物權登記的公信力

① 什麼是物權公示的公信力

簡單說物權公示的效力是指在物權法上所產生的公信力和確認依公示方法所取得的物權回具有對抗第三人的答效力。所謂公信力，是指一旦當事人變更物權時，依據法律的規定進行了公示，則即使依公示方法表現出來的物權不存在或存在瑕疵，但對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在時相同的法律效果，以保護交易的安全。根據物權法定的原則，物權的內容，效力，變動等必須由法律統一確定，不允許依當事人的意思自由創設。物權的公示是法律為透明物權關系而採取的強制措施，主要目的在於保護當事人的交易安全，而物權公示保護交易安全的主要途徑就是為公眾提供了解物權的歸屬以及物上所存在的其它支配權。

② 物權公示的公信力

「公信力為公示之目的」質疑
依通常說法，物權公示的公信原則，指「依公示方法所表現之物權縱不存在或內容有異，但對於信賴此項公示方法所表示之物權，而為物權交易之人，法律仍承認其具有與真實物權存在之相同法律效果，以為保護之原則」。
顯然，物權公示的公信力，其力圖解決的問題並非於正常情況下第三人利益的保護問題：惟在公示的物權根本不存在或者其內容與真實物權不相符合，此時，方存在為物權交易的第三人的信賴利益，而物權公示的公信原則，則對第三人的此種信賴利益予以保護，以維護交易安全。
物權公示與物權公示的公信力的關系
如前所述，物權的公示是法律為透明物權關系而採取的強制性措施，主要目的在於保護交易安全。而物權公示之對於交易安全的保護，主要是通過為社會公眾提供了解物的歸屬以及物之上所存在的其它支配權的明確途徑而實現的。
但物權公示的效果（效力）究竟如何？對此，德國學者依照德國法的設計，將之歸納為三大效力：
⑴物權轉讓效力（Ubertragungswirkung），即未經登記的不動產物權變動以及未經交付的動產物權變動，不發生物權之得失變更的法律效力；
⑵權利正確性推定效力，即推定以不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確的不動產權利、以動產的佔有為正確的權利人佔有。即使不動產登記簿所記載的物權與實際的不動產物權不一致，或者動產的佔有與實際的動產物權不一致，但無論其是基於權利人、相對人或者不動產 記機關的過錯，登記對任意之善意第三人均為正確，動產佔有人則被推定為所有人；
⑶善意保護效力（Gutglaubenswirkung），即通過法定方式取得的物權不受原權利人追奪，即使登記錯誤，從登記名義人處取得物權的善意第三人仍受保護；即使佔有人為非權利人，從佔有人取得物權的善意第三人仍受保護。
不動產登記與動產佔有之公信力的強弱差異
與某些有關物權公示的公信力的籠統論述所造成的印象相反，在賦予不動產登記以公信力的立法，不動產物權公示（登記）與動產物權公示（佔有）在公信力的強弱上存在極大差異。
這種強弱差異，顯然是由於動產與不動產在物權公示方法上的「分道揚鑣」所引起。
與動產佔有相比較，不動產登記所具有的公信力在一定條件下肯定要強大得多：不動產登記為國家行為，採用文字記載並具有嚴格的程序，尤其在采實質審查制度的情況下，公示的權利與實際的權利相一致的機率較高。有關國家和地區除加強登記制度的完善之外，或規定因登記機關的失職而造成損失的國家賠償責任（德國、瑞士），或規定從登記手續費中提取部分作為補償基金或保險基金（英國、美國及中國台灣地區），以為救濟。
動產佔有與不動產登記之公信力的表現形式
動產佔有的公信力通過善意取得制度予以表現，此點不存在任何疑義。但在賦予不動產登記以公信力的立法，其公信力的表現形式究竟如何？不動產物權的這一是由《德國民法典》第932條規定的」。但無論如何，不動產不適用善意取制度，是由《德國民法典》第892條和第893條規定的；動產物權的這一制度，得制度，卻是中國學者（包括台灣地區學者）在引進和分析有關制度時的主流觀點（雖然學者在作出此項結論時通常並不具體說明理由）， 同時也為中國物權法立法草案學者建議稿所確定。

③ 物權法中對抗善意第三人是什麼意思

所謂善意第三人是指不知情的第三人，也就是說第三人在不知道物品所有權已經發生轉移的情況下，從而與該不動產所有人就該不動產進行交易，那麼該不動產所有人或者先於該第三人交易的人，均無權否定該第三人與該不動產所有人發生交易的行為合法性、效力。例子如下：

1．2006年7月，王女士與丈夫協議離婚。雙方協議約定，登記在丈夫名下的一套房屋歸王女士所有。由於各種原因，在雙方離婚後的一年多時間里，始終沒有辦理該房產的產權變更手續。2007年12月，她偶然得知，該房屋已被前夫賣給不知情的第三人並辦理了登記手續。這種情況下，王女士不能要求第三人返還房屋，但仍可以追究丈夫的損害賠償責任。

2．在一塊農村土地承包經營權流轉行為中，甲將土地承包經營權轉讓給了乙，交易完成後，乙由於種種原因，沒有辦理土地承包經營權的變更登記。過了一段時間，甲又將同一塊土地的承包經營權再一次轉讓給丙，而丙並不知道甲已經將該土地承包經營權轉讓給了乙，丙支付了轉讓費，並辦理了土地承包經營權變更登記。那麼，

