在放活宅基地使用權方面

㈠ 如何理解適度放活宅基地和農民房屋使用權

目前看，政策更多的是提及租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響，其中，城市租賃市場影響最大，對商品房住宅市場也能起到緩解供需的作用。預計，未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。

㈡ 今後將適度放活宅基地使用權嗎

今年政復府工作報告提出制,大力實施鄉村振興戰略。全面深化農村改革。探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革。

全國人大代表、河南省淅川縣九重鎮張河村黨支部書記張家祥說,農民大批外出務工,使農村房屋閑置現象較為突出,浪費資源而且容易出現危房。適度放活宅基地使用權,使閑置農房用於發展鄉村旅遊,或給農村創業人員提供創業場所,能增加農民收入,為鄉村振興增添活力。

㈢ 宅基地改革 如何釋放農村發展新活力

「宅改」破冰，難關擋不住改革步伐
7月12日下午，夕陽下的宜城市流水鎮劉台村四組，十分寂靜。幾戶老宅搖搖欲墜，破敗的院子里雜草叢生。
「70%的村民都存在『一戶多宅』的現象，大量房屋常年無人居住。」劉台村黨支部書記趙永東說，這里已經成了遠近聞名的「空心村」。
一邊是農民進城，大量宅基地廢棄閑置；一邊是農村用地緊張，保護耕地任務緊迫。這樣的矛盾，在宜城市越來越突出。
2015年，宜城市在調查摸底中發現，全市農村10.66萬戶農民，有8.63萬戶農民宅基地佔地超面積，佔81%。
「村民亂搭亂建，沒有約束力，想建多大建多大。」宜城市劉猴鎮胡坪村黨支部書記尹興友說，不少村民的宅基地達到五六百平方米。
宜城市提供的數據顯示，該市農村共有閑置宅基地、一戶多宅佔用地及村內閑置地約8萬畝，占農村居民用地總面積的50%。
摸清家底後，宜城市開始探索改革的路徑。
「因地制宜，緊貼宜城實際，堅守改革底線，堅持問題導向，試制度、試規則、試成效。」宜城市委書記郭靜表示，承擔改革任務以來，該市以「制度創新」為核心、以「制度建設」為主線，積極穩妥地推進各項改革工作。
將「宅改」工作作為「書記工程」，該市市委書記掛帥上陣，500名幹部進村入戶開展宣傳，收集上報1000多條農民意見、建設。通過一系列扎實有效的工作，「宅改」工作在宜城市家喻戶曉。
歸納總結103條措施、召開43次研討會聽取各方意見……最終敲定的《宜城市農村宅基地制度改革試點實施方案》，一次性獲得國土資源部批復認可。
實行「多規合一」制度、9項農村宅基地改革制度……多措並舉為宜城市宅基地改革工作保駕護航。通過大膽探索、破舊立新，宜城市農民建房做到了「無規劃不審批，無設計不建房」。
實地測量，確權登記。該市完成11.24萬宗農村宅基地的地籍測量和權屬調查，同步開展農民住房測量，並成立宜城市不動產登記局。「有了證，就有了法律保障，心裡踏實多了。」宜城市流水鎮劉台村七組農民文化全去年拿到了期盼已久的不動產權證，非常開心。截至目前，宜城市共發放「房地一體」不動產權證2.6萬余本。「改革首先要讓老百姓認可，要體現公平公正公開。」宜城市國土資源局黨委書記、局長何海燕表示，最終目標是農村宅基地不僅管得住，而且管得好。
出台《宜城市農村宅基地歷史遺留問題處理辦法》，在尊重歷史、正視事實、區別對待的前提下，分四個時間段，差異化解決了5500多個歷史遺留問題。
採取「明確基準、劃定區間、村民自治」方式，宜城市結合各村實際建立「有償使用、有償退出」機制：根據集鎮、中心村、普通村制定差異化農村基準地價；劃定三個收費區間，宅基地200平方米以下的，免費使用；超出面積分別按基準地價乘以不同系數收費。
劉猴鎮胡坪村村民吳昌財家宅基地面積超標29平方米，全村戶均宅基地面積為243平方米，胡坪村基準地價為每平方米1元，村裡確定超過2000平方米的收費系數為0.5；超過全村戶均面積部分繳費系數為1，因此他每年需要繳費14.5元。
