土地使用權可抵扣比例

『壹』 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

土地使用權只能抵押，不能抵扣。
但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的版。
國稅總局2016第18號公權告，"適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。」

『貳』 土地增值稅計算中可以抵扣的成本指什麼

「可以抵扣的成本」指：

1、取得土地使用權所支付的金額。

2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本。

3、開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）。

4、與轉讓房地產有關的稅金。

『叄』 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增復後房地產開發企制業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(3)土地使用權可抵扣比例擴展閱讀

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。

『肆』 土地增值稅計算中的允許扣除的房地產開發費用問題，急，謝謝！

自己認為應該是（1400+42+90+2100+60）×9%，這個價款和開發成本為什麼要乘以80%，想破腦回袋也想不明白？

書上的答案是答正確的，允許扣除的房地產開發費用為（1153.60+1800+265.82）=3219.42萬元。其中：（1153.60+1800）的開發成本與實際銷售符合銷售配比的原則；

1. 這是因為開發商只有80%的建築面積對外銷售，沒有銷售部分是開發商轉固准備做投資租賃了，對轉固的房屋成本必須在開發成本中扣除，因此對發生的開發成本必須按80%計算預以扣除；

2. 允許扣除的房地產開發費用=（1153.60+1800）×9%=265.82（萬元）---這個扣除數據是按實際可扣除的開發成本做基數*計算土地增值稅額時的規定扣除比例為9%計算得來；
   （企業發生的實際·期間費用在做土增稅清算是不會考慮扣除的）。
   
   

   
   

『伍』 國有土地使用權出讓時增值稅怎麼算的

一、凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

1、稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

(5)土地使用權可抵扣比例擴展閱讀:

（1）以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。

（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。

（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。

（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。

（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。

（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。

（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，

只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

『陸』 轉讓土地使用權如何計算土地增值稅扣除項目

答復：財產與行為稅管理處：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施回細則》的規定答，企業(非房地產)轉讓通過補繳土地出讓金取土地(未開發過)，計算土地增值稅時扣除項目有：1.為取得土地使用權所支付的金額（包含取得土地時支付的契稅）2.稅費包括營業稅,城建稅,教育費附加,地方教育附加、印花稅。土地增值稅扣除時，不允許扣除中介機構提供的土地評估價。
企業所得稅管理處：你單位轉讓土地使用權計算轉讓所得時，可以扣除補繳的土地出讓金和相關稅金，不允許扣除中介機構提供的土地評估價。

『柒』 關於土地增值稅扣除項目中取得土地使用權所支付的金額允許扣除

你好，只允許扣除轉讓時繳納的印花稅。
道理很簡單，比如自建房產後轉讓，這個行為應該交兩道營業稅，即自建行為的組價和轉讓不動產。 但是計算土地增值稅時，只能扣除轉讓不動產行為的繳納的營業稅。

『捌』 購買土地使用權，可以取得增值稅發票嗎可以進項票抵扣嗎

購買土地使用權，屬於無形資
產，可以取得增值稅專用發
票，可以進項票抵扣。

『玖』 土地使用權抵扣貸款的程序

一、土地證來書必須經過年檢合格。自
二、土地出讓金繳納情況證明。
三、實地核查抵押宗地。
四、填寫地價會審表，會審成員簽字。
五、提交相關抵押材料。
六、初審人、審核人、分管局長或分管市長簽字(每周二、四)。
七、繳納抵押登記費。
八、製作《他項權利證書》。
九、加蓋局公章後，法定代表人或委託人簽字領取證書。
十、申請人提交材料齊全，自接收之日起，二十日內完成。

註：以下情況辦理抵押需市長簽字。
①劃撥土地。
②土地出讓金分欺付款。
③抵押權人為擔保公司。
④地面無建築(空地)。
⑤特殊情況。

『拾』 誰能告訴我，在土地增值稅中 可以扣除項目中，的「加計扣除」是什麼意思。可按（土地使用權所支付的金額＋

《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目包括以下五項：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。分析上述五項扣除項目，前四項是納稅人實際發生並有準確數字的，但財政部規定的其他扣除項目卻不是企業實際發生的項目，而是計算土地增值稅中的一項特殊加計扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為「根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除」，即「取得土地使用權所支付的金額」和「開發土地的成本、費用」之和的20%。
加計扣除項目，要符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人，「從事房地產開發納稅人」不僅指房地產開發企業，還包括其他從事房地產開發的企業和個人；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。

【例題】某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關稅金770萬元。該公司銷售商品房應繳納的土地增值稅為()。
A.2256.5萬元
B.2445.5萬元
C.3070.5萬元
D.3080.5萬元
【答案】B
【解析】銷售收入＝14000(萬元)，
扣除項目合計＝土地使用權費及開發成本4800 +房地產開發費用4800×10％+相關稅金770+加計扣除費用4800×20％＝4800+480+770+960=7010(萬元)，
土地增值額＝14000-7010＝6990(萬元)，
增值額與扣除項目比例＝6990/7010＝99.71％< 100%，
土地增值稅額＝6990×40％-7010×5％＝2445.50(萬元)。