丙就是「善意第三人」，並在此次交易行為中獲得了甲轉讓的土地承包經營權。乙則不能取得甲承包土地的承包經營權，但乙可以向法院起訴甲，請求相應的補償。

如果丙明知道甲已經將此土地承包經營權轉讓給了乙，或者丙應當知道這個情況（比如，丙聽鄰居說過）。那麼，丙就不是善意第三人，不能取得土地承包經營權，乙取得土地承包經營權。當然，丙可以依法採取相應的補救措施，請求甲返還丙支付的價款。

3．甲欠乙10萬元，以自己所有的一輛汽車為乙設立抵押，但沒有辦理登記。抵押期間，甲未經乙的同意，以9萬元的價格擅自將汽車賣於不知該汽車已設有抵押權事實的丙，並貨款兩訖，乙幾天後知曉此事訴至法院，稱自己不同意甲出賣該汽車，主張甲與丙的買賣無效。

法院對於乙的請求不予支持，因為乙的抵押權由於沒有辦理登記，所以不得對抗不知情的善意第三人丙。

此案中，丙就是第三人，並且是善意第三人。如果丙在買甲的汽車時知道該汽車設有抵押權並購買，那麼他主觀上就屬於惡意，而此時法院就會支持乙的請求，保護乙的抵押權。

4．甲採取欺詐的手段與乙簽訂了一份買賣合同，以100元的價格從乙處購買了價值一萬元的翡翠。甲購買翡翠後以一萬一的價格出售給了不知情的丙。後被乙發現，乙申請法院予以撤銷該買賣合同。應該合同是甲採用欺詐的手段從乙處購買的，屬可撤銷的合同，該合同自始不生效，甲具有返還翡翠的義務，乙具有返還100元錢的義務。

因甲從乙處購買翡翠後，以合理的價格出售給了善意的丙（因為丙不知情），因此此時丙申善意的，乙不能申請法院從丙處強制執行丙持有的翡翠，只能要求甲予以賠償。

5．甲房子在乙工廠後面，甲為了能夠欣賞到遠處的風景，就和乙工廠約定：甲一次性付給乙工廠5萬元，則乙工廠不可以在其廠房上建築超過20米高度的廠房。甲乙之間的地役權沒有到相關部門進行登記。現在乙將自己的廠房賣給丙（丙不知道甲乙兩者貳間關於地役權的約定）後，丙將該廠房加建到了25米的高度。此時如果甲以與乙之間的地役權來主張丙行為違約時，甲的主張無效。就是說甲乙之間的地役權因為沒有登記的緣故，不能對抗善意的第三者丙（丙因不知情而為善意第三人）。

(3)物權登記的公信力擴展閱讀：

善意第三人

產生原因

從事商品交易的當事人很難知道對方是否對其佔有的物品擁有所有權，也很難進行查證。

況且在商機萬變的信息時代，在一般情況下，要求當事人對每一個交易對象的權利是否屬實加以查證，不太現實。如果受讓人不知道或不應當知道轉讓人無權轉讓該財產，而在交易完成後因出讓人的無權處分而使交易無效使其善意第三人退還所得的財產，這不僅要推翻已形成的財產關系還使當事人在交易中心存疑慮，從而造成當事人交易的不安全，法律為了避免這些不安全因素的干擾規定了善意取得制度。

最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條指出：「第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。」

④ 為什麼實行不動產統一登記制度

您好，建立完善的社會主義市場經濟體制最重要的一個事兒就是要建立完善的財產權制度。不動產是人們擁有的最普遍、最重要的財產形式。在我們國家，像農村居民家家戶戶都有一塊承包地，都有一塊宅基地，許多家庭還擁有自留山、自留地、林地、草地、四荒地，這是在農村。在城市，我們國家住房的自有率是世界上最高的，家家戶戶擁有房屋所有權，幾乎是家家戶戶，不是每一戶。相應的幾乎家家戶戶都擁有住房用地的使用權。所以不動產財產權制度在整個財產權制度里處在一種核心的地位，所以要建立完善的不動產財產權制度對於市場經濟的發展具有十分重要的作用。
不動產登記制度主要有三個功能：
一個是確認權利，就是說法律規定的那些權利只有記入到登記簿才能真正得到確認。否則這種權利人就失去不動產權利這個風險，但是在分散登記的情況下，就沒法准確確定不動產權利。比如對同一塊土地，土地部門頒發了集體土地所有權證，林業部門又頒發了林地所有權證，農業部門頒發了承包經營權證，林業部門又頒發了林權證，農業部門發放了水域灘塗養殖權證，海洋部門發放了海域使用權證，就造成了土地權利確認的混亂，所以我們必須進行土地登記。
不動產登記的第二個功能是公示權利。也就是說不動產登記簿要依法公開查閱，不動產購買者、承租者、抵押權人，通過查閱不動產登記簿，可以准確了解你所要購買、承租或者抵押的不動產的權利狀況，從而避免一物多賣、重復抵押等欺詐現象的發生，有效地保護不動產交易安全。但是這個分散登記就難以准確的公示不動產權利，對於同一不動產每個部門對它都有確認的權利，土地部門確定了土地所有權，林業部門確定了林地所有權，如果土地交易的當事人去查這個土地登記簿就不知道到底他所要購買、承租這塊土地的權利人是誰。
第三個功能就是公信力，不動產登記有公信力。也就是說不動產登記簿上記載的不動產權利人被推定為是絕對正確的不動產權利人，登記薄上記載的不動產權利被推定是絕對正確的不動產權利，如果因為登記錯誤給真正的權利人造成損害了，登記機關負有賠償的責任。但是分散登記就可能造成大量的登記錯誤，導致登記機關無法承擔起這種賠償責任，使得不動產登記失去公信力。這個是不動產財產權制度的第二個方面，就是不動產登記制度。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

