Ⅰ 物權的確定
1、我國實施不動產物權登記生效主義，因此，物權生效必須有登記這個程序，也就是說，只有版交易合同，尚未辦權理登記過戶時，物權不成立，也不生效。
2、對於購房方，盡管物權沒有成立，但是，基於合同的相對權，可以要求售房方承擔違約責任，賠償相應損失；
3、對於第三人，只要對房產登記方有財產爭議，可以申請訴訟保全，這毫無問題。
Ⅱ 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。
Ⅲ 如何確認不動產物權的歸屬
依據下列規則確認不動產物權的歸屬：
一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。
通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。
換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。
二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。
實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。
登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。
三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。
如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。
Ⅳ 《物權法》規定對個人物權確定的重要環節是什麼
自然人財產所有權是自然人對其財產享有佔有、使用、收益、處分的權利。這是我國公民的基本財產權之一。 自然人可以擁有的財產范圍是相當廣泛的，凡是法律允許自然人所有的財物，都可以是自然人財產所有權的客體，自然人都可以依法律規定的方法取得其所有權。民法通則第75條第1款規定：公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。 (1)合法收入。這是指自然人在法律許可的范圍內，用自己的勞動或其他方法所取得的貨幣或實物。它主要包括自然人從事腦力勞動或體力勞動所取得的工資、獎金、報酬、稿酬、退休金、離休金等；農民承包土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、水面以及經營自留地、自留山和家庭副業的收入；個體勞動者從事個體經營所得的收入。還包括自然人合法取得的其他收入，如通過買賣、贈與、繼承所取得的財產；出租房屋所取得的租金等。這些收入可以是貨幣，也可以是法律不禁止個人所有的其他財物。 (2)房屋。自然人所有的房屋，不論是自住、出租還是用做店鋪從事個體經營，其所有權都受到國家法律的保護，任何單位或個人都不得非法佔用、毀壞、查封。如果因公共利益的需要，必須佔用或拆除自然人的房屋時，應當按照國家的有關規定，對房屋所有人的住房給予妥善的安排並應給予合理補償。 (3)生活用品。這主要是指自然人所有的直接用於本人及其家庭成員的衣、食、住、行以及文化娛樂的消費性財產，如公民的衣服、食物、傢具、電器、家庭日用品、交通工具、娛樂用品。 (4)文物、圖書資料。文物是具有特殊歷史、藝術、科學價值的物品，我國法律對於文物規定了特殊的法律制度。屬於自然人所有的文物，主要是指公民所有的紀念建築物、古建築和傳世文物。 圖書資料主要是指自然人所有的書籍、圖片、卡片、錄音錄像資料、動植物標本等。 (5)林木。這里主要指自然人在房前屋後以及農民在宅基地、自留地、自留山等地種植的林木。另外，林地承包人對於承包林地的林木依承包合同規定的數目享有所有權。 (6)牲畜。這里主要是指自然人所有的家禽、家畜。也包括公民飼養的其他動物。 (7)依法取得的生產資料。這是指自然人為從事生產經營而依法取得的生產工具、原材料等。例如農民從事家庭副業和個體勞動者從事個體經營的生產資料，如農機具、耕畜、機床，這是農民、個體勞動者進行家庭副業或個體經營活動所必需的。 (8)其他合法財產。雖然民法通則是用列舉的方式詳細列舉了自然人可以擁有的各類財產，但從其立法宗旨來看，目然人財產的范圍並不僅限於所列舉的各項財產。例如，隨著私營經濟的發展，自然人擁有的生產資料的范圍將會擴大，自然人財產所有權的范圍也將隨之擴大。
Ⅳ .物權法為什麼要確立平等保護原則
物權法只有確立平等保護原則，才能夠維護社會主義市場經濟制度、保障20多年來的改革開放成果。我國改革開放實踐表明，正是因為我們堅持了各種所有制平等保護、共同發展的方針，最大限度地挖掘了社會主義公有制的潛力，調動了億萬人民創造財富的積極性，從而使中國經濟二十多年能夠保持高速發展，綜合國力得到迅速提升。中國社會主義市場經濟的特色也正在於此。實踐表明，此種平等保護原則符合我們國情，也是中國改革開放取得偉大成果、中國經濟迅速騰飛的關鍵所在。所以，我們要維護改革開放的成果和中國經濟的持續發展，就必須堅持此種平等保護原則。物權法的平等保護原則充分反映了市場經濟的本質要求，也是構建市場經濟秩序的基礎。在市場經濟條件下，財產權是民事主體進入市場的基礎，對財產權進行平等保護正是市場經濟內在要求在法律上的體現。只有對各類財產實行平等保護，才能建立財產秩序和交易秩序，促進市場經濟的發展，並最終有利於公有制的發展。尤其是改革開放以來，廣大民眾通過合法經營、誠實勞動等途徑積累了相當多的財富，也使我們的綜合國力得到了大大的提高，人民生活水平得到了極大的改善。如果對私有財產不予以平等保護，則不僅將極大損害公民創造財富的積極性、嚴重阻礙生產力的發展，而且也不利於鞏固改革開放的成果。
Ⅵ 根據物權法確定物權歸屬和內容的根據是什麼
1.不動產登記簿是不動產物權的內容和根據，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
2.《物權法》第九條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的立法本意，應包括三層含義，一是「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅」是一種民事行為，該行為的主體是公民、法人或者其他經濟組織;二是「登記」。
