1. 私有四合院拆遷時給房屋補償款,是否也給四合院的土地補償款
1、專家意見：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5854e31f0100qz92.html
國有土地上房屋拆遷時對土地使用權補償問題探究-----土地使用權補償嗎？
2、法律規定：
對北京市人民政府法制辦公室《關於城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示》的答復
（2002年1月24日國務院法制辦公室文件國法秘函〔2002〕15號發布自公布之日起施行）
北京市人民政府法制辦公室：
你辦《關於城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示》收悉。經商建設部、國土資源部，現答復如下：
一、關於1999年1月1日現行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題根據法不溯及既往的原則，1999年1月1日現行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應當適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規定。
二、關於1999年1月1日現行土地管理法施行後至2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題
現行土地管理法第五十八條規定，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條第二款規定：「拆除執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆遷房屋所有人應當按照被拆遷房屋原建築面積的重置價及成新，結合被拆除房屋所在區位給予補償。具體補償辦法由各區、縣房地局確定並報市房地局批准。」根據立法法有關中央專屬立法權以外的事項地方可依照本地情況作出具體規定的精神，在國家統一的補償辦法、標准出台前，北京市人民政府作出上述規定，將土地使用權補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規定對被拆除的房屋進行補償。
三、關於2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行後，拆遷城市私有房屋的補償問題
2001年11月1日起施行的現行《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定：「貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。」根據上述規定，2001年11月1日以後實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權的補償。今後，對被拆除房屋的補償應當按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定執行。
附：北京市人民政府法制辦公室關於城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示
（2001年12月11日 京政法制規字[2001]43號）
國務院法制辦公室：
為了貫徹實施《中華人民共和國土地管理法》和國務院《城市房屋拆遷管理條例》，切實保障被拆遷人的合法權益，現就城市私有房屋拆遷補償適用法律問題請示如下：
一、關於現行《中華人民共和國土地管理法》施行以前拆遷城市私有房屋的補償問題
現行的《中華人民共和國土地管理法》自1999年1月1日起施行，該法第五十八條規定：「有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：
「（一）為公共利益需要使用土地的；
「（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
「（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
「（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
「（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
「依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。」
根據國務院法制辦公室《關於對被拆遷私房的產權人原使用的國有土地使用權是否給予補償的報告》（國法綜[2000]13號）的意見，可否認為，對現行《中華人民共和國土地管理法》生效以前發生的私有房屋拆遷補償，應當適用當時的土地管理和城市房屋拆遷管理的法律、行政法規的規定，不適用現行《中華人民共和國土地管理法》第五十八條關於「對土地使用權人應當給予適當補償」的規定。
二、關於現行《城市房屋拆遷管理條例》施行以後，拆遷城市私有房屋的補償問題
現行《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）自2001年11月1日起施行。《條例》第二十四條中規定：「貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。」據此，可否認為，自2001年11月1日起，凡依據《條例》規定對私有房屋所有權人進行拆遷補償的，其中已包含了對收回的國有土地使用權的補償。
三、關於現行《中華人民共和國土地管理法》施行以後至《條例》施行之前，拆遷城市私有房屋的補償問題