⑤ 房產證和不動產證有何區別

動產與不動產的區別：

1、移動性

動產具有可移動性。比如說手機、機動車、辦公桌椅等流版動資產與資金權等動產、。

不動產這種就是屬於位置固定性。比如說像土地，房屋、等這些就是屬於土地定著物。

2、個別性

動產一般來說不具特殊個性，都是普遍存在的。

不動產可以說它都是有著它的獨特性、異質性，包括位置差異、權利差異 等。

3、耐久性

動產一般來說都是會存在損耗的，它的耐久性一般來說都是有限的。

不動產可以說它的壽命長久，比如說有的時候可能是土地不因使用或放置這樣也是會造成損耗、毀滅，且增值。

4、數量有限性

動產數量一般來說也是量化的，但是它的數量沒有太多的局限性。

不動產卻是供給有限。

5、保值增值性

動產很少具有保值增值性_。

不動產這種是由於數量有限性及耐久性，相對來說它的財產可以說具有一定保值增值特性的。

⑥ 賣房子用別人戶口本賣對別人有彰響嗎

有影響。
1、對房子有所有權的人可以處分房產，別人是沒有所有權的，也就沒有處分權，即別人無權買賣不擁有所有權的房產。
2、用別人的戶口本是不能正常合法的辦理房產過戶手續的。
3、也就是說，即使有人冒充房主過了戶，這種過戶也是無效的。
4、冒名行為區別於善意取得。
5、參照上海人民法院網的學術討論案例如下：

