天津市國有土地使用權租賃

❶ 天津市薊縣縣城 平房 自建 宅基地 無房產證 土地使用證 父親年齡大 房子以後怎麼辦

你好，你的這個問題是目前中國存在的普遍問題，

隨著我國城市住房制度改革的不斷完善，經營性國有土地使用權的市場化工作基本完成，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應的土地使用權一起上市轉讓，進行自由交易。但是，受現有法律、法規的約束，我國農村宅基地使用權(以下簡稱農村宅基地)交易市場尚未形成，農民擁有的宅基地無法進行合法流轉。建立農村宅基地交易市場，允許農村宅基地上市公開轉讓，不僅可以增加農民收入、加快農村中心村、鎮建設，而且對盤活宅基地存量，節約耕地資源，保持耕地面積總量平衡，緩解當前緊張的城市發展建設用地都具有十分重要的現實意義。

一、現行農村宅基地管理制度存在的主要問題

根據現行法律、法規，農村宅基地由村集體組織按各省(自治區、直轄市)規定的每戶標准，從村集體所有的土地中採用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地只能自用，不能進入土地市場進行公開轉讓，也不能用於抵押或出租。隨著我國市場經濟體制的建立和不斷完善，現行的農村宅基地管理中有關不允許農村宅基地上市流轉的相關規定，已經引發了許多問題。

1、人均宅基地面積嚴重超標

《中華人民共和國土地管理法》明確規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」但由於基層政府對農民建房缺乏正確引導和管理，再加上採用的是無償、無期限的使用制度，出現了農民超標准佔用宅基地建房；未經土地管理部門批准任意在承包責任地上建房；建了新房也不願意交出閑置下來的老宅基地；一些鄉、村領導幹部憑權力、關系佔有多處宅基地等問題。筆者所在的浙江省嘉興市，據市國土資源管理局提供的統計資料顯示，截止到2003年底，全市共有農村宅基地57.62萬畝，按全市農業人口231.66萬人計算，人均宅基地達到166平方米，超過省級標准66平方米，造成了土地資源的極大浪費。

2、市郊農村出現大量「空心村」

長期以來，我國農村宅基地一直採用無償、無期限的使用制度，村集體組織按大戶、中戶、小戶的標准無償將集體土地劃撥給本村村民作為建房的宅基地。近年來，隨著我國經濟的不斷發展以及許多城市戶籍制度的改革，一些富裕起來的市郊農民紛紛進城購房，成為城市居民。他們留在農村的宅基地，受現行法律、法規的限制，不能進行公開合法的轉讓，但這些宅基地是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權收回進行處置，閑置的宅基地無法復耕導致市郊農村出現大量「空心村」。

3、村、鎮建設規劃難以落實

沿海經濟發達的許多省份，近年來雖然多次制定過中心村、鎮建設規劃，但由於涉及農村宅基地置換、轉讓這一難題，中心村、鎮建設規劃落實的效果並不理想，農民住宅處在低水平重復建設之中，經常出現「只見新屋，不見新村」的現象。居住規模小、生活基礎設施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的農居，不僅使村、鎮建設規劃難以落實，而且也導致自然村缺乏必要的生活基礎設施，環境臟、亂，居住質量很差。

4、宅基地交易糾紛不斷

農村宅基地的性質屬於農村集體所有，按我國現行法律、法規，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是，對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規沒有明確的禁止性規定，但也沒有明確允許轉讓的規定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規定「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(受讓人必須是房屋所在地鄉鎮范圍內的人)。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為並不受現行法律、法規的保護，屬於私下流轉。雙方一旦發生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協商解決。由於缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會釀成重大案件。

5、集體土地資產流失嚴重

隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的深入，客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律、法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種「暗箱操作」、隨意定價的轉讓行為使本來屬於村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。

6、農村金融事業發展緩慢

目前，越來越多的農村家庭正在從事非農產業的生產，許多農民家庭在擴大產業規模、調整產業結構時，經常遇到資金短缺這一問題，迫切需要金融機構給予信貸支持，但按現行法律規定，農民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機構申請貸款。這樣，一方面限制了金融機構在農村擴大業務，使農村金融發展緩慢，另一方面也使廣大農民缺少了生產資金融通渠道，影響了農村產業結構的調整，限制了農民收入的提高。

二、農村宅基地使用權流轉模式探討

針對當前農村宅基地管理制度上存在的問題，各地對農村宅基地的流轉進行了積極的探索，就浙江省范圍內，主要出現了以下二種農村宅基地流轉模式：

1、溫州模式

凡城市(鎮)規劃區內的農民房屋轉讓的，其宅基地一律先由市、縣政府統一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。凡城市(鎮)規劃區外的農民房屋轉讓的，如轉讓雙方均屬農業戶口且戶籍同屬一個縣(市、區)，而且受讓方在該縣(市、區)原有的宅基地已全部由當地村級經濟組織收回或轉讓的，可保留集體所有權性質不變，辦理宅基地轉讓手續；如轉讓雙方不符合上述條件的，其宅基地一律先由市、縣政府統一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。轉讓方轉讓後不得再在村集體組織申請宅基地建房。

2、義烏模式

城區型農村的宅基地，對流轉對象、流轉條件、流轉方式等不加任何限制，只要取得產權證的都可以任何方式流轉；城郊型農村的宅基地，中央[1997]11號文件下發後未建過房子的只要權屬合法並取得產權證的都可以流轉，建過房子的只允許經登記的宅基地流轉；純農村的宅基地只能以抵押方式流轉。一旦實現抵押權後，農村集體經濟組織按規定繼續給農民以基本居住權。對於具體的流轉管理，採取將流轉的集體土地先依法征為國有土地，按國有土地出讓、轉讓、抵押、出租的程序和方法辦理有關手續。

對上述「溫州模式」、「義烏模式」深入分析研究後，筆者認為這二種模式其實質都是將集體土地先征為國有土地，再按國有土地相關規定辦理土地流轉，並沒有真正解決農村宅基地的商品屬性，只是在「集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉」的現行政策框架下，解決了城郊結合部農村宅基地的流轉問題，並沒有解決遠郊農民的宅基地流轉問題。這二種流轉模式既對遠郊農民存在明顯的不公平，也不符合市場經濟發展的要求。為了從根本上解決宅基地流轉這一問題，我們必須對現行的政策有所突破，取消限制農村宅基地流轉的相關規定，允許農村宅基地進入土地交易市場，公開交易，自由流轉。

目前，我國城市居民購買商品住宅後，房屋屬於個人財產，土地為國家所有，房屋所有人擁有土地使用權；農民在自己宅基地上建房，房屋也屬於個人財產，土地為集體所有，房屋所有人也對宅基地擁有使用權，對房屋的所有者而言，城市、農村並無多少區別。但是，現行政策卻規定，城市住宅包括其佔用的土地使用權可以自由買賣，農民住宅的轉讓就受到限制，宅基地不能自由轉讓，這無論從理論上還是邏輯上都存在不合理性。

為了使農民與市民享有同等的土地使用權，在農村宅基地流轉方式上，筆者通過大量調研，提出「保持集體所有、允許上市轉讓」這一全新的農村宅基地流轉模式。所謂「保持集體所有、允許上市轉讓」，其實質就是在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農村宅基地流轉的相關規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地及地上房屋與城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。

農村宅基地流轉的主要目的就是賦予土地商品屬性，允許農村宅基地進入土地交易市場，就可以通過公開、公平、公正的市場行為，使土地資源的價值得到真正體現，最大限度地增加農民收入、提高他們進城的經濟承受能力，加快我國城市化進程的步伐。

三、農村宅基地流轉新模式需要配套的政策措施

農村宅基地「保持集體所有，允許上市轉讓」將是一個非常復雜的系統工程，為了保證這一工程的推行和實施，政府必須制定相應的配套政策。

1、做好現有宅基地普查登記工作

農村宅基地一旦允許上市轉讓，農民家庭宅基地的多與少將直接給農民帶來巨大的差別收益，為了防止少數鄉、村幹部利用職權多佔宅基地，各地必須對農村現有宅基地使用情況進行全面清查，對於手續齊備、符合法律規定的則給予登記造冊，對那些通過不合法渠道多佔、多用的宅基地則不予登記。宅基地普查工作量大面廣，在允許宅基地上市轉讓前期，可以先對准備上市轉讓的宅基地進行調查核實登記，以便爭取時間。

