廠房租賃土地使用權

㈠ 公司以800萬取得土地使用權並自建廠房用於經營租賃。建造廠房成本2000萬，問投資性房地產-廠房的初始成本

2000萬。
首先，抄土地所有權能單獨計量的，襲單獨計量，所以，投資性房地產-廠房初始成本不含土地所有權成本，那投資性房地產初始成本為2000。
借：固定資產——廠房 20 000 000
貸：在建工程——廠房 20 000 000
借：投資性房地產——廠房20 000 000
貸：固定資產——廠房 20 000 000
借：投資性房地產——已出租土地使用權 8 000 000
貸：無形資產——土地使用權 8 000 000

㈡ 國有土地廠房的租賃管理部門

「國有土地出租」是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者版與縣級以上人民政府權國土資源行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。主要有招標、拍賣、雙方協議三種方式。 「
國有土地租賃」是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者以縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。
兩者的區別是：
1、前者的出租人是土地所有人，後者的出租人為土地使用者
2、前者應在租賃合同簽訂後30內申請登記，後者則應在合同簽訂後15日內申請登記。
3、在法律制度用語上，前者定義為「承租國有土地使用權登記」，後者為「土地使用權出租登記」
4、土地出租登記屬於土地權利設立登記，承租人由此取得土地使用權。土地使用權出租登記是土地使用權變更登記，承租人由此取得土地它項權利。
供參考，希望能幫助到你。

㈢ 農村集體土地可以用來建廠房後出租嗎如果可以是否只經過村委會同意即可嗎

一、問題的提出

由於集體土地的租金相對比較便宜，在現行經濟活動中，租用集體土地興辦企業及建造廠房的情況在實踐中普遍存在。

但是在目前的法律環境下，「擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」，仍然是國家嚴格限制的行為；在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對於簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地，需要謹慎對待並盡量避免相應法律風險。

二、國家法律政策背景

目前為止，廣東省、大連市等部分省市相繼頒布了地方性法規，對「集體建設用地使用權的流轉」問題進行了明確規范。比如2005年10月1日起頒布實施的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》第8條明確規定了「下列建設項目可以使用集體建設用地：1.興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業、「三來一補」企業），股份制企業，聯營企業等；2……。」這一地方法規的出台，突破了《土地管理法》僅限於興辦集體企業才能使用集體建設用地的規定，其更重要的意義在於給工商企業通過出讓、租賃等方式取得集體建設用地確立了合法操作的政策基礎。

但是，對於尚未制訂法規明確政策的省市，包括北京，對於集體土地使用權的流轉問題仍然要適用《土地管理法》的規定。而國家《土地管理法》對於租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規定的，具體體現在以下規定：

1、《土地管理法》第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。

2、《土地管理法》第五十九條 鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。

3、《土地管理法》第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

4、《土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

由上述規定可知：

（1）任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。

（2）集體建設用地僅限於（a）興辦鄉鎮企業（b）村民建設住宅（c）鄉鎮村公共設施和公益事業建設等3種使用范圍。

(3) 不符合上述規定的集體土地使用權主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉讓或出租形式獲得。

（4）對於集體土地企業使用權的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限於出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。

三、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權的風險

由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權僅限於「符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移」的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。

因合同無效可能導致的結果是：

1、對於「擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。」

2、對於未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權的企業和個人，一旦《租賃合同》被認定為無效，在無效合同的基礎上取得的土地使用權是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會因認定為違章建築而得不到應有的補償。

四、合法化操作的建議

因此，面對實踐中大量存在的利用集體建設用地進行企業生產經營的情況，對於需要取得集體土地用於生產經營的企業而言，在現有的法律環境下更應該謹慎應對，可以考慮從以下幾種途徑規避法律風險：

1、通過股轉轉讓方式取得集體建設用地的使用權。

但是這種方式對於僅僅需要解決用地問題的企業會面臨解決整個企業的行業轉化、債權債務重組等一系列其他問題，對於需要取得大面積土地用於長久生產經營，並需要興建大批廠房的企業，建議從源頭開始規范拿地方式，以避免合同無效導致的更為嚴重的經營損失。

2、通過租賃集體建設用地上已有的房屋達到取得生產經營場地的需要。

這種方式相對於前一種而言，取得生產經營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，是通過合法的審批手續取得的。

㈣ 租用的土地可以建設為廠房嗎

可以的，土地承租期間新增建築物的歸屬按照房屋所有權與土地使用權主體統一的原則，確定地上建築物、其他附著物的所有權歸屬。土地使用權出租後，承租人僅享有租期內對土地的佔有、使用、收益，但並非土地使用權人。

