❶ 關於房屋所有權證和國有土地使用權證的問題
據說土地使用證有70年的時間效力，沒有土地使用證房屋在買賣、變更和辦理抵押回貸款時會受到巨大的答阻力和影響，按照法律規定，購房後必須取得住房的《土地使用權證》，證權的交易、贈與、繼承等更名都需要持有《土地使用權證》進行產權登記。逾期不辦理不僅會受到處罰，還會給自己帶來不必要的麻煩。
建議到當地土地管理部門辦一個
辦理個人住宅用地國有土地使用證(個人土地使用權證)應提交的材料：
1、 土地登記申請書；
2、 申請人的身份證復印件；
3、 房屋所有權證書復印件；
4、 原土地使用證或土地權屬來源資料；
❷ 土地使用權和房屋所有權有什麼區別
房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。所有權是對自己的不回動產或者動產，依法享答有佔有、使用、收益和處分的權利。佔有是指對財產的實際管領或控制；使用是對財產的運用，發揮財產的使用價值；收益是通過財產的佔有、使用等方式取得的經濟效益。處分是指財產所有人對其財產在事實上和法律上的最終處置。房屋的所有權指擁有上述四項權能，所有權人可以佔有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈與、繼承、，並且排除他人的權利。擁有了房屋的所有權就等於擁有了在法律允許范圍內的一切權利。房屋的使用權是指對房屋擁有的利用及有限佔有權。通過房屋租賃或借用實現的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中，是房屋所有權四項權能基本之一。
❸ 土地使用權和房屋所有權是什麼意思如何辦理
《城市房地產管理法》對此有規定：
第六十條 國家實行土地使用權回和房屋所有權登記答發證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
❹ 求《確認土地所有權和使用權的若干規定》
確定土地所有權和使用權的若干規定
總 則
第一條 為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，根據有關的法律、法規和政策，制訂本規定。土地所有權和使用權由縣級以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。土地權屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報人民政府下達處理決定或報人民政府批准後由土地管理部門下達處理決定。
國家土地所有權
第三條 城市市區范圍的內的土地屬於國家所有。
第四條 依據一九五0年《中華人民共和國土地改革法》及有關規定，凡當時沒有將土地所有權分配給農民的土地屬於國家所有；實施一九六二年《農村人民公社工作條例修正草案》（以下簡稱《六十條》）未劃入農民集體范圍內的土地屬於國家所有。
第五條 國家建設徵用的土地，屬於國家所有。
第六條 開發利用國有土地，開發利用者依法享有土地使用權，土地所有權仍屬國家。
第七條 國有鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地屬於國家所有。土改時已分配給農民所有的原鐵路用地和新建鐵路兩側未經徵用的農民集體所有土地屬於農民集體所有。
第八條 縣級以上（含縣級）公路線路用地屬於國家所有。公路兩側保護用地和公路其他用地凡未經徵用的農民集體所有的土地仍屬於農民集體所有。
第九條 國有電力、通訊，設施用地屬於國家所有。但國有電力通訊桿塔佔用農民集體所有的土地，未辦理徵用手續的，土地仍屬於農民集體所有，對電力通訊經營單位可確定為他項權利。
第十條 軍隊接收的敵偽地產及解放後經人民政府批准徵用、劃撥的軍事用地屬於國家所有。
第十一條 河道堤防內的土地和堤防外的護堤地，無堤防河道歷史最高洪水位或者設計洪水位以下的土地，除土改時已將所有權分配給農民，國家未徵用，且迄今仍歸農民集體使用的外，屬於國家所有。
第十二條 縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地屬於國家所有。水利工程管理和保護范圍內未經徵用的農民集體土地仍屬於農民集體所有。
第十三條 國家建設對農民集體全部進行移民安置並調劑土地後，遷移農民集體原有土地轉為國家所有。但移民後原集體仍繼續使用的集體所有土地，國家未進行證用的，其所有權不變。因國家建設徵用土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口，其未經徵用的土地，歸國家所有。繼續使用原有土地的原農民集體及其成員享有國有土地使用權。全民所有制單位和城鎮集體所有制單位兼並農民集體企業的，辦理有關手續後，被兼並的原農民集體企業使用的集體所有土地轉為國家所有。鄉（鎮）企業依照國家建設徵用土地的審批程序和補償標准使用的非本鄉（鎮）村農民集體所有的土地，轉為國家所有。
