2005年初—2006年8月左右止），但認為購房款首付部分和按揭供房部分都系其個人支付，原告李媛橘於2006年8月即離開珠海，其一直無法聯系，直到本案糾紛前見面。

秦管朝提供了房產證原件、水電費繳費單、水電費扣費賬戶、銀行按揭賬戶、首付購房款中的7萬元左右支出的銀行流水。

2、法律分析

一審原告律師的代理意見（摘錄主要觀點）：

（一）就本案房產部分，僅需按照不動產登記簿所登記的份額進行分割即可。

本案雙方爭議分割的，主要部分為雙方按份共有的住房一套。在處理同居關系析產糾紛時，一般按照最高人民法院《關於人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》（法（民）發<1989>38號，以下簡稱《意見》）處理。《意見》第10條規定：「解除非法同居關系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理」。

該《意見》出台時，《物權法》尚未頒布，所以《意見》僅規定按「一般共有財產」處理，但未明確區分「動產和不動產」、也未區分「共同共有和按份共有」。

《物權法》頒布後，對上述問題有了明確規定。《物權法》第94、95條規定：「按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權；共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權」。

本案中的涉案房產，登記為二人按份共有，各佔有50%的份額。此項份額登記，為雙方對享有該物權份額的唯一、有效證明。《物權法》第99條規定：「沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割」，因此，原告有權隨時要求對該按份共有房產權屬進行分割。

至於按份共有人之間對購置共同財產的具體出資比例，已被房產權屬登記證書所記載的份額比例阻卻，失去意義。即是，在各自產權份額明晰且雙方沒有特別約定的情況下，雙方出資額的多少並不影響對該按份共有房產權益分配比例的認定。原、被告雙方應按各自份額對共有房產分享權利，即本案涉案房產應嚴格按照50%：50%份額進行分割。

（二）原告出資情況說明。

雖然出資比例對按份共有財產比例沒有影響，但應法庭要求，也為查清本案事實，對原告出資情況作以下說明：

以下略。

後續：

本案一審判決後，被告不服上訴到珠海市中級人民法院，其代理人以下幾點理由要求二審法院改判（簡述）：

1、購房款（出資）的嚴格區分，認為因上訴人（一審被告）為實際出資人，因此認為一審判決忽略上述事實；

2、引用「毒樹之果」理論，認為原審法院未能從權利產生的源頭查清事實，確定真正的權利人，認為僅依據房產證顯示的權利人就獲得法院支持，顯然不合法，致使沒有權利來源的「毒樹之果」被認可，這樣將傷害到真正權利人的利益；

3、關於道德的公平：以被告系港澳人士不懂大陸法律為由，認為一審法院判決不同情理。

二審中，原告代理人（二審被上訴人）答辯意見如下（簡述）：

1、被答辯人關於本案起因的描述既非事實，也與常人的基本邏輯不符，更於法無據：

1）上訴人捏造事實，損毀被上訴人形象：略

2）上訴人所述「事實」不符合基本常人之邏輯：一套房產動輒幾十萬，上訴人既非未成年也非其他民事行為能力有限制之人士，應當對物權登記的效力有基本的認識；其次如果上訴人所述為基本事實，則五年前上訴人就該知道其遭受「詐騙」，理應到公安機關立案追究被上訴人的刑事責任，另外當上訴人知道自己被欺騙系「五年」前，當時除了刑事救濟途徑，還可以採取民事救濟，最後假設物權登記機關登記錯誤還可以走行政救濟途徑，而事實是上訴人並未採取上述任何一種挽回自己「損失」的方式。

3）上訴人濫用訴權：略

4）關於房產購買過程的事實：略

2、一審法院適用法律正確，應用法理得當。

即使拋開以上事實不論，眾所周知的法理是物權基於其具有的排他權、優先權（尤其當物權與債權並行時的優先效力明顯）、追及權及物上請求權以及其本身要求的公開性、對世性而成為最高效力的一種民事權利。本案之糾紛表面特徵是析產關系糾紛，但這其中夾雜著普通財產的析產分割，也包含有物權的分割，一審法院採用了以物權登記為準的做法，不僅在法理上能站住腳，在法律條文中也有明確規定，且司法實踐中也是常態。

