1、起訴是必須的，而且要快！對方的土地使用權已經做了抵押登記，回一般問題不大，問題答是要衡量以後實現債權時土地拍賣款是否能足額償還債務，如果不能，則必須申請查封房屋。
2、可以查封沒辦手續的房子，因為房子是一種事實狀態存續著，且我國是「房地一體」的制度政策，查封這種「違章建築」是沒有問題的。
3、你們最好做訴前查封，保證對方不會耍手段。訴前是必須提供擔保的。
4、一般律所都是以一般代理做這些案子，很少以風險代理做的。或者你能找到熟人，也許可以。
2. 開發商取得土地使用權的方式
土地使用權取得分為：出讓（招標、拍賣、掛牌和協議）、劃撥、租賃等方式。具體你所謂的取得是哪個方式。
3. 我的房子只有一證房產證沒有土地證，開發商又倒閉了，我該咋辦
開發商需要先辦理出讓國有土地使用權證，才可以對該土地進行開發。開發商取版得的這個證就是所權謂的母證。
開發商出售房產時，需要先收回該土地使用權，對住戶進行分割登記，住戶就成了該土地使用權的共有人。
母證的收回應該由國土部門負責。
你購買的商品戶價款中應該已包含所分割到的土地使用權的出讓金。登記過程中只需繳納手續費。
4. 房地產開發商從拿地到取得土地使用權證需要多長時間能給出法律依據最好
先是報名參加招拍掛，然後與國土部門簽訂土地出讓合同，足額繳納土地出讓金和稅內費後，到當地國土部門辦容理國有土地使用證。招拍掛的公告至少30天，多久時間能繳納足額土地出讓金和稅費就要看你的實力了，如果材料齊全的話，辦國有土地使用證的時間不會很長。
5. 開發商 土地使用權證
掛牌招標成功只是第一步，以後的手續還很多了。關鍵是要繳齊錢。
掛牌成功要簽一個成交確內認書容，這個確認書要公正處公正的．成交後實際測量出圖，簽定土地出讓協議，並要按照簽定的協議向土地局繳納土地出讓金、契稅等相關費用，然後辦理土地使用權證。這樣土地才是合法的。在掛牌成功後要根據掛牌時土地使用條件設計建築方案，在取得土地證後要辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，然後才能去辦理施工證開始施工。施工達到預售條件了才能辦理預售許可證開盤銷售。
6. 開發商申請土地使用權的流程是什麼
辦理土地使用證國土部門叫土地登記，主要依據是2008年2月1日起施行的國土資源部40號令《土地登記辦法》：
第九條 申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規定的其他證明材料。
第四章 初始登記
第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
第二十六條 依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批准用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。
新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。
第二十七條 依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款後，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十八條 劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十九條 依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。
第三十條 依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批准文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。
第三十一條 以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批准文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。
……
開發商辦國有土地使用證就是土地登記的申請人和當事人，根據自己土地取得方式對號入座。
假定開發商是以出讓方式取得的國有土地使用權，其土地登記流程大致是：
①土地登記申請。開發商經市政府批准，與國土資源局簽訂出讓合同並已繳清土地出讓金的，可持土地評估報告、土地出讓合同及出讓金發票到市財政局指定地點繳納契稅後，到國土資源局窗口申報，辦理國有土地使用證，填寫申請書，經初審合格後辦理。
您需要准備的材料大致有：土地登記申請書；開發公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個人身份證明等有關證明文件；開發公司與國土部門簽訂的土地使用權出讓合同, 有關土地出讓金契稅等稅費繳付憑證。委託代理人申請土地登記的, 還應提交授權委託書和代理人資格身份證明。
②地籍調查。土地登記機關根據開發公司提出的申請, 對該宗地進行地籍調查, 主要對土地權屬、面積、用途等情況進行調查。
③土地權屬審核。土地登記機關對開發公司提交的證明文件、資料和地籍調查結果進行審核。主要包括：對申請人、出讓合同、使用期限、土地價格、稅費繳納情況、土地用途、房產變更和土地面積等進行審核。
④注冊登記。土地登記機關根據審核結果報當地人民政府, 經政府批准後土地登記人員為開發公司填寫新的土地登記卡。
⑤核發證書。土地登記機關依據土地登記卡填寫國有土地使用證, 由土地登記機關代表政府核發給軟體開發公司。
7. 房產開發商的土地使用權按使用年限買的嗎
是的。
土地使用來權出讓的自最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
8. 國土局將私人國有土地權歸為開發商的土地使用權合法嗎我是經過單位破產拍買的房屋,辦了房地產權證。政
中國的土地抄性質是，土地國有制，土地使用權可轉讓。
所以你有一個誤會，即土地不是你私人所有的。中國也不存在私人土地。
你們單位破產拍賣的房屋，你獲取的是土地使用權，及地上物房屋的所有權。土地的所有權仍舊是國家的。
舊城改造，重新利用和開發土地，這個是政府的權利。
當然因政府改造徵用土地，涉及到你私人原有的土地使用權時，你可以要求政府對你的土地使用權和地上物損失予以經濟補償。
9. 我國法律對於開發商購買土地使用權時的容積率問題是如何規定的
國家沒有具體規定，但根據各個城市不同的城市規劃設計，會對整個區域進行一定限制回，限容積率答，限高，這個是開發商拿地時已經給定的條件，霸氣的開發商可以拿到更高的容積率，因為容積率高了才能贏得更多的建築面積。都是赤裸裸的money
10. 開發商取得土地使用權的方式
根據國家法律規定，用於房地產開發等經營性土地，必須經過招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權。所以房地產開發公司就只有從土地交易中心拿地。
如果你們公司得關系很廣，可以和政府協商，通過掛牌方式取得土地，這樣費用少點。但是現在國家又規定，可以分期付款，但是不能分期辦證，必須繳齊出讓金才能辦理國有土地使用權證，拿不到土地證，後面得所有手續你就不能辦。
好像國家和銀行新規定不能抵押純土地貸款，必須有項目。
以前開發商所有資金用於取得土地，然後去銀行抵押土地貸款來開發項目。
但是現在不能這樣呢。
所以想開房地產開發工資沒有足夠得資本是沒有用得