2、制定宅基地轉讓「三放開」政策

為了真正體現土地的市場價值，農村宅基地上市轉讓必須實行購買對象放開、購買區域放開、購買價格放開的「三放開」政策。

允許農村宅基地上市轉讓，其核心應該是允許農村宅基地向社會各類購買對象放開，而不是局限於原有的本集體經濟組織內部或者本鄉鎮范圍內的符合申請宅基地條件的人員。如果說允許農村宅基地上市轉讓是一種制度創新，那麼購買對象的放開則是制度創新的一個突破口。

購買區域放開是指農村宅基地無論是在規劃中心村、鎮范圍內還是在規劃外，都應允許上市轉讓，不能因為農村宅基地所處的位置不同而在上市轉讓過程中受到限制，造成農村宅基地轉讓的不平等。

購買價格放開是指農村宅基地轉讓價格由買賣雙方協商確定，完全由市場機制調節，與現有的國有土地交易市場接軌。政府或者集體經濟組織不應該定價或者對轉讓價格作出某些限制性規定。

3、鼓勵農民向中心村、鎮集中

雖然所有的農村宅基地都可以自由上市轉讓，但是為了加快各地城鄉一體化建設步伐，農村宅基地流轉必須與中心村、鎮建設相結合，各地政府應出台相應的優惠政策，鼓勵分散居住的農戶進入中心村、鎮建房。在政策上首先可以考慮，對由於歷史上各種原因形成的舊宅基地面積超過現有標準的，如果該農民自願搬遷到中心村、鎮的，可以按一定比例補給宅基地或資金；其次，對農民搬遷後遺留下來的舊房進行一定的補償，其補償標准可以按其建造成本結合成新來評估。補償資金既可由政府財政提供，也可來自農村宅基地復耕獎勵基金。

4、防止村民突擊轉讓宅基地

農村宅基地其性質是農村集體所有的土地，按照現行法律規定，政府根據社會公共利益的需要，可以對其進行徵用。為了防止農民在征地前突擊轉讓，政府必須出台一些限制性措施，規定宅基地轉讓後，因政府徵用需要拆除住宅的，用地單位只給予宅基地受讓人被拆除房屋的貨幣補償，不享受被征地農民依法應當得到的土地補償、安置等政策。這一規定將起到兩方面的作用：一是告示各購買人，購買農村宅基地必須謹慎；二是用地單位的征地成本不但沒有增加，反而有所降低。

對於處在旅遊規劃區、水源保護區等特定位置的宅基地，不允許農民自由轉讓宅基地，如果這些區域的宅基地需要轉讓，政府應有優先購買權以保證規劃的實施。

5、規定使用年限、規范購買者建房行為

購買人通過土地市場取得農村宅基地後，同樣面臨使用年限問題，為了與城鎮國有土地使用權年限相接軌，政府可以規定其使用年限也為70年，到期後，由村集體組織收回其使用權，也可以允許受讓人重新向村集體組織租賃。農村宅基地受讓人可以在原宅基地上重新建房，但其建房規模、戶型等必須經過規劃部門審批，以達到規范其建房行為。

6、成立相應的辦事機構

農村宅基地公開上市流轉作為現行農村宅基地管理制度的一項突破，涉及到政府、農村集體、農民等方方面面的利益，需要進行各個層次、各個環節的大量工作，政府必須成立一個專門的機構負責和協調各方面的關系，針對農村宅基地流轉過程中出現的各種各樣問題，及時總結成功的經驗，將「保持集體所有、允許上市轉讓」這一改革模式日趨完善。

❷ 天津市土地管理條例的第八章

國有土地有償使用 出讓國有土地使用權，應當由有資質的土地評估機構進行土地價格評估，土回地行政主管答部門確認評估結果，並根據確認的評估結果和其他相關因素，擬訂土地使用權出讓底價，報市或者區、縣人民政府批准。
國有土地使用權的出讓金不得低於出讓底價。 將以劃撥方式取得的國有土地及其建築物、其他附著物出租，或者其他涉及土地處置的，土地使用人應當到土地行政主管部門辦理土地使用權有償使用手續後，方可出租或者處置。
以租賃方式取得國有土地使用權的，土地使用人應當與土地行政主管部門簽訂土地租賃合同，按照約定向土地行政主管部門繳納租金。 因企業兼並、收購、重組或者資產處置等情形，涉及國有土地使用權變更的，應當按照有關規定辦理土地使用權轉讓手續。
使用劃撥土地的企業，實施企業產權交易涉及土地使用權轉讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產有優先購買權。 市人民政府確定的土地整理儲備機構，負責本市土地整理儲備計劃的組織實施，承擔土地整理儲備、集體土地徵收和土地開發整理等具體工作。
依法收回的國有土地，其整理、儲備由市土地整理儲備機構按照有關規定辦理。

❸ 請問誰知道天津市土地出讓金契稅稅率是多少

根據《天津市契稅徵收實施辦法》的規定，土地使用權轉讓的承受方為契稅的納稅義務人。契稅的計稅依據為土地使用權轉讓的成交價格，稅率為3%。有幾項情形還可減免，詳情見附件：
天津市人民政府關於發布《天津市契稅徵收實施辦法》的通知
津政發[1998] 18號
頒布時間：1998-01-25 00:00發文單位：天津市地方稅務局
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
現將《天津市契稅徵收實施辦法》予以發布，望遵照執行。
天津市契稅徵收實施辦法
第一條 根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）和《關於印發（中華人民共和國契稅暫行條例細則（的通知》（財法字[1997]52號），結合我市情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內轉移土地權屬、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本辦法的規定繳納契稅。土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。承受，是指以購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人，是指個體經營者及其他個人。
第三條 轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
（一） 國有土地使用權出讓；
（二） 土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
（三） 房屋買賣；
（四） 房屋贈與；
（五） 房屋交換。
本條第（二）項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
第四條 國有土地使用權出讓（包括有償劃撥），是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。
土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物或者其他經濟利益的行為。
土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為。以獲獎方式取得土地使用權的，視同土地使用權贈與行為，應依照本辦法繳納契稅。
土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。
第五條 本辦法所稱房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，有承受者交付貨幣、實物或其他經濟利益的行為。
房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。以獲獎方式取得房屋所有權的，視同房屋所有權贈與行為，應依照本辦法繳納契稅。
房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋所有權的行為。
第六條 土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免徵契稅。
第七條 以下列方式轉移土地、房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與，承受單位和個人應按規定繳納契稅：
（一） 以土地、房屋權屬作價投資、入股；
（二） 以土地、房屋權屬償還債務；
（三） 以無形資產承受土地、房屋權屬；
（四） 以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬；
（五） 財政部根據有關規定確定的其他轉移土地、房屋權屬方式。
第八條 契稅稅率為3%.
第九條 契稅的計稅依據：
（一） 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的成交價格；
（二） 土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；
（三） 土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的價格的差額。
成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。
第十條 通過劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓
房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
第十一條 契稅應納稅額依照本辦法第八條規定的稅率和第九條規定的計稅依據計算徵收。應納稅額計算公式：
應納稅額=計稅依據X稅率
應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅人義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價摺合成人民幣計算。
第十二條 契稅的減稅、免稅：
（一） 國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契稅。
用於辦公的，是指辦公室（樓）等直接用於辦公的土地、房屋。
用於教學的，是指教室（教學樓）、圖書館、實驗室、操場等直接用於教學的土地、房屋。非全日制學校一般不予免稅。
用於醫療的，是指門診部、住院部等直接用於醫療的土地、房屋。私人醫院、療養院、康復中心等一般不予免稅。
用於科研的，是指科學試驗的場所等直接用於科研的土地、房屋。
用於軍事設施的，是指部隊（包括武警部隊）地上和地下的軍事指揮作戰工程；軍用的機場、港口、碼頭；軍用的庫房、營區、訓練場、試驗場；軍用的通信、導航、觀測台（站）；其他直接用於軍事設施的土地、房屋。
（二） 城鎮職工按市人民政府批準的房改價格，第一次購買公有住房，在規定住房面積以內的，免徵契稅。超過國家規定標准面積的部分，應按照規定繳納契稅。此項免稅政策只限於第一次購買公有住房。
（三） 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情准予減征或者免徵契稅。
不可抗力，是指自然災害、戰爭等不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。
（四） 土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免徵契稅；超出補償費、安置補助費的部分，經市人民政府批准可酌情給予減征或者免徵契稅。
（五） 承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用於農、林、牧、漁業生產的，免徵契稅。
（六） 依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免徵契稅。
（七） 財政部規定的其他減征、免徵契稅的項目。
第十三條 納稅人享受減稅、免稅的，應當在簽定土地、房屋權屬轉移合同後10日內，向土地、房屋所在地的財政部門辦理減稅、免稅手續。
第十四條 經批准減征、免徵契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，應當補繳已經減征、免徵的稅款。其補繳稅款發生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。
第十五條 承受土地、房屋部分權屬的，按照所承受部分權屬的比例計算征稅。部分權屬改變為全部產權時，按全部產權成交價格徵收契稅，並扣除已繳稅款。
第十六條 契稅納稅義務發生的時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有合同性質的契約、協議、合約、單據確認書及由市政府確定的其他憑證的當天。
第十七條 納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納契稅。
第十八條 納稅人辦理納稅事宜後，契稅徵收機關應當向納稅人開具契稅完稅憑證。
第十九條 納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向房產管理部門、土地管理部門辦理有關房屋、土地的權屬變更登記手續。
納稅人未出具契稅完稅憑證的，房產管理部門、土地管理部門不予辦理有關房屋、土地的權屬變更登記手續。
第二十條 契稅徵收機關為財政機關。為搞好徵收管理，市內六區契稅收入為市級收入，暫定由市財政局委託市房產管理部門和土地管理部門負責代征代繳。其他區和縣級契稅收入作為地方收入，徵收方式由區、縣政府自定。土地管理部門、房產管理部門應按照代征代繳委託協議書的要求做好徵收工作。
對契稅代征代繳部門手續費的支付比例，按財政部的規定執行。
第二十一條 扣繳義務人應當向財政機關申報領取代收代繳憑證。扣繳義務人許可權、責任及義務等，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定執行。
本辦法所稱扣繳義務人是指代征代繳部門。
第二十二條 契稅的徵收管理，依照本實施辦法和《中華人民共和國稅收徵收 管理法》等國家有關法律、行政法規的規定執行。
第二十三條 具體徵收管理辦法由市財政局另行制定。
第二十四條 本實施辦法自1997年10月1日起實行。此前天津市人民政府及其他部門關於契稅的各項規定同時廢止。