以不動產善意取得與動產善意取得的區分為主線進行考察
（本文獲全國法院第二十三屆學術討論會二等獎）
□方文光

一、問題的提出
案例一：房主甲欲出售其名下房產，買主乙在與甲洽談時將事先准備好的假房產證與甲出示的真房產證做了「調包」。之後乙冒充甲與買主丙簽訂房屋買賣合同，辦理登記手續時乙出示了調包取得的真實房產證以及偽造的高模擬身份證。登記機關審核後為其辦理了過戶登記，丙於次日支付了房款。之後，丙具體辦理房屋交接時才發現此前與其交易的「甲」是騙子。甲訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。
案例二：原告甲原系系爭房屋產權人，原告之弟乙瞞著甲至公安局辦理了署名為甲而照片為自己的臨時身份證，又利用便利條件竊取了甲的戶口簿及房地產權證，後至公證處辦理《委託書公證書》，委託丙代理出售系爭房屋。後丙與被告丁簽訂系爭房屋的買賣合同，丙在簽約時提供的原告甲的身份證繫上海市公安局制發的3個月臨時身份證。隨後被告丁取得系爭房屋的產權證。原告現請求法院確認上述房地產買賣合同無效。法院最終適用善意取得制度確認系爭房產所有權歸被告所有，並據此駁回原告訴請。[1]
上述所列舉的兩個案例均為《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）施行以來審判實踐中所發生的適用不動產善意取得制度的兩個真實案例，學界知名學者楊立新、王利明等還針對第一個案例進行過專題探討，[2]主流觀點認為可適用不動產善意取得制度，承辦法官亦最終運用不動產善意取得制度處理相關案件。但筆者仍認為上述學者對我國物權法上不動產善意取得制度的構成要件、適用范圍等基本問題以及冒名處分行為的性質、法律後果並未作出令人滿意的闡述，故筆者在此不揣譾陋，圍繞兩個案例所反映出來的上述法律問題進行一定程度的探討。
二、我國物權法上的不動產善意取得制度繼受自德國物權法上的不動產登記公信力制度
毫無疑問，將動產善意取得制度擴張適用於不動產從而構成統一的善意取得制度是我國物權法立法的一次重大創新，之前在不動產物權變動領域採納「從無權利人取得」制度的國家和地區如德國、瑞士、我國台灣地區等均將不動產的「從無權利人處取得」制度與動產善意取得制度相區分而將其規定為登記公信力制度，而我國物權法上不動產善意取得制度所繼受的制度原型正是德國法上的不動產公信力制度。在《物權法》頒布之前，為物權法建立不動產善意取得制度進行理論准備而發表的眾多文章中在論證不動產善意取得制度的比較法基礎時均是將德國法上的不動產登記公信力制度作為法律繼受的制度原型，並將二者相提並論。[3]《物權法》頒布以後，學界通說亦均將我國法上的不動產善意取得制度與德意志法系的不動產登記公信力制度作同等對待。[4]而從具體制度設計來看，凡賦予不動產登記以公信力的國家與地區如德國、瑞士以及我國台灣，不動產登記制度均由一法律規范群構成，即不動產物權變動登記生效的規定、登記正確性推定的規定以及登記公信力的規定，三個法律規范不論在邏輯層面還是在制度層面，均構成相互銜接、層層遞進的關系，前者構成後者的邏輯前提或制度基礎，後者則是前者邏輯以及制度演繹的必然結果，這是不同國家不動產登記公信力制度得以確立的共同的邏輯和制度結構。而我國《物權法》第十四條、第十六條、第一百零六條即分別為關於登記生效、登記正確性推定以及登記公信力的規定，故從制度設計層面亦可看出我國物權立法採納了德國式的不動產登記公信力制度。至此，可以簡要歸納我國學者主張確立不動產善意取得制度的邏輯思路：已有傳統動產善意取得制度—不動產登記公信力亦發生善意取得效果—不動產登記公信力等同於不動產善意取得—不動產善意取得等同於動產善意取得。對此，筆者認為，德國民法典將動產的從無權利人處取得制度與不動產的從無權利人處取得制度分開規定，二者不但構成要件並不完全相同，連正式名稱都不相同，我國學者以及立法者將不動產登記公信力偷梁換柱為不動產善意取得，並進而將其與動產善意取得制度合並規定，會給司法實踐中相關法律制度的法律適用帶來不必要的模糊和混亂。故從立法論的層面分析，筆者反對將不動產登記公信力制度與動產善意取得制度合並規定。但從解釋論的層面分析，既然我國物權法正式規定了不動產善意取得制度，作為司法者我們只能遵守，但是在審判實踐中應注意其與動產善意取得制度的區別以希該制度得到正確適用。
三、不動產善意取得制度與動產善意取得制度的區別
不動產善意取得制度與動產善意取得制度在制度淵源、法理基礎、構成要件等方面均不相同，筆者分別論述如下：
（一）不動產善意取得與動產善意取得在制度淵源上不同
學界通說認為，動產善意取得制度起源於古日耳曼法上的以手護手原則，即任意讓與其動產與他人者，只能向該受讓人請求返還。[5]惟以手護手原則雖然具有與動產善意取得制度相類似的法律效果，但二者在法律結構與根本意旨上卻大異其趣，[6]以手護手原則是以古日爾曼法上特有的「佔有」觀念即Gewere制度為基礎而產生的，[7]其不以保護交易安全為目的，在以手護手中佔有受讓人處分物並不屬於無權處分，第三人通過受讓佔有而取得物權也不受必須通過交易行為轉讓以及主觀善意等要件的限制，故筆者認為不能將善意取得制度的起源定位於古日爾曼法上的以手護手原則。然則善意取得制度究竟起源於何？筆者認為，善意取得制度的源頭應為古羅馬法上的短期時效取得制度，[8]該制度與善意取得具有相同的法律結構，其核心要件之一為時效取得人主觀上的善意且無過失，該要件亦是現代善意取得制度的核心要素，是善意取得制度的本質體現，而善意取得制度的其他構成要件亦均可為羅馬法上的時效取得制度所包含。另外從制度目的來看，羅馬法上的短期時效取得制度貫徹著物之效用的發揮以及權利狀態安定的法思想，其以保護交易安全為目的。[9]現代民法中最早規定善意取得制度且對各國善意取得立法產生深遠影響的是1804年法國民法典，[10]陳華彬先生認為，法國民法典中善意取得制度是直接根據16世紀以後占據支配地位的屬於日爾曼法的巴黎地方習慣法設計的。