物權第一性

A. 物權法第一百八十二條的規定是否屬於強制性規定

以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押專。以建設用地使用權抵押屬的，該土地上的建築物一並抵押。 抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
是確認性質的規定，而不是強制性規定。

B. 關於物權法第七十七條的矛盾性 這是一條多麼復雜的法律

這樣的規定是合法的。因為專有部分只包括建築物的內壁，不包括外壁。外壁是共有部分，對於共有部分的處分要所有業主共同協商進行，否則會破壞建築物的整體，影響整個建築物的外觀。這也是物業要求統一搭建的目的。

C. 返還原物請求權和佔用返還請求權的區別

《物權法》第245條規定的是佔有回復請求權，而不是返還原物請求權。《物權法》第34條才是規定了返還原物請求權，這兩個請求權可以發生竟合。例如：甲的手錶被乙搶走，甲既可以對乙行使佔有回復請求權，也可以行使返還原物請求權。但這兩個請求權系屬不同的請求權，具有以下主要區別：

1.法律依據不同

佔有回復請求權的請求權基礎是《物權法》第245條；返還原物請求權的依據為《物權法》第34條。

2.請求權人不同

佔有回復請求權的請求權人為佔有人，不要求是物權人；返還原物請求權人必須是物權人。

3.要件不同

佔有回復請求權以佔有被「侵奪」為要件；返還原物請求權以相對人為「無權佔有人」為構成要件。

4.權利行使的期限不同

佔有回復請求權應在「自侵佔發生之日起」一年內行使；返還原物請求權的行使不受時間限制或者受長期時效期間的限制。

5.目的和效力不同

佔有回復請求權具有維護財產秩序，保護社會和平，限制權利人以私力救濟剝奪無權佔有的規范目的；

物權返還請求權的規范在於保護物權人對物的圓滿支配狀態。無權佔有人在行使佔有回復請求權後，並不能繼續保有佔有的利益，在權利人請求時，無權佔有人應當依據《物權法》第243條的規定向權利人返還佔有物及其孳息。

(3)物權第一性擴展閱讀：

佔有回復請求權內涵：

內涵

善意佔有人就佔有物所支出的費用，對於回復請求權人有下列償還請求權。

第一，必要費用。《物權法》第二百四十三規定:"不動產或者動產被佔有人佔有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意佔有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。"

由此可知，善意佔有人因保存佔有物所支出的必要費用得向回復請求權人要求償還。所謂必要費用指為物的維護及保存所支出通常的必要費用，例如修繕費、飼養費等。

必要費用以佔有人所支出的金額為准，但其中一部分為必要費用，一部分為非必要費用，僅就必要費用使用。

學說上有所謂的特殊必要費用亦即所謂的臨時必要費用，如房屋遭地震、汽車被洪水淹沒而支出的修繕費用，此種費用善意佔有人仍有求償權。

第二，有益費用。有益費用指善意佔有人因改良佔有物支出的費用。我國《物權法》對無權佔有人有益費用的求償問題沒有做出明確的規定，依據民法理論，善意佔有人對有益費用可以求償，但應當

法律性質

多有學者認為佔有人與回復請求權人之間的權利義務性質系屬於一種法定債的關系，原則上應適用債法的相關規定，例如，債權可以讓與、債權請求權應當適用訴訟時效的相關規定等。

（一）規范目的佔有人與回復請求權人之間有保管、租賃、用益物權等關系或有其他正當法律關系時，佔有人就佔有物所負擔的義務以及享受的權利可以依照相應的法律關系解決。

但是如果沒有正當的法律關系或者該法律關系無效或被撤銷時，那麼佔有人與回復請求權人之間的法律關系如何確定，不免發生爭議。在一定的情況下，可以適用不當得利或無因管理或侵權行為的規定，但仍不能充分的解決問題，

所以《物權法》第二百四十二條、二百四十三條、二百四十四條規定了佔有回復請求權。

《物權法》關於佔有人與回復請求權人的權利義務的規定屬於特殊規定，其目的在於充分保護善意佔有人，促進物盡其用。

（二）法律性質多有學者認為佔有人與回復請求權人之間的權利義務性質系屬於一種法定債的關系，原則上應適用債法的相關規定，

例如，債權可以讓與、債權請求權應當適用訴訟時效的相關規定等。但筆者認為佔有人與回復請求權人之間的權利義務關系應當區分的定性，不能一概認為屬於債權關系應當適用債法的相關規定。

在佔有物的現存增加的價值的范圍內 。

參考資料來源：網路-佔有回復請求權

參考資料來源：網路-返回原物請求權

參考資料來源：網路-中華人民共和國物權法

D. 物權法第一百三十七條是效力性強行性規范嗎

你好，大律師網 相關律師根據《中華人民共和國物權法釋義》的依據給出下列內容：
第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃拔等方式。

