『壹』 車庫只有使用權沒有產權,這合理嗎
法律關於車庫產權問題歸屬,具體還要根據車庫性質劃分。
1、規劃內車庫。
《物權法》第74條中規定:「建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」該規定實質已經承認開發商對規劃內車庫車位的原始所有權。
開發商只要能提供車庫的工程規劃許可手續,驗收合格後就能進行車庫的初始確權登記。
2、規劃外車位。
開發商未取得工程規劃許可審批手續建設的車庫車位可稱之規劃外的車庫車位,對於規劃外的車位,《物權法》第74條作出了明確規定:「佔用業主共有的道路或是其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。」
3、人防停車位。
地下人防車位的原則是「誰投資,誰受益」。這種停車位開發商和業主均無產權,經人防管理部門同意後開發商可經營使用,也就是說這種車位不能買賣、過戶,只能出租使用權,且根據《合同法》規定,租賃期限不得超過20年。
(1)開發商賣使用權車庫擴展閱讀:
住宅小區車位、車庫和地下室的產權歸屬,應綜合以下三個標准來確定:
(一)符合規劃。在我國,不符合城市規劃或建築規劃的建築物,為違章建築,不能取得所有權。住宅小區內的車位、車庫和地下室符合城市規劃和建築規劃,是建立所有權的前提。
(二)對佔用的土地有建設用地使用權。開發商對地上車位、車庫的所有權建立的基礎是:車位、車庫佔用范圍內的建設用地使用權歸開發商享有。住宅小區一經出售,開發商或物業公司再設立地上車位、建造車庫的行為,均屬於侵犯業主共有權的行為。
業主不同意設立車位、車庫的,可行使排除妨害請求權,請求其恢復原狀,拆除車庫或車位的標界物。業主同意的,地上車位、車庫的所有權歸業主,已收取的租金,應根據不當得利返還法則返還給業主。
根據物權法第74條的規定,佔用業主共有的道路的車位屬於業主共有,就是立法對這一規則的闡釋。
(三)建造費用是否分攤到住宅售價中,是確定車位、車庫和地下室是否歸開發商所有的重要標准。
地下車位、地下室、地下車庫的出售價款主要部分是建造費,土地的利用有時是無償的,無費用可公攤。地上車位、車庫則不盡然,其佔有范圍內的土地出讓金原則上不能分攤到住宅小區的其他業主身上。
如果分攤了,則地上車位、車庫佔用的土地使用權就歸業主共有,開發商就無權處置車位、車庫了。這一點,與小區一層房屋附贈綠地或小院是一個道理。如果沒有分攤,則地上車位、車庫屬於開發商,自然可以出售、出租或出借。
『貳』 開發商把沒有辦理產權證的一處車庫抵押給我,我有沒有使用這處車庫的權力,也就是說使用權
根據我國法律,沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的,房屋買賣合同原則上屬於無效合同,車庫也同理。
沒產權的車位就不是私有個人的財產,只能以轉讓的形式交易,是不能買賣的。
對於車位性質劃分,以及權益歸屬在《中華人民共和國物權法》73和74條原文有規定:第七十三條建築區劃內的道路,屬於業主共有,但屬於城鎮公共道路的除外。
建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。
(2)開發商賣使用權車庫擴展閱讀:
業主在購買車位時一定要看清能否辦理產權證。他指出,衡量車位、車庫可否銷售的惟一標準是能否辦理產權證,若購買的車位、車庫不能辦理產權證,則說明該車位或車庫是不能銷售的。
另外,對於可以租賃的車位有限期是20年,根據《合同法》第214條規定:「租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。
再者,業主一定要注意人防車庫是禁止買賣的,謹防開發商忽悠。為了避免不必要的糾紛,購房者最好將車位細則寫進合同。購房者如果是先買房再買車位的,則可與開發商另行簽訂合同。
『叄』 開發商能買賣地下車庫使用權嗎
網友提問:本人在某小區購房後,在小區花園下開發商建有地下車庫,現開發商版要求業主購買車位權使用權,與土地證的期簽為止(50年,現在不到50年),簽的是車位使用權買賣協議,實際上他是把租費提前收走啦。請問律師,合同法規定,租期只能20年,目前北京有很多這種情況,難道國家就不管嗎?符合法規嗎? 王良斌律師回復:關於車位使用權的買賣是否合法,關鍵是看地下車庫的產權屬於誰,是全體業主還是開發商。 如果是全體業主,開發商無權買賣。如果是開發商,買賣就是合法的。而且在北京市四環以內,車位配置的標准為1:2;四環以外,車位配置的標准為1:2,也就是說每兩戶或三戶才有一個車位,此時如不購買,將來停車就是個麻煩。至於買車位使用權的期限,現在購買,價格或許會低一些,將來如果通貨膨脹,您就會感覺您的選擇是正確的。 車位使用權的買賣,50年是可以的。這不是您所說的租賃,合同最長期限為20年。這是兩個概念。 您在購買車位的時候,一定要向開發商索要發票,簽署車位使用權買賣合同。 當然,在您購買了使用權後,物業管理費您還是要交納的。 進入購房問答論壇提問
『肆』 開發商轉讓人防車位使用權,業主買了之後能使用多少年
現在購買車位成了很多有車族購房頭疼的一件事情,不僅僅是車位價格昂貴,很多時候是重金難求,因為小區面積有限,車位有限,這也造成了很多開發商不合理買賣,很多業主不清楚相關法律法規,在車位購買方面經常出現糾紛和困惑。下面總結五點注意事項,以供消費者在購買車位時作為參考:
一,看能否辦理產權證。業內人士指出,衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產權證,若購買的車位、車庫不能辦理產權證,則說明該車位或車庫是不能銷售的。
二,租賃車位有限期20年。租賃車位、車庫最長有效期只有20年。根據《合同法》第214條規定:「租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。」
三,人防車庫禁止買賣。根據現行的小區規劃法規,小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主所有,人防工程等配套設施也是禁止買賣的,開發商或者物業公司無權出售。
