申請收回法院查封土地使用權

『壹』 法院查封在先，閑置地收回受限

□肖金華

閱讀提示：因為借款糾紛，法院裁定查封了涉案土地。其後，市政府沒查清土地權屬狀態，便決定收回該土地。這一行政行為與司法行為抵觸，顯然失當。但根據2004年11月4日頒布的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定，以後人民法院查封不動產的期限不得超過二年。所以，到期時對上述涉案地塊公告收回，是可行的。

［案情］

1992年10月29日，海南省三亞市盛豐房地產開發公司與三亞市旅遊總公司聯合開發房地產項目，並領取了國有土地使用證。1993年10月10日，盛豐公司經旅遊公司同意，與光大公司簽訂《項目轉讓合同書》。後盛豐公司與光大公司發生債務糾紛，並訴至省高院，省高院裁定將旅遊公司和盛豐公司名下的土地使用權轉移給光大公司。2001年3月15日，三亞旅遊總公司因涉及債務糾紛，三亞市中級人民法院裁定查封了光大公司的上述土地。

2003年10月，三亞市政府公告送達了《關於依法無償收回旅遊總公司和盛豐公司解放四路4180.5平方米土地使用權的決定》（以下簡稱130號決定），該決定的收文單位為三亞市旅遊公司和三亞市盛豐房地產開發公司，認定該宗土地屬於閑置地，決定無償收回。

光大公司獲悉該決定後，向三亞市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷130號決定。法院認為，三亞市人民政府在作出收回土地使用權的行政處罰行為時，未查明該土地使用權已被生效的法律文書確認轉移給光大公司的基本事實。在該地處於司法查封狀態下，作出無償收回土地使用權的決定，屬於認定事實不清。且在法院未解除查封的情況下，收回土地使用權行為屬違法。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一、三款的規定，判決撤銷130號決定。

［分析］

從這個案子我們可以看到集約用地、回收閑置土地工作的艱難。以案說法，難點有三：

政府能否收回法院查封後的涉案土地使用權?因三亞市旅遊總公司產生借款糾紛，2001年3月15日，三亞市中級人民法院裁定查封了涉案土地。2003年10月，三亞市政府公告送《關於依法無償收回旅遊總公司和盛豐公司解放四路4180.5平方米土地使用權的決定》，這些行政行為與當時仍然有效的司法行為抵觸，顯然不合適。但根據2004年11月4日頒布的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定，以後人民法院查封不動產的期限不得超過二年。所以，三亞市政府、國土資源局屆時對上述涉案地塊公告收回，是可行的。

人民法院已生效法律文書能否代替土地使用權證書?法院認為省高院裁定將旅遊公司和盛豐公司名下的土地使用權轉移給光大公司，該民事調解書已經生效，所以土地使用權轉移給光大公司的基本事實已經確認。這顯然同《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條和第六十條的規定相抵觸。所以，案中光大公司在沒持法院生效文書到國土資源局辦理土地使用權變更登記、獲發土地使用證前，不能確認光大公司就已經取得涉案土地的使用權，並且旅遊公司和盛豐公司原有的國有土地使用證仍然有效。人民法院已生效的法律文書當然不能代替土地使用權證書。

國土資源管理部門今後收回閑置土地工作怎麼辦?本案中，僅僅因為土地權屬狀態不清，導致閑置土地處置失敗，教訓深刻。今後回收土地，特別是碰到權屬出現過糾紛的土地，處置時有必要認真向法院或其他有關單位、部門查詢、調查，直至摸清其權屬狀態，不能再草率作出處置決定，送達公告。最後，要堅定立場，加大集約用地宣傳力度，讓社會輿論、司法、行政部門提高認識，主動向集約用地政策靠攏。

『貳』 土地收儲詳細流程

法律分析：1.提出申請

原土地使用權人向土地收儲交易中心提出土地儲備申請,填寫《國有土地使用權儲申請書》後,連同以下材料交國土儲備交易中心：

(1)權屬證明文件:法人代表證明、營業執照、授權委託書、土地使用權證或土地申報材料、房屋所有權證(房屋使用權證明)：

(2)國有土地使用權證(土地無爭議、無抵押、無法院查封等他項權利限制聲明);

(3)地形現狀圖；

(4)主管部門意見。申請單位是企業的還應提交市主管局與國有資產決策委員會研究意見

(5)國有土地收儲申請書。

2、權屬核實

對申請人提供的土地和地上物的權屬、土地及地上物面積、土地四至范圍、土地用途等情況進行實際調查和審核,對權屬無爭議、事實清楚准確的地塊,委託有關部門做出測量定界,出具《撥地定樁報告》。

3、征詢意見

審查並測量定界後,土地收儲交易中心將申請儲備土地的有關資料送市規劃、市國土資源等部門,由上述部門對申請儲備土地提出以下意見:

(1)項目建設規劃條件要點;

(2)地價評估結果;

