Ⅰ 債權人可以依據以房抵債協議而享有物權期待權嗎
債權人不能依據以房抵債協議而享有物權期待權。
雙方約定債務人不履行債務時，抵押的房產屬於債權人所有的約定是違反法律法規的強制性規定的。以物抵債協議約定的交付房產，是以消滅金錢債務為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協議並不形成優於其他債權的利益肢謹，且破壞了債權平等受償的原則，損害了其他當事人的合法權利救濟途徑，故不能認定依據以房抵債協議而產生物權期待權及物權本身，歷喊基該合同的訂立並不能阻卻有其他合法權利的第三人基於生效法律文書申請強制執行。
正確的方法是抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。
【法律依據】
《民法典》第四百一十條，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產滲芹所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
Ⅱ 以債抵房是否能對抗(執行異議復議28條規定嗎)
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020)修正》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第28條、第29條,將在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同作為買受人可以排除執行的要件之一。以房抵債協議是否屬於上述書面買賣合同的范疇以適用《執行異議復議規定》第28條、第29條的規定,在司法實踐中存在大量爭議。本文通過一則再審案例,對此進行探討。
一、案情簡介
思凱房產公司下欠東方花園公司股權轉讓款,雙方約定由思凱房地產公司用房屋抵償下欠的債務。
2012年4月6日,東方花園公司指定楊某與思凱房產公司簽訂房屋買賣合同及補充協議,約定思凱房產公司將卡斯摩廣場14棟1、2號房屋出售給楊某。合同簽訂當日,思凱房產公司向楊某出具兩份現金收款收據。2012年4月17日,楊某交付房屋專項維修基金、契稅、印花稅、轉移登記費。2012年6月30日,思凱房產公司將房屋交付給楊某,隨後楊某進行整體裝修,訂購傢具,對房屋實施佔有、使用。
2015年10月12日,萊茵威爾公司向恆豐銀行借款,思凱房產公司將包括訴爭房屋在內的房屋進行抵押擔保,並辦理了抵押登記。後因萊茵威爾公司違約,恆豐銀行訴至人民法院。案件進入執行程序後,人民法院擬對訴爭房屋進行評估拍賣。
此時,楊某以其已購買訴爭房屋為由提出執行異議。人民法院審查後,裁定中止對訴爭房屋的執行。恆豐銀行不服該裁定,提起執行異議之訴,請求准予執行。
二、人民法院裁判要旨
一審法院認為:一審法院認為,楊某在恆豐銀行申請財產保全、辦理抵押登記前,於2012年4月6日與思凱房產公司簽訂房屋買賣合同並付清了房款,隨後交付房屋專項維修基金、契稅、印花稅、轉移登記費,且接收房屋並進行整體裝修。上述事實表明,楊某已對案涉房屋實施佔用、使用。案涉房屋未辦理產權過戶,是因案涉房屋所屬行政區域由雙流縣變更規劃歸高新區,且兩個行政區域規劃指標標准不同等原因所致。根據《執行異議復議規定》第28條的規定,楊某對訴爭房屋享有的民事權益足以排除強制執行,故駁回恆豐銀行的訴訟請求。
二審法院認為:恆豐銀行對訴爭房屋享有抵押權,本案即應適用《執行異議復議規定》第27條的規定。《執行異議復議規定》第28條所規定的是一般房屋買受人的物權期待權,並不能優先抵押權等擔保物權,該規定第27條「但書」條款的規定,並不包括該情形。換言之,一般不動產買受人即便符合《執行異議復議規定》第28條的規定,也不能對抗抵押權人,而只能對抗一般債權人。因此,楊某作為案外人對訴爭房屋排除執行,必須符合《執行異議復議規定》第29條的要求。經查明,楊某要求排除對訴爭房屋的執行不符合《執行異議復議規定》第29條規定的要件。
同時,二審法院還論證到《執行異議復議規定》第28條、第29條的本意是保護主體是真實的房屋(不動產)買受人,保護的對象是合法的房屋(不動產)交易法律關系。楊某與思凱房產公司之間並未基於購買房屋之目的而成立真實的買賣關系,雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》,並不能改變楊某在本質上屬於普通金錢債權人的地位,其所享有的權益不應優於其他普通金錢債權人,更不能優於抵押權人,該權益不足以排除本案強制執行。故二審法院判決撤銷一審判決,准許對訴爭房屋的執行。
再審法院認為:楊某在本案中系基於抵債行為而受讓案涉房屋,楊某的行為並不能改變其在本案中為普通債權人的地位,故二審判決依據《執行異議和復議規定》第27條「申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權,人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規定的除外」的規定,認定楊某的權益並不能排除強制執行的基本事實並不缺乏證據證明,適用法律亦無不當,程序亦不違法,判決駁回楊某的再審申請。
三、案件研析
(一)實務爭議
當前司法實務中,對於以房抵債能否適用《執行異議復議規定》第28條、29條的適用問題,存在較大爭議。