四,買車位不能用公積金貸款。購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。銀行有關工作人員解釋,按國家住房公積金管理條例,住房公積金是單位和職工繳存的長期住房儲金,應用於職工購買、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房,任何單位和個人不得挪作他用。因此,在現行法律法規條件下,公積金貸款不能用於購買除自住房以外的東西,當然就不能用於購買車庫。
五,應將車位相關細則寫進合同。
業內人士指出,為了避免不必要的糾紛,購房者最好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候,如果車位和房屋是一並購進的,購房者和開發商就車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚,最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的,則可與開發商另行簽訂合同,就上述詳細事項都應有具體說明,並將合同另行備案。
『伍』 車庫的使用權問題……
車位有兩種,一種是產權車位,一種是使用權車位,你說的應該是後者。這種使用權的車位也是從物業買的,就是買個幾十年的使用權,房東手裡也有收據的。他的車位是買的,當然要賣給你了。
『陸』 小區地下車位使用權轉讓 是否合法
車位使用權轉讓協議是有效的、合法的。
雖說一般小區的車位是列入公攤面積計專算的,屬即不歸任何單獨個人所有,而是歸小區里所有業主共有。因此,是不能辦理產權證的。
但是,《物權法》第七十四條第二款規定:「建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」《物權法》承認了小區車位可以作為獨立交易的客體,且也有權通過協議出售、出租。因此,車位使用權轉讓協議是有效的。
簽訂的協議一定要寫清楚車位的具體位置,出讓方要給出車位使用權的證明。同時還一定要注意:根據《合同法》,租憑期最高不能超過20年,所以寫協議時不能寫超過20年的使用權出讓期。所以寫協議時,不要寫有超過20年的期限,超出20年的使用權是不受法律保護的,無效的。
本條內容來源於:建築工業出版社《衛生間、走廊、過廳、樓梯》
『柒』 開發商有權買賣地下車位嗎合法嗎
根據相關法律法規及法學理論,一般認為,滿足以下條件之一的,車位屬於全體業主所有,開發商無權出售:1、開發商在計算公攤面積時已把地下車位的建築面積計算在內的;2、開發商把建在地下車位的成本核算在住宅開發成本之內的;3、根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的,即小區在規劃時已經明確了車位作為公共配套設施的功能,將建車位作為開發商的法定義務。如果有上述情況之一,開發商就無權出售該車位。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《城市房地產開發經營管理條例》的規定,未取得銷售許可的商品房產不得銷售。
我國《物權法》第 74條對車位的歸屬只作了原則性的規定:「建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。
(7)開發商賣使用權車庫擴展閱讀:
開發商這個名詞屢屢撞擊公眾視野——因其既承載著城市建設的光環與榮耀,又備受大眾對其財富價值觀的質疑性解讀。而一個有責任、有誠信、有思想的開發商必須面對時代、面對社會、面對公眾作出自己的價值判斷和行動回應。針對樓盤涉及到的開發商的比較多。我們也常寫成kfs。
根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,房地產開發公司的設立應具備以下條件:有符合公司法人登記的名稱和組織機構;有適應房地產開發經營需要的辦公用房;有100萬元以上的注冊資本;有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。符合上述條件的的房地產開發企業經工商登記後,取得《企業法人營業執照》。
《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件,但並非有了法人營業執照就可以進行房地產開發。
『捌』 車位只有使用權能買嗎
車位(庫)是否可銷售、買賣的唯一標準是能否辦理產權證(或有無預售許可證),如果沒有車位產權證,那麼,這個車位不允許出售。如果開發商把不能辦理產權證的車位賣給業主,那麼,業主最後拿到手的只是一紙合同,而不是權屬證書。
《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權),最長期限只有20年,20年後是不受法律保護的。如果車位有預售許可證的,購車位業主跟開發商簽訂正式的商品房買賣合同並辦理備案手續後,則是可以申請辦理《房地產權證》的。車位產權辦出《房地產權證》後作為物權擁有是無期限的,但車位所在的土地使用權是有使用年限限制的,年限與車位所在土地使用權年限一致。
2016年10月1日實施的《湖北省物業管理條例》第五十四條第一款對停車位、車庫作出明確的規定:物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬,由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定,不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要後對外出租的,每次租賃期限不得超過一年。
第五十四條第二款規定:物業區域內佔用業主共有道路或者場地用於停放車輛的車位,屬於全體業主共有,其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定;建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。
上述規定只是對初始登記所有權人為建設單位—開發商的停車位、車庫可以銷售、附贈,而初始登記所有權人不屬於開發商的物業區域內佔用業主共有道路或者場地用於停放車輛的車位,不得銷售或者變相銷售。
其他省(市)應該有類似規定。