❹ 天津市土地管理法

全文】

*註：本篇法規已被《天津市人民代表大會常務委員會關於修改<天津市土地管理條例>的決定》（發布日期：1997年7月30日 實施日期：1997年7月30日）修改

天津市人大常委會公告
（第十八號）

《天津市土地管理條例》已由天津市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議於1992年9月9日通過，現予公布，自1993年1月1日起施行。
天津市人民代表大會
常務委員會
1992年9月9日
天津市土地管理條例

第一章 總則

第一條 為加強土地的統一管理，維護土地的社會主義公有制，合理開發、利用土地，根據《中華人民共和國土地管理法》（以簡稱《土地管理法》）和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用於在本市行政區域內從事土地開發、利用、經營的單位和個人。
天津經濟技術開發區和天津港保稅區的土地管理，按照法律、法規和本市的有關規定執行。
第三條 土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
禁止侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
國有土地和鄉（街）村建設用地實行有償使用制度。
鄉（鎮）村建設用地有償使用的具體辦法，由市人民政府制定。
第四條 本市各級人民政府應當珍惜和合理使用土地，切實保護耕地，制止亂佔耕地和濫用土地的行為。
第五條 市土地行政管理部門主管全市土地的統一管理工作。
區、縣土地行政管理部門負責本行政區域內的土地管理工作，業務上受市土地行政管理部門的領導。
鄉、鎮人民政府負責本行政區域內的土地管理工作，業務上受區、縣土地行政管理部門的領導。
鐵路、港口、農場等部門負責本部門、本系統的土地規劃、利用和保護工作，業務上受市或者區、縣土地行政管理部門的領導。
駐津部隊土地管理部門負責軍事用地的規劃、利用和保護工作，業務上受市土地行政管理部門的指導。
第六條 市和區、縣人民政府對模範遵守土地法律、法規，積極同違法行為作斗爭，在保護或者開發土地資源，合理利用土地，以及進行有關科研等方面作出顯著成績的單位和個人，給予表彰和獎勵。

第二章 土地的所有權和使用權

第七條 下列土地屬於全民所有即國家所有：
（一）城市市區的土地；
（二）依法沒收、徵用、徵收、征購、收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（三）國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘塗、河灘地以及其他土地；
（四）按照法定程序，農業集體經濟組織在集體所有的土地上建造的房屋銷售給全民所有制單位、城市集體所有制單位和城市非農業戶口居民，其所售房屋佔用的土地。
第八條 本條例第七條規定的國有土地以外的土地，屬於集體使用。
第九條 國有土地和集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用。
第十條 國有土地使用者、集體土地所有者和集體土地非農業建設用地使用者，必須向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出土地登記申請，經審核同意後，由市人民政府核發《國有土地使用證》；由區、縣人民政府核發《集體土地所有證》、《集體土地建設用地使用證》。
第十一條 跨區、縣行政區域佔有和使用土地的，應當分別向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出土地登記申請，根據土地權屬性質，按照本條例第十條的規定，分別由市或者、縣人民政府核發土地所有證書或者使用證書。
第十二條 變更土地的所有權、使用權或者因依法買賣、轉讓地上建築物、附著物而使土地使用權轉移的，應當向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出變更登記申請，由市或者區、縣人民政府更換土地證書。
第十三條 臨時使用土地的，必須向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出土地登記申請，由區、縣土地行政管理部門核發《臨時用地使用證》。
第十四條 國有土地使用權被依法收回後，由區、縣土地行政管理部門辦理注銷土地登記手續。
第十五條 各級土地行政管理部門應當做好土地調查、土地登記、土地評價和土地統計工作，建立健全地籍管理制度。
土地所有者和使用者應當向土地行政管理部門提供土地統計、土地調查所需要的文件和資料，不得虛報、瞞報、拒報，不得偽造、篡改。
第十六條 土地所有權和使用權發生爭議的，按照《土地管理法》第十三條和國務院《土地管理法實施條例》第八條規定處理。

第三章 土地的利用和保護

第十七條 土地利用應當制定總體規劃。土地利用應當符合城市規劃。
市和區（縣）、鄉（鎮）土地利用總體規劃，分別由本級人民政府組織編制，報上一級人民政府批准後執行。
土地利用總體規劃的修改，必須經原批准機關批准。
第十八條 非農業建設用地實行計劃管理。市土地行政管理部門和市計劃行政管理部門應當按照國家計劃編制用地計劃指標。用地計劃指標不得突破。
第十九條 徵用菜地，由用地單位按照國家和本市有關規定向市或者區、縣農業行政管理部門交納新菜地開發建設基金。
徵用糧田，由糧食、稅務等行政管理部門相應核減被征地單位的糧食指標和農業稅。
佔用耕地進行非農業建設的單位或者個人，應當依法交納耕地佔用稅。
第二十條 嚴格控制新建磚瓦窯場用地。原有的磚瓦窯場未經批准不得擴大用地范圍。
禁止在耕地上擅自修建墳墓、采礦、採石、挖沙、取土等破壞土地資源的行為。
第二十一條 單位或者個人承包耕種的土地，不得荒蕪。荒蕪土地滿一年的，由鄉、鎮人民政府按照荒蕪前土地年產值一倍至二倍徵收荒蕪費。荒蕪土地滿二年的，除徵收荒蕪費外，由發包單位收回承包經營權。
荒蕪費用於農業建設和生產發展，不得挪作他用。
第二十二條 從事采礦、採石、挖砂、取土等經營活動的單位和個人，必須按照有關規定辦理用地手續，並向所在地的區、縣土地行政管理部門預交復墾保證金。用地單位或者個人按照國務院《土地復墾規定》對土地復墾後，區、縣土地行政管理部門應當退回復墾保證金。
第二十三條 以行政劃撥方式取得的國有土地使用權，有下列情況之一的，由市或者區、縣土地行政管理部門報同級人民政府批准，收回土地使用權：
（一）用地單位撤銷或者遷移的；
（二）未經原批准機關同意，連續二年不使用的；
（三）不按批准用途使用的；
（四）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
集體所有土地上的非農業建設用地，不再使用或者連續二年不使用的，由土地行政管理部門收回土地使用權後歸還村民委員會或者農業集體經濟組織。
第二十四條 各類經濟組織或者個人可以根據土地利用總體規劃開發荒山、荒地、灘塗等土地資源，從事農、林、牧、漁業生產。
開發土地應當注意保護生態環境，防止水土流失。
第二十五條 開發國有荒山、荒地、灘塗從事農、林、牧、漁業生產，用地不足二百畝的，由區、縣人民政府批准，報市土地行政管理部門備案；用地二百畝以上的，經市土地行政管理部門審核，報市人民政府批准。
開發集體所有的土地，從事農、林、牧、漁業生產，由開發單位或者個人與村民統員會或者農業集體經濟組織簽訂開發承包合同，並報區、縣土地行政管理部門備案。

第四章 土地的徵用和劃撥

第二十六條 國家建設用地徵用、劃撥，按照下列程序辦理：
（一）用地單位持批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件和城市規劃行政管理部門核發的《建設用地規劃許可證》，向市或者區、縣土地行政管理部門申請建設用地。
（二）市或者區、縣土地行政管理部門按照《建設用地規劃許可證》核定的用地位置和界限，組織用地單位和被征地單位以及有關單位商定徵用土地的補償、安置方案。
（三）市或者區、縣土地行政管理部門對補償、安置方案按審批許可權報人民政府批准並核發建設用地批准書後，辦理土地的徵用、劃撥手續。
（四）建設項目竣工後，由市或者區、縣土地行政管理部門會同城市規劃行政管理部門核查實際用地，經認可後辦理土地登記手續，核發國有土地使用證。
第二十七條 全民所有制企業、城市集體所有制企業同農業集體經濟組織共同投資舉辦的聯營企業，需要使用集體所有土地的，按照《土地管理法》第三十六條的規定辦理。
第二十八條 國家建設用地的徵用、劃撥的審批許可權：
（一）徵用、劃撥耕地一千畝以上、其它土地二千畝以上的，由市人民政府審核後，報國務院審批。
（二）徵用、劃撥外環線綠化帶以外東麗、西青、津南、北辰四區和薊縣、寶坻、武清、寧河、靜海五縣范圍內耕地五畝以下、其他土地十五畝以下的，由區、縣人民政府審批，報市土地行政管理部門備案。
（三）徵用、劃撥塘沽、漢沽、大港三區范圍內耕地十畝以下、其他土地十三畝以下的，由區人民政府審批，報市土地行政管理部門備案。
（四）徵用、劃撥外環線綠化帶以內地區的土地和本款（一）（二）（三）項規定以外的土地以及國家重點建設項目用地，由市政府審批。
前款（二）（三）項用地涉及農業戶口轉非農業戶口或者農民轉工人的，由市人民政府審批。
第二十九條 一個建設項目需要使用的土地，應當根據總體設計一次申請批准，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。
第三十條 與建設項目用地相鄰的規劃道路中心至建設項目用地之間的道路用地、無法繼續耕種的土地等界外處理土地，由用地單位負責支付土地補償費和安置補助費，具體范圍由土地行政管理部門會同城市規劃行政管理部門共同核定。
界外處理土地，由區、縣土地行政管理部門負責管理。任何單位和個人不得侵佔。
使用無法繼續耕種的界外處理土地的，應當對原用地單位實際支付的土地補償費和安置補助費予以補償。
第三十一條 全民所有的農場、林場、牧場、漁場和部隊、鐵路等單位，在其農業用地范圍內進行非農業建設，應當按照本條例第二十六條規定辦理。
第三十二條 以行政劃撥方式取得國有土地使用權的土地使用者，應當按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。
第三十三條 國家建設徵用集體所有的土地，由用地單位按照下列規定向被征地單位支付土地補償費和安置補助費：
（一）被征土地的補償費按照土地被徵用前三年平均年產值的六倍計算，其中學校、幼兒園、敬老院、醫院等城市公益事業建設用地的土地補償費，按照土地被徵用前三年平均年產值的三倍計算。
（二）青苗補償費按照耕地被徵用前三年平均年產值計算，其中種植韭菜、藕等老根蔬菜的，按照被徵用前三年平均年產值的三倍計算。
（三）地上附著物的拆遷補償費應當按照有關規定合理作價補償。
（四）安置補助費應當按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征耕地的數量除以徵用前被征地單位平均每人佔有耕地的數量計算。每個需要安置的農業人口的安置補助費標准，按照每畝土地補徵用前三年平均年產值的三倍計算。但是每被徵用土地的安置補助費，最高不得超過土地被徵用前三年平均年產值的十倍。
自市或者區、縣城市規劃行政管理部門核發《建設用地規劃許可證》後，再種植的農作物和新建設的地上附著物不予補償。
第三十四條 土地被徵用前三年平均年產值的標准，應當按照下列方法計算：
（一）市土地行政管理部門會同市統計、物價、農業等行政管理部門核定不同類別土地被徵用前三年平均年產值。
（二）區、縣土地行政管理部門可以根據被征土地的具體條件和農作物生長情況，按照前項核定的平均年產值上下浮動百分之二十確定土地被徵用前三年平均年產值。
第三十五條 用地單位支付的各項補償費和補助費，除被徵用土地上屬於個人的附著物和青畝的補償費付給本人外，其餘部分應當專項存入銀行，由區、縣土地行政管理部門和鄉、鎮人民政府共同監督使用，由被征地單位用於發展生產、安置就業和不能就業人員的生活補助不得挪作他用。對農民轉工人，農業戶口轉非農業戶口的，用地單位應當將相應的安置補助費轉撥給接收勞動力的單位。
第三十六條 因國家建設徵用土地造成的多餘勞動力，應當通過發展生產和其他就業途徑就地安置。安置不完且人均耕地不足一畝的，根據被征地單位的征地數量與土地、勞動力的比例，安排部分符合條件的人員轉為工人。......

❺ 積極探索農村土地使用權流轉法律制度新的實現形式——天津市宅基地換房的法律制度研究

南開大學法學院教授萬國華

一、問題的提出

宅基地換房，是在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自願的原則，農民以其宅基地，按照規定的置換標准換取小城鎮中的一套住宅，農民原有的宅基地統一組織整理復耕，實現耕地「占補平衡」，是天津市推進小城鎮建設的創舉。宅基地換房適應了城鎮化的發展趨勢，是解決「三農」問題的迫切要求，是全面建設小康社會實現農村現代化的必然要求，是解決制約小城鎮發展的土地與資金問題的必然要求。

宅基地換房是一項系統工程，涉及眾多法律關系。天津市宅基地換房的第一批試點已經進入尾聲，第二、第三批試點已經開始運作。第一批試點積累了大量的成功經驗。因此，系統地分析宅基地換房法律制度，既可以為今後開展以宅基地換房模式推進小城鎮建設提供法律支持，為相關主管部門依法決策提供法律參考，又能為全國開展宅基地換房推進小城鎮建設提供示範；同時，宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，目前國內學者研究甚少，具有極高的理論研究價值。

二、宅基地換房的整體法律性質——民商事、行政及其他法律關系的綜合體

宅基地換房涉及的主體眾多，關系復雜，包含大量民商事法律關系、行政法律關系和其他性質的法律關系，明顯具備綜合性的特點。從整體制度分析，宅基地換房是一系列民商事、行政及其他法律關系的綜合體，任何試圖把宅基地換房簡單定性為一種民商事或行政法律關系的做法都是片面的、不全面的。

