建築物優先受償權

A. 最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復的法規內容

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》已於2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

(1)建築物優先受償權擴展閱讀

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》應用：

1、如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的沖突。

2、在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸於消滅，自不待言。

3、在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬於開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物范圍內。

4、如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異於用消費者的資金清償開發商的債務，等於開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。

5、實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬於生存利益，應當優先，承包人屬於經營利益，應退居其次 。

B. 施工單位對工程有哪些優先受償權

在建工程抵押權是金融機構對抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可范圍內已經建造的和尚未建造的建築物。其中，在建工程存在建築承發包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔保人的公益性質（學校、醫院、幼兒園等）在建工程不得設定抵押。

3、權利的限制與放棄

優先受償權是法律規定的特定債權人優先於其他債權人甚至優先於其他物權人受償的權利。且該權利具有「承包人無須對建築物存在實際占據、無須雙方合意達成一致」的特點——優先受償既無須辦理登記手續，其受償額又不屬公示信息。因此對於金融機構而言，在建工程抵押貸款的最大風險便是工程款優先受償權優於抵押權問題。

2004年銀監會制定的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》要求銀行密切關注建設工程價款優先受償權帶來的潛在法律風險，但面對優先受償權可能對於銀行貸款抵押權行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時往往要求開發商出具承包人放棄工程價款優先受償權的書面承諾。開發商便利用其優勢談判地位，在簽訂建設工程施工合同時便要求承包人簽署放棄優先受償權協議書。

在這一情況下，銀行的債權得到了最大程度保障，在建工程被強制拍賣或被變價所得價金將優先用於抵押權實現，承包人不再享受排他的優先受清償的權利。

需要注意的是，針對實踐中承包人或自願或被動放棄工程價款優先受償權的現象，2019年2月起施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優先受償權可以約定放棄、限制，但不得損害建築工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會和實際施工人等第三人利益的則不予支持。

現實中優先受償權與在建工程抵押權沖突的出現，有待於在建工程登記的完善。當權利人登記能夠發揮應有作用時，各項權利能夠得到更好的競存與實現，各權利主體的利益方能協調平衡。當然，在「以房抵債」及「放棄優先受償權」或明示或暗示、或主動或無奈的情況下，承包人也可主動尋求發包人提供業主支付擔保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實現。

C. 土地抵押登記，對於地上房屋是否也享有優先受償權

以土地使用權設立的抵押應及於地上建築物。《物權法》第一百八十二條規定專，「以建築物抵押的屬，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。」
但《物權法》第二百條又規定，「建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。」

D. 抵押權和建築工程價款優先受償權哪個更優先

根據最高人民法院2002年對上海市高級人民法院的批復法釋（2002）16號內容，建設工程價款專優先受償權優先於抵押屬權和其他債權受償；建設工程價款包括工作人員報酬、材料款等；承包人行使優先權的期限為6個月，從工程竣工之日計算。
根據該批復，建設工程價款，凝結了工人的工作和材料並將其物化，是一種特殊的物權。

E. 工程款優先受償權的訴訟時效是多久

建設工程優先受償權是指承包人對於建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有內優先受償的權容利，優先於一般的債權。根據最高院答復，建設工程優先權為除斥期間，不適用訴訟時效。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》做了以下規定：一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的款項，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起算。法律依據：《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

F. 裝修裝飾工程款享有 合同法規定的優先受償權嗎

《合同法》第286條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。 裝修裝飾工程要適用此規定主要是基於以下三方面的情況：1、裝修裝飾工程本質上屬於建設工程。國務院2000年1月10日頒布的《建設工程質量管理條例》第2條、2003年12月6日公布的《建設工程安全生產管理條例》第2條第2款規定：「本條例所稱建設工程，是指土木工程、建築工程、線路管理和設備安裝工程及裝修工程」。國家技術監督局發布的《國民經濟行業分類與代碼》國家標准規定：建築業按從事工程建設的不同專業劃分為：「土木工程建築業」、「線路、管道和設備安裝業」和「裝飾、裝修業」三大類。因此，將裝修裝飾工程納入建設工程的范圍符合國家規定和行業規范，當然也符合《合同法》的立法本意，但裝修裝飾工程款僅限於承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料費等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。2、裝修裝飾工程款的優先受償權僅限於因裝修裝飾而使該建築物增加的價值范圍內。3、裝修裝飾工程的發包人必須是該建築物的所有人，或者發包人雖然不是所有權人，但建築物的所有權人與裝修裝飾工程的承包人之間已經形成合同關系。所以，裝修裝飾工程屬於建設工程，應當適用《合同法》第286條關於優先受償權的規定，裝修裝飾工程的承包人在建築物因裝修裝飾而增加價值的范圍內享有優先受償權。但裝修裝飾工程的承包人與該裝修裝飾工程所依附的所有人之間沒有合同關系的例外。