[11]但根據法國學者考證，「法國民法典第2279條所確立的規則僅僅始於18世紀，而直到那時，在法國，無論是習慣法地區還是成文法地區，無一不遵從羅馬法傳統」[12]，該羅馬法傳統即為時效取得制度，而動產佔有即等於所有權證書的規則是應進入近代社會以來動產交易頻繁且往往僅有佔有移轉而無相應書面權利證書而導致的佔有人難以取得所有權的現實，為免除時效取得制度對第三人取得佔有的正當原因的舉證要求而設計，而在實際運行過程中，因為其適應了時代發展要求，時效要件也逐漸被省略，佔有取得人僅憑善意佔有即可取得動產所有權。[13]由此可知，法國法上的善意取得制度並非是日爾曼法的復辟，而是羅馬法依據其內在邏輯並順應時代要求歷史發展的產物。從實證法上來看，法國民法典上的善意取得制度即第2279條規定在時效一章中，完全繼受法國民法，且由法國人起草的日本舊民法典取得時效章第144條「正權原且善意，有體動產取得者，即時取得時效利益」的動產善意取得之規定則更明白無誤地揭示了其與羅馬法短期時效取得制度的親緣關系。另外最初的關於善意取得的理論依據法國、義大利、日本等國學者亦多堅持即時時效或瞬間時效的特殊取得時效說，[14]由此可知，現代法上的動產善意取得制度實脫胎於古羅馬法上的時效取得制度。
至於不動產善意取得制度亦即不動產登記公信力制度起源，據學者顧祝軒考證，[15]其發源於19世紀德國東部普魯士地區流行的不動產登記的形式效力主義法理，根據登記的形式效力主義，只要標志物權變動完成的登記成立，即便登記不法，同樣發生物權變動效力，亦即登記具有絕對真實性。德國民法典中雖未完全採納形式效力主義，但為保護交易安全，對第三人而言登記被擬制為真實亦即登記具有絕對性，所謂的善意要求僅在排除惡意這一基本要求的意義上被提及。[16]而形式效力主義的源頭，又可追溯至12世紀德意志北部城市興起的日爾曼法上的抵押登記制度，而日爾曼法的不動產登記制度與古日爾曼法上Gewere制度在邏輯進路上有相同之處：即都將權利表徵與本權相結合，甚至賦予權利表徵變動導致物權變動的絕對效力，亦即二者在法理上是相通的。對此，正如有德國學者指出的，現代法上的不動產登記公信力制度與之前的形式效力主義的登記制度以及古日爾曼法上的Gewere制度是一脈相承的，都是日爾曼法形式主義的歷史產物。[17]
（二）不動產善意取得與動產善意取得法理基礎不同
國內學者多認為，動產善意取得制度與不動產公信力制度的法理基礎均為信賴保護原理，該原理的核心含義是指：「行為人對於成文法規或交易觀念上之一定權利、法律關系、其他法律上視為重要因素之外部要件事實為信賴，以致為法律行為時，如其要件事實系由於保護信賴而受到不利益之人的協助而成立者，其信賴應受法律之保護。」[18]二十世紀初德國法學者維爾斯帕徹、梅耶等創立外觀理論時均是從改造動產善意取得制度的法理依據入手的，時至今日，信賴保護說作為動產善意取得制度的法理依據已成為通說，筆者對此亦不持異議。惟對於不動產公信力制度的法理基礎，筆者認為尚需探討。信賴保護原理保護的是取得人的合理信賴，故應包含取得人主觀上善意無過失之要件，且信賴保護原理作為一種與自己責任原理相對立的原理為求與作為現代民法基石的自己責任原理相妥協、相融合，尚要求真正權利人對於虛假的外觀事實的出現具有可歸責性，[19]因而動產善意取得制度的實際適用過程實際上是一個真正權利人與信賴外觀事實而行為的第三人之間的利益權衡的過程。而不動產登記公信力制度是一種形式化的、絕對的交易保護，而不是一種獨立的信賴保護，[20]其中第三人的善意僅在排除惡意的意義上使用，在實踐中第三人只要依照登記權利狀況發生交易即可取得權利，故第三人的合理信賴要件在不動產善意取得中極為淡化。[21]至於在信賴保護原理中必備的真正權利人的可歸責性要件在不動產善意取得中更是無需具備。不動產善意取得與信賴保護原理在構成要件上存在如此重大差別，自然難謂法理基礎相同。國外有學者如德國著名民法學者卡納里斯稱不動產登記公信力制度為信賴原理的例外和極端情形，[22]筆者認為，既然不動產善意取得制度的「變異」已經達到極端即已經發生質變而與信賴保護原理下的其它具體制度、規則相比已喪失共通性，再將其歸於信賴保護原理旗下則顯得過於牽強。德國亦有學者提出不動產善意取得的法理基礎為「權利表象」原理（rein Rechtsscheinsprinzip），而將需有真正權利人對外觀事實的形成原因的信賴保護原理稱為「誘發」原理(Veranlassungsprinzip)。[23]當然，限於筆者手頭掌握的材料，未能見對權利表象原理的詳細闡述。故筆者冒昧揣測，該權利表象原理應與德國法中幽靈不滅的古日爾曼法上的Gewere制度中蘊含的權利外觀與權利本身一體的理念一脈相通。無論如何，不動產善意取得與動產善意取得在法理基礎上存在重大差異，導致其二者之間的具體制度構成要件上亦存在重大差別。
（三） 不動產善意取得與動產善意取得構成要件以及相應制度基礎的不同
動產善意取得的構成要件如下：1.處分人為無處分權之佔有人；2.第三人通過交易行為取得佔有；3.第三人不知處分人無處分權且無過失[24]；4.真正權利人依其意思喪失佔有。不動產善意取得制度構成要件如下：1.登記權利狀況錯誤；2.第三人與登記名義權利人發生交易並完成登記；3.第三人不知登記權利狀況錯誤。[25]我國物權法上的善意取得制度則另外統一增加了以合理價格轉讓的構成要件，另外，立法上雖然對於第三人的主觀狀況統一規定為善意，但學界通說認為動產善意取得制度按照傳統民法之規定應解釋為善意且無過失，而對於不動產善意取得制度則一般認為此處善意僅為不知即可。[26]由上述二者構成要件可知，二者的第一個重大差異為第三人對不知虛假權利外觀有無過失的不同，之所以動產善意取得要求取得人善意且無過失，從制度基礎的角度來看，是因為動產善意取得的權利外觀或表徵為佔有，近現代社會以來，商品流通頻繁，商業法律關系亦高度復雜，動產佔有與所有不一致現象非常普遍，故為求得真實權利人與善意第三人之間的利益均衡，要求第三人應盡到交易上的必要注意義務。而對於不動產登記制度來講，由於其由公權力機關信用作保證，且確立不動產登記公信力制度的國家均設置了較為嚴格的登記審查程序，足以保證登記在絕大程度上是可靠的，故立法賦予不動產登記以公信力，第三人除信賴登記簿外無須再進行額外的調查，故對不動產善意取得人沒有無過失的要求。二者構成要件上的第二個重大差別是動產善意取得制度要求真實權利人對虛假權利外觀形成的可歸責性即真正權利人喪失佔有必須是基於自己的意思，這就要求第三人在通過法律行為取得動產時應盡到交易上的必要注意義務，從而盡量排除所取得動產系盜贓物、遺失物的可能性。