（一）各種法律關系概覽

宅基地換房中各主體間的法律關系主要如下圖所示。

城鄉土地管理制度改革新論：首屆城鄉土地管理制度改革濱海新區高層論壇論文集

（二）民商事法律關系體系

宅基地換房中，上述主體參與了大量民商事法律關系，構成宅基地換房的民商事法律關系體系。主要包括：村民與村集體之間的換房協議關系；村集體與鎮政府之間的換房協議關系；鎮政府與開發建設投資機構之間的換房總體協議關系；區（縣）政府與開發建設投資機構之間的投資關系；開發建設投資機構與銀行之間的借款合同等關系；開發建設投資機構與勘察、設計、施工、監理單位之間的建設工程合同關系；有關委託方與評估機構之間的委託評估合同關系。

（三）行政法律關系因素

宅基地換房是在政府推動下進行的，政府對整個工程進行規劃、指導和管理，在一些特定情況下直接參與宅基地換房的具體操作。在這一過程中，政府實施了大量的行政行為，產生了大量的行政法律關系。具體包括：行政管理法律關系；徵收補償關系；土地劃撥出讓關系；行政審批關系；行政監督關系等。

上述各種行政法律關系是宅基地換房的重要組成部分，這充分體現了在宅基地換房的整體法律性質中存在著行政法律關系性質的要素。

（四）其他法律關系因素

主要有：村民與村集體經濟組織或村委會之間的群眾自治關系，這種關系主要屬於憲法法律關系范疇；社會保障關系，在性質上具有經濟法的屬性。

綜上四個方面的論述可以發現，在宅基地換房中，存在著民商事法律關系、行政法律關系、憲法法律關系、經濟法法律關系等多種性質的法律關系。因此，宅基地換房的整體法律性質具備綜合性的特點。

三、宅基地換房核心法律關系的性質——自願、平等基礎上的新型置換關系

我們研究認為，宅基地換房協議關系是宅基地換房各種法律關系中的核心法律關系。其性質是一種在自願、平等基礎上的新型置換關系。

（一）新型置換關系的基礎

1.自願

值得注意的是，置換關系中的自願在3個層次的換房協議中具有不同的內涵：在村民與村集體簽訂協議時，既要求簽訂協議的村民自願，也要求村集體的集體自願。而在村集體與鎮政府，以及鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時，自願主要是指集體自願。

2.平等

在農村與村集體、村集體與鎮政府、鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時充分地體現了協議各方的平等地位。

（二）新型置換關系的主體

這種新型置換關系的主體包括農民、村集體、鎮政府、開發建設投資機構。

（三）新型置換關系的標的

天津市宅基地換房涉及的主要標的是：宅基地使用權及宅基地上的原有房屋，新建小城鎮中的新建住房及其國有土地的使用權。

（四）新型置換關系的內容

新型置換關系的主要內容並非簡單的物物交換，而是農民以放棄宅基地使用權與原有房屋的所有權為代價，獲取新建房屋的所有權及相關國有土地使用權，是一種新型的置換，表現在：宅基地使用權被自願放棄，沒有轉讓給開發建設投資機構；原有房屋被拆除，也沒有轉讓；農民在自願放棄宅基地使用權及原有房屋的所有權之後，獲取新建住房的所有權及其土地的使用權；新建住宅的建設者——開發建設投資機構，在交付新建住宅之後，並沒有取得宅基地使用權及原有房屋的所有權。

四、宅基地換房的基本法律原則

（一）合法原則

1.合法的內涵

宅基地換房，是一項創新性的舉措。在這個系統工程中，不乏創新性的制度設計，然而，所有的制度設計都是圍繞合法性原則展開的。因此，合法是指宅基地換房的每個環節都有法可依，依法辦事。

2.合法原則的體現

（1）「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」充分體現了合法性原則。「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」，是天津市宅基地換房的核心指導思想，符合法律規定。

（2）宅基地換房的具體做法體現了合法原則，下文具體闡述。

（二）自願原則

1.自願的內涵

這里的自願原則，主要強調的是村集體自願，包括自願申請，自願整理宅基地，自願簽訂拆遷還遷協議。

2.自願原則的體現

根據《中華人民共和國物權法》第五十九條、《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條規定，涉及村民利益的重要事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理。處置村內土地所有權屬於涉及村民利益的重大事項，應該經過村民會議的大多數同意。天津宅基地換房實踐對此有更高要求，天津市發展改革委《關於在示範小城鎮試點中深入細致做好群眾工作維護好農民權益有關問題的通知》規定：「必須以村為單位進行群眾意願表決，群眾擁護率低於90%，不能參加試點項目，市政府也不批准開展建設。」

（三）創新原則

1.創新的內涵

宅基地換房中的創新是指在現有法律政策的框架下，探索一條城鎮化建設的新路子。

2.創新原則的體現

（1）農村土地整理制度的創新。宅基地換房通過城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，原宅基地整理復墾在耕地面積不減少的情況下實現了土地利用集約化，為城鎮建設用地開創了新來源，是農村土地整理制度的重大創新。

（2）小城鎮建設和投融資機制創新。從小城鎮建設方式來看，宅基地換房由政府投資組建開發建設投資機構，專業負責小城鎮的開發與建設。小城鎮建設用地享受經濟適用房的優惠政策，通過劃撥方式取得。小城鎮建設的資金不是來自農民，也不是來自政府財政支出，而是通過市場機製取得，政府不賺一分錢，資金平衡，最終的收益全部歸屬於農民。

（3）農村基層工作創新。從農村工作角度來看，天津宅基地換房在具體操作上遵循農民自願，重視村民決議的作用。

（4）管理體制、管理方式創新。小城鎮管理體制、管理方式、小城鎮綜合執法體制等方面進行了創新。小城鎮的管理體制與我國現有的社區管理體制不同，有著自己獨特的機制。

（5）小城鎮社會保障制度創新。小城鎮中的保障對象都是搬遷的農民，農民進入新建小城鎮，享受城市裡的社會保障待遇，還建立了小城鎮農民的住房補貼制度，在社會保障制度方面實現了創新。

（四）平衡原則

平衡原則是宅基地換房遵循和體現的一項重要原則。

1.平衡的含義

天津宅基地換房中的平衡原則是指宅基地換房是在國家不花錢、農民不掏錢、社會耕地不減少的前提下，實現各方利益的平衡與社會的和諧發展。

2.平衡原則的體現

（1）天津宅基地換房實現了各種利益平衡，實現了政府、農民、社會等主體的多贏。

（2）天津宅基地換房有利於建設社會主義和諧社會。

五、宅基地換房具體制度的合法性

既然宅基地換房是一系列規則制度的綜合體，那麼分析宅基地換房制度合法性必然要分析個性具體制度的合法性。

（一）政府主導作用的合法性

政府是宅基地換房辦法的總設計師，積極推動了宅基地換房的順利實施，在這一過程中起著主導作用。宅基地換房涉及天津市小城鎮和社會主義新農村的建設、主要城鄉建設，同時涉及地方經濟、財政、民政、公安等行政工作，屬於地方政府行政管轄范圍，屬於政府的職權范圍。同時，積極採取行政措施，開展城鄉建設，推動城鄉經濟、政治發展，也是政府的職責。

（二）宅基地換房核心關系的合法性

在宅基地換房中，以宅基地使用權及原有地上房屋置換新建小城鎮的一套房屋及其國有土地使用權是其核心關系。分析該核心法律關系的合法性需從幾個方面分析：

（1）宅基地使用權沒有流轉。在我國，《中華人民共和國物權法》剛剛頒布實施，該法第一百五十三條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」但是《中華人民共和國土地管理法》尚沒有關於宅基地使用權流轉的直接規定，因此，依據目前的法律規定，宅基地使用權的流轉是存在法律障礙的。以宅基地換房時，農民自願放棄原有宅基地使用權，拆除地上房屋，不違背現行法律，沒有發生宅基地使用權和原有房屋產權的流轉。因此，宅基地換房的核心法律關系不存在集體建設用地非法流轉的問題。

（2）村民交回宅基地使用權並拆除原住房的行為合法。《天津市土地管理條例》第六十六條第三款規定：「遷村並鎮和村民遷入新建住宅的，原住房應當予以拆除，宅基地收回，進行土地整理。」根據這一款規定，遷村並鎮和村民遷入新住宅的，收回宅基地是一種強制性規范，不需要徵得使用權人的同意即可收回。天津市的宅基地換房符合本條款的規定，農民遷村並鎮和村民遷入新建住宅，放棄宅基地使用權完全合法。

（3）以小城鎮中的住宅及相關國有土地使用權作為置換對價的做法合法。宅基地換房協議雙方有權自主約定置換對價。宅基地換房協議屬於民事協議，在不違反法律的前提下，尊重當事人雙方的意思自由，當事人雙方有權利約定置換對價的具體內容。

（三）申請開展試點與簽訂具體協議的合法性

1.村集體自願申請開展宅基地換房試點的合法性

宅基地換房涉及對村集體的土地所有權進行處分，因而在自願原則下，應該經過村集體的同意，因此，應該在村內進行民主決議。

2.簽訂具體協議的合法性

宅基地換房涉及多種協議，例如：村民與村委會、村委會與政府、政府與開發建設投資機構等，這些以書面協議形式簽訂民事合同、行政合同，確定雙方權利義務的做法符合民事合同與行政合同的相關規定。

（四）運作主體及投融資機制的合法性

1.政府組建開發建設投資機構的合法性

宅基地換房資金需求巨大，需要進行大筆資金的融資。而根據現有法律文件規定，地方政府不能以自身名義進行貸款或通過發行地方政府債券的方式融資，必須組建政府投融資平台。天津宅基地換房中組建了獨立於政府的小城鎮開發建設投資機構，在法律地位上是獨立的民事主體，具備法人資格，以其自身名義進行投融資建設，符合法律規定。

2.融資機制的合法性

小城鎮開發建設投資機構是從事房地產開發的企業法人，有權依法從銀行獲得貸款。根據《中華人民共和國合同法》、《貸款通則》等規定，雙方訂立貸款合同關系，符合法律規定的。

3.稅收返還的合法性

實際生產經營地坐落在試點小城鎮規劃建設區域內的新建企業所繳納的各項稅收，自企業產生稅收之日起，其市、區兩級留成部分，五年內予以全部返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政收入，市區財政依法對其作出處分，給予稅收優惠政策，將其收入在五年內全部返還也是合法的。

（五）小城鎮用地與建設的合法性

1.政府對建新地塊進行徵收合法性

根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，為了公共利益的需要，國家可以徵收土地，但應當給予補償。宅基地換房中涉及土地所有權轉變，政府對建新地塊進行土地徵收並給予補償的行為合乎法律規定，因為以下三點：第一，對建新地塊徵收的目的符合公共利益要求。天津宅基地換房對建新地塊予以徵收，其目的在於提高農村建設用地利用水平，節約有限的土地資源，提高農民生活水平，促進小城鎮建設，有利於社會主義新農村建設，這一目的符合公共利益的要求。第二，對建新地塊徵收的程序合法。第三，在對建新地塊的徵收之前考慮集體的意願也是合法的。宅基地換房「一切為了農民，一切依靠農民」，充分尊重農民意願，在試點審批環節已經充分考慮了村集體與農民的意願，不但合法，而且因在行政行為中引入平等理念，保護了相對人的利益，體現了現代法治的要求。

2.新建小城鎮享受經濟適用住宅的優惠政策符合法律規定

根據《經濟適用住房管理辦法》的相關規定，市、縣人民政府有權確定經濟適用房的具體政策。因此，天津市政府有權批准安置房屋享受經濟適用房的有關優惠政策。

3.以劃撥方式取得小城鎮安置房屋的土地使用權符合法律規定

根據《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房建設用地，實行行政劃撥方式供應。

根據天津市人民政府對第一批試點的批示，示範小城鎮還遷房屋享受經濟適用住房的優惠政策。建設用地以劃撥方式取得國有土地使用權，符合法律規定。

4.房屋建設的合法性

由小城鎮開發建設投資機構負責小城鎮建設符合法律規定。

5.以「招拍掛」方式出讓小城鎮經營用地的合法性

根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，國有土地使用權可以出讓，經營性用地應該通過「招拍掛」的方式進行出讓，因而宅基地換房中，由相關部門對小城鎮經營性用地進行招標、拍賣、掛牌、出讓的做法合法。

（六）周轉指標的使用與整理復耕的合法性

國土資源部將天津市確定為城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點城市，周轉指標的使用與整理復耕是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的主要內容。天津宅基地換房中對農村建設用地進行規劃整理，採取城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的辦法進行建設用地指標周轉，將農村宅基地與小城鎮房屋進行置換，對原有宅基地進行整理復耕和調劑使用，實現了農民住宅用地的集約化，保持了耕地面積不減少，實現了建設用地的盤活，這些規劃整理措施符合相關法律文件規定。

（七）小城鎮管理的合法性

1.小城鎮行政管理體制的合法性

根據《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第六十八條的規定，市轄區人民政府，經上一級人民政府批准，可以設立若干街道辦事處，作為它的派出機關。因此，小城鎮的行政機構及其許可權設置符合法律規定。

2.小城鎮社區管理體制的合法性

就華明示範鎮的現狀來看，小城鎮的社區管理主要是通過設置社區居委會來進行的。社區居委會為群眾性的自治組織，取代原先村委會的職能，並有所創新，主要負責社區內的社會事務、社會保障及治安調解等工作。居委會成員由居民選舉產生。

3.小城鎮物業管理的合法性

小城鎮的物業管理包括物業公司的選聘、更換、解聘，物業服務的內容以及物業服務雙方的權利義務關系等眾多內容。在示範小城鎮的物業管理上，物業管理企業按照國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的相關規定，採用招、投標的方式擇優選聘具有相應資質的物業管理企業。物業公司的更換、解聘均由業主大會決定。物業服務合同的內容及雙方的權利義務嚴格按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。小城鎮物業管理的相關內容符合法律規定。

（八）小城鎮社會保障措施的合法性

1.小城鎮社會保障具體內容的合法性

小城鎮的社會保障主要包括居民最低生活保障、醫療保險、養老保險和住房補貼制度等。由於目前我國尚沒有關於農村社會保障的具體法律規定，2007年7月11日下發了《國務院關於在全國建立農村最低生活保障制度的通知》，要求在農村建立全面的社會保障制度，但對於具體制度如何設計沒有具體規定。天津市宅基地換房中，小城鎮的社會保障體系比照城市居民的保障標准制定，是合法的。

2.稅收返還保障小城鎮社會保障資金的合法性

小城鎮社會保障的資金主要來源於市、區兩級政府的稅收返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政，不涉及中央部分，市、區財政依其職權對這兩部分作出處分。

綜上所述，雖然在現在法律法規中沒有關於「宅基地換房」的直接的、明確的規定，但是「宅基地置換」具體制度設計的各個基本組成環節都源於法律，具有相關法律依據，因此，宅基地換房的具體制度具備合法性。

六、宅基地換房法律關系的穩定措施

宅基地換房的順利穩定進行對社會經濟發展、和諧穩定具有重要意義。一項完整的法律制度設計應當包括糾紛預防，特別是應當包含糾紛解決機制，以維護有關法律關系的穩定，宅基地換房的法律關系也不例外。我們認為，宅基地換房糾紛預防和解決機制應當包括如下內容：

（1）糾紛預防機制。預防糾紛產生的關鍵是利益分配的平衡問題。集體經濟組織和農民是宅基地換房的重要參與者，維護農民利益，尊重農民意願，可以最大限度預防糾紛產生，在法律框架內注意保護其利益，尊重其意願，充分調動其積極性、主動性，處理好集體經濟組織、農民與開發建設投資機構、政府及政府工作部門、其他相關主體的關系，宅基地換房才能順利進行。

（2）糾紛解決機制。根據宅基地換房中的具體法律關系的性質，糾紛解決機制主要有：協商、調解、仲裁、行政裁決、行政復議、訴訟（包括民事訴訟和行政訴訟）。根據不同法律關系的性質選擇具體的糾紛解決機制。

七、結論

綜上所述，在組成宅基地換房的若干法律關系中，其核心的法律關系的表現形式是宅基地換房協議，是一種建立在平等、自願基礎之上的新型置換關系。

通過對宅基地換房的整體法律性質、核心法律關系的性質、內在法律原則、具體制度的合法性、糾紛預防與解決機制進行逐步分析之後，我們可以充分地肯定：宅基地換房在我國現有法律的框架內，對土地流轉制度和小城鎮建設制度進行大膽改革與創新，在總體制度上具備合法性。

天津市宅基地換房的實踐，對天津農村的經濟、政治、文化體制的發展與完善作出了突出貢獻，同時對全國的城鎮化建設、社會主義新農村建設的立法實踐也具有豐富的借鑒意義。

宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，對相關民事、經濟、行政領域的法學研究具有積極的研究價值。我們預測，宅基地換房將在未來引發國內學者對其進行法學研究的熱潮，填充相關法學理論的研究空白，從而大大提高國內學者在宅基地換房領域的學術水平，並通過法學理論研究進一步促進社會主義法治的發展。

❻ 天津市武清區高村鄉台頭村、任庄、後侯尚，佔地補償

各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
現將《天津市國有土地有償使用辦法》印發給你們，自20
03年6月1日起執行。
土地資源是天津經濟和社會發展的重要載體，是政府經營城
市公共資產的首要內容。大力推進國有土地有償使用制度，是貫
徹市委八屆三次全會精神，實現「三步走」戰略目標，落實五大
戰略舉措的重要保障。近年來，我市在土地管理方面制定了一些
規定，但與國家嚴格規范土地管理的要求相比還有差距，在一定
程度上制約了土地市場的健康發展。為此，市人民政府決定進一
步加強對國有土地有償使用管理，建立規范統一的土地市場，增
加政府土地資產收益，擴展城市基礎設施建設資金來源，努力實
現建設現代化國際港口大都市的目標。
全市各地區、各部門、各單位都要站在全市經濟發展大局的
高度，充分認識市人民政府加強國有土地有償使用管理的重要性，
統一思想，服從全局，嚴格、自覺地執行國有土地有償使用的相
關規定，支持和保障我市土地市場的健康發展。
有關管理部門要按照市人民政府關於國有土地有償使用辦法
的規定，改革和完善有關基本建設計劃審批程序，適應當前國有
土地使用權招標拍賣掛牌出讓的客觀要求，積極推進土地交易的
市場化。
有關管理部門要切實做好新規定與原有政策規定的銜接工作，
針對歷史遺留問題和正在辦理審批手續的經營性開發建設項目，
區別不同情況提出分類處置的指導意見，確保國有土地有償使用
辦法的平穩、順利實施。
土地管理、監察部門要依照各自職責，切實加強對國有土地
有償使用的行政監督，對於違反市人民政府關於國有土地有償使
用辦法規定的單位和個人要嚴肅查處，確保政令暢通。

二OO三年五月三十一日

天津市國有土地有償使用辦法
第一章 總則

第一條 為合理利用土地資源，加強國有土地有償使用管理，
規范國有土地有償使用行為，培育和規范土地市場，保護有關當
事人的合法權益，促進經濟發展和城市建設，根據《中華人民共
和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和國
家有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政轄區內以有償方式取得國有土地使用權，
或對取得的國有土地使用權進行轉讓、出租、抵押，適用本辦法。
本辦法所稱國有土地有償使用，包括國有土地使用權出讓和
國有土地租賃。
第三條 本市國有土地由市人民政府集中統一管理， 市土地
行政主管部門統一負責全市行政轄區內國有土地收購、儲備、出
讓、轉讓的管理及農民集體所有土地的徵用、農地轉用和耕地佔
補平衡工作。
根據國家和本市有關法律、法規規定和實際需要，市人民政
府可委託區、縣人民政府負責指定范圍內的前述各項工作。
第四條 除法律規定可以採取行政劃撥方式取得用地外， 其
他國有土地必須依法以有償方式取得。
符合城市規劃要求的各類用地有償使用時，應首先考慮採用
出讓方式。
第五條 國有土地使用權出讓和國有土地租賃均應在土地有
形市場內進行。
第六條 土地市場管理的核心內容為經營性土地供應計劃管
理、經營性土地公開交易管理和土地使用權價格管理。
依法建立健全建設用地供應總量控制、城市建設用地集中供
應、土地使用權公開交易、基準地價定期更新和公布、土地登記
可查詢和集體決策等規范土地市場運行的六項制度。
第七條 土地交易應當遵循公平、 公正、公開原則，商業、
旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛
牌方式出讓。
前款規定以外用途的土地供應計劃公布後，同一宗地有兩個
以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第八條 土地交易應當遵守本辦法的規定。 違反本辦法規定
和土地交易規則的土地交易無效，並依法追究有關人員的責任。
第九條 土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，
接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，追究有關人員的
責任，給予紀律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
第二章 機構和職能

第十條 市人民政府設立市土地資產管理委員會， 委員會對
國有土地資產管理的重大問題進行決策，主要職責為：
（一）審議土地資產管理的重大政策、措施；
（二）審議土地收購儲備計劃；
（三）審議經營性土地年度供應計劃；
（四）審議基準地價、標定地價和地價修正體系的調整方案；
（五）審議重大出讓項目的土地出讓方案；
（六）審議以地融資等土地資本化運作方案；
（七）審議全市土地資產管理年度工作報告和政府土地收益
及資產負債情況；
（八）審議需提交市土地資產管理委員會的其他有關事項。
第十一條 市土地資產管理委員會主任由市長擔任， 副主任
由分管副市長擔任，市人民政府有關行政主管部門和天津市土地
整理中心的負責人為委員會成員。
委員會下設辦公室，作為市土地資產管理委員會的常設辦事
機構，負責組織貫徹市土地資產管理委員會的各項決議，行使執
行、協調、組織、監督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部
門負責人兼任。市土地資產管理委員會辦公室和市土地行政主管
部門合署辦公，實行一套機構，兩塊牌子。
第十二條 市人民政府設立天津市土地整理中心， 作為本市
土地收購儲備的唯一機構，承擔全市范圍內土地徵用、開發整理、
收購儲備、委託交易和對城市有關重大基礎設施的投資。
天津市土地整理中心的主要職責：
（一）負責執行土地收購儲備計劃和供應計劃；根據市人民
政府批準的土地收購儲備計劃，統一實施集體土地的徵用、國有
土地的收購，開展土地儲備；對收購的土地實施土地整理工作；
根據市人民政府批準的經營性土地年度供應計劃，提供可出讓土
地，參與確定土地出讓底價。
（二）受市人民政府委託，進行國有土地使用權的持股、參
股、控股、投資和經營活動；負責管理土地出讓金等政府土地收
益及債項財政資金，建立穩定的償債機制；提供土地資產的融資、
抵押資產的調劑、租賃等業務。
（三）承擔全市耕地儲備的事務性、技術性工作，參與編制
並組織實施年度耕地開墾整理計劃，組織實施建設項目佔用耕地
的補充工作；辦理全市范圍內建設項目徵用土地的事務性、技術
性工作，組織現場踏勘，擬定並實施征地補償安置方案；經營和
管理市人民政府依法收回的土地和閑置土地。
第十三條 市人民政府設立天津土地交易中心作為全市唯一
的土地有形市場和土地交易的專門機構，負責組織實施全市土地
使用權出讓、租賃工作，辦理土地使用權轉讓、出租手續，收集、
分析和統一發布各類土地收購、儲備、交易信息，提供規范的土
地洽談、招商、交易場所。