現行《中華人民共和國土地管理法》施行以後至《條例》施行之前，國家法律、行政法規和部門規章沒有具體規定在拆遷私有房屋中對土地使用權人如何給予補償。根據國家有關規定並結合我市實際情況，市人民政府於1998年10月15日頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》），自1998年12月1日起施行。《辦法》第二十八條第二款規定：「拆除執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應當按照被拆除房屋原建築面積的重置價格及成新，結合被拆除房屋所在區位給予補償。具體補償辦法由各區、縣房地局確定並報市房地局批准。」實際執行中，市房地局一般批復區、縣房地局對拆除執行國家規定租金標準的私有出租住宅的所有權人給予兩項補償：一是按照被拆除房屋原建築面積的重置價格結合成新給予作價補償；二是按照被拆遷房屋原建築面積和房屋所在地的區人民政府確定的被拆除房屋所在區位拆遷補償價格的20％給予補償。《辦法》第二十九條第一款中規定：「被拆除房屋所在區位的拆遷補償價格由各區、縣根據拆遷地點等因素確定，並報市房地局批准後執行。」市人民政府《關於調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》（京政函[2000]60號）進一步明確：「拆遷補償價格由各區、縣政府參照被拆除房屋所在地區屆時普通住宅商品房價確定，並報市國土資源和房屋管理局批准後執行。」
綜上所述，可否認為，在國家沒有出台統一的對土地使用權進行補償的辦法之前，我市制定《辦法》並依《辦法》規定對私有出租住宅所有權人進行的拆遷補償中，已經包含了土地使用權補償的因素，即具體落實了現行《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第二款的規定。
特此請示。
2. 獲得土地使用權後至開發前，開發房產應當進行哪些工作
答：1、從程序上說，房產開發流程經歷了公司設立、項目立項和獲得項目土地使用權之後，還需要經過房地產開發項目的拆遷安置程序，才能最後進入開工、施工和竣工階段。 房地產開發項目拆遷安置階段的具體法律程序如下：（1）、委託進行拆遷工作；（2）、辦理拆遷申請； （3）、到市房產管理局拆遷科審批、領取拆遷許可證；（4）、簽訂房屋拆遷責任書；（5）、辦理拆遷公告與通知；（6）、辦理戶口凍結；（7）、暫停辦理相關事項； （8）、確定拆遷安置方案；（9）、簽訂拆遷補償書面協議；（10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置；（11）、發放運作拆遷補償款；（12）、拆遷施工現場防塵污染管理;(13)、移交拆遷檔案資料;(14)、房屋拆遷糾紛的裁決; 15、強制拆遷。 2、從證書取得的角度來看，整個房地產開發過程需要取得「五證兩書」，即土地使用權證、規劃許可證、施工許可證、房屋預售許可證、房屋權屬證書以及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 （1）建設用地規劃許可證需到市規劃局書面申請。申請人應當提交申請書、計委年度計劃投資批文、1：500地形圖、已批準的可行性研究報告等資源。 （2）施工圖設計消防審批需到市公安消防分局建審科申請，應提交以下資料：①施工圖設計文件兩套（含建施、結施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質勘察報告兩份（原件）；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟體名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限於加層、改造項目）。 （3）規劃許可證需到市規劃局申請，應提交以下資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規劃； （4）施工許可證需到市建設委員會申請。應提交以下資料：①報建證；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監委託書；⑥監理合同鑒證；⑦施工單位安全報監書；⑧總包單位中標通知書；⑦建築工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。 （5）房屋預售許可證則到市拆遷管理辦公室進行申請。
3. 房屋拆遷可以房屋賠房屋，拆遷土地面積賠土地面積嗎
現在只有指導性意見，可以參考，具體的補償標准要看不同省市發布的文件。 一、明確土地使用權的財產權利，合理確定拆遷補償標准 要對被拆遷人的國有土地使用權給予公平、合理補償。通過修改《城市房屋拆遷管理條例》及其相關法律和法規，明確規定被拆遷人的土地使用權的財產權利，在拆遷中，除了對被拆遷人的房屋進行補償外，還應補償被拆遷人因喪失土地使用權而遭受的損失。 拆遷補償標准應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築等因素，並充分考慮土地本身的價值和預期收益，按照市場正常交易價格評估，由拆遷當事人雙方協商確定，切實保證拆遷補償價格同房地產市場接軌。真正做到按照市場規律確定拆遷補償標准，及時調整、修正拆遷補償價格指數，確保不低於同期商品房價格上漲的指數。 二、嚴格界定「公共利益」的概念，建立商業性用地拆遷的市場化機制 要對「公共利益」的概念作出具體明確的界定，將政府強制執行程序嚴格限制在「公共利益」的范圍。與此同時，政府必須退出商業性用地的房屋拆遷，並在房屋拆遷過程的監管、聽證、裁決等方面發揮應有的作用，從而實現政府行為的規范化和合法化。 要嚴格區分公益性拆遷和商業性拆遷，實行不同房屋拆遷規定。前者是著重強調程序正當化，體現為適當補償，後者則用市場價值規律調節拆遷人和被拆遷人利益關系，實行充分補償。建立商業性用地拆遷的市場化機制，將出於商業目的的拆遷完全交給市場，按市場規律辦事，在被拆遷人自願的條件下確定是否同意拆遷。補償標准、安置辦法，由開發商與被拆遷人作為平等的民事主體協商解決。 要從保護群眾合法權益和規范政府行為出發，完善房屋拆遷秩序。一是要通過公告、聽政、協商等方式聽取被拆遷人的意見，獲得房屋拆遷的確認；二是設立「公共利益的需要」 的認定程序；三是建立商業性拆遷的相關程序、實施原則和具體辦法。 三、完善住房供應保障體系，確保被拆遷人基本居住需要 一是建立商品房、安置房、經濟適用房、廉租房、二手房為一體的完善的住房供應保障體系，從而拓寬被拆遷人住房選擇空間，保證被拆遷人「買得到，買得起，有房住」。 二是建立政府住宅基金，擴大廉租房屋和經濟適用房的比例，對被拆遷人購房提供優惠政策，在相關稅費上予以減免，保障低收入被拆遷人的基本居住條件和基本生活來源。特別要重視「雙困」被拆遷人的安置，建立相應的社會保障和救濟制度。 三是要不斷完善拆遷安置辦法，控制拆遷還原房的價格，建立對拆遷安置工作不落實的責任追究制度。