第十六條 一九六二年九月《六十條》公布以前，全民所有制單位，城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農場使用的原農民集體所有的土地（含合作化之前的個人土地），迄今沒有退給農民集體的，屬於國家所有。《六十條》公布時起至一九八二年五月《國家建設徵用土地條例》公 布時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的農民集體所有的土地，有下列情形之一的，屬於國家所有：簽訂過土地轉移等有關協議的；經縣經以上人民政府批准使用的；進行過一定補償或安置勞動力的；接受農民集體饋贈的；已購買原集體所有的建築物的；農民集體所有制企事業單位轉為全民所有制或者城市集體所有制單位的。一九八二年五月《國家建設徵用土地條例》公布時起至一九八七年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位違反規定使用折農民集體土地，依照有關規定進行了清查處理後仍由全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的，確定為國家所有。凡屬上述情況以外未辦理征地手續使用的農民集體土地，由縣經以上地方人民政府根據具體情況，按當時規定補辦征地手續，或退還農民集體。一九八七年《土地管理法》施行後違法佔用的農民集體土地，必須依法處理後，再確定土地所有權。
第十七條 一九八六年三月中共中央、國務院《關於加強土地管理、制止亂佔耕地的通知》發布之前，全民所有制單位、城市集體所有制單位租用農民集體所有的土地，按照有關規定處理後，能夠恢復耕種的，退還農民集體耕種，所有權仍屬於農民集體；已建成永久性建築物的，由用地單位按租用時的規定，補辦手續，土地歸國家所有。凡已經按照有關規定處理了的，可按處理決定確定所有權和使用權。
第十八條 土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬於農民集體所有的，屬於國家所有。
集體土地所有權
第十九條 土地改革時分給農民並頒發了土地所有證的土地，屬於農民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有。依照第二章規定屬於國家所有的除外。
第二十條 村農民集體所有的土地，按目前該村農民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。根據《六十條》確定的農民集體土地所有權，由於下列原因發生變更的，按變更後的現狀確定集體土地所有權。由於村、隊、社、場合並或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的；由於土地開發、國家征地、集體興辦企事業或者自然災害等原因進行過土地調整的；由於農田基本建設和行政區劃變動等原因重新劃定土地所有權界線的。行政區劃變動未涉及土地權屬變更的，原土地權屬不變。
第二十一條 農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。
第二十二條 鄉（鎮）或村在集體所有的土地上修建並管理的道路、水利設施用地，分別屬於鄉（鎮）或村農民集體所有。
第二十三條 鄉（鎮）或村辦企事業單位使用的集體土地，《六十條》公布以前使用的，分別屬於該鄉（鎮）或村農民集體所有；《六十條》公布起至一九八二年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時止使用的，有下列情況之一的，分別屬於該鄉（鎮）或村農民集體所有：簽訂過用地協議的（不含租借）；經縣、鄉（公社）、村（大隊）批准或同意，並進行了適當的土地調整或者經過一定補償的；通過購買房屋取得的；原集體企事業單位體制經批准變更的。一九八二年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時起至一九八七年《土地管理法》開始施行時止，鄉（鎮）、村辦企事業單位違反規定使用的集體土地按照有關規定清查處理後，鄉（鎮）、村集體單位繼續使用的，可確定為該鄉（鎮）或村集體所有。鄉（鎮）、村辦企事業單位用上述以外的方式佔用的集體土地，或雖採用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應將其全部或部分土地退還原村或鄉農民集體，或按有關規定進行處理。一九八七年《土地管理法》施行後違法佔用的土地，須依法處理後再確定所有權。
第二十四條 鄉（鎮）企業使用本鄉（鎮）、村集體所有的土地，依照有關規定進行補償和安置的，土地所有權轉為鄉（鎮）農民集體所有。經依法批準的鄉（鎮）、村公共設施、公益事業使用的農民集體土地，分別屬於鄉（鎮）、村農民集體所有。
第二十五條 農民集體經依法批准以土地使用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的，或者農民集體經依法批准以集體所有的土地的使用權作價入股，舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的，集體土地所有權不變。
國有土地使用權
第二十六條 土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人。但法律、法規、政策和本規定另有規定的除外。
