⑴ 買房人的物權期待權可否排除法院的強制執行
買房人來的物權期待權源不能排除法院的強制執行。
法院強制執行的范圍
(一)被執行人及其所扶養家屬生活所必需的衣服、傢具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
(二)被執行人及其所扶養家屬所必需的生活費用。當地有最低生活保障標準的，必需的生活費用依照該標准確定；
(三)被執行人及其所扶養家屬完成義務教育所必需的物品；
(四)未公開的發明或者未發表的著作；
(五)被執行人及其所扶養家屬用於身體缺陷所必需的輔助工具、醫療物品；
(六)被執行人所得的勛章及其他榮譽表彰的物品；
(七)根據《中華人民共和國締結條約程序法》，以中華人民共和國、中華人民共和國政府或者中華人民共和國政府部門名義同外國、國際組織締結的條約、協定和其他具有條約、協定性質的文件中規定免於查封、扣押、凍結的財產；
⑵ 二手房買房人物權期待權 我有多套房產，我一審法院判決書認定我輸了
法院是依法判決，就看調查的事實是什麼樣的了
⑶ 法院能執行有物權期待權的不動產嗎
只要不是規定的年限的都不能執行的
⑷ 期房的法律制度有哪些
現階段我國的房地產熱居高不下，房地產開發商「一房多賣」的情況時有發生。據報道，發生在深圳的「香珠花園」事件，開發商一房多賣涉及房屋200餘套，涉案金額2億多元；上海「天天花園」事件，同一套房產賣給了7家；在廣東的「廣地花園」事件中，開發商重復售樓資金過億元。筆者認為，之所以經常發生「一女多嫁」的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預售登記備案制度存在嚴重缺陷有關。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預售登記備案制度，這對於穩定社會秩序、保護購房者的利益、構建法制化的和諧社會有著極其重大的意義。值此《物權法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預售備案優先權制度作若干思考。
一、期房預售登記備案法律制度的缺憾
我國現階段期房預售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規的規定也不盡一致，具體表現在以下幾個方面。
1、法律、法規零散，存在法律沖突
現階段期房預售備案登記制度主要散見於《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分最高人民法院的司法解釋和各地方法規中。由於現行的房地產登記備案制度，主要是由房產管理部門和土地管理部門分別進行登記的，這二個部門對期房涉及的備案登記的規定不盡相同，而且規定過於原則，操作難度大，其中有關預售登記的規定與完整的房地產物權又存在著交叉與沖突。這對於「准物權」的期房預售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了「有機可乘」的空間，妨礙了物權的合法、安全轉移。
2、以行政管理為主，忽視民事效力
建設部於2001年修改後重新發布的《城市商品房預售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規范期房預售的專門法規。但是，從全文共計17條規定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規范期房預售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《土地登記管理規則》等行政法規對期房預售登記備案有相近規定，如：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案」，「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續」，如不進行預售登記，則「責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，並可處以已收取的預付款1%以下的罰款」。但是，上述規定主要規范的是對期房預售合同審查和管理，並沒有就期房預售登記備案的法律性質和法律效力及其法律後果做出明確的規定。同時，對期房預售登記備案的程序、內容、機構設置等也未作出詳明的規定。另外，各地方的土地、房產管理登記機構對期房的預售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預售登記備案起到應有的「公示」效能。這既不利於避免「一房二賣（或再抵押）」等損害購房人利益的情形發生，也不利於購房人查詢欲購房屋是否已經抵押或出售給第三方。因此，在「一房二賣（或再抵押）」等現象出現時，購房者的合法權利還是難以得到法律的有力保護。
3、地方法規不盡一致
在實施建設部、國家土地管理局有關商品房預售登記備案的上述規定中，我國一些地方法規在以下幾個方面的規定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產登記條例》第32條規定：商品房期房購買「當事人應當備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人」。換言之，如商品房登記備案就對第三人發生對抗效力，如不登記備案，預售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預售合同生效的條件。如《珠海市房地產登記條例》規定：「商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……」。根據該規定，不登記備案的商品房預售合同是無效的，法律不予保護。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經濟特區房地產轉讓條例》規定：「房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款5%以下的罰款……」根據該規定，可以理解為預售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發商應承擔行政處罰責任。地方法規的上述不一致規定，可以說給懷有惡意目的的開發商留下有機可乘的空間。
二、居住用期房備案的法律性質及其效力思考
目前，我國有關法律法規從立法意義上而言，只賦予了商品房預售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結合現行法律法規、司法解釋以及《物權法》徵求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規定與民事法律效力交織中，筆者認為應對居住用期房預售登記備案從「准物權」的法律性質及法律效力上去思考，即賦予其對世權或優先權的效力。
1、登記備案的法律性質