原土地使用權出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿而土地使用權期未屆滿時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建築物、其他附著物自然歸屬於出租人。

而租賃土地使用權人投資建造的地上建築物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權主體統一和「房地一致」的原則，其所有權歸屬於該租賃土地使用權人。

(4)廠房租賃土地使用權擴展閱讀：

土地使用權租賃的要求：

（依據：湖南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法）

第二條

國有土地使用權租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。

第三條

對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發生土地轉讓、出租、企業改制和改變土地用途後依法應當有償使用的，可以實行租賃。對於新增建設用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。

對於經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區域內國有土地租賃管理工作，並依法進行監督檢查。

第五條

租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標准、支付時間和支付方式、土地租金標准調整的時間和調整幅度，出租方和承租方的權利和義務等。

第六條

國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批許可權，報縣級以上人民政府批准。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照國家有關法律、法規的規定先行辦理審批手續。

第七條

國有土地租賃，要以採用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。

採用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低於出租底價和按國家及省規定的最低地價折算最低租金標准，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，並向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。

第八條

國有土地租賃標准應與地價標准相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標准應按全額折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標准應按扣除有關費用後的地價余額折算。

採用短期租賃的，按年度或季度支付租金;採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

第九條

國有土地租賃可以根據具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年。

對需要進行地上建築物、構築建設後長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。

第十條

國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩餘年期的土地租金並完成開發建設後，經簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩餘年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。

承租人將承租土地轉租或者分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。

承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名後繼續有效。

地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。

第十一條 在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關系。

㈤ 租賃土地辦企業租方建了廠房辦公用租賃期到後房產歸誰

租賃土地使用權人投資建造的地上建築物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權專主體統一和「房地一致」屬的原則，其所有權歸屬於該租賃土地使用權人。
租期屆滿而土地使用權期未屆滿時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建築物、其他附著物自然歸屬於出租人。

㈥ 關於投資性房地產問題:收回租賃期滿的土地使用權用於建造廠房，會計

企業來將閑置的公用房轉為自投資性房地產出租的賬務處理分兩種情況：第一種情況，投資性房地產採用成本模式核算：借：投資性房地產（原值）累計折舊（已提折舊）固定資產減值准備（已提減值准備）貸：固定資產（原值）投資性房地產累計折舊（已提折舊）投資性房地產減值准備（已提減值准備）第二種情況，投資性房地產採用公允價值模式核算，分兩種可能：第一種可能，原公用房賬面價值小於轉換日的公允價值時借：投資性房地產-一一成本（轉換日的公允價值）累計折舊（已提折舊）固定資產減值准備（已提減值准備）貸：固定資產（原值）其他綜合收益(差額)第二種可能，原公用房賬面價值大於轉換日的公允價值時借：投資性房地產-一一成本（轉換日的公允價值）累計折舊（已提折舊）固定資產減值准備（已提減值准備）公允價值變動損益(差額)貸：固定資產（原值）

㈦ 租賃廠房的承租人是否要繳納土地使用費

土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在專土地所在地屬的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
(國家稅務局關於檢發《關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》的通知)

㈧ 租用廠房，租賃合同中沒有規定由哪方承擔土地使用稅,請問土地使用稅如何繳納該按什麼標准繳

土地使用稅如何繳納？
1、要參考土地房屋的面積，當地的稅率和地段來確定應繳專稅款的金額。屬房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅
2、依據房產稅稅率：從價計稅：1。2%；從租計稅：12%（個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫減按4%的稅率徵收）。
3、應納稅額的計算：從價計征全年應納稅額=應稅房產原值x（1-扣除比例）×1。2%；從租計征，全年應納稅額=租金收入×12%（個人為4%）
4、按照土地使用稅：土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，按其實際佔用的土地面積為計稅依據徵收的一個種稅。
5、從城鎮土地使用稅釆用定額稅率，即採用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。6、應納稅額計算：全年應納稅額=實際佔用應稅土地面積（平方米）*適用稅額。

㈨ 經營租賃 租入的房屋 土地使用權，記入什麼科目

不確認資產，做備查登記。

1.支付廠房租金做：
借：長期待攤費用-廠房租賃費
貸：回銀行存款
2.攤銷時：按合答同攤銷期分攤費用：（賃費/收益時間）
借：管理費用-廠房租賃費/製造費用-廠房租賃費 （如果是生產車間計只造費用）
貸：長期待攤費用-廠房租賃費