第二十七條 土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受地上建築物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權。
第二十八條 土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉為國有後迄今仍繼續使用的，可確定現使用者國有土地使用權。
第二十九條 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經變更了實際土地使用者的，經依法審核批准，可將土地使用權確定給實際土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除後兩年以上仍未恢復使用的土地，由當地縣級以上人民政府收回土地使用權。
第三十條 原宗教團體、寺觀教堂宗教活動用地，被其他單位佔用，原使用單位因恢復宗教活動需要退還使用的，應按有關規定予以退還。確屬無法退還或土地使用權有爭議的，經協商、處理確定土地使用權。
第三十一條 軍事設施用地（含靶場、試驗場、訓練場）依照解放初土地接收文件和人民政府批准徵用或劃撥土地的文件確定土地使用權。土地使用權有爭議的，按照國務院、中央軍委有關文件規定處理後，再確定土地使用權。國家確定的保留或地方代管的軍事設施用地的土地使用權確定級軍隊，現由其他單位使用的，可依照有關規定確定為他項權利。經國家批准撤銷的軍事設施，其土地使用權依照有關規定由當地縣級以上人民政府收回並重新確定使用權。
第三十二條 依法接收、徵用、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設施用地，現仍由鐵路單位使用的，其使用權確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側依法取得使用權的保護用地，使用權確定給鐵路單位。
第三十三條 國家水利、公路設施用地依照徵用、劃撥文件和有關法律、法規劃定用地界線。
第三十四條 駐機關、企事業單位內的行政管理和服務性單位，經政府批准使用的土地，可以由土地管理部門商被駐單位規定土地的用途和其他限制條件後分別確定實際土地使用者的土地使用權。但租用房屋的除外。
第三十五條 原由鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地，一九八二年五月《國家建設徵用土地條例》公布之前，已經轉由其他單位或個人使用的，除按照國家法律和政策應當退還的外，其國有土地使用權可確定給實際土地使用者，但嚴重影響上述部門的設施安全和正常使用的，暫不確定土地使用權，按照有關規定處理後，再確定土地使用權。一九八二年五月以後非法轉讓的，經依法處理後再確定使用權。
第三十六條 農民集體使用的國有土地，其使用權按縣級以上人民政府主管部門審批、劃撥文件確定；沒有審批、劃撥文件的，依照當時規定補辦手續後，按使用現狀確定；過去未明確劃定使用界線的，由縣級以上人民政府參照土地實際使用情況確定。
第三十七條 未按規定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關規定處理後確定使用權。
第三十八條 一九八七年一月《土地管理法》施行之前重復劃撥或重復徵用的土地，可按目前實際使用情況或者根據最後一次劃撥或徵用文件確定使用權。
第三十九條 以土地使用權為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據批准文件、合建協議或者投資數額確定土地使用權，但一九八二年《國家建設徵用土地條例》公布後合建的，應依法辦理土地轉讓手續後再確定土地使用權。
第四十條 以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後作為資產入股的，土地使用權確定給股份制企業。國家以土地使用權作價入股的，土地使用權確定給股份制企業。國家將土地使用權租賃給股分制企業的，土地使用權確定給股分制企業。企業以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後，出租給股分制企業的，土地使用權不變。
第四十一條 企業出讓方式取得的土地使用權，企業破產後，經依法處置，確定給新的受讓人；企業通過劃撥方式取得的土地使用權，企業破產時，其土地使用權由縣級以上人民政府收回後，根據有關規定進行處置。
第四十二條 法人之間合並，依法屬於應當以有償方式取得土地使用權的，原土地使用權應當辦理有關手續，有償取得土地使用權；依法可以以劃撥形式取得土地使用權的，可以辦理劃撥土地權屬變更登記，取得土地使用權。集體土地建設用地使用權
第四十三條 鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多佔少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權，並退還農民集體，另行安排使用。
第四十四條 依照本規定第二十五規定的農民集體土地，集體土地建設用地使用權確定給聯營或股分企業。
第四十五條 一九八二年二月國務院發布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房佔用宅基地，超過當地政府規定的面積，在《村鎮建房用地管理條例》施行後未經拆遷、改建、翻建的，可以暫按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。
第四十六條 一九八年二月《村鎮建房用地管理條例》發布時起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時止，農村居民建房佔用的宅基地，其面積超過當地政府規定標準的，超過部分按一九八六年三月中共中央、國務院《關於加強土地管理、制止亂佔耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理後，按處理後實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。
第四十七條 符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。
第四十八條 非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除後沒有批准重建的，土地使用權由集體收回。
第四十九條 接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標准，按照有關規定處理後允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權。
第五十條 農村專業戶宅基地以外的非農業建設用地與宅基地分別確定集體土地建設用地使用權。
第五十一條 按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內註明超過標准面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，其超過部分退還集體。
第五十二條 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批准，注銷其土地登記，土地由集體收回。
附 則
第五十三條 一宗地由兩個以上單位或個人共同使用的，可確定為共有土地使用權。共有土地使用權面積可以在共有使用人之間分攤。
第五十四條 地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利。平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權；也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利，上述兩款中的交叉用地，如屬合法批准徵用、劃撥的，可按批准文件確定使用權，其他用地單位確定為他項權利。依法劃定的鐵路、公路、河道、水利工程、軍事設施、危險品生產和儲存地、風景區等區域的管理和保護范圍內的土地，其土地的所有權和使用權依照土地管理有關法規確定。但對上述范圍內的土地的用途，可以根據有關的規定增加適當的限制條件。土地所有權或使用權證明文件上的四至界線與實地一致，但實地面積與批准面積不一致的，按實地四至界線計算土地面積，確定土地的所有權或使用權。他項權利依照法律或當事人約定設定。他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定，也可在土地所有權或使用權確定之後增設。各級人民政府或人民法院已依法處理的土地權屬爭議，按處理決定確定土地所有權或使用權。
第五十九條 本規定由國家土地管理局負責解釋。
第六十條 本規定自一九九五年五月一日起施行。一九八九年七月五日國家土地管理局印發的《關於確定土地權屬問題的若干意見》同時停止執行。
http://www.mlr.gov.cn/pub/gtzyb/zcfg/tdglflfg/t20050117_64496.htm
❺ 為什麼房產轉讓時，房屋的所有權及土地使用權必須同時
物權法 第一復百五十二條宅基地使用權制人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
首先需要弄清楚使用土地是什麼意思，建設建築物不過是使用土地的開始，以後利用建築物才是真正使用土地。沒有土地使用權的人沒資格利用建築物，必須獲批土地使用權，批准不了就要放棄建築物。後者在轉讓的時候需要先弄清楚自己是否能夠被批准土地使用權，批准不了就不要轉讓。宅基地房子不能轉讓，否則認定是轉讓宅基地，這是違法行為
❻ 如何理解土地使用權和房屋所有權分離
你好：
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條規定：房地產轉讓專、抵押時，房屋的所有權和該屬房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押．而第61條第2款又規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。由此可見，房屋產權是離不開土地使用權的。
菁英秘書上~
❼ 土地使用權和房屋所有權的區別
購房者大多對房屋產權問題是一知半解，混淆了房屋產權和土地使用權問題，「土地使 用權」與「房屋產權」是兩個不同的概念，房屋產權是所有權，土地使用權是國家出讓的。所謂房地產使用權，其實只是土地使用權。土地使用權決定了房產的使用權。
業主所有的住宅除了擁有房屋的所有權外,還擁有該房屋的國土土地使用權。
也就是說如果房屋產權到期房子還在的話，房子依舊是你的，只是要補交土地稅。房產產權期限是指房子所佔的土地的使用權，而不是房子所有權本身。國家規定，城鎮建設用地為國家所有，個人和企業可以有償使用和交易使用權。
住宅的使用許可權是70年，從該地取得日算起。購房者只要有合法的產權證，房子就是私人財產，不屬於國家。只要房子還在，個人就擁有該房子的所有權。 房產權70年從開發商開始蓋房就開始算了。
不能把土地產權70年和使用權70年混為一談，也不能把「房屋的所有權」和「土地的使用權」混為一談了，正確的說法是「土地的使用權一般為70年」。
土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。
到期後，如國家需要收回土地，且必須連同地上建築物一並收回時，這時會出現一個問題，由於房子在開發時有先有後，但土地使用權的終止日期是以土地出讓合同上的終止時間為准，即土地使用權到期，而房產還未到報廢的年限。這時收回土地使用權則要給予地上建築物所有人相應補償;如果不收回，地上建築物所有權人可以在屆滿前一年向國家申請續期，並重新繳納土地出讓金。
兩者的區別：兩者的權屬不同， 根據《城市房地產管理法》的規定，房地產的買賣是指房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地作用權同時轉讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權;但我國實行的土地全民所有制，即土地只有國家和集體所有，個人只有使用權。因此，土地證上載明的使用終止日期一到，國家可以收回土地使用權。 相關條例:《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定,居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權期滿後,土地收歸國有,而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權,則應該根據當時的地價水平,補交土地出讓金。
❽ 談談房屋所有權與土地使用權之間的關系
在市場經濟條件下,土地和房屋都具有財產性質,合稱房地產.房地產抵押,是指抵押人以其合
法的房地產以不轉移佔有的方式向債權人提供債務履行擔保的行為.根據我國現行法,房屋可以單獨
成為所有權的客體,因而房地產又分為房產和地產,即房屋所有權和土地所有權.我國實行土地公有
制,土地所有權屬於國家和農村集體經濟組織,禁止土地所有權進人市場,所以在我國的房地產市場
中並不包括土地所有權,而僅指由土地所有權派生的土地使用權.實踐中,房地產抵押是最主要的擔
保形式之一,但由於房與地之間關系的復雜性,使我們不得不對房地產抵押中房產與地產之間的關系
多加留意.
一,房產和地產同時抵押
房產和地產同時抵押是指將房屋和該房屋所佔用范圍內的土地視為一體設定抵押.在房產和地產
同時抵押的情況下,並不嚴格區分房產和地產,抵押物是房產和地產的統一體.在行使抵押權時須將
房產和地產作為一個整體拍賣,抵押權人按登記的先後順序受清償.在此方面的立法首推英美法系和
大陸法系中的德國民法.英美法中的房地產概念有二層含義:一是把土地和房屋當作一個整體來看;
二是把土地和房屋附帶的各種權利合在一起為一個廣義的不動產.由於其不嚴格區分房產和地產,所
以房地產抵押只能是房產與地產的同時抵押.德國民法則完全繼受了羅馬法的"附著於土地之物即
屬該土地"的思想,認為定著於土地之物及與土地所有權結合形成的權利,都不是獨立的不動產,
而只是土地的重要組成部分.[11(P115)《德國民法典》第九十四條明確規定:"土地的主要組成部分為
定著於土地的物,特別是建築物,及與土地尚未分離的出產物."因而,德國民法否認房屋的獨立
性,認為房屋是土地的組成部分,在土地所有權中包含對房屋的所有.德國雖然後來頒布了哎地上
權條例》以克服土地所有權對地上權的附合,但仍以地上權對房屋的附合來否認房屋的獨立性,即
房屋不能單獨成為所有權的客體,因此,在抵押時體現了房地一體性.
房產和地產同時抵押的理論依據是土地和房屋之間客觀上的不可分性.這種客觀上的不可分性是
房與地之間最基本的自然關系,即土地是房屋的載體,房屋若離開土地,則會損害其自身的經濟價
值.如果從財產的形式考察,那麼土地和房屋的關系就是土地使用權(地產)和房屋所有權(房產)
之間的關系,二者之間在抵押時的關系因房與地之間的客觀上的不可分性而表現為一種結合性.從房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者簡介〕陳玉芳(1968一),女,福建閩侯人,講師,從事法學教學與研究.
萬方數據
鷺江職業大學學報2佣3年
地產經濟學的角度看,由於級差地租的作用,地價決定房價,房價中又包含地價,若將土地所有權或
者房屋進行單獨交易,則可能勢必造成房地產貶值的結果,從而影響到債權的受償,也會使權利的受
讓人無法行使其權利.
正因如此,在我國現行的不動產立法中,採取了建築物與土地權利不可分離的原則,將土地使用
權與房屋所有權視為不可分割的整體,即所謂"房隨地走"和"地隨房走"的原則,或者稱之為房
地一體化.土地使用權轉讓,地上的房屋所有權隨之轉讓;反之,地上房屋所有權轉讓,該房屋佔用
范圍內的土地使用權也發生轉讓.我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條規
定:"土地使用權抵押時,其地上建築物,其他附著物隨之抵押,地上建築物,其他附著物抵押時,
其使用范圍內的土地使用權隨之抵押."《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第三條規定:"城市房屋
的產權與該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致原則,除法律法規另有規定外,不得分離."第8
條規定:"城市房產設定抵押等他項權利時,應當包括房屋所佔用的土地使用權."為貫徹房產與地
產的權利主體一致原則,《城市房地產管理辦法》第四十七條第一款也規定:"依法取得的房屋所有
權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權."《擔保法》第三十六條規定:"以依法取
得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押.以出讓方式取得的國
有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押.鄉(鎮),村企業的土地使用權
不得單獨抵押.以鄉(鎮),村企業的廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的土地使用權同時抵
押.n [2](P113-215)從我國上述法律規定不難看出,我國採取了房產和地產同時抵押的方式,抵押物就是房
屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權結合而成的一項房地產.不過,我國現行房地產立法與德國民法
在此問題上雖然都採取房地一體性的觀點,但二者並不完全相同.德國民法強調定著於土地的物特別
是建築物是土地的主要組成部分,從某種程度上說,土地權利是主物,而建築物是從物.但我國法律
是將土地與房屋視為一個整體對待的,就土地和建築物二者的關系來說,是建築物附隨土地還是土地
附隨於建築物,法律未作規定.[1](P621)
二,房產或地產單獨抵押
房產或地產的單獨抵押是單獨抵押房產或者地產,並且在實現抵押權時單獨拍賣房產或者單獨拍
賣地產的抵押方式.傳統大陸法系民法中所謂的單獨抵押是指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,
並非是指房屋所有權或地上權的單獨抵押.地上權是指支付地租,利用他人土地建築房屋和其他工作
物或林木的權利.傳統民法理論認為,地上權與土地所有權一樣是取得房屋所有權的前提,這種前提
被稱為是取得房屋所有權的權源.[3)(P16)其他權源還有土地租賃權和土地借用權等.由於單獨抵押是
指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,所以單獨抵押房屋所有權的效力不及於土地所有權,行使抵
押權時,只能將房屋單獨拍賣,而不能連同土地所有權並付拍賣,但這時買受人因缺乏權源而無法真
正取得房屋所有權.為彌補這一缺陷,保護買受人的利益,法律規定買受人同時取得法定地上權.例
如,《日本民法典》第三百八十八條規定:"土地及地上存在的建築物屬於同一所有人,而僅以土地
或建築物進行抵押,於拍賣時,視為抵押人設定地上權.但其地租,因當事人的請求,由法院予以確
定."同樣,單獨抵押土地的效力也不及於地上房屋,單獨拍賣土地時,房屋所有權人同時取得法定
地上權.
實行房產或地產的單獨抵押必須具備兩個條件:一是承認房屋具有相對於土地的獨立性,能夠單
獨成為所有權的客體.在法國民法中,通常將不動產中的土地與建築物區分開來,各自作為不同的不
動產區別對待.《日本民法典》第八十六條規定:"土地及固定在土地上的物叫做不動產."而根據日
本《不動產登記法》第十四條,土地和建築物是分別登記的.可見土地與建築物是獨立的不動
產.}1](P116)二是土地實行私有制,否則無法通過法定地上權來維持土地與房屋在客觀上的不可分性.
在大陸法系各國,大多實行土地私有制,土地所有權可以用於抵押.[31(M1)單獨抵押的目的在於保護
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第4期陳玉芳:房地產抵押的三種情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押權人行使抵押權後仍能保留其對於房屋或土地的權利,達到物盡其用
的經濟目的.如果將法定地上權單獨抵押,那麼抵押權人行使抵押權時單獨拍賣地上權,而房屋所有
權卻因缺乏權源而不能繼續存在,但這時決不能再設定法定地上權.根據物權法一物一權的基本原
則,在同一塊土地上不能同時存在二個性質完全相同的地上權,所以地上權不能單獨抵押.我國的土
地使用權是一項新型的用益物權,從其法律性質來看,除所有權基礎不同外,與地上權基本相同,所
以除沒有房屋的土地外,土地使用權原則上不能單獨抵押,否則其上的房屋就失去取得所有權的權
源.從我國目前的房地產立法來看,允許單獨抵押的土地使用權,主要指無地上建築物的出讓土地使
用權及經發包人同意的依法承包的荒山,荒溝,荒丘,荒灘等荒地使用權,這在《擔保法》第三十
四條以及<農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》中已有體現.同時,根據我國《憲法》第十
條的規定,我國的土地所有權禁止轉讓,出租和抵押.因此,我國不具備房屋所有權或土地所有權單
獨抵押存在的可能性.
三,房產與地產分別抵押
房產與地產的分別抵押是指將房產和地產看作各自獨立的財產分別抵押給不同的債權人,抵押物
要麼是房產,要麼是地產,其中一個抵押權人行使抵押權時可以將房產和地產並付拍賣,但他只能就
抵押物(房產或地產)的賣得的價金優先受償.分別抵押與單獨抵押的相同之處在於都承認房屋的
相對獨立性,可將房屋或土地各自抵押,不同之處在於單獨抵押的抵押權人只能單獨拍賣作為抵押物
的房產或地產,而分別抵押的抵押權人卻可以將房產或地產並付拍賣,即拍賣的范圍不限於抵押物.
房產和地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.大陸法系民法中以法國,日本
為代表,承認房屋的獨立性,認為房屋可以獨立成為所有權的客體.在承認房屋獨立性的立法環境中,
如果運用民法學原理研究房屋和該房屋佔用范圍內土地使用權之間的關系,那麼就會得出一種主從關系
的結論,對主物處分其效力及於從物.土地使用權與房屋之間的主從位置應根據"哪一個是法律關系的
客體"來確認.若抵押房屋,則房屋是主物,該房屋佔用范圍內的土地使用權是從物;如果抵押土地使
用權,那麼土地使用權是主物,其地上房屋是從物.這實際上即傳統民法中關於"抵押權效力及於抵押
物的從物"的原理.這個原理也是分別抵押中房屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權並付拍賣的理論依
據之一.並付拍賣的另一個原因是為了防止因單獨拍賣抵押物(房屋或土地使用權)而造成抵押物貶值
影響到債權的受償.但從物畢竟不是抵押物,所以抵押權人只能就抵押物的賣得價金優先受償.如果抵
押人將其所有的房屋和房屋佔用范圍內的土地使用權分別抵押給二個不同的債權人,那麼二個債權人同
時行使抵押權時可將房屋連同土地使用權並付拍賣,分別就房屋和土地使用權拍賣所得的價金優先受償
即可.例如房屋抵押權人只能就房屋拍賣所得價金優先受償,而對於土地使用權賣得的價金無優先受償
權,若房屋拍賣所得的價金不能清償全部債權,則只能待土地使用權抵押權人就土地使用權拍賣所得價
金優先受償後有餘額時才能就余額部分受償.如果房屋抵押權人先行行使抵押權而將房屋佔用范圍內的
土地使用權並付拍賣,他只能就房屋拍賣所得的價金優先受償,對於拍賣土地使用權所得的價金可以向
土地使用權抵押權人提前清償或向公證機關辦理提存.