上訴人所謂的「毒樹之果」法理，「毒樹之果」的理論源於英美法系，特指在刑事案件中對非法證據的排除，是美國刑事訴訟中對某種證據所作的一個形象化的概括，意指「根據以刑訊逼供等非法手段所獲得的犯罪嫌疑人、刑事被告人的口供，並獲得的第二手證據（派生性證據）」。以非法手段所獲得的口供是毒樹，而以此所獲得的第二手證據是毒樹之果。「毒樹之果」原則一種對非法證據的排除准則。

本案中，即使我們強行的把英美法的刑事證據排除准則創造性的應用到民事行為中，被上訴人提交的物權證明（房產共有證書）與上訴人提交的物權證明（房產證主證）完全一致，房產登記證書在物權登記薄上進行了清楚的公示，登記行為由上訴人與被上訴人共同在登記機構辦理，此過程既無脅迫也無錯誤，程序公開合法，何來「毒樹之果」。

鑒於以上，上訴人所述的「事實」與基本事實不符，其所認為的法律依據及法理既無法律規定，也無法理支撐。其上訴行為不過是故意拖延被上訴人行使自己的民事權利而濫用訴權，懇請人民法院依法駁回上訴人的上訴請求，依法維護被上訴人的民事權利。

3、判決結果

一審法院判決（簡述）

1、原被告雙方於2006年4月30日，原、被告購買了涉案房產（房產具體描述略、其他動產情況描述略）。

2、對於戀愛時間和出資情況，法院僅引用雙方各自描述，未進行認定。原被告雙方一致同意該房產現在可以按8500元/平米計算房價總額。

3、本院認為：《物權法》第九條第一款規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生法律效力，但法律另有規定的除外」，本案中涉案房產系原被告在同居期間購買，登記為原被告兩人共有，原告享有蓋房50%份額，現雙方分居，被告應補償該房現值的50%給原告（動產傢具等因價值較少，本院不另行進行分割），鑒於雙方均認可按8500元/平米計算現價（房產面積為42.5平米），故判決被告應當補償原告180625元，被告支付補償款後，原告配合被告辦理過戶登記手續，本案受理費2550元，由原告承擔550元，被告承擔2000元。

二審法院判決結果（簡述）

1、二審法院基本與一審法院判決理由基本一致，但增加了部分判決理論，認為：即使所有房產出資繫上訴人支付，但其同意將李媛橘（一審原告）登記為共有人，且已辦理登記手續，亦應當認定為屬於履行完畢的贈予行為，根據合同法第186條：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。 的規定，上訴人以房款為其個人支付來撤銷物權登記於法無據，本院不予支持。

2、判決：駁回上訴，維持原判，二審案件受理費2250，由上訴人秦管朝承擔。本判決為終審判決。

執行階段

本案判決後，秦管朝拒不直接履行法律義務，原告申請強制執行，分別向法院提出限制秦管朝出入境及申請對涉案房產進行查封拍賣的申請後，秦管朝向法院支付了補償費用，該案現已執行完畢，完整結案。

4、律師建議

律師點評：

1、關於立案：此類案件的法院訴訟費是按爭議財產標的額收取費用的，因此高毅律師認為：立案時提直接進行財產分割的行為作為訴訟標的，立案庭如果要求明確爭議數額則按爭議財產的購置原價寫明「原購置價為： 」，尤其在房產分割的案件中，房產增值部分的數額可能非常大，採用這樣的做法可以幫助我們的委託人省去很可觀的訴訟費用；

2、關於審理：在同居關系訴訟糾紛過程中，作為少出資或者未出資方，一定要避免去糾結出資款的問題，要將法律適用重點突出物權登記方面（包括物權理論）；

3、一審法院最終採納了原告代理人的「物權優於債權效力」的意見，直接以物權法下達了判決結果，一審法官在一定程度了認可了物權無因性理論，這樣的判決是符合法律規定的，但說理性不夠導致了被告上訴，二審法院增加了大量的說理性內容，可能會讓敗訴方較為容易接受判決結果。

