營改增後土地使用權轉讓增值稅

1. 營改增以後，土地使用權轉讓需要繳納哪些稅種

營改增以後，土地使用權轉讓需要繳納：增值稅、城建稅和教育費附加、土地增內值容稅、印花稅。

2. 營改增 以後 土地使用權 轉讓 繳納哪些稅種

營改增以後，土地使抄用權轉讓需要襲繳納：增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。

3. 全面營改增後，將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產是否需要繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅版〔2016〕36號）權附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十五）將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
......
六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定：「本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」

4. 營改增後，土地使用權轉讓所交增值稅，可否作為買方進項稅抵扣

土地使用權轉讓，購買方取得的增值稅專用發票(進項)是可以抵扣的。

5. 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

土地使用權只能抵押，不能抵扣。
但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的版。
國稅總局2016第18號公權告，"適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。」

6. 營改增後企業轉讓土地使用權交什麼稅

營改增之後轉讓土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。

（一）營業稅及附加（出讓方）：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。

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土地使用權出讓注意事項

一、注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

二、出讓價格

1、無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，若是受讓方不同意市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

7. 營改增之後土地使用權交增值稅還是營業稅

一、營改增之後土地使用權交增值稅。依據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第一條，在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。
二、無形資產、不動產注釋
1、銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業務活動。無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。
技術，包括專利技術和非專利技術。
自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。
其他權益性無形資產，包括基礎設施資產經營權、公共事業特許權、配額、經營權(包括特許經營權、連鎖經營權、其他經營權)、經銷權、分銷權、代理權、會員權、席位權、網路游戲虛擬道具、域名、名稱權、肖像權、冠名權、轉會費等。
2、銷售不動產
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。
建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

8. 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增復後房地產開發企制業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

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增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。