工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開竟價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃拔方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。

●立法主旨

本條是關於建設用地使用權出讓方式的規定。

●立法背景

土地作為寶貴的自然資源，是人類賴以生存的基本生括資料。我國在計劃經濟時期，土地出讓主要是採取單一的無償劃撥的方式。1988年修改的土地管理法規定「國家依法實行國有土地有償使用制度。」1990年頒布的「城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例」規定，國有土地使用權實行有償出讓和轉讓制度。1994年頒布的城市房地地產管理法和1998年修訂的土地管理法基本確立了．國有土地的使用採取有償出讓和無償劃撥兩種方式。隨著我國經濟的發展和人口的增加，土地的存量和需求量之間的矛盾越來越突出。實行最嚴格的土地管理制度，不僅是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實科學發展觀，保證經濟社會可持續發展的必然要求。規范建設用地出讓方式，是物權法解決的重點問題之一。

●條文解讀

建設用地使用權出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。有償出讓是建設用地使用權出讓的主要方式．是指出讓人將一定期限的建設用地使用權出讓給建設用地使用權人使用，建設用地使用權人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓的方式主要包括拍賣、招標和協議等。劃撥是無償取得建設用地使用權的一種方式．是指縣級以上人民政府依法批准，在建設用地使用權人繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給建設用地使用權人使用的行為。劃撥土地沒有期限的規定。

拍賣、招標等公開競價的方式，具有公開、公平和公正的特點，能夠充分體現標的物的市場價格，是市場經濟中較為插躍的交易方式。我國土地資源的稀缺性，決定丁，採取公開競價的方式能夠最大程度體現土地的市場價值。從保護土地資源和國家土地收益的大局看，採取公開競價的方式不僅是必要的，而且其適用范圍應當不斷擴大。城市房地產管理法第2條規定，土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；投有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。近些年來，由於建設用地總量增長過快，工業用地出現的問題日益突出，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫佔耕地現象屢禁不止。2004年，國務院在頒布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中提出，工業用地要逐步實行招標、拍賣等公開競價的方式。2006年8月，國務院發布的「關於加強土地調控有關問題的通知」規定，國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂並公布各地工業用地出讓最低價標准。工業用地出讓最低價標准不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須採用招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公布的最低價標准。低於最低價標准出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。本條根據現行法律的規定，並結合現實中土地出讓的新情況，進一步擴大了採取公開競價出讓建設用地的范圍，從「豪華住宅」擴大到「商品住宅」，並把「工業用地」納入到公開競價出讓方式的范圍，同時明確對於同一土地有兩個以上意向用地者的，一律採取公開競價的方式。該規定已發展了現行城市房地產管理的規定，符合國家利用土地的政策。

建設用地使用權有償出讓的方式中，招標和拍賣都屬於公開競價的方式。協議是出讓人和建設用地使用權人通過協商方式有償出讓土地使用權。協議的方式由於沒有引入競爭機制，相對缺乏公開性，現實中一些地區和部門為了招商引資，將本來應當採取公開競價方式改為協議方式，或者壓低協議出讓的價格，隨意減免土地出讓金，造成土地資源收益的流失，嚴重損害國家的利益。但是考慮到現實中一些需要扶持的行業和大型設施用地，仍然需要採取協議的方式出讓，協議的出讓方式還是有其存在的必要。為了防止協議出讓土地時可能滋生的腐敗行為、嚴格土地出讓秩序，土地管理法規定，採取協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。國務院、國土資源部也曾多次頒布相關的文件，要求各級人民政府要依照基準地價制定並公布協議出讓土地最低價標准。協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低於最低價標准。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失的，要依法追究法律責任。物權法雖然保留了協議出讓方式，但是由於擴大了公開競價出讓方式的范圍，因此，協議出讓的適用范圍已經越來越窄，程序則更趨嚴格。

目前土地出讓的實踐中還有掛牌等公開競價出讓建設用地的方式。掛牌方式可以說是土地主管部門將拍賣和招標的特點相結合創設的一項土地出讓制度，是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。由於現行法律還沒有對掛牌出讓方式作出過規定，該方式在法律上如何定性和規范，還需要根據實踐經驗不斷完善。我國土地制度正在改革階段，今後可能還會出現一些新的公開競價的出讓方式，因此，物權法只是列舉了現行法律中已作規定的拍賣和招標兩種出讓方式，沒有對現實中存在的公開競價的方式一一列舉，但這並不表明出讓土地時不能採取掛牌或者其他公開競價的方式。

