A. 土地使用權共有如何確認份額
1、共有份額可以協商，書面作出約定；
2、沒有約定或約定不明確的，按照出資額確定；
3、不能確定出資額的，視為等額共有。
土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批准後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼並等原因引起；e.因宗地合並或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。
B. 中國土地使用權有多久
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出內讓最高年限按下列容用途確定：
居住用地70年;
工業用地50年;
教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地40年;
倉儲用地50年；
綜合或者其他用地50年
C. 土地所有權與土地使用權有區別嗎
土地來所有權是指土地所有源者依法對自己的土地所享有的佔有、使用、收益和處分的權利。土地所有者這種佔有、使用、收益和處分權利，是土地所有制在法律上的體現。在我國，土地所有權的權利主體只能是國家和農民集體，其它任何組織和公民個人都不享有土地所有權，這是由我國土地的社會主義公有制決定的。土地所有權的四項權能即佔有、使用、收益和處分。
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
D. 土地的性質有幾種
我國的土地性質有兩種：
一種是國有入地，另一種是農民集體所有的土地。
國有版土地使用權是指國權有土地的使用人依法利用入地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等，有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出資、抵押和繼承。
農民集體土地使用權則是指農民集體土地的使用人依法利用入地並取得收益的權利。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地性質分五類:
商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。
在我國，土地使用權的主體廣泛，國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。
E. 中國土地使用權類型有哪些
您好，我是國家注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢版的問題，大類上分權的話，是國有和集體，國有又分出讓和劃撥，其次根據企業性質不同，又有國家作價出資與授權經營等不同類型。集體根據大類分為使用權和所有權，同時下分宅基地、撥用企業用地等不同類型。與如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。
F. 土地使用權及其建築物抵押給不同主體，抵押權人如何受償
【案情】某房地產公司為獲得銀行貸款，將其所有的某地塊土地使用權先抵押給了建設銀行，後又將地上建築物抵押給了中國銀行，均辦理了抵押登記。現該房地產公司無力償還到期貸款，抵押地塊土地使用權及地上建築物被拍賣。建設銀行和中國銀行均對拍賣款主張優先受償權。 第一種意見認為，依照《中華人民共和國物權法》第一百九十九條之規定，抵押權已登記的先於未登記的受償。建設銀行和中國銀行分別作為系爭土地使用權和地上建築物的抵押權人，建設銀行對系爭土地使用權的拍賣款享有優先受償權，而中國銀行則對系爭地上建築物的拍賣款享有優先受償權。 第二種意見認為，建設銀行獲得系爭土地使用權的抵押權先於中國銀行獲得系爭地上建築物的抵押權，依照「房隨地走，地隨房走」的原則，建設銀行不僅對系爭土地使用權的拍賣款享有優先受償權，還對系爭地上建築物的拍賣款享有優先受償權。中國銀行的優先受償權雖不能優先於建設銀行，但對上述拍賣款享有優先於其他債權人的權利。 【管析】筆者同意第二種意見。 第一種意見認為，依照《中華人民共和國物權法》第一百九十九條的規定，「抵押權已登記的先於未登記的受償。」系爭土地使用權已抵押給了建設銀行並進行了登記，而系爭地上建築物也已抵押給了中國銀行並進行了登記，因此建設銀行和中國銀行分別就系爭土地使用權和地上建築物的拍賣款享有優先受償權。這種觀點看似有理，但實際上是和物權法「房隨地走，地隨房走」的原則相沖突的。也是和《中華人民共和國物權法》第一百八十二條的規定相沖突的，該條規定：「以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。」可以看出，如果土地使用權進行了抵押，則附著於其上的建築物也應一並抵押；建築物進行了抵押，則建築物佔用范圍內的建設用地使用權也應一並抵押，對於未一並抵押，則未抵押的財產視為一並抵押。因此，就本案而言，建設銀行獲得系爭土地使用權的抵押權先於中國銀行獲得系爭地上建築物的抵押權，可視為建設銀行同樣對地上建築物享有抵押權，其優先受償的范圍及於地上建築物的拍賣款。 因中國銀行享有地上建築物的抵押權，其抵押權也及於土地使用權，但因其抵押權登記後於建設銀行的抵押權登記，其只能在建設銀行已獲得清償完畢後，對餘款享有先於其他債權人的優先受償權。
G. 土地使用權
【土地使用權】是指土地使用者在法律允許的范圍內對國有土地或農民集體所有土地進行利用、管理並取得收益的權利，其內容包括對所使用的土地佔有、使用、收益和部分處分的權利。我國《憲法》和《土地管理法》都規定：土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。國有土地和農民集體所有的土地可以依法確定給單位和個人使用。土地使用權按土地所有權的不同可以分為國有土地使用權和集體土地使用權。
【國有土地使用權】是指土地使用者依照法律規定或者合同約定，享有使用國有土地並取得收益的權利，按其取得的方式分為：出讓土地使用權、租賃土地使用權和劃撥土地使用權。國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，只要符合使用國有土地的條件，都可以成為國有土地使用者。
【國有土地使用權取得方式】是指土地使用者可以藉此取得國有土地使用權的方式或途徑，除出讓、劃撥、出租外，還有土地使用權作價出資（入股）、授權經營等方式。