建立商品房預售登記備案制度的目的是為了保護購房者的合法權益，避免和預防一些不必要的訟爭，維護不動產交易安全。關於預售期房備案登記制度的性質，目前廣泛的觀點認為：該制度本身並不是一種物權登記。
《物權法》草案徵求意見稿第二十一條規定：「當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記」。對於其中的「預告登記」，從其本意去理解預售登記備案的法律性質，它應當是一種債權物化的預告，是一種具有物權性質的期待權或「准物權」。換言之，商品房預售合同登記備案的法律性質屬於不動產「准物權」的權屬登記。其已有法律基礎思想是：
首先，從現行的《城市商品房預售管理辦法》等法律規定來看，預售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關登記、公告等規定，具有預告、公示的民事性質。如果否定權屬登記備案的這一「公示性」的民事性質，那麼備案登記制度就不存在任何意義。
其次，從登記備案操作規程而言，它與不動產物權的變動具有以下幾個共同特徵：（1）將期房這一「准物權」的設立、轉移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內容能夠為不特定的相關利益主體所查閱；（3）公示後即具有特定的債權物化期待權。
第三、准物權一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權。相反，如果購房人不辦理登記備案，那麼購房者僅僅只擁有合同債權，其購房的債權物化可能性在法律上將難以得到有效保護。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定的：「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。」該解釋從法理上對登記備案的期房「准物權」性質作了明確的回答。
2、登記備案的法律效力
登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學者觀點認為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對於登記備案的法律效力，物權法草案在第二十一、二十二條均作了相應的勾畫。筆者認為根據我國現行期房登記備案制度中的民法原理進行考量，應當可以得出期房，尤其是居住用期房預售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結論。
《最高人民法院關於建築工程款優先受償權問題的批復》規定：「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程款優先受償權不得對抗買受人。」該解釋雖然沒有期房預售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機關的備案，消費者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預售備案登記對於第三人的效力問題。
我國現行的行政法規和司法解釋均明確規定了「房屋登記是房屋所有權的唯一公示方法」的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在於登記備案具有公示的預告性質。從公示預告的性質而言，其對世效力就在於：（1）保全效力，使債權獲得物權對抗第三人的效力；（2）順位保護效力；（3）破產保護效力。如果否定期房預售登記備案的對世效力，就等於沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權的變更、變動、轉移將是不可想像的。
三、賦予居住用期房備案對世權制度的思考
物權法草案中有關居住用期房預售登記備案制度已經就其對世效力作了規定，但仍過於原則，難以操作，容易產生不同的理解，如：並沒有預售登記備案程序、內容、機構設置的規定，與現行的行政法規和司法解釋也相脫節。無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。一項完善的法律制度無不以人為本、保護公民生存的基本資料為主要目標。在我國，公民購買期房的目的主要用於生活居住消費或經營。若不賦予購房者在辦理預售登記備案後具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權，對社會穩定產生嚴重影響。
因此，物權法草案在構建我國期房預售登記備案制度中，應結合現行法律規定明確賦予期房——尤其是居住房預售登記備案制度的准物權效力，將登記備案作為預售合同的生效要件，對期房預售合同約定的債權具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護購房人最關心、最需要的物權。
基於上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對世權制度，建議在物權法草案中還應增加以下規定：1、登記機構法定化，即備案登記機構有法律直接規定或授權規定；2、備案程序具體化，即由法律明確規定備案的程序，如：當事人必須以書面方式向登記機關作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示並可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以「凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……」等。
這樣考慮的出發點是源於憲法對於公民生存基本權利的保護，從秩序價值上賦予購房者優先權，穩定社會生存和發展的根基，有利於構建法治化的和諧社會。
⑸ 准物權與物權期待權的區別
1.准物權以物抄之外的其他財產為權利客體的財產權。物權的客體是物，包括動產和不動產在內，所以准物權不屬於物權的范疇。准物權與物權的制度性區別主要是由客體的特殊性所決定的。
2.准物權在性質上與物權相類似。准物權與物權都屬於支配權、絕對權和對世權，所以兩種權利都具有保護上的絕對性、效力上的優先性和排他性等共同特性。
⑹ 物權期待權與抵押權同時存在如何處理 最高人民法院判決書
抵押人以正在建設的預售期房向銀行設定抵押借款應為合法有效。
抵押人以版正在建權設的預售期房向銀行設定抵押借款，符合《擔保法》司法解釋第47條規定，應當認定為合法有效。
最高人民法院判決「某銀行與某房產公司等抵押合同糾紛案」，見《上海方信房地產開發有限公司與華東三峽經濟發展公司、中國光大銀行上海分行、中國農業銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛案——預售期房設定〈抵押合同〉效力的認定》（張雅芬，最高人民法院），載《民事審判指導與參考·最高人民法院二審案件解析》（200204/12:305）。