物權規范

Ⅰ 房地產法的物權法的影響

綜述
房地產法作為一部基本法，《物權法》的出台對中國日後相關立法的走向起著至關重要的作用；而作為一部以調整不動產權利歸屬和利用為主體內容的法律，《物權法》對房地產法律部門的重大影響更是不言而喻。有學者認為《物權法》的出台將架空房地產法中的私法體系，而將房地產法「醇化」為專門調整房地產縱向管理關系的房地產管理法。誠然，《物權法》中大量關於不動產的內容與現有房地產法中的規定有重合交叉之處，但這並不意味著《物權法》的出台就掏空了房地產民事法律體系，恰恰相反，《物權法》中關於不動產權利的規定正好補充和填實了現有的房地產民事法律體系，而為中國房地產法的完善，尤其是與民事立法的協調提供了很好的契機。
與房地產法共同調整房地產關系
(一)物權法對房地產物權關系的調整。物權法的體系包括物權法的立法體系和物權法的內容體系，二者是形式與內容的關系。物權法的立法體系，就是物權法的外在表現形式所構成的體系，這在《物權法》中得到了體現；而物權法的內容體系，是指物權法的內部結構所形成的體系，可以劃分為不動產物權規范和動產物權規范，其中的不動產物權規范構成了整部《物權法》的核心和重點。一般認為，不動產包括土地、定著物和與不動產尚未分離的出產物三類，其中定著物主要包括房屋和林木。在不動產物權中最重要的當屬土地物權和房屋物權，即房地產物權，這是整部《物權法》中不動產法律規范調整的重心。
1．土地物權。土地物權分為土地所有權和土地他物權。我國土地所有權的主體是特定的，包括國家和集體，土地所有權相應地分為國家土地所有權和集體土地所有權，<<物權渤第五章即是對土地所有權的規范。土地他物權，包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權和土地抵押權，前四種屬於用益物權，被規范在《物權渤的第三編第十章到第十四章；土地抵押權屬於擔保物權，被規范在<<物權法》的第四編第十六章。
2．房屋物權。房屋物權同樣可分為房屋所有權和房屋他物權。房屋所有權的形式主要有：獨有、共有以及區分所有，以區分所有為最普遍的房屋所有形式。對房屋所有權的規范主要體現在物權渤第二編的第五章、第六章和第八章；房屋他物權的內容，在《物權法》草案修改和審議的過程中一直存在爭議，曾被納入房屋他物權體系中的居住權、房屋典權、房地產讓與擔保權，因種種原因在《物權法》審議過程中分別被刪掉，最後《物權法》體系下房屋他物權只剩房屋抵押權，被規定在《物權法》的第三編第十六章。
(二)房地產法對房地產關系的調整
與物權法僅調整不動產中的房地產物權關系相比，房地產法對房地產關系的調整不僅僅局限於房地產物權關系，而是非常充實、全面的。雖然學術界對房地產法的性質、調整對象等方面依然存在爭論，但我們認為房地產法應定位為民法性質。在此基礎上，根據作為房地產法律關系客體的房地產產品的生產、交換、使用和消費的過程將房地產法律規范大致劃分為：房地產權屬登記規范、房地產開發用地規范、房地產開發建設規范、房地產交易規范、房地產徵收規范、房地產服務規范和房地產社會保障規范。需說明的是，由於我國尚無統一的房地產法，因此對房地產法的立法體系尚存進一步探討的空間，以上劃分，依據的是房地產法的內容體系。
1．房地產權屬登記規范。房地產權屬登記貫穿整個房地產活動，確定房地產物權歸屬、變動及其變動模式、公示方法等。現行的相關規范性法律文件主要有：《城市房地產管理法》、《土地登記規則》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。
2．房地產開發用地規范。主要包括土地使用權出讓和劃撥的法律規范。現行的相關規范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等。
3．房地產開發建設規范。包括房地產開發建設主體規范和房地產開發建設行為規范。現行的相關規范性法律文件有：《建築法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》、《外商投資開發經營成片土地暫行辦法》等。
4．房地產交易規范。包括房地產轉讓、租賃、抵押等法律規范。現行相關規范性法律文件有：敝保法》、懶市房屋租賃管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市公有房屋管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》等。
5．房地產徵收與徵用規范。包括針對集體所有土地的征地規范和拆遷房屋的法律規范。現行相關規范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等。
6．房地產服務規范。包括中介服務規范和物業服務規范。其中與中介服務相關的規范性法律文件有：《城市房地產中介服務管理規定》等；與物業服務相關的規范性法律文件有：《物業管理條例》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