【劃撥土地使用權授權經營】是指政府將取得國家授權投資機構資格的企業集團改制時所涉及的劃撥土地使用權，在一定年期內授權其經營，企業集團可將其取得的授權經營土地使用權在其系統全資企業、控股企業和參股企業進行作價出資（入股）或出租。其主要特點是受權主體范圍特定，劃撥土地使用權授權經營並非是企業改制中普遍適用的一種土地資產處置政策，它是有條件限制的：一是企業的產業性質，即企業要屬於國家產業政策中需要加強的領域；二是企業屬於國家確定作為國家授權投資的機構。目前，經國務院授權經營國有土地使用權的有中國鋁業集團公司、中國石油化工集團公司、中國核工業集團公司、中國移動通信集團公司等30多家單位。
【農民集體土地使用權】是指土地使用主體依照法律規定或者合同的約定享有使用集體土地並取得收益的權利。它包括：集體土地建設用地使用權、農用地承包經營權。
【集體土地建設用地使用權】是指農民集體和個人進行非農業建設依法使用集體所有土地的權利，非農業建設用地具體包括：鄉（鎮）、村公共設施、公益事業用地；鄉村企業用地；農民建房用地。集體建設用地使用權一般只能由本集體及其所屬成員享有。
【宅基地使用權】是農民依法取得的用於建住宅的集體土地使用權，是集體土地建設用地使用權的一種。按照《土地管理法》規定，農村村民一戶只能有一處住宅，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准，宅基地使用權不得轉讓、出租和抵押。
【土地承包經營權】是指具備承包條件的單位和個人通過承包合同方式對集體所有的或國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他方式用於農業的土地所獲得的佔有、使用、收益的權利。根據《土地管理法》、《農村土地承包法》規定，農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業等生產活動，發包方和承包方應當訂立承包合同，土地承包經營的期限為：耕地30年；草地30～50年；林地30～70年，特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。農民的土地承包經營權受法律保護。農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府批准。
【土地承包經營權流轉】《農村土地承包法》規定，土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。承包經營權流轉的主體是承包方，承包方有權自主決定承包經營權是否流轉和流轉的方式，土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定，流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。土地承包經營權流轉採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。土地承包經營權流轉應遵循以下原則：一是平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫承包方進行土地承包經營權流轉；二是不得改變土地所有權性質和土地的農業用途；三是流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；四是受讓方須有農業經營能力；五是在同等條件下本集體經濟組織的成員享有優先權。
H. 在中國房地產評估業中土地使用權是無形資產，在其他國家有我變化，土地使用權是什麼資產
在國外，土地明確地確定為是不動產。由於所有的建築(包括建築物和構築物)都必須建造在土地上，其具有與土地的不可分離性，所以具有建築承載物的土地也確定為是不動產。但在不動產計量乃至不動產的評估計價中，土地往往需要單獨列示。也就是說，土地相對於其所承載的建築，可以視為獨立的財產。在西方國家徵用土地時，徵用客體為所有權以及土地所有權附屬的一切民事權利(張迎新王正立2003.9)。其徵用客體包括:①土地所有權:②土地所有權以外的土地他項權利(不包括債權);③土地改造成果的所有權及其他權利。建築是否在土地徵用時附隨土地徵用，各個國家和各個地區存在著兩種立法體例:一種是強制合並主義;一種是選擇主義。所謂強制合並主義，意指土地及其附著的建築必須合並徵用。例如，在歐洲各國，多規定徵用有建築的土地，必然同時徵用建築、樹木等附著物。因為它們是自然或人為地結合在一起的。選擇主義如台灣《土地法》規定，在徵收土地時，其改良物也一並徵收，但該改良物所有人可以要求遷移者。
《國際會計准則16號—不動產、廠場設備》( 1998年修訂、 1999年7月1日起執行)第35條中有「不動產、廠場設備是指在企業經營中具有類似性能和用途的一組資產。以下是不動產、廠場設備的不同類別:1.土地;2.土地和建築;3.……」。這里明確將「土地」與「土地和建築」劃分成兩種類別的不動產。該准則第30條還明確地指出，「土地和建築的公允價值通常是其市場價值。此價值由合格的專業評估人員通過評估確定」。在第45條里，該准則還指出，「土地和建築是相互獨立的資產，應分別對其核算，即使它們是一起購置的也應如此。」
台灣學者楊肇鋒在其所著的《不動產理財》一書中指出:「不動產指位於地表、地下和地上的地產及地上附屬物(包括建築物、其他結構物、圍牆和其他製成的改良物)和地上任何財產、權利、改良物等」。( P93, 101 )。書中還指出「不動產是經濟的重要一環，最近研究估計，建築物和土地約佔全國總財富的2/3，另外的1/3包括設備和存貨」。
而在我國，城鎮土地所有權歸國家所有，農村土地所有權歸集體所有。土地所有權不能買賣，各企業、單位取得的土地僅僅是其使用權。土地使用權是指土地使用者對其所使用的土地，在法律許可的范圍內，享有經營利用、處置和取得收益的權利。土地使用權僅是土地所有權權利集束中的權利之一，它可以與土地所有權相分離。法人和自然人可以依據法律，通過申請劃撥或購買的方式取得土地使用權。土地使用權的劃撥、出讓和轉讓使土地使用權的所有者發生變更。在資產的歸屬上，目前，我們將其土地使用權歸為無形資產，對土地使用權的價值評估和核算也以無形資產對待。明明是看得清、摸得著的，實實在在的土地(可以度量、可以定位，且不可位移!)，卻以「無形資產」對待;而它載荷的建築卻以有形的實物資產進行價值評估與計價人賬，這樣的尷尬境地在管理上也造成了很多不便。