3.登記的主體是國家，是一種國家機關的具體行政行為。不動產作為民法上的特別物，其所有權、用益權及擔保物權，必須經國家登記，才能發生法律效力，即物權登記主義。體現了國家對物權的行政干預和行政管理;三是與「登記」相對應的是「申請」。
4.申請是登記的前提和基礎，登記是申請的結果，是國家根據法律、法規和規章的規定對申請人的申請進行審查、核准予以確認的結果。沒有物權人的申請，便不產生國家登記的法律後果。此外，申請還必須依據相關法律、法規和規章規定的程序向登記機關提交書面文件，「登記」則包括受理、審查，核准、登記和發證等一系列行政行為。
5.《物權法》第十六條「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。」的立法本意，應包括二層意思，即：一明確了不動產所有權、用益物權和擔保物權的歸屬和內容的根據是不動產登記簿，其他的任何資料均不作為不動產物權歸屬和內容的根據。
Ⅶ 我國有哪一部法律規定不動產物權的確立與原始取得有關
這個你可以不理他的茬，他的請求法院不會支持的。
不動產的產權是以內產權登記為准，你這兩容證具全就是你的產權。
你這發生在89年的民事關系和行為，按當時情況推論，你不寄錢他們沒有理由為你墊付建設資金的，如查他們墊付了，在兩年內他們應向你主張債權，現在過了20多年了早以說不清楚的，也過了法定時效。
他的票據沒有你簽字認可與欠據作支撐不能算有效憑據，你完全可以不認可。
至於不動產的取得的法律約定，可看物權法。
Ⅷ 3.物權生效如何進行確認
一、不動產物權確認
1、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。通過登內記將不動產物權的設立容、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。2、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。
二、動產物權確認
1、動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。 2、船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
Ⅸ 物權的功能是什麼答案
民法是調整平等主體之間關系的法律。是伴隨市場經濟的發展而逐步完備的。改革開放以來，我國實行社會主義市場經濟。對於發展社會主義市場經濟，中央政策很明確，就是要建立市場經濟體制，利用市場的手段，發揮經濟規律的作用，合理配置資源，發揮人力物力資源的最大效益，通過市場主體的公平競爭，發展生產力，促進經濟繁榮，提高生活水平，增強綜合國力。發展市場經濟，就要建立與社會主義市場經濟相適應的法律制度，而規范市場經濟關系的基本法律就是民法。物權法作為民法的重要組成部分，就是通過確立物權歸屬和利用的基本規則。規范市場主體因物的歸屬和利用而產生的財產關系，保障市場主體的權利，維護市場經濟秩序，為我國社會主義市場經濟服務。因此，維護社會主義市場秩序是物權法的立法目的之一。
制定物權法最直接的目的是明確物的歸屬，發揮物的效用。這與物權法的作用密切相關。物權法的作用主要體現在兩方面：
1.定分止爭。
商鞅在《商君書》中說：「一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。」生活中常常發生這樣的事，有一個房東，把自己的房子先賣給甲，並把房子交給甲使用；後由於價格、熟人等等多種原因又把該房子賣給乙，並和乙辦理了房屋過戶手續。試問，該房子究竟屬於誰，乙能否要求甲騰出房子？解決一物二賣的問題，有多種辦法，比如按照訂立合同的先後確定房屋的歸屬，按照有無付款或者付款的先後確定房屋的歸屬，按照買方有無實際佔有該房屋確定房屋的歸屬，還有一種辦法就是按照房屋有無辦理過戶登記手續確定房屋的歸屬。上述幾種解決辦法都有一定道理。沒有物權法，仁者見仁，智者見智。有了物權法，物權法從維護經濟秩序和市場交易安全出發，規定誰是該房屋的所有人，首先看該房屋有無辦理過戶登記手續，如果已
2.經辦理過戶登記手續，不動產登記簿上登記的人就是房屋的所有人。
甲雖然先買，但沒有辦理過戶手續，乙雖然後買，但已經辦理過戶手續，不動產登記簿上的所有人是乙，因此，乙有權要求甲騰出房子。甲雖然沒有辦理過戶手續，但甲和原房主之間訂立的房屋買賣合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。因此，依靠物權法確定的規則就能夠明確歸屬，定分息爭，穩定經濟秩序。
3.物盡其用。
物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法轉讓給更有經營才能的人使用。物權法為權利人充分利用財產留下很大的活動空間，物權法不僅有物的所有權人佔有、使用、收益權利的規定，也有他人利用物的權利的規定，如用益物權、擔保物權等。同時，從合理利用資源、維護公共利益出發，對權利人的權利也有不少限制，如物權法有關嚴格保護耕地的規定，有關相鄰關系的規定，以及徵收、徵用的規定等。制定物權法，就是要充分發揮物權法定分LE爭和物盡其用這兩個方面的作用，為權利人充分利用財產創造一個良好的法制環境，鼓勵權利人創造財富，積累財富。使「有恆產者有恆心」。保障安居樂業，促進經濟發展和社會進步。因此，物權法把明確物的歸屬，發揮物的效用作為立法目的。
保護權利人的物權是物權法的目的之一。這主要體現在：一是通過_一系列確定物權歸屬的規則明確物權屬於誰，二是通過規定物權保護的途徑與方式使物權受到侵害的權利人可以保護自己的合法權利。三是通過規定國有財產的范圍、行使以及防止國有資產流失，加大對國有資產的保護力度保護國有資產；通過規定集體財產的范圍、行使等保護農村和城鎮的集體財產；通過規定私人所有權、業主的建築物區分所有權等保護私人所有的合法財產；通過規定土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權和擔保物權保護權利人對物的利用的權利。總之，制定物權法的目的之一，就是切實保護權利人的物權，維護廣大人民群眾切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧。