有關別墅院子使用權的法律規定

『壹』 國家對開發商開發的房子一層小院有什麼相關規定

1、只要是在你的宅基地使用范圍內，當然可以建院子，法律對此並沒有回限制。

2、房產證上面會附有答房屋的平面圖，上面有院子的話，院子就是連同房子一起屬於你的，如果沒有，就屬於公共部位屬於整體小區業主的。

(1)有關別墅院子使用權的法律規定擴展閱讀：

《中華人民共和國物權法》（第十三章）第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

『貳』 國家法律有無規定是否有小區別墅自家花園是否不允許種蔬菜

國家法律管的是大事，怎麼會去寫小區別墅的花園能否種菜呢？現在不是提倡陽台花園、樓頂花園嗎，種菜也是允許的，只要不侵佔公用地，不產生影響周邊居民正常生活的惡氣味。

『叄』 別墅小區院子是所有權歸誰

大產權房院子歸國家,小產權院子歸集體
不明白你說的那個院子!在別墅圍牆里的院子屬於業主所有!別墅圍牆外,整個小區圍牆里的院子屬於整個小區所有業主共有!

『肆』 買了別墅，不知道在翻建上有哪些規定。

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辦理了《房地產權證》之後，就是別墅的所有權人，是可以改造或重建的，但必須要先到規劃部門辦理審批手續。

別墅改建先要徵得鄰居同意，這里說的徵得鄰居同意。就是影響鄰居的權利，如房隔距、景觀視線、採光...等權利。如果有規劃部門手續，但不能影響鄰居休息。

最不可理解的有些別墅業主只單一貪圖面積，非要把兩至三層的別墅搞成四層的洋房；或犧牲容積率的代價，不把別墅改建成普通洋房的決心誓不罷「修」。不但降低了自己的住宅品質及價值，而且一但今後再想把洋房改建回別墅，就算是有錢有權，國家政策放在那裡，規劃部門誰也不敢去審批。所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

『伍』 國土資源部有關別墅用地的規定有哪些

對大戶型和低密度的住宅限制供地、對別墅禁止供地。

『陸』 別墅院子里搭建陽光房屬於違建嗎

屬於違建。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十九條未經城市規劃行政主管部門批准，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建築物、構築物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外牆上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

(6)有關別墅院子使用權的法律規定擴展閱讀：

《中華人民共和國城市規劃法》下列條款：

第三十二條：在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准文件後、方可申請辦理開工手續。

第四十三條：在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物或者其他設施；影響城市規劃，尚可採取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，並處罰款。

『柒』 私家花園的法律歸屬問題

一、別墅的花園屬於業主所有，房產商無權支配
所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋（包括別墅）與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬於誰，相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅（房屋所有權），還必然包括所附的土地和花園（土地使用權）。別墅交付後，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一並轉讓給業主們所有。因此，開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，開發商不再享有小區土地（含公共花園，公用道路等）的任何權利。
故，別墅的花園屬於業主，開發商無權支配。
二、業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式
這里就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建築物所佔用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，採用共有方式；也完全可以劃分為各個業主單獨享有。目前，上海的別墅小區有以下兩種類型：
一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區業主們所共有，業主的小產證上沒有花園面積的登記記載，盡管小區內的土地權利對外依法不受侵犯，但對於小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」對小區其他業主而言，是不受法律保護的。換而言之，在法律上，其他小區業主可以使用您的「私家花園」，您也可以使用他人的「私家花園」。
當然，這類別墅小區可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區（房產商專門辦理過花園土地的測繪劃分登記等手續）。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園之土地已為各個業主所獨自享有，故，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。而只有部分土地使用權，如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才可真正稱為「私家花園」，即私家花園完全由業主依法獨自享有，不受任何他人侵犯。
本律師建議購房者選擇別墅時，應特別注意小區花園屬於上述那種類型，以便對「私家花園」買個明白。
三、別墅小區之物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。
現在，別墅小區都聘有專業的物業公司，在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度，規定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們的「僕人」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會有權制定對小區各項物業包括私家花園的使用規定；只有在業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權自行制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。