宜城市農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室（以下簡稱宜城土改辦）的數據顯示，宅基地超面積的有償使用費「村收村支」，目前已收取7.2萬戶農民的1207萬元有償使用費，主要用於宅基地回購和村公益事業。
劉台村黨支部書記趙永東說，在政策引導下，劉台村四組59戶居民選擇「有償退出」宅基地，騰退土地113畝。
3年來，宜城市2500餘戶農民多渠道退出宅基地，節約用地7600畝。
突破難點，創新激發出改革動力
改革進入深水區，改一點、革一點都是在要害之處。宅基地改革，更是如此。「承擔試點工作，是宜城市在新的歷史起點上推進農村改革的重大機遇。」宜城市市長、宜城土改辦主任嚴廣超說，宜城市必須抓住機遇，順勢而為，勇挑重擔，探索創新。
3年來，宜城市直面改革中深層次問題，不怕傷筋動骨，實施一系列有效措施將改革推向深入。「突破過去按地類確定宅基地面積方式，將人均耕地面積作為主要參考因子確定宅基地面積標准。」宜城市副市長鄭泳說，該市創新採用大數據采樣確定宅基地面積標准，邀請武漢的專家團隊合作研究，選取全省具有代表性的14個地區2900多個宅基地樣本進行分析論證。
改革不能孤立進行，不能碎片化推進。宜城市在改革中大力探索「宅改+」」，實踐了多樣化「改革結合」新模式。
胡坪村位於劉猴鎮東北端，現有宅基地624宗。在村黨支部書記尹興友眼裡，該村宅基地面積呈現「一大三多」的特點：宅基地面積大，自然村莊多、單家獨院多、閑置宅基地多。
為了推進「宅改」工作，該村採取了一系列「宅改+」做法，取得了很好的成效。
「宅改+現代農業」。胡坪村將6戶村民騰退的宅基地進行復墾還田，增加耕地面積3.5畝，流轉給湖北胡坪現代農業科技有限公司進行葛根規模化、產業化種植。
「宅改+生態旅遊」。該村將基礎設施相對較好的宅基地保留下來，改造成民宿，開拓觀光旅遊產業。
「宅改+村民自治」。胡坪村村民王桂香打算騰退名下一宗不常用的宅基地。在村委會的協調下，因征地拆遷而無房的同村貧困村民以8萬元購買了王桂香的宅基地，雙方各自確權辦理了證件。
「他不用花十幾萬元蓋房子，我對轉讓價格也滿意。」王桂香說，「宅改」政策的靈活運用，充分考慮了農民各方的利益。
何海燕表示，「宅改」工作要提高農民的獲得感，就必須搭建更多平台，留好更多「介面」，在政策允許的范圍內，結合更多方式方法開展創新。
流水鎮黃沖村積極發揮村兩委「領頭羊」的作用，成立村級理事會，制定村規民約，通過「大制度+小辦法」，推進「宅改」工作。
「有村民代表提議將宅基地有償使用與村莊綠化結合起來，凡種植有5厘米以上樹木的，每棵樹可按5平方米的有償使用款返還。」流水鎮黃沖村黨支部書記王朝富說，村民理事會商議後，贊成了這個建議，村民對「宅改」工作的積極性一下就提高了。
長期以來，宅基地管理亂象叢生，基層國土部門人力、物力有限，管不了；村集體人口流出進一步加大，村集體管理不斷弱化。
「要改變這種『看得見的管不著，管得著的看不到』的窘境，必須加強黨的領導。」何海燕說。
小河鎮創新管理手段，整合國土、城管、城建等各方力量，把執法許可權統一後下放到村集體，對土地利用規劃下的違法建房行為進行監管。「村組網格員日常巡查，執法分局、土地管理部門現場勘驗，實行三級聯批制。」小河鎮黨委書記付青峰介紹，通過這種方式確保建房有規劃、違建抓預防。
成效顯著，發展釋放了改革紅利
去年5月27日，宜城市流水鎮黃沖村六組村民肖龍以宅基地的不動產權證為抵押，成功從農業銀行宜城市支行貸款8萬元購買挖掘機承包工程。
通過一年發展，肖龍不僅償還了貸款，還先後購買了兩台挖掘機。7月13日，記者來到他家時，他正在瀏覽網頁，打算給家裡添置一台小轎車。「宅基地能換票子，老房子能變錢袋子。」肖龍說，這樣的宅基地改革才真正改到了老百姓的心坎上。
宜城土改辦工作人員龔建橋介紹，目前宜城市有52戶居民通過宅基地抵押，從銀行獲得756萬元貸款。「確權、賦能、流通，讓土地資源流通起來。」鄭泳說，宜城市在「土地入市」上也做了大量的嘗試。
