非登記物權

① 物權登記對抗主義

無論是否登記，乙丙合同有效，丙為善意第三人。抵押權是物權，合同內是債權，是否登記容不影響合同效力。
物權法中的登記對抗，指的是物權變動無需登記即可生效，但不經登記不能對抗善意第三人，亦有學者稱其為「形式登記主義」，這種體制意味著登記對於相關物權變動之行為具有確認或證明的效力，但不對當事人的實體權利起決定作用。
我國《物權法》中便使用了「不得對抗善意第三人」。

② 我國《物權法》對不動產登記制度有何規定如何理解

《物權法》以個條文(第九條至第二十六條)的篇幅，確立了我國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體的框架和結構。

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

此條規定不動產登記的法律效力。不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。

認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。

二是登記要件主義。

認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國、瑞士采此立法例。

三是地券交付主義。

又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。

但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

(2)非登記物權擴展閱讀：

第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

③ 動產物權的變更登記為對抗要件而非生效要件

舉個例子：我把車復賣給你，（制1）當我把車交付給你之後，即使你沒有去登記過戶，你亦擁有了車的所有權，此時物權變動生效。（2）而當我把車交付給你之後，你去辦理了過戶登記 ，如果這時有第三人說他也擁有這輛車的所有權，但是你辦理了登記，就可以對抗第三人。這就是對抗效力。

④ 關於物權法：未辦理物權登記的，不影響不動產買賣合同效力。

未辦理物權變更登記的，不影響不動產物權變動合同的效力，但只是合同具有效回力，而不是不動產物權的答變更已經具有效力。換句話說，此時的物權變更仍不能對抗善意第三人，但是對於因此引起的糾紛而造成損失的一方當事人可以請求合同對方當事人彌補因此造成的損失。但不可直接對善意第三人主張物權，除非該第三人已經明知雙方當事人之間的物權變動。
對於情況1:，不動產未過戶就應當作為甲的遺產，甲乙之間的合同關系實際是一個債權關系，我國繼承法有規定被繼承人的遺產應當首先用於償還其債務，那麼乙可在繼承開始後，遺產分割前申報債權，並可以向法院申請合同效力認定，從而取得該不動產物權。
情況2:如果乙方在完成物權變動登記前就已經佔有該房屋，其仍然未取得完整的物權，那麼他對該房屋的處理當然是無權處置，效力待定。此時所取得的租金應當歸房屋的登記所有人，即甲方，當然如果是是甲方未在合同規定的時間內變更登記，則違約在先，無權請求返還孳息。雙方事後去補辦登記，該效力待定處置當然就轉為有效處置。
總之一句話，不動產物權的所有人在被撤銷或變更之前僅依登記為准，別的都不用考慮。物權變動合同效力僅是合同本身的效力，與物權效力是兩碼事。

⑤ 非基於法律行為的物權變動是否必須登記從而獲得完全物權效力

自己住不用登記，自建房封頂就取得所有權，但是不登記不能除分。其他的不動產回物權也是這答個道理。不登記物權不完整，如果要處分（買賣、出租、抵押等），就需要登記
不動產是必須登記。動產看法律規定，不是必須登記，車船等法律要求登記的，才是必須登記

⑥ 物權法中什麼是登記生效主義

登記生效主義簡單說，物權的轉移以登記為准。
比如：甲把房子賣給乙，雙方簽訂合同乙付了內全部房款容，甲也把房子交給乙使用了。但是房產登記處登記的還是甲的名字，那麼該房的物權還是屬於甲。乙要獲得該房的產權，就得和甲一起去房產處進行過戶登記。

⑦ 關於物權中房屋登記中的登記處分含義

按照《物權法》第19條及《房屋登記辦法》(下稱《辦法》)第76條的規定，利害關系人回申請異議登記的答前提是不動產登記簿記載的權利人不同意更正。其實這
種規定在實務中根本不具操作性。因為利害關系人之所以要提出異議登記，必定是與登記簿記載的權利人有所爭執，而且一旦異議登記生效，登記簿上記載的權利人
再行處分已無可能，因此，異議登記須以權利人不同意更正為前提的要求使得法律有關異議登記的規定不具有操作性。
《房屋登記法》
（一）未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建築申請登記的；
（二）申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；
（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；
（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；
（五）房屋已被依法徵收、沒收，原權利人申請登記的；
（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；
（七）法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。

⑧ 如何判斷案外人能否排除未經物權登記的實際

裁判主旨
被執行人原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與名義登記權利人之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在購房人與名義登記權利人簽訂《房屋買賣協議》並支付購房款後，實際權利人也認可了該房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此後實際權利人對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以購房人對該房產實際享有民事權益。另在涉案房產查封時，該房產仍然登記在名義登記權利人名下，申請執行人對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越原實際權利人自身對涉案房產的權益，而取得優於購房人所享有的民事權益，故應認定購房人所享民事權益能夠對抗申請執行人的執行權益。
案例索引
《郭遠、林州市農村信用合作聯社匯豐信用社執行異議之訴案》【(2017)最高法民再240號】