4. 沒有房產證，沒有土地使用證，拆遷怎麼補償
根據我國法律規來定，關於土自地徵收或者是房屋拆遷的補償，是給土地的使用權人，或者是房屋的所有權人的，而我國又是不動產登記主義，所以如何證明自己就是被徵收土地或者是被徵收房屋的相關權益人呢，就是通過一些不動產登記證明書來證明的。
如果說沒有這些材料或者是證件的話，那很可能就沒有辦法證明所有權或者使用權人是誰，也就沒有辦法確定被補償的對象，而且還會涉及到這個土地的使用權以及房屋所有權的合法性問題，如果說沒有這些相關證件，很有可能會被認定為違法建築，那麼，在此情況下是不予補償的。
5. 國有土地使用權沒到期房屋拆遷怎麼補償
按照不低於土地市場價格的原則補償，可以進行市場價格的評估。
6. 國有土地使用權依法收回和房屋拆遷是什麼法律
一、政府收回國有土地使用權的依據是什麼
1、並不是基於公共利益的需要，收回國有土地使用權，而為商業利益。
2、收回國有土地使用權應當先對原土地使用權人進行補償，未經補償安置，根據物權之法則，被拆遷人既對房屋擁有產權，仍對土地依法擁有使用權，
《物權法》房地一體，一物一權的原則;
國辦發[2004]46號《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》：「嚴禁未經拆遷安置補償，收回原土地使用權而直接供應土地，並發放建設用地批准文件」。
《土地儲備管理辦法》：第十二條因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
二、收回國有土地法定程序
(一)收回國有土地使用權應當先經拆遷補償安置程序，未經拆遷補償安置，根據物權之法則，被拆遷人既對房屋擁有產權，仍對土地依法擁有使用權?
(二)根據《行政許可法》及程序正當原則，應履行告知、告知申請聽證的程序;
(三)送達程序
收回國有土地使用權，涉及原土地使用權人的重大權益，應當將政府收回土地使用權的決定送達給申請人才能發生法律效力。
行政機關在收回國有土地使用權時應當遵循「正當程序」原則。行政機關作出的具體行政行為在法律上被認定為存在並對行政相對人產生法律約束力，必須具備法定條件。該法定條件除了依法享有行政職權的行政主體，應當對行政相對人作出明確、具體、有效果的表示內容外，在程序上應當按照法律規定的時間和方式向相對人進行送達。依法送達是具體行政行為成立的必備條件，未經送達則具體行政行為不成立，也不具有法律約束力。原告屬於市政府作出的「土地收回決定」的行政相對人。
2004年國務院發布了《全面推進依法行政實施綱要》，依法行政的基本要求：
程序正當。行政機關實施行政管理，除涉及國家秘密和依法受到保護的商業秘密、個人隱私的外，應當公開，注意聽取公民、法人和其他組織的意見;要嚴格遵循法定程序，依法保障行政管理相對人、利害關系人的知情權、參與權和救濟權。行政機關工作人員履行職責，與行政管理相對人存在利害關系時，應當迴避。
三、怎樣確定國有土地使用權
1、土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受地上建築物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權。
2、土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉為國有後迄今仍繼續使用的，可確定現使用者國有土地使用權。
3、因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經變更了實際土地使用者的，經依法審核批准，可將土地使用權確定給實際土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除後兩年以上仍未恢復使用的土地，由當地縣級以上人民政府收回土地使用權
4、未按規定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關規定處理後確定使用權。
5、1987年1月《土地管理法》施行之前重復劃撥或重復徵用的土地，可按目前實際使用情況或者根據最後一次劃撥或徵用文件確定使用權一定范圍的土地被幾個單位重復徵用或先後劃撥給幾個單位使用的情況經常引起土地爭議。產生這種情況的原因，有政策方面的問題，也有國土資源管理機關的失誤等問題。但從一般情況來講，土地使用者正常使用的土地不可能劃給另一個單位使用，主要是先前的使用者征(撥)而未用或征(撥)多少用閑置土地造成的，這種情況下的土地按實際使用情況確定給後來的單位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤銷或遷移，後又恢復或遷回，原土地已被劃給其他單位使用的，則應按政策要求和土地利用現狀確定是否返還土地使用權。
7. 拆遷安置房的土地使用權在房屋交付前開發商能否抵押
以抵押擔保方式獲取銀行貸款，如果到期債務人不能還款，銀行可以主張以抵押物拍賣償還債務。 如果只是以房產提供抵押，未做其他保證，抵押物不足以清償債務的，擔保人個人不再承擔額外責任了。
8. 拆遷評估中土地使用權、市場經營收益權如何補償，怎樣計算
拆建單位依照規定標准向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標准由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標准
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標准
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費
註：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(三)農村房屋拆遷補償標准
(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建築面積;
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建築面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。