『壹』 接受以土地使用權作為投資的房地產企業成本如何確定
根據《關於印發 < 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 > 的通知回》國
稅發 [2009]31 號）第答三十一條第一款的相關規定：企業、單位以換取開發產品為
目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理，具體分以下兩種情況：
1. 換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地
使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括
首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的
相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本
還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2. 換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易
發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關
稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應
加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
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『貳』 3．企業購入一項土地使用權的成本包括( )。
企業購入一項土地使用權的成本包括:
A．購買該土地使用權的價款
B．因購買該土地使用權而發生的印花稅
D．因購買該專利權而發生的契稅
『叄』 土地使用權是入無形資產還是開發成本
企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但屬於投資性房地產的土地使用權回，應當按投資性房地產進答行會計處理。
土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建築物成本。(我們不要把土地的價值轉入在建工程成本)
2.企業外購房屋建築物所支付的價款應當在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配；確實難以合理分配的，應當全部作為固定資產處理。
企業改變土地使用權的用途，停止自用土地使用權而用於賺取租金或資本增值時，應將其賬面價值轉為投資性房地產。
『肆』 營改增後出讓方式下土地增值稅中土地成本如何確認
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用」規定；在營業稅階段，出讓方式取得土地可在土地增值稅清算時扣除的是支付給政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位的全部土地價款；那麼，營改增後，在進行土地增值稅清算時，對於出讓方式下取得土地的成本如何確認；我們就此進行以下分析：
一、出讓土地價款在確定計稅依據時，成交價格不扣減增值稅額
土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。
根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]
36號）中關於《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，轉讓土地使用權按照銷售無形資產稅目繳納增值稅；而對於土地所有者出讓土地使用權屬於附件三列明的免徵增值稅項目，同時《關於營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）規定「五、免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額」，因此受讓方通過出讓方式取得土地所支付的土地價款在確定計稅依據時不扣減增值稅額。
二、房地產業一般納稅人增值稅計稅銷售額的確認
國家進行營改增的主要目的之一是減輕企業稅負、完善稅收制度。房地產業成本中土地成本占開發成本的比例很高，為不增加企業稅收負擔，國家對銷售開發產品環節出台了差額征稅的政策；財稅[2016]
36號文中規定「房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額」。
文件規定房地產業增值稅計稅銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額，即實行差額計征增值稅，其直接結果是降低了增值稅的計稅基礎----計稅銷售額。
同時，上文規定是土地出讓價款可全額抵減銷售收入後計算增值稅，即出讓方式下並不是將土地價款納入進項稅抵扣范圍。
三、出讓方式下計入土地增值稅的土地成本
財稅[2016]43號規定「三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
房開企業通過土地所有者出讓土地使用權方式取得土地的地價款屬於免徵增值稅項目，其價款不扣減增值稅額；財稅[2016]
36號文規定的是按土地價款計算扣減銷項稅計稅額，而不是將土地價款納入進項稅額抵扣。因此按地價款計算扣減的銷項稅額並不屬於財稅[2016]43號文規定的不計入土地增值稅扣除項目的允許抵扣的增值稅進項稅額，不能對按地價款扣減的計稅銷售額對應的銷項稅額從土地成本中剔除。
因此，在國家稅務總局未有新的文件出台前，計算土地增值稅允許扣除的土地成本應按實際支付的價款計算，不應剔除抵減的計稅銷售額對應的銷項稅額。
『伍』 接受土地使用權投資入股如何確認土地成本
房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定回，此類情形以財政答部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：
1.自2006年3月2日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
『陸』 取得土地使用權應計入無形資產還是開發成本
房地產開發企業取得土地使用權，土地准備自用的，應確認為「無形資產」。
房地產開發企業取得土地使用權，土地准備開發出售的，應確認計入「開發成本-土地開發」。
『柒』 土地使用權是入無形資產還是開發成本
房地產開發企業取得土地使用權，土地准備自用的，應確認為「無形資產」。
房地產開發企業取得土地使用權，土地准備開發出售的，應確認計入「開發成本-土地開發」。
『捌』 在會計處理時，什麼情況下，土地使用權計入建築物成本
房地產開發企業開發產品使用土地，土地使用權計入建築物成本。
『玖』 出讓部分土地使用權,怎麼作分錄和結轉成本
借：無形資產
貸：銀行存款
建築行，交付的土地出讓金有很大可能是為了開發某個樓盤所購買的土地使用權。所以應該是企業的開發成本
借：開發成本（開發成本在編制資產負債表時類入存貨科目）
貸：銀行存款