第三章 土地收購儲備整理

第十四條 本市實行土地收購儲備制度。
本辦法所稱土地收購儲備，是指土地收購儲備機構將列入土
地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、徵用，實施前期開發整
理並予以儲存的行為。
第十五條 土地收購補償標准按照以下原則確定：
國有土地按照現狀土地使用性質評估確定收購補償標准，集
體土地按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定確定征地
補償標准。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理
規定》確定補償標准。
第十六條 土地使用者對所使用的行政劃撥土地不得自行交
易或改變土地用途，確需轉移土地使用權或改變土地用途的，由
天津市土地整理中心統一按現狀用途收購儲備，依據城市規劃進
行整理後，經土地有形市場實施出讓。

第四章 土地供應計劃

第十七條 本市實行土地供應計劃管理制度。 市土地行政主
管部門會同市計劃、建設等行政主管部門，制訂經營性土地年度
供應計劃，經市土地資產管理委員會批准後，於每年1月份向社
會公布，由市土地行政主管部門統一組織實施。
第十八條 經營性土地年度供應計劃管理應當遵循下列原則：
（一）符合本市土地利用總體規劃、城市總體規劃、經濟社
會發展計劃、產業政策和近期建設規劃；
（二）盤活存量和控制增量相結合，控制建設用地總量，集
約利用土地，保護耕地；
（三）按照市場經濟規律強化市政府對土地市場的宏觀調控
職能，以需求指導供應，以供應引導需求。
第十九條 經營性土地凡未納入年度供應計劃的， 原則上不
予供地；確需實施建設的，報市土地資產管理委員會批准，可以
補充調整納入經營性土地年度供應計劃。
各類園區、開發區用地和其他新增建設用地須符合市人民政
府批準的年度土地利用計劃和耕地保有量計劃，否則，一律不予
供地。
第二十條 任何部門和個人不得擅自批准經營性土地協議出
讓，一般經營性項目通過招標拍賣掛牌公開方式取得土地使用權
後，各級計劃、規劃、建設等行政主管部門再予下達立項、規劃
和建設投資計劃等審批文件。

第五章 地價和出讓金

第二十一條 全市行政轄區內的區域基準地價、 標定地價和
地價修正體系由市土地行政主管部門會同市物價行政主管部門制
定，經市土地資產管理委員會審議報市人民政府批准後公布。市
人民政府可根據需要委託區縣人民政府負責指定區域基準地價、
標定地價和地價修正體系的制定。基準地價、標定地價應定期修
正調整，修正調整周期一般為兩年。
基準地價和標定地價按商業金融業用地、工業倉儲用地、居
住用地、交通用地、養殖種植業用地等土地用途確定。
第二十二條 本市實行土地使用權出讓價格評估確認制度。
實施土地使用權出讓前，應當委託有資質的土地價格評估機
構進行地價評估，地價評估結果由市土地行政主管部門確認。
第二十三條 本市實行土地價格評估機構資格認證、 注冊和
年檢制度。土地價格評估機構必須經市土地行政主管部門審批，
取得土地價格評估資格，方可從事土地價格評估作業。
不參加機構資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價格評
估作業。
第二十四條 土地使用權出讓金由三部分組成， 即土地補償
費、市政基礎設施配套費和政府凈收益。土地使用權出讓金的收
取標准一般不低於評估確認地價。其中，土地出讓金政府凈收益
額不低於土地出讓金總額的20％。
任何部門和個人不得擅自減免土地出讓金。
第二十五條 現土地使用者需對正在使用的原劃撥土地申請
出讓手續，且不轉移土地使用權，不改變土地用途的項目，經市
人民政府批准，土地出讓金政府凈收益額按不低於評估確認地價
的20％收取。
第二十六條 市土地行政主管部門應當根據評估確認地價和
市場需求狀況，綜合確定標底或者底價。招標標底和拍賣、掛牌
的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前必須保密。
第二十七條 在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴
建、改建）經營性項目或改變土地用途用於經營性項目的，須按
照規定辦理土地有償使用手續。
第二十八條 以競買方式取得的土地使用權， 買受人不得擅
自對競買文件中約定的土地使用條件進行修改。
第二十九條 經市土地資產管理委員會批准， 確需改變土地
使用權出讓合同約定的土地用途或增加建築面積的，應當將有關
變動情況公示20天。在公示期內如無競買申請的，應重新簽訂
土地使用權出讓合同或簽訂補充合同，相應調整土地使用權出讓
金；如有競買申請的，應重新進行公開出讓。

第六章 國有土地租賃

第三十條 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，
是對出讓方式的補充。
凡經營性房地產開發用地和國家法律、法規規定可以劃撥用
地范圍以外的新增建設用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。
第三十一條 國有土地租賃的最長期限不得超過5年， 租金
標准按照基準地價的40％確定最長年限（5年）的租金總額，
租金標准隨基準地價的調整而調整。

第七章 土地使用權轉讓、出租和抵押

第三十二條 下列土地使用權，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得的土地使用權，未按合同約定支付全
部土地使用權出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權出
讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的；
（二）以劃撥方式取得的土地使用權；
（三）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權屬、
用途等已發生變更、未依法進行相應的變更登記的；
（四）法律、法規或市人民政府規定禁止轉讓的其他情形。
第三十三條 通過有償使用方式取得土地使用權的使用者可
以按合同約定，將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物出租
給承租人使用。
第三十四條 行政劃撥土地經市土地行政主管部門批准， 補
辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金後方可轉讓、出
租。
第三十五條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房
屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該
國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、
村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時
抵押。
無地上物的劃撥土地使用權，不允許設定抵押權。
第三十六條 處分設定抵押權的劃撥土地使用權，須在市場
內公開拍賣，將拍賣所得的價款優先繳納土地使用權出讓金，剩
餘款項依法處理。

第八章 閑置土地和土地使用權終止

第三十七條 禁止任何單位和個人以計劃、 規劃、土地、建
設等有關批准文件圈佔土地。對取得上述批准文件的建設項目，
必須在規定期限辦理有關規劃、用地、建設手續並進行開發建設；
否則，原批准文件依法廢止。
第三十八條 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權
後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開
發建設的建設用地。
第三十九條 具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：
（一）國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動
工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主
管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；
（二）已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設
總面積不足三分之一或者已投資額占投資總額不足25％且未經
批准中止開發建設連續滿1年的；
（三）法律、法規規定的其他情形。
第四十條 土地行政主管部門對其認定的閑置土地， 應當通
知土地使用權人（閑置土地依法設立抵押權的，還應通知抵押權
人），擬訂處置方案。處置方案經市土地資產管理委員會批准後，
由土地行政主管部門組織實施。
第四十一條 有下列情形之一的，土地使用權終止：
（一）土地使用權出讓合同規定的年期屆滿；
（二）土地使用者死亡而無合法繼承人；
（三）超過出讓合同約定動工開發日期滿2年未動工，收回
土地使用權；
（四）市人民政府根據社會公共利益的需要提前收回土地使
用權；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第四十二條 出現前條第（一） 、（二）、（三）項規定的
情形，土地使用權連同該宗土地上的建築物、附著物由市人民政
府無償收回，法律、法規另有規定的除外。
第四十三條 土地使用權年期屆滿， 土地使用者需繼續使用
該宗土地的，應提前六個月向土地行政主管部門提出申請。土地
行政主管部門應自接到申請之日起一個月內，按下列原則做出是
否准予繼續使用的答復：
（一）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規劃要求
的，土地使用者的申請不予批准；
（二）土地使用者申請的土地用途符合當時城市規劃要求的，
可以准予繼續使用。
准予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應自接到土地
行政主管部門批准文件之日起15日內與土地行政主管部門重新
簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記手續。

第九章 附則

第四十四條 本辦法施行前市人民政府和市人民政府有關部
門發布的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為准。市人民政
府1995年10月14日發布的《天津市深化土地使用制度改
革方案》（津政發〔1995〕60號）以及市人民政府和有關
部門發布的土地有償使用和出讓金方面的規定同時廢止。
第四十五條 本辦法自2003年6月1日起施行。

主題詞：經濟管理 國有 土地 辦法 通知
（共印1050份）
抄送：市委辦公廳，市委各部、委，市人大常委會辦公廳，
市政協辦公廳，市紀委辦公廳，市高法院，市檢察
院，天津警備區，各人民團體。
天津市人民政府辦公廳 2003年5月31日印發