(3)綜合開發費收取標准等。

4.評估測算

根據調查和徵求意見情況,對申請儲備土地進行土地收購、拆遷安置及補償等費用的測算;預測出讓底價、盈虧數額等。

5.報批

根據調查及測算情況,擬定收購儲備方案,報市土地資產管理委員會批准,形成區政府同意收儲會議紀要。

6.簽訂協議

儲備方案經批准後,土地收儲交易中心與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收回協議》。

7.支付收購費用

土地收儲交易中心根據《國有土地使用權收回協議》約定的期限、數額和方式,向原土地使用權人支付土地收購定金或收購費用。完成拆遷成本審計報告與相關部門的審批意見,並提供審計成本費用。

8.權屬變更

土地收儲交易中心根據《國有土地使用權收回協議》支付收購費用後,原土地使用權人與土地收儲交易中心向市國土資源局、市房產管理局申辦權屬變更登記手續,經市國土局、市房管局審核同意後,直接向國有土地收儲交易中心發放土地使用證和房屋所有權(使用權)證明,原土地使用證、房屋所有權使用證(不含住宅房屋)同時予以注銷。

9.交付土地

根據《國有土地使用權收回協議》約定的期限和方式原土地使用權人向土地收儲交易中心交付被收購的土地和地上建築物。

法律依據：《土地儲備管理辦法》

第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。

第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。

『叄』 國土資源部對收回被司法機關查封國有土地使用權問題的批復是否有效

您好，該批復尚未失效，批復具體內容如下:
國土資源部對收回被司法專機關查封國有屬土地使用權問題的批復
發文單位：國土資源部
文號：國土資函403號
發布日期：1998-12-11
執行日期：1998-12-11
生效日期：1900-1-1
海南省國土海洋環境資源廳：
你廳《關於收回被司法機關查封國有土地使用權問題的請示》（瓊土海環資〔1998〕33號）收悉。經研究，現答復如下：
司法機關因債權債務糾紛而查封國有土地使用權，應當依法進行，被查封的土地也必須是訴訟當事人擁有合法使用權的土地。對於司法機關依法進行的查封，在查封期限內，人民政府不能收回國有土地使用權；查封期限結束後，則可以依法收回國有土地使用權。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

『肆』 小區土地被法院查封了怎麼辦

法律分析：相關業主可以攜帶異議申請書、購房合同、房產證、購房發票、契稅等票據，到法院提出異議申請，法院審查後，若小區業主的主張在法律上能得到支持，會解除相關查封。此外，購房者還可以提起訴訟，狀告開發商未盡到轉移、分割土地使用權的義務，要求其履行相關義務。

法律依據：《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第二十一條 查封、扣押、凍結被執行人的財產，以其價額足以清償法律文書確定的債權額及執行費用為限，不得明顯超標的額查封、扣押、凍結。發現超標的額查封、扣押、凍結的，人民法院應當根據被執行人的申請或者依職權，及時解除對超標的額部分財產的查封、扣押、凍結，但該財產為不可分物且被執行人無其他可供執行的財產或者其他財產不足以清償債務的除外。

第三十三條 金融機構擅自解凍被人民法院凍結的款項，致凍結款項被轉移的，人民法院有權責令其限期追回已轉移的款項。在限期內未能追回的，應當裁定該金融機構在轉移的款項范圍內以自己的財產向申請執行人承擔責任。

第三十七條 有關單位收到人民法院協助執行被執行人收入的通知後，擅自向被執行人或其他人支付的，人民法院有權責令其限期追回；逾期未追回的，應當裁定其在支付的數額內向申請執行人承擔責任。

『伍』 關於被法院查封的土地使用權的問題

查封期間屬於權利限制，不能變更、注銷。如果是因使用權到期，主管部門要求注專銷，那說明該屬土地已非使用權人的財產，或理解為該土地不具有處理條件。則法院依法解封。
但，土地使用權登記是1990年出台，至今不足使用年限，可理解為國家要求提前收回土地，則應給予使用權人補償，但該土地因為使用權人負有債務而查封的話，補償金將直接沖抵債務。

『陸』 土地閑置期滿政府要回收，但之前卻被法院查封

1.如果使用權由甲轉為乙,即主體發生變更時,閑置年限是重新開始計算的,
2.不管什麼原因內被法院依法查封的財產,在法容院沒有撤消查封前，任何機構和個人都沒有權利對已查封的財產進行處置.
3.需要明白的是,甲的土地已經事實上閑置了2年沒有用,已經達到了政府規定的依法回收年限,所以本質上這個土地現在已經不屬於甲了,而法院現在查封的土地使用權人是政府而不是甲,那麼既然土地使用權人已經是政府，而甲已經沒有使用權,所以法院在審理甲乙的債務糾紛時,是不可能把已經不再屬於甲的權利判給乙的,,至於他們的債務糾紛會以甲的其它財物來賠償,