我國土地管理法和城市房地產管理法對於採用劃撥方式設立建設用地使用權的范圍是有著嚴格的限制。下列建設用地，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(一)國家機關用地和軍事用地；
(二)城市基礎設施用地和公益事業用地；(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(四)法律、行政法規規定的其他用地。由於國家機關用地和軍事用地等情況會長期存在，完全取消以劃撥方式設立建設用地使用權不現實，劃撥方式還會在相當長的時期存在。但是，並不是表明屬於以上劃撥范圍的用地，就當然可以採取劃撥的方式。劃撥方式應當是「確屬必需的」才能採取。通過劃撥方式取得的建設用地使用權，沒有期限的規定，但是該權利仍是一項獨立的財產權利，其性質屬於用益物權，應當適用「建設用地使用權」一章的規定。考慮到劃撥建設用地的特殊性，有關法律對劃撥建設用地的用途、轉讓條件和抵押等方面都有一些限制性規定。隨著我國土地管理制度的改革和深化，劃撥建設用地的范圍和程序更趨嚴格和規范。近些年來，國務院就劃撥土地的問題多次作出了規定，要求嚴格控制劃撥用地范圍。為了切實加強土地調控，制止違法違規用地行為，作為民事基本法律的物權法也對劃撥建設用地的問題作出了明確規定：「嚴格限制以劃拔方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」

E. 房產證上可以同時寫2個人的名字嗎

房產證上能加幾個人的名字呢？

有網友說，房產證上完全能寫兩個人的名字。而且寫幾個人就有幾本房產證，每人一本。如沒有特別註明每人佔得比例份額，就說明產權是平均分配的。以後如要出售，那幾本產證都要到齊，這是為了避免法律糾紛的出現。

房產證上有「權利人」、「房產共有人」兩項。 房產共有人2人名字+共有。這樣無論今後對這個房產的處置怎樣，都必須經過2人一致同意。 至於整個購房款項購成到比例，雙方應該有一個備忘錄：寫清總房款數，2人各佔到比例數。今後，萬一要變賣這房產，不管升值還是貶值，所得款項就按照這個比例分成。 可以共同還貸，這在同貸款銀行具體制定還款計劃時會有共同還貸的內容，提供公積金賬戶。

自從新婚姻法頒布一下，這種房產糾葛就一直讓很多夫妻糾結，其實，買房時購房合同可以寫上幾個人的名字都可以，通常沒有具體的規定，但是在辦理房地產權證(房產證)時就有區別了，房地產權證是一人一證，第一業主即共同購買人的順序第一人名下是《房地產權證》，在佔有房屋份額那欄填的是共有，而其他人共同人持有的是《房地產權共有(用)證》，在佔有房屋份額那欄填的是共有。兩證的顏色上有分別，一個是藍色，一個是綠色。

房地產權共有(用)證與房地產權證性質一樣，在房地產權證上應當註明共有的情況。

房產證上加名字從某種意義上不存在的按揭購房時，合同上只能寫一個人名字。因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一，房產證上可以寫幾個名字，無需糾結，必須只能是一個人的名字，其原因是規避銀行的貸款風險。如果希望房產兩人共有的話，可以申請共有產權證，也就是房產證上依然必須是一個人的名字，附帶的共有產權證可以在法律上標志著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所佔份額，在出現財產糾紛時就可以進行合理分割了。

房產證加名字流程也是需要視情況而定，不同情況流程也會隨之不同。

1、 原有名字的改變。

因權利人自身改名的，單方申請變更名稱即可;如果是買賣或者贈與而要改變成對方的名稱，雙方辦理過戶更名即可;如果是遺產繼承更名的，經公證機關公證後申請過戶即可。

2、 房產證名字減少。

原來為多人共有的房產，現在要減少，則通過買賣或者贈與給現有產權人，產權人就相應的減少。

3、 房產證增加名字。

這種情況就比較多一些。常見的是原產權人將房產的部分產權買賣或者贈與給其他人，交易完成新權利人的名字加進房產證。對於夫妻之間，要增加另一方的名字，有些地方可以憑借結婚證直接辦理增加;在深圳，無論是增加夫妻或者家庭成員的名字，還是需要通過買賣或者贈與的方式，才能將對方作為部分產權人加入。

4、 買賣合同備案後或者還處於按揭期間的房產如何辦理名字的變動。

商品房買賣合同備案、銀行抵押按揭期間，如果想要增加或者減少名字，實際是增加或者減少合同的當事人，實際是變更合同的主體，必須經過原有各方當事人的同意。所以，通常買賣合同備案後、產權證辦出前，或者按揭貸款付清前，除非對方同意，否則不能辦理名字的變更。

（以上回答發布於2016-12-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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