7．房地產社會保障規范。包括城鎮住房社會保障規范和農村房地產社會保障規范。現行相關規范性法律文件有：《住房公積金管理條例》、《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等。
對房地產法體系之映射比較及其影響
通過上述對物權法和房地產法所調整的房地產關系來看，物權法和房地產法的確在眾多領域存在規范的重合，但這種重合不足以使《物權法》架空房地產法中的民法規范。(一)房地產法的調整對象廣於《物權法》。1．縱向考察。物權法的調整重點是房地產所有權和他物權，主要規范物之歸屬和利用，如房地產物權的歸屬、房地產抵押權的設立等，屬典型的靜態法；房地產法的調整重點是整個房地產業，主要規范房地產作為一種產品的生產、流通、交易和消費過程，如房地產的開發建設、中介機構的運營等，屬典型的動態法。2．橫向考察。作為我國的基礎產業和支柱產業，房地產業涉及建築業、金融信託業、建材業、裝潢業及服務業等行業，在這一產業的運行過程中除了物權以外，還有眾多其他權利類型，如債權、股權、信託權、知識產權等，這些都需要房地產法來進行綜合調整。《物權法》只是以物權為調整對象，不能規范一切的財產權，如房地產債權、房地產知識產權等。
(二)房地產法的調整手段多於《物權法》。《物權法》是民法體系下的基本法，調整平等主體之間的物權關系，屬於典型的私法，適用私法的調整手段。如果僅用<<物權渤之私法調整手段來駕馭房地產業，則多少有些力不從心。房地產作為最重要的生產生活資料，關系國計民生，體現著國家的宏觀管理和行政干預。房地產法律關系就性質而言大致可分為房地產民事關系、房地產行政關系和房地產社會保障關系。這與房地產業本身具有較強國家干預性和對象特殊性的特點有關。雖然房地產法以民法規范為中心，但還是表現出很多公法和社會法的因素，如《城市規劃法》、《住房公積金管理條例》等。因此，在處理房地產法律關系的過程中，不僅需要私法的調整手段，還需輔之以公法的調整手段，如房地產徵收。
(三)房地產法的調整規范細於《物權法》。通過對《物權法》中調整不動產法律關系的條款進行梳理，可以發現即使是在房地產業中的物權領域，徹權渤的調整也是不充分的。例如，在《物權法》條文中保留大量的未盡事宜，這些事宜需要「依照土地管理法等法律規定辦理」。如在「建設用地使有權」一章中，就有四處明文規定需根據房地產法等法律、法規進行調整，分別涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金、非住宅建設用地使用權期間屆滿後的處理和集體所有土地作為建設用地等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權法》只能從宏觀的角度勾勒出基本的房地產物權框架，但對於具體問題的法律適用，《物權法》的調整就顯得有些捉襟見肘了。
物權法之所以難以取代房地產法中的民事規范，一方面就立法技術而言，《物權法》的普適性難以適應房地產業的專業性，在很多具體問題上很難作出更細致的規定，如建設用地使用權出讓金的繳納，就涉及出讓金數額的確定、支付方式、期限及法律後果等問題，《物權法》對此不能面面俱到，否則必然導致條文的冗繁和體系的失衡；另一方面，在法律涵射范圍方面，徹權法》的靜態屬性也難以適應房地產業的動態過程，如對集體所有土地作為建設用地的使用，除了涉及集體土地所有權和建設用地使用權兩大物權關系外，還涉及征地的程序、審批許可權、補償安置等問題，這些內容顯然已經超出《物權法》規范的涵射范圍。因此，《物權法》中的多處規范就有必要讓位於房地產法，由後者對相關問題作出更為細密的規定。
盡管《物權法》與房地產法存在眾多規范重合之處，但並不能取代房地產法中的民事法律規范，更不能架空房地產法中的民事法律體系。相反，砌權法中關於不動產物權的規范構成了整個房地產民事法律體系的核心部分。在房地產法領域正缺少一部明確權利歸屬規則的基本法律規范之時，《物權法》的出台恰好充實了現有房地產法律框架下的民事法律規范，尤其是物權法律規范，為建立完善的房地產法律體系奠定了良好的基礎。

Ⅱ 哪部法律是專門規范物權的

《物權法》屬於民法。民法是規定平等主體之間人身和財產關系的法律。是私法。

回除《物權法答》外，民法還包括合同法、婚姻法、公司法等法律。

物權法是調整有形財產關系的法律，調整無形財產關系的法律主要有合同法、商標法、專利法、著作權法等法律。《物權法》是民法的重要組成部分。民法是調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律，其內容包括物權法、債權法（以合同法為主）、婚姻家庭法、繼承法、知識產權法、人人格權法等。物權法是專門規范民事主體（法人、自然人）對財產的佔有、收益、使用、處分權利的法律。包括所有權、用益物權、擔保物權、役權、建築物區分權等內容。說明白一點，物權法主要是保障人們的財產不受非法侵犯的法律，是對人們財產權保護的一種法律。英國有句古語叫「窮人的寒舍，風能進、雨能進，國王不能進」，體現了物權法的保護功能。