G. 最高院《關於裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條規定的優先受償權的函復》

您好，最高院《關於裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條規定的優先受償權的函復》內容如下：
福建省高級人民法院： 你院閩高法[2004]143號《關於福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產開發有限公司、福州綠葉房產代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。
經研究，答復如下：裝修裝飾工程屬於建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第286條關於優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建築物的所有權人或者承包人與該建築物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建築物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。
此復。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

H. 建築工程價款和購房者的債權哪個優先

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：消費者交付購買商品房項後，承包人就該商品房享有工程價款優先受償權不得對抗買受人。建築工程價款的優先受償權是一種法定的權利，有人認為是法定抵押權，優先於其他抵押權，比如銀行的抵押權，之所以作出這種規定也部分是為了保護建築企業中農民工的權利。但是當這種優先權和購房者的債權發生沖突的時候，以哪個為優先？ 上海匯銀律師事務所律師把購房者分為消費者和非消費者：
一、購房者不屬於消費者的情況
《消費者權益保護法》第2條規定，消費者為生活消費需要購買使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》所稱的消費者應當就是消法中所稱的消費者，因經營性購買商品房的購房者不屬於消費者，因此沈律師認為購買寫字樓、商鋪的購房者、公司企業購買住宅的。購買個人商品房用於出租收益、個人炒賣商品房贏利的也都不屬於消費者，不過這些人和普通個人消費者難以區別，所以沒有證據證明的前提下，也劃入消費者行列。非消費者的購房者的債權和建設工程價款優先受償權發生沖突的，因為後者的優先權由法律規定，大於普通抵押權、債權，發生沖突時候以後者為先。
二、購房者屬於消費者的情況
建築工程價款屬於經營性權利，而消費者購房的債權屬於生存權利，生存權應當大於經營權才能保證社會的安定，不過對消費者的保護是有一定前提的，律師提示此時房屋所有權尚未過戶，房屋仍然歸開發商名下，法定抵押權依然存在，消費者的權利能否優於法定抵押權就要依據房款繳納的情況而定：
對於交付全部或大部分房款的消費者，建築工程價款優先受償也受到一定的限制，那就是消費者交付購買商品房的全部或大部分款項後，承包人的優先權不得對抗買受人，這是對消費者權益的一種保障。
對於未交付大部分房款的消費者，不能對抗建設工程價款優先受償權，即建築工程價款可以優先拍賣房地產得到受償，購房者已經交付的房款是否可以在工程價款受償前退還？應當認為在工程款之後，作為普通債權清償。大部分的分界線標准 。「大部分款項」的概念是指超過房屋總價款百分之多少的款項。律師查閱資料後發現有的判例中認為「大多數」是大於50％，不過沈律師提示立法並沒有作出具體比例的規定 ，可能在個別的案件中會有例外。
三、一般認為：商品房預售登記備案可以對抗建築工程款
商品房預售登記備案管理制度要求預售合同訂立後向房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續，登記備案一般認為有對抗第三人的效力。「2003年最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋《徵求意見稿》」第24條：「承包人對於已經辦理商品房預售登記或變更登記的房屋不享有合同法第二百八十六條規定的優先權。」不過該條款最終沒有作為司法解釋條款。

I. 雙方約定的建築工程款優先受償權具有法律效力嗎

只要是雙方自願合法基礎上簽訂的合同約定，對雙方應該有約束力的，必要時聯系當地專業律師詳談幫助。

J. 工程價款優先受償權有哪些條件

一種是建設工程能順利完工正常情況下工程價款優先受償，其起算時間為「建設工程竣工之日」，限於竣工後6個月內；另一種是工程無法完工情況下的工程價款優先受償，其起算時間為「建設工程合同約定的竣工之日」限於約定竣工之日後的6個月內。
問題的關鍵之一是在工程竣驗收時承包人必須與發包人完成工程價款及其拖欠款的結算，不完成結算也就意味著未來6個月內無法行使工程價款的優先受償權。關鍵之二是承包人必須要求以該建設工程中尚未出售、並且沒有債務負擔的建築物部分為拖欠的工程價款設定一個抵押物，以便於工程價款優先權行使有物的保障。關鍵之三是向房地產登記機構辦理工程拖欠款額確定登記與抵押權登記，以阻斷可能發生的由該建設工程轉化為房地產後的惡意轉讓。否則，6個月期限內發包人不履行支付工程拖欠款義務時，建築企業向什麼客體對象行使優先受償權呢？
這一做法對改變目前工程款尚未結算就交付使用、工程交付使用卻未確定工程拖欠款支付時限等不規范的工程竣工交付方式是有積極意義的。
行使權利的標的問題 首先應是一項工程，而不應是工程的一部分；工程一旦交付後，再行使拍賣權，其標的物必然將發生變化，不再是工程而是部分房地產了。