A. 公寓土地使用年限約是28年是否最新規定了
公寓土地使用年限29年還未到期，公寓土地使用年限一般為40年。使用年限到期後可以根據當時的地價水平補繳土地出讓金進行續期，再次申請土地使用權。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：1、居住用地70年；2、工業用地50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；4、商業、旅遊、娛樂用地40年；5、倉儲用地50年；6、綜合或者其他用地50年。《民法典》第三百五十九條住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
B. 買使用權公寓有什麼風險
使用權項目之所以備受買家關注，主要因為這些項目往往都比周邊項目的價格要便宜許多，再加上「返租、買一層送一層」等噱頭，自然讓人覺得這種項目「真香。」
但這類項目自身存在的風險簡直不要太多。
1、沒有產權！！！很多銷售在宣傳中會多次強調項目存在獨立產權。但實際上並沒有，只有使用權！沒有產權的項目，且不說項目未來房價漲跌與你無關，萬一小開發商跑路，你還很難進行維權。
2、使用權項目，只能用於租賃，不能買賣，最長租期不超過20年，預付租金不得超過12個月。那些承諾給你25年使用權的，小心為上。
（根據中華人民共和國第二百一十四條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。）
3、這些項目通常有四證：《規劃許可證》、《土地使用協議許可證》、《施工證》、《用地批准書》，但就是沒有《商品房預售許可證》。
這也就是為什麼官方多次強調請勿購買未辦理商品房預售許可證或不符合上市交易條件的房屋！
4、返租期沒有保障！開發商把託管業務委託給別人，萬一有什麼事故發生，按以往的套路可以順手把責鄭州雹任都推給託管公司。而且萬一要是真租不出去的話，這個租金還能找誰喊帆要呢？
5、要注意理清土地所有方與投資商的關系、土地性質跡凱及物業類型等。
比如不少項目所在地塊的用地性質為工業用地、物業類型為廠房等，但按公寓的形態對外銷售使用權。這類物業尤其需要特別留意《建設工程規劃許可證》的附圖及附件，特別是《建築報建圖》。一旦項目未按照《建設工程規劃許可證》進行建設，後期難以通過竣工驗收，無法獲得房地產權證書等。根據《廣州市房屋租賃管理規定》第九條規定，未取得房地產權證書或無其他合法權屬證明的房屋，不得進行出租。