今年4月，流水鎮劉台村1宗地就地入市拍賣成交，敲響了我省農村集體經營性建設用地入市的「第一槌」。小河鎮高康村2宗地以調整入市方式掛牌出讓。此外，宜城市已有32宗入市和9宗徵收地塊納入年度計劃。
小橋、流水、人家，古樹、老宅、新變化……在宜城市流水鎮鶯河村，和諧秀美的鄉村風光讓遊人流連忘返。「十多間搖搖欲墜的老宅子通過改造成了寶貝。」流水鎮副鎮長舒紹忠說，鎮政府回購村民的宅基地，邀請湖北根富建築規劃設計有限公司對整個村落進行規劃和改造。「小規模、組團式、微田園、生態化」的「醉美鶯河」品牌，已經成為宜城市新型城鎮化試點建設的新亮點。「每天都有客人來，周末常常忙不過來。」艾元梅開飯館的房子是村民全天元的老宅子。因為長期無人居住，這間老宅子破舊不堪。1年前，全天元「有償退出」宅基地後，老房迎來了新生。
7月13日傍晚，南營街道辦事處安堖村的大黃堰廣場，村民們放起歡快的音樂，跳起了廣場舞。「廣場上原有的6戶居民，通過『宅改』有償退出宅基地。」南營街道辦事處黨委副書記、主任艾小通表示，「宅改」工作讓農村面貌發生了翻天覆地的變化。
王集鎮槐樹村利用騰退的土地硬化道路、修建花園，村民足不出戶盡享「瓜果梨桃、鳥語花香」的風景。
流水鎮劉台村將騰退宅基地的居民引導入住落花潭小區，騰退的607畝宅基地，剔除社區建設佔地173畝，還節約土地434畝，有效提高了土地集約利用水平。
流水鎮黃沖村一次性收取村民3年宅基地有償使用費19.5萬元。經過村民代表大會商議，該村已修建一座文化廣場，安裝了48盞路燈，村內環境大改善。「宅基地改革就是要促進農民利益進行再分配，因此是一項牽一發而動全身的改革。」鄭泳說，宜城市在「宅改」中做出了有益探索，希望提高農民們的獲得感，更希望通過這些探索，為國家層面提供可復制、可推廣的「宜城樣本」。

㈣ 城市土地流轉講的內容有哪些

一、「三權分立，放活土地經營權」

2015年1號文件仍然堅持穩定農村土地承包關系並保持長久不變，但是，隨著社會發展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。

這就要求要抓實農地承包經營權確權登記頒證工作。農村承包地的改革核心即所有權、承包權、經營權三權分離，穩定承包權(即土地的產權屬於農民集體所有)，放活經營權，賦予土地經營權流轉、抵押、擔保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變為農業集約化經營和資本的快速進入打下了制度基礎。

二、「農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價入市」

2015年1號文件中提出：引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配製度。有關部門要盡快提出具體指導意見，並推動修訂相關法律法規。

目前，農村集體建設用地違法用地屢禁不止，這就表明農村建設用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導去建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地「同地同價同權」要素市場平等化，才能真正的流轉。

農村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，並與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。所以，想在農村土地入市上淘得真金的企業家們，還是壓看清楚政府引導的競爭機制及利益關系。

三、「農村宅基地財產權抵押、擔保、轉讓」盤活農村宅基地財富

2015年1號文件提出：完善農村宅基地管理制度。改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。有關部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉建設用地增減掛鉤試點。