房屋專有使用權

『壹』 房屋使用權證上面的圖章是不是敲的物業公司名字的公有住房專用章

不是。房屋使用權證是房屋物權的重要憑證，由房屋所在地房管局下轄房屋專登記機構做行政權屬屬登記，並向產權人頒發該憑證，所蓋印章是房屋所在地的房管局行政印章。物業公司作為服務機構，不具有行政職能，是不可以在證上蓋章的。

『貳』 住宅與其他住宅的區別

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別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單體洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

『叄』 什麼是著作權的專有使用權和非專有使用權

專有使用指權利人僅允許一個主體以某種方式使用權利人的作品，在合同期限內回既不能另行授權，答權利人自己也不能使用。非專有使用指權利人在對某一主體進行授權後，仍可以向其他主體進行授權使用自己的作品。
非專有使用權是基於合同產生的權利，具有相對性，屬於債權的范疇。即僅取得對人權而非對世權。所以當出現非專有使用權受到侵犯時，非專有使用權人無法對侵權人主張權利。對於非專有使用權的權利主張只能由授權人本身發起。

『肆』 什麼叫房屋專有使用權

房屋所有人獨自享有的排他性的對房屋的佔用使用收益等權利

『伍』 房屋建築面積73.6專有建築面積63.08分攤建築面積10.8分攤土地使用權面積10.6腳踩有多少

估計因為是共用來宗地的緣故源，所以獨用面積不好分割，故所有的土地面積沒有區分獨占和分攤，全部作為分攤面積計算了。也許不盡合理，但也沒有大錯。
樓房中的土地面積分割本身有多種分割方法，具體說那種方法更科學合理一些，確實也不好說，各有各的理由，上述全部作為分攤面積計算其實也是方法之一，也有其合理之處。
按照《土地登記辦法》和《規程》在使用權人欄填寫共有土地使用權的全部權利人：
共有使用權面積為該宗地的總面積；
有獨用面積的，在獨用面積欄填寫獨有面積，沒有獨用面積的應該填「0」；
在分攤面積欄填寫應分攤的面積。
分攤面積可能是按你的房屋所有權面積占該宗地上總的房屋面積的比例計算的。

『陸』 樓頂使用權是否只歸頂樓用戶

從理論上說，屋頂因為計入了建築的公攤面積，是屬於全樓業主共有的，如果可以使專用，大家都能屬用，如果需要維修，要大家出錢維修。

頂樓按照正常說法是屬於公共部分的，不屬於任何一戶，也可以說任何住戶都擁有所有權。但是，一般來說頂樓的話，都無人願意管理，大多情況下，使用權都是屬於頂層用戶在使用。而且，很多老房子是沒有物業公司的，以前也沒有公共維修基金這個東西（那時候都是基建處），所以屋頂成了一個大問題。使用的時候大家都來用，壞了的時候大家都說是你家屋頂，他們不管。

(6)房屋專有使用權擴展閱讀：

《城市異產毗連房屋管理規定》

第六條所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

第七條異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽定書面協議。

『柒』 求推薦關於房屋租賃及相關的所有權/使用權問題法律專著。

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