而不動產善意取得制度對此並不要求，其中制度基礎上的原因在於採納登記要件主義與登記公信主義的權利登記制度本身即是減少當事人交易成本的一種制度設置，根據科斯的交易成本理論，凡是交易一定有交易成本，而在實行權利登記制度的國家和地區，因登記機關或前置審核機關實行嚴格的實質審查制度，以保證登記的高度可靠性、准確性，不動產的交易成本內化於國家登記機關前置的登記審查程序中，受讓方無需在登記之外自行調查。首先，對於外部第三人來講，其事後所能接觸的僅是經登記機關審核而做出的權利證明，故要求第三人調查真正權利人對登記錯誤是否可歸責難度太大。其次，即使第三人可以通過調查確定真正權利人的可歸責性，這樣一來一方面無疑從根本上動搖了登記的公信力，另一方面造成社會資源的重大浪費，與建立具有公信力的登記制度從而減少交易成本的制度設計初衷背道而馳。故從減少交易成本、維護不動產登記公信力的角度考慮，不動產善意取得制度不應增加要求真正權利人對登記錯誤具有可歸責性的要件，當然如此一來對登記錯誤不具有可歸責性的真正權利人的利益則可能造成無辜的損害，對此建立權利登記制度的國家多通過建立、完善國家賠償制度來保障無辜真正權利人的利益，我國《物權法》第二十一條亦規定了登記機構的賠償責任。
綜上所述，不動產善意取得制度與動產善意取得在制度淵源、法理基礎、制度基礎等方面均存在重大差異，故其構成要件的具體要求亦有差異，我國《物權法》雖將二者統一規定，但二者之間的差異在法律適用過程中不可不察。
四、不動產善意取得的適用范圍
行文至此，我們回頭分析文章開頭列舉的兩個案例，在這兩個案例中，法官最終均選擇適用了不動產善意取得制度，王利明、楊立新先生對第一個案例法律適用的邏輯推理過程頗具有代表性，其邏輯過程如下：1.冒名處分人出賣他人房產屬於無權處分；2.第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；3.第三人已支付價款並完成過戶登記；4.第三人善意。[27]據此，其認為不動產善意取得的全部構成要件均已符合，故善意第三人可以確定的取得系爭房產所有權。筆者認為，二位先生對第一個構成要件的分析存在重大誤解，不動產善意取得的邏輯起點應為不動產登記權利狀況錯誤，即不動產善意取得善意信賴的客體僅限於登記簿的權利登記錯誤，[28]而登記權利狀況錯誤與無權處分並不等同，無權處分的外延要遠大於前者，如所舉案例中兩位冒名處分人因對於系爭房產沒有所有權或處分權故自然屬於無權處分人，但不動產登記簿記載的權利人狀況本身並無錯誤。不動產善意取得與動產善意取得之所以分別將無權處分限縮為登記權利狀況錯誤和無權處分人佔有動產的情形，是因為善意取得制度是物權公示公信原則的具體制度設計，而根據公示公信原則以及物權法定原則，佔有與登記分別為動產與不動產權利狀況的法定公示手段，因此就善意取得而言唯一可資信賴的虛假權利外觀在動產為無權處分人的佔有在不動產則為登記簿的錯誤權利記載，至於其餘虛假外觀皆不屬於善意信賴之客體或范圍，且善意取得制度作為一種物權取得制度在大陸法系國家民法體系中歸屬於物權編部分，故其規范或適用的對象應僅限於物權權利本身，而對行為人的行為能力、身份等與主體有關的信賴則由民法總則部分予以規范。
五、不動產冒名處分行為的法律適用辨析
本文所舉兩個案例中的冒名處分行為顯然屬於對行為主體身份的誤信而不存在權利登記錯誤的基礎事實，故不能適用不動產善意取得制度。當然亦有學者認識到這一點，但其指出在冒名處分情形下不動產善意取得制度可以擴張適用，[29]筆者認為，這又涉及到法律解釋問題，擴張適用在法律解釋上屬於目的性擴張解釋，故擴張須符合立法的目的、立法的原意，如上所述，善意取得制度是任何人不能讓與自己沒有的權利這一現代民法基本法理的例外，故從立法目的來看對該制度的適用應嚴格限制而不是任意擴張，既然立法者設計善意取得制度的事實基礎或前提僅為無權處分人佔有動產或者不動產權利登記錯誤，故在此應根據相反解釋的方法，將其它無權處分情形排除在善意取得制度適用范圍之外方符合立法原意。退一步講，即使按照某些學者的說法將不動產善意取得制度擴張於冒名處分情形，根據筆者在上文中所作分析，不動產善意取得制度與動產善意取得制度在法理基礎與構成要件上都存在重大不同，不動產善意取得在構成要件上不要求第三人主觀上善意且無過失，亦不要求真正權利人對登記錯誤具有可歸責性，而在冒名處分行為中，如果不考慮第三人以及真正權利人的過錯或可歸責性，並在具體個案中通過對雙方可歸責性的比較進行動態的利益衡量，而直接適用不動產善意取得制度，其結果可能是顯失公平而令人難以接受的，可以設想在有些冒名處分行為中，真正權利人對冒名處分的權利外觀的形成沒有任何過失或可歸責性，或善意第三人對信賴虛假權利外觀有重大過失，或者第三人的過失要大於真正權利人，上述情形下適用不動產善意取得制度由善意第三人取得權利有悖一般人樸素的公平正義觀念。
根據上述分析，既然不動產冒名處分行為不能適用不動產善意取得制度，那麼該行為的法律效果究竟如何？根據現代民法自己只對自己行為負責的意思自治原理，冒名行為原則上對被冒名人無效。[30]但該原則也存在例外，如果冒名行為符合表見代理的構成要件時可以類推適用表見代理制度。[31] 至於本文所舉兩個案例的法律適用後果，筆者認為，兩個案例中致使交易相對人誤信對方為真正權利人的外觀事實為對方持有的房產證原件以及偽造的身份證件，房產證系秘密竊取所得，身份證系偽造，故難謂真正權利人對虛假外觀事實的形成有助成作用或有過錯，相反交易相對人在房產交易中首先面臨的問題就是確定真正權利人，故對相關證件的審核就處於相對人的風險支配領域，且相比於真正權利人作為交易相對人屬於從該風險中獲取利益一方，而利益與風險成正比，故在價值巨大的不動產交易中買方應承受較真正權利人更大的風險，其應花取更大的成本去核實交易對方的身份，故如其未能核實交易對方的身份，應承擔不能取得權利的風險。據此，筆者認為被冒名人不具有可歸責性，故所舉兩個案例的案件事實不能滿足表見代理的構成要件，第三人不能取得系爭房產所有權。
（作者單位：上海市虹口區人民法院）
（責任編輯：何 慶）