綜上所述,房地產抵押存在三種方式:同時抵押,單獨抵押,分別抵押.但在我國的房地產抵押
的立法與實踐中,主要採取房產與地產同時抵押的方式.此與我國房地產立法長期以來倡導房地一體
化相關.這種房地一體化的模式在一定程度上有利於房地產市場的統一管理,減少因房地分離而引起
的房地產交易中的各種糾紛,但也帶來一定的弊端.在現實生活中,存在房地不一體化的現象,即房
屋所有權與土地使用權不屬於同一主體.這種現象特別是在行政劃撥,租賃用地中相當普遍.若仍采
用房產地產同時抵押的方式,就違背了任何人都無權隨意處分他人的財產或權利的基本原則.而且,
隨著經濟的發展和科技的進步,人們對土地資源的開發與利用進人一個全新的階段,從傳統的地表平
面(如在地表平面上種植林木,設置建築物等)擴展到地表上下的立體空間(如空中架設電纜,地
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30 鷺江職業大學學報2003年
下建造地鐵等),提出了空間權的概念,即對地表之上的空中或者地表之下的地中一定范圍空間享有
的權利.這就使現代的土地使用權的權利結構處於一種相當復雜的狀態.如果形而上學地延續傳統的
房地一體化的做法,就不能充分地保護土地使用權人的權利.盡管從自然屬性來說,土地與建築物是
不可分割的,但從法律的角度來說是可以將它們分開的.frl(rbz3〕因此,在房產與地產能夠區分而且有
必要區分的情況下,應當把他們區分開來.體現在房地產抵押方面,筆者以為在採用房產和地產同時
抵押的前提下,引人房產和地產分別抵押的方式.同時,從另一個角度來看,前面我們提到,房產與
地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.而在我國,法律一貫承認房屋可以獨立
於土地而成為所有權的客體,房產與地產各自具有獨立的交換價值.我國建設部於1992年3月23日
發布房建(92) 162號通知,其中第二條規定:"在房地產經營活動中要實行房地分別計價,綜合評
估.各方要遵循房地產價格形成的客觀規律,分別對房屋和土地進行價格估算,綜合分析,科學確定
房地產價格."從我國實際情況來看,土地和房屋在絕大多數地區實行房地分管制度,土地使用權變
動由土地管理部門負責登記,而房屋產權的變動則由房屋管理部門負責登記.《擔保法》第四十一條
規定:"當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起
生效."第四十二條規定"辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的,
為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮),村企業的廠房等建築物
抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門;……."這也從另一個角度證明房屋的獨立性.可
見,房產與地產的分別抵押在我國是可行的.這種方式既能反映房屋的獨立性,又貫徹房產和地產權
利主體一致的原則,充分利用房屋與土地使用權的經濟價值,有效利用資源,增加公共財富.實際
上,筆者以為《擔保法》第55條的規定是這種抵押方式在立法上的體現.該條規定:"城市房地產
抵押合同簽訂後,土地上新增的房屋不屬於抵押物.需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地
上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償."在《擔保法》
頒布之初,理論界對55條規定的理解存在一定的爭議,認為55條有關城市房地產抵押合同簽訂後土
地上新增的房屋不屬於抵押物的規定與我國長期倡導的房地一體化精神相矛盾.但若從房產與地產分
別抵押的角度去理解,問題就迎刃而解.既然房產與地產一同抵押,卻又認定設定抵押權的房地產上
新增的房屋不屬於抵押物,這實際上就認可新增房屋具有獨立性.在認可房屋獨立性的前提下,根據
房產地產分別抵押的抵押權人可以將房產地產並附拍賣的原理,可以將新增的房屋並附拍賣.該新增
的房屋從理論上講屬於抵押物的從物,因抵押權效力之所及,故可以連同抵押物一同拍賣,但抵押權
人無權就拍賣新增房屋所得優先受償.