爭議焦點
如何判斷案外人能否排除未經物權登記的實際權利人為被執行人的強制執行？
裁判意見
最高院認為：本案中，一審法院執行機構依據查封前房屋登記名義人李東順確認涉案房產實際所有權人為程江龍的調查筆錄，裁定查封涉案房產，符合《查封規定》第二條關於對於登記在第三人名下的不動產，第三人書面確認該財產屬於被執行人的，人民法院可以查封的規定。但是，該條規定的作用主要是作為查封當時初步的判斷標准，而且其所處理的是被執行人與登記名義人之間的關系，即在第三方登記名義人認可標的物實際權利歸屬於被執行人的情況下，不能否定人民法院的查封權力。本案重點是在被執行人程江龍與登記名義人李東順之外，還涉及一個房屋買賣合同關系。在房屋買方郭遠提出異議後，在異議審查中尤其是在執行異議之訴程序中，並不能將對作為出賣人（被執行人）的財產予以查封時的依據，作為最終判斷買方（案外人）權利是否存在及能否對抗賣方債權人執行的標准。案外人執行異議之訴的本質要求不是對執行標的物所有權歸屬進行表面的簡單判斷，而在於判斷案外人對執行標的是否享有某種正當的民事權益，該權益是否足以對抗債權人發動的強制執行程序。
根據一、二審法院查明的事實及再審中各方當事人的陳述，本案可認定登記在李東順名下的案涉房產在查封前由郭遠購買並實際佔有的相關事實：2010年10月14日，郭遠與李東順、董雪香簽訂了一份《房屋買賣協議》，李東順、董雪香將涉案房產賣給郭遠，價格為60萬元。郭遠陸續支付了房款，李東順出具了收到60萬元房款收到條。該房屋已經交付給郭遠，郭遠已經佔有使用。由此，郭遠擁有對涉案房屋佔有使用及請求辦理過戶登記的權利。
在判斷案外人郭遠基於其向被執行人購買不動產所享有的民事權益是否足以對抗債權人匯豐信用社執行的法律適用問題上，應當看到，《查封規定》第十七條固然與本案情形相關，但該規定主要是執行程序適用的審查標准，而並非執行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標准。在執行異議之訴中簡單套用該標准，雖然在很多情況下能夠解決問題，但並非在所有情形下都是適當的。異議之訴中應根據案件的具體情況，對異議人所享有權益的狀態、被執行人對執行標的的權利狀態，以及申請執行人債權實現的權益進行查明和比較，綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。二審法院認為郭遠未辦理過戶登記手續並非基於自身以外的原因，其怠於辦理過戶登記手續存在過錯，故其權益未達到法律規定的排除執行的條件，系單純在《查封規定》第十七條的范圍內考慮的。該條規定對於涉案財產直接登記在被執行人名下的情況，其適用更具合理性。申請執行人對於涉案財產請求執行的權利，本質上來源於被執行人自身對於該財產所享有的權利。本案中，被執行人程江龍原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與李東順之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在郭遠與李東順、董雪香簽訂《房屋買賣協議》並支付購房款後，程江龍也認可了郭遠與李東順、董雪香之間的房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此後程江龍對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以郭遠對該房產實際享有民事權益。2013年5月6日法院對涉案房產查封時，該房產仍然登記在李東順名下。一審法院認定本案房產查封時，從物權方面和債權方面看，均應認定房產不屬於程江龍所有，於法有據。此種情況下，匯豐信用社對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越程江龍自身對涉案房產的權益，而取得優於郭遠所享有的民事權益，應認定郭遠所享民事權益能夠對抗申請執行人匯豐信用社的執行權益。二審法院忽視了查封時被執行人程江龍對涉案房產的民事權益狀態，簡單適用《查封規定》第十七條，屬於適用法律錯誤。

⑨ 一道民法關於物權「非經登記，不得對抗第三人」的理解題目

物權來均具有對世性，而在登記源對抗主義效力下，無論標的物的佔有是否發生移轉，在未為登記前，當事人之間的物權變動僅在內部產生效力，而不能對抗善意的第三人的物權主張。
但是，所謂不得對抗，並非不發生效力，而是指未經登記的物權變動在當事人之間業已完全有效成立，在對第三人的關繫上亦非絕對無效。僅該受讓物權的當事人不得對抗善意第三人主張物權變動的效力而已。
因此，第三人既可以否認未經登記的物權變動的效力，也可承認未經登記的物權變動的效力，因為法律之所以規定不得對抗善意第三人，其根本目的在於保護第三人的利益。如果第三人願意放棄自己的利益，在不違反公序良俗的前提下，基於意思自治原則，當然可以允許該第三人承認這種未經登記的物權變動的效力。
簡而言之，在實踐中，物權變動非經登記不得對抗的法律效果，盡管登記對抗的是不特定第三人，但必須第三人主張物權變動的效力不存在的時候，才發生對抗力問題，而並非因未登記之事實而自然發生。

⑩ 最高法物權法司法解釋 明確如何解決不動產登記與確權爭議

《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》今天發布，共22個條文，將於今年3月1日起施行。依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，而不全依賴於不動產登記簿。

《物權法》規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」實踐中，出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。

針對這一情況，《解釋》作出了明確，最高法民一庭庭長程新文分析：因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的，由民事訴訟來解決；涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤，就通過行政訴訟來解決。

當然了，在涉及登記的行政訴訟中，如果當事人提出將民事爭議一並解決的，法律規定，人民法院應當一並審理。

依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。

程新文解釋，不動產登記是不動產物權的一種公示方式，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。

有記者問，中共中央國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》關於不再封閉建小區，小區道路將公共化，會不會與現行《物權法》規定相違背？程新文分析，政策上升為法律需要一個過程。

「黨的政策、國家的政策上升為法律，是立法機關要做的事情。當國家政策和法律產生相互影響的時候，我們會積極協調有關方面，妥善處理好相關的糾紛，我們司法機關執行法律和執行國家政策，目標是一致的」。

實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

(10)非登記物權擴展閱讀

實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。

於是，實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：

一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。

二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。