⑦ 南寧如何撤銷預告登記證

《物權法》出台後，各地登記機構積極落實其中有關不動產登記的規定，但在操
作中，也產生了很多困惑。比較集中的是針對《物權法》第20條第2款關於預告登
記失效的規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內
未申請登記的，預告登記失效。」一些地方的登記機構試圖將「預告登記失效」的標
准具體化，以指導登記實踐，但發現難度極大，在實踐中無法操作。經分析，問題主
要出在以下幾個方面。

問題一：「登記失效」的說法本身存在邏輯上的困惑

在生活中，常常會發生各種證照文件失效的情況，如：超過了有效期；因遺失而
被宣告作廢；被發證機關撤銷、吊銷：因人民法院的判決而失效等。在不動產登記領
域，最為常見的是權屬證書因遺失補證而導致原證失效。以上各種失效情形有一個共
同點，就是證件、票據等表徵權利的載體還現實存在，但已不能作為權利的證明。簡
而言之，就是具有合法的形式而實質上喪失應有的效力。如果在形式上已經消滅，則
根本談不上失效的問題——已無有效的可能性。因此，失效的前提是失效的對象在形
式上還存在。

在這個前提下，「登記失效」就意味著登記事項雖然仍存在於登記簿，卻已「失
效」。但失去的是什麼效力呢？要回答這個問題，先要回答登記具有什麼效力。登記
的效力無非是公示、公信，也就是登記的推定力和公信力。所謂登記的推定力，是指
當登記簿上記載某人有一項權利時，就應當推定此人享有這項權利，而在登記簿中塗
銷一項權利時，則應當推定該權利已不存在。所謂公信力，是指因信賴登記簿的記載
而作出行為的善意第三人，不會因為登記簿記載的事項與事實不一致而遭受損害。例
如，登記簿記載房屋為甲所有，乙因此相信甲是所有權人，於是付錢給甲購買房屋並
進行了登記，其實甲不是房屋的真正所有權人；雖然甲實際上無權出售房屋，但乙取
得的房屋所有權不會因此被剝奪，這就是體現了登記簿的公信力對交易安全的保護。

可見，如果允許「登記失效」，那就意味者登記簿的記載仍然存在，但並不保證
登記是正確的，第三人因信賴登記簿的記載而取得的權利也就得不到保障。這將推翻
登記的推定力、公信力，從根本上否定了登記的公示、公信原則，顛覆了現行的登記
制度。

作一個簡單的對比分析。《物權法》規定預告登記失效的條件之一是「債權消滅」，
那麼在其他登記中，也存在同樣的問題：如抵押登記，所擔保的債權已因清償而消滅，
抵押權也隨之消滅，但當事人暫時還未申請抵押權注銷登記，此時登記簿上還記載著
抵押權，為什麼不規定「抵押登記失效」呢？再如，房屋已經倒塌滅失，但沒有人去
申請注銷登記，登記機構也沒有發現，而房屋的登記信息仍然存在，是否應當規定此
時「房屋登記失效」呢？又如，房屋所有權人死亡，自死亡之時房屋就歸繼承人所有，
而登記簿上仍顯示死者為所有權人，那麼應當認定「房屋所有權登記失效」嗎？按照
這樣的邏輯，幾乎每一種登記都有類似情形，是否每一種登記都應當規定失效的情形
呢？

顯然，「登記失效」的用語是不嚴謹的。嚴格地說，上述情形是登記簿記載的權
利消滅，而不是「登記失效」。登記簿上的每一項記載，都是具有推定正確性的，即
使它與事實不符。否則還有誰敢相信登記簿？

德國、瑞士、日本和我國台灣地區均未規定登記的「失效」，道理同上。所以，
在預告登記的發源地——德國，如欲推翻預告登記，必須確認預告登記所記載的權利
本身已消滅，然後塗銷預告登記。

問題二：「自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記」則預告登記就失
效，是否公平

《物權法》所設立的預告登記制度適用范圍比較廣泛，但最主要的還是適用於商
品房預售即期房買賣，立法的本意也在很大程度上是為了保護商品房預購人的權利，
防止開發商「一房兩賣」。購房人付了房款，就應當取得對價，即所購房屋的所有權，
但房屋尚未建成，我國又不承認期房可以成為物權標的，此時購房人只能擁有債權。
房屋建成後，開發商如果將房屋賣給第三人並登記，則第三人取得的物權可以對抗，
預購人的債權，對預購人不公平。因此預購人可以在房屋尚未建成時先辦理預告登記，
把自己的權利公示於登記簿，阻止開發商再次處分已售出的房屋。即使開發商想再次
出售，有意向的買主也會查詢到登記簿上的在先購房人，從而知難而退，這樣就能夠
保障預購人最終取得所有權。但《物權法》又規定「自能夠進行不動產登記之日起三
個月內未申請登記的」，預告登記失效，卻使天平倒向了原本強勢的一方，偏離了保
護弱者的初衷。

仍以商品房預售為例。

首先必須弄明白，何時才是「能夠進行不動產登記之日」。買賣房屋的登記，需
要開發商和購房人雙方共同申請。因此，只要買賣雙方其中任何一方不同意申請登記，
就不能夠登記，因此「能夠進行不動產登記之日」就永遠不會到來。如果是這樣的話，
三個月失效的規定就毫無意義。