4、執行過程：採取的申請內容一定要有的放矢，找到被執行人的軟肋，本案中被執行人系港澳人士，需要常出入境，一旦採取限制出入境則其自然就履行判決了。

法律知識普及：

物權無因性：德國法學家薩維尼在19世紀前期通過對羅馬法交付規則的無因化解釋，尤其是通過對羅馬法非債清償規則的擴張詮釋，逐漸創設了現代意義上的物權行為理論。在1840年出版的《當代羅馬法體系》一書中，他寫道："私法上契約……首先是基於債之關系而成立之債權契約，其次是物權契約，並有廣泛適用。交付（Tradition）具有一切契約之特徵，是一個真正的契約，一方麵包括佔有之現實交付，他方麵包括移轉所有權之意思表示。此項物權契約常被忽視，例如在買賣契約，一般人只想到債權契約，但卻忘記Tradition之中亦含有一項與買賣契約完全分離，以移轉所有權為目的之物權契約。"

後該理論受到德國法學界的重視，並最終確定為大陸法系民法典的典型理論，但相比其他法律模式，物權無因性對第三人利益的保護最為優厚，而對出讓人的利益保護十分薄弱。所以在當前中國，是否採納物權無因性理論，在法律界並無普遍意見。因此，在處理現實同類案件中常因法官的個人理論基礎出現偏差。目前：除德國外，物權行為理論的追隨者尚有中國台灣省等。

F. 北京市朝陽區的物權確認糾紛案例

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。

案件介紹：
張珂與李濤於1994年3月14日登記結婚，雙方均系再婚，婚後未生育子女。2013年6月11日，雙方經法院判決離婚。
在離婚訴訟中，對於401號房屋，經法院審理後認為，401室系北京某房產經營管理公司分配給李濤的公房，在李濤與張珂結婚前就已獲得該房屋的承租權，即該房屋的承租權應屬於李濤婚前財產的范圍，故在李濤與張珂離婚後，該房屋的承租權仍應歸李濤所有，故判決401號房屋的承租權歸李濤所有。二審維持了原判。
2013年6月20日，北京市某公司與李濤簽訂了《公有住宅買賣合同》，由李濤出資購買了401號房屋，並於2013年7月17日辦理了產權登記手續，李濤取得了房屋所有權證。張珂起訴法院，請求確認前述《公有住宅買賣合同》無效。
法院經審理後，判決駁回張珂的訴訟請求，張珂不服一審判決提起上訴，北京市二中院作出判決駁回上訴，維持原判。
後因張珂一直在訴爭房屋內居住，李濤曾多次要求張珂騰房，張珂均拒絕。張珂於2015年4月15日將李濤起訴至法院，要求法院判令自己享有訴爭房屋的居住使用權。

審判結果：
一審法院經審理後判決：
駁回張珂的訴訟請求。

一審判決後，張珂不服一審判決，上訴至二審法院，經二審法院開庭審理後，二審法院作出終審判決：
駁回上訴，維持原判。

房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，本案訴爭的401號房屋系李濤婚前承租，與張珂離婚時法院已經判決李濤仍有承租權。
此後網購買了401號房屋，並取得房屋所有權證書，因此可以確認李濤系401號訴爭房屋的所有權人。根據《物權法》第三十九條之規定：「所有權人對自己的不動產或動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」
李濤作為房屋的所有權人，對房屋有處置的權利，因此張珂所稱其享有房屋使用權無事實依據，亦於法無據，因此其訴訟主張法院未予支持是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。