有人認為，開發商建成了房屋，辦理了初始登記、拿到了大產證，就算「能夠進
行不動產登記之日」。這是不對的。購房人慾把房屋登記在自己名下，需要與開發商
共同申請登記，如果開發商以種種理由不配合，拖延三個月，就能使預告登記失效，
開發商就可以將房屋再賣給他人，這豈不是幫助開發商「一房兩賣」嗎？顯然，不能
簡單地將商品房初始登記的時間作為三個月的起算點。

還有人認為，開發商建成了房屋，辦理了初始登記、拿到了大產證，也願意積極
配合辦理小產證，只要購房人申請，就能夠登記。那麼，從這時起算，三個月以後購
房人還未申請的，預告登記就失效。這樣仍然不合理。房屋買賣一般都是購房人先把
房款全部付清，開發商才可能配合購房人申請登記。當然，開發商也可以在購房人錢
付了一半甚至更少的情況下就把房屋登記給購房人，餘下的房款慢慢再還——雖然在
理論上存在著這種可能性，但開發商很少按此操作。所以，到開發商願意配合申請登
記時，房款早已付清。

那麼從這時起，不管購房人是否登記，對開發商均沒有影響。既然如此，為什麼
要使預告登記失效，給開發商「一房兩賣」的機會？

因此，即使由於購房人怠於申請的原因耽誤了登記，也不需要以預告登記失效的
方式懲罰購房人：相反，根據《合同法》，開發商還負有將房屋提存的義務，而不是
賦予其在三個月後再賣一次的權利。可見，預告登記三個月失效，不僅不公平，而且
與《合同法》相抵觸。

問題三：是否要由登記機構來判斷預告登記失效與否

對於登記機構來說，這個問題至關重要。《物權法》規定了預告登記「失效」的
條件，即「債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記」。問題
是，由誰來作出這種判斷？筆者認為，《物權法》的本意並不是由登記機構作出判斷。

首先，基於登記簿的推定力和公信力，如果登記機構能夠判斷預告登記已失效，
就應當注銷登記，而不應當將明知錯誤的信息還留在登記簿上。登記事項已從登記簿
上注銷，自然就沒有是否失效的問題。

其次，能登記而不登記之日起三個月預告登記失效，更是難以判斷。有很多情況
都可以導致「不能夠」進行登記，如當事人出國、生病住院、意外事故、自然災害、
一方未盡通知義務或故意隱瞞、款未付清或款已付清原權利人拖延登記等等，無窮無
盡。如果要求登記機構判斷何時「能夠」登記，就要確認所有「不能夠」登記的情況
都不存在。登記機構顯然無法做到。

《物權法》規定，能登記而不登記之日起三個月預告登記失效，顯然是設立了一
種時效，而且是消滅時效。法律規定的另一種消滅時效是《民法通則》中的訴訟時效：
「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外」；「
訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。」同樣是時效，自然具有同
樣的法律屬性。正如對「知道或者應當知道權利被侵害時」的判斷只能由法院通過依
法審理來作出一樣，對「能夠進行不動產登記之日」的判斷，也是法律賦予審判機關
的權力，其他任何個人和單位都無權做出決斷，這是立法思維、立法技術一脈相承的
必然規律。而且，法院對訴訟時效的判斷，也不是由立案庭直接進行，即使看起來明
顯超過訴訟時效的民事訴狀，立案庭也要受理下來，然後由審判庭進行審理，查明事
實，如確實超過訴訟時效，則依法作出不予受理的裁定。

登記機構不能對何時「能夠」登記進行判斷，還在於其缺乏程序上的保障。「能
夠」登記與否，是一個主觀性相當強的判斷，既取決於客觀條件，更取決於登記當事
人主觀的認識和意志（有登記機構試圖為「能夠進行不動產登記之日」制定一個明確
的標准，或列舉幾項具體情形，卻總不能成功，原因就在於「能夠」登記並不是單純
的客觀現象，無法制定一個客觀的標准）。向登記機構主張對方「能登記而不登記」
因而預告登記過期失效的，總是被預告登記束縛的人，如開發商：而僅憑其一面之辭，
當然不能輕率地認定另一方「能夠」登記而不登記，這就需要聽取另一方的陳述。然
而沒有任何一部法律法規授予登記機構傳喚另一方到場作證的權力，更沒有規定另一
方不表達意見時，就可以接受單方的主張，令登記失效。登記機構並沒有缺席判決的
權力。

綜上，由於預告登記失效存在著上述難以解決的問題，建議對《物權法》進行修
改，摒棄「登記失效」的稱謂，改用注銷預告登記的表述；按照國際慣例，取消三個
月失效的規定；「預告登記失效」制度在實行時，也不能要求登記機構去判斷失效與
否；因債權消滅注銷預告登記的，要有預告登記權利人的同意，或法院的除權判決；
因三個月而失效注銷的，要有法院的認定。

⑧ 物權法中公信力原則和善意取得制度有什麼區別有什麼關系

區別很大，根本是兩個不同的制度。《物權法》中根據公示公信原則，動內產以交付為生效容要件，不動產以登記為生效要件。也就是說善意取得制度中對於動產要以交付、不動產以登記才能善意取得。當然善意取得本身要求第三人是善意，不知情的情況下取得，還必須以合理的對價。

⑨ 什麼是物權登記的公信力

物權登記的公信力是物權公示制度的法律效果。所謂公信力是指，登記的不動產回物權的權利答人在法律上推定為真正的權利人，對於信賴該登記而從事交易的人，即使後來證明該登記是錯誤，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。不動產物權登記的公信力包括兩層含義：一是登記的權利推定效力。二是不動產物權的善意取得制度。