G. 北京市朝陽區的拆遷安置房物權確認糾紛案例

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。

案件介紹：
羅麗原系405號房屋的原承租人，蔣彩華是其姑姑。當時蔣彩華的戶口和羅麗均在405號房屋內。
因該房屋拆遷，羅麗和北京市某房地產開發有限公司（以下簡稱某公司）簽訂了《北京市朝陽區危舊房改造就地安置合同》。該合同中確認需要拆遷的405號房屋，應當安置人口為6人，分別為蔣彩華、羅麗、羅麗的丈夫、羅麗的女兒羅麗的母親、蔣彩華的女兒。
因此該公司就地安置給羅麗一間三室一廳一套（本案訴爭房屋），2014年1月9日，羅麗與該公司簽訂了購房合同，約定羅麗購買訴爭房屋。
羅麗於2014年3月11日交付了購房款。房屋於2014年9月22日交付給羅麗，羅麗隨後便將該房屋出租。
因安置房被出租，蔣彩華和羅麗因此事多次爭吵，因協商無果，蔣彩華於2014年年底將羅麗起訴至法院，訴求法院判令確認蔣彩華對該房屋享有居住使用的權利。

審判結果：
北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
蔣彩華對訴爭房屋享有居住使用的權利。

一審判決後，羅麗不服一審判決上訴至二審法院，二審法院經開庭審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，公民合法的權益受法律保護。
本案訴爭房屋系危舊房改造拆遷安置取得，雖然該訴爭房屋系羅麗出資購買，但《北京市朝陽區危舊房改造就地安置合同》載明羅英才、羅麗等均為拆遷被安置人，法院判決蔣彩華對訴爭房屋享有居住使用權益，有事實和法律依據。
現訴爭房屋目前由羅麗對外出租，但此情形並不能對抗蔣彩華對訴爭房屋享有的居住使用權益。
綜上，法院的判決是正確的。

H. 《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條理解

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

該條司法解釋條款，其實是針對出賣人的「一物二賣」行為，而又簽訂多份買賣合同，對於各個買受人所簽訂的買賣合同均認可其有效。但由於標的物只有一個，因此對於其他最終沒有買到標的物的買受人，該條文是對其合法權益的一種保護。

但是，按照法律上規定的取得順序，其他買受人最終也只能獲得的是違約賠償或損失賠償，至於要求繼續履行買賣合同，則法院一般根據《物權法》相關規定，不會予以支持。

(8)物權糾紛案件擴展閱讀：

案例：

2013年上海市青浦區人民法院就審理了一個相關案件：原告楊某某與被告王某某在2012年2月簽訂了《居間合同（出售）》一份，約定被告自願向原告轉讓其於2010年舊房拆遷所獲得的拆遷安置房一套。

簽合同當日，原告即付清了全部房價款，一周後被告王某某將該房屋交付原告使用，原告楊某某遂對房屋進行了裝修，裝修完畢，原告便搬入居住。

2012年8月，第三人季某某自稱同樣與被告簽訂了房屋買賣合同，被告已向其轉讓該房屋，並以此為由，強行搬入該房屋居住，遂與原告產生糾紛。

為此，原告訴至法院，請求判令：

一、依法確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》有效；

二、被告協助原告辦理系爭房屋的過戶手續。

對此，第三人季某某稱自己與被告簽訂購房合同在先，並也付清了全部房價款，因此原、被告之間簽訂的合同是無效的，據此向法院提出如下訴請：

一、依法確認第三人與被告簽訂的關於系爭房屋的買賣協議書有效。

二、被告協助第三人辦理系爭房屋的過戶手續；

三、原告立即搬離系爭房屋。

法院經審理查明，本案中，原告與被告簽訂的《居間合同（出售）》，以及第三人與被告簽訂《協議書》均系雙方真實意思表示，亦不違反法律法規的強制性規定，均為有效。被告存在"一房二賣"的主觀惡意。

其次，雖然第三人與被告簽訂合同在先，但原告自2012年3月即開始佔有、使用了系爭房屋，並對房屋進行了裝修，且已支付了水、電、煤等費用。現系爭房屋已由原告在先實際佔有，故第三人與被告簽訂的合同已不具備實際履行條件。

據此最終法院判決：

一、確認原告楊某某與被告王某某簽訂的 《居間合同 （出售）》有效；

二、確認第三人季某某與被告王某某簽訂的《協議書》有效；

三、駁回原告楊某某的其餘訴訟請求；四、駁回第三人季某某的其餘訴訟請求。