贊成的觀點認為,以物抵債協議只要是當事人真實意思表示,並不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。當事人之間的債權債務關系,已被以房抵債協議中的權利義務關系所取代,故應當適用《執行異議復議規定》第28條的規定,案外人符合其他三項情形時,可以排除強制執行[ 相關案例:(2019)最高法民申444號、(2018)最高法民再311號、(2019)最高法民申2223號]。同時,部分高級人民法院出台的關於執行異議之訴的審理指南,也持贊成的觀點。例如,江蘇省高級人民法院在《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南(二)》中,認可以房抵債債權人享有物權期待權,只要符合相關情形,可以排除執行。
反對的觀點認為,以物抵債協議的目的是消滅金錢債權債務,其權利基礎仍為債權,與基於買賣產生的物權期待權有基礎性的差別。基於債的平等性,在完成不動產法定登記之前,該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的權益,故案外人對被執行人的債權並不較案涉執行債權更具有優先實現的價值利益,不能對抗強制執行[ 相關案例:(2019)最高法民申5464號、(2019)最高法民終392號、(2019)最高法民申4491號]。更何況,最高人民法院在《全國法院民商事審判工作會議紀要》的理解與適用中明確指出以物抵債權利人本質為金錢債權人,不享有物權期待權,不適用《執行異議復議規定》第28條、第29條[ 參見最高人民法院民事審判第二庭編著:《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》,人民法院出版社2019年12月版,第304頁。]。
(二)筆者觀點及理由
基於目前司法實踐已明確在案涉房屋為非商品房時,一般房屋買受人的物權期待權不優於抵押權,此時無論購買人是真實購房亦或以房抵債,其權利均劣後於抵押權。
那麼對於案涉房屋為商品房時,以物抵債能否適用《執行異議復議規定》第28條、第29條,筆者認為應根據當事人的意思作區分處理。如果當事人的合意是債的更改(即原債消滅,成立新債務),則可以適用;如果當事人的合意是新債清償(即成立新債務,與舊債務並存),則不能適用。理由在於:對於債務清償期屆滿後[ 根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》的觀點,債務清償期屆滿前達成的以物抵債協議屬於買賣性擔保,故不在本文討論范疇內。]達成的以物抵債協議的性質,可能構成債的更改,亦可能屬於新債清償。基於保護債權的理念,債的更改一般需有當事人明確消滅舊債的合意,否則,屬於新債清償。也即是說,債務清償期屆滿後,債權人與債務人所簽訂的以房抵債協議,如未約定消滅原有的金錢給付債務,應認定系雙方當事人另行增加一種清償債務的履行方式,而非原金錢給付債務的消滅。
在債的更改情形下,原有的金錢債權已經確定轉化為交付房屋及辦理不動產權屬證書的請求權。當事人的意思表示已經明確,該交易與一般不動產買賣並無區別,自然可以視為雙方已經簽訂合法有效的買賣合同。
在而在新債清償的場合下,債權人在新債未實現的情況下仍可請求債務人履行原債,而債務人對履行新債或原債享有選擇權。在此情形下,新債清償與一般不動產存在區別,債務人可選擇履行原債,債權人是否可獲得房屋所有權具有不確定性。如前所述,《執行異議復議規定》第28條、第29條的本意是保護主體是真實的房屋(不動產)買受人,保護的對象是合法的房屋(不動產)交易法律關系,故該場合並不符合雙方已經簽訂合法有效買賣合同的要件。
(三)新債清償的實務標准
最高人民法院在(2016)最高法民終484號案中認為,當事人於債務清償期屆滿後達成的以物抵債協議,未明確約定是否消滅原債的情況下,一般認為應做出有利於債權人的解釋,原則上推定為新債清償。但在執行異議之訴的場合下,該推定反而是對債權人的不利推定,導致其可能無法適用《執行異議復議規定》第28條、第29條。故在以物抵債協議本身未作明確約定的情況下,我們不應簡單推定為新債清償,而應從多方面對當事人的真意加以合理推斷。若原債權數額低於抵債房屋價格,而債權人已另行補足差價,這與新債清償情況下債權人只意圖實現金錢之債明顯不同,其具有購買房屋的真實意思,雙方之間的金錢之債已確定轉化為房屋買賣關系。若以物抵債協議簽訂後,當事人還簽訂回購合同,約定債務人需在一定期限內支付回購款,或債權人又就原債向法院起訴要求履行,則可認為債權人對於金錢和房屋仍為均可的狀態,以物抵債協議構成新債清償。
四、結語
對於商品房以房抵債人能否排除抵押權人的執行,目前實踐中爭議較大。從還原當事人真實意思表示、調和權利沖突的情形下,筆者認為對於債的更改下的以房抵債有適用《執行異議復議規定》第28條、第29條的空間,但新債清償情形下的以房抵債沒有適用的空間。
Ⅲ 以房抵債的效力認定和法律適用
以房抵債具有法律效力，相關法律是債務人在債務到期之後與債權人達成以房抵債協議的，如果已經辦理了房屋產權過戶手續，債務人請求以房抵債協議無效或者要求變更、撤銷以房抵債協議的，除非以房抵債協議存在法定無效情形，否則人民法院不予支持。
以房抵債是以物抵債范圍中的一種，涉及到以房抵債的協議包括債權債務法律關系和房屋買賣法律關系。
，以房抵債最明顯的特徵就是要物性，即以行為的完成為生效要件，與以房抵債協議的簽訂時間或稅費的繳納時間均無直接關系。此時，若抵債方反悔，被抵債方僅能依債權請求權提起違約責任訴訟，而不能依物權絕對權提起侵權責任訴訟，這對債權人的權益救濟力度的程度差異是顯而易見的。
《中華人民共和國民法典》第一百一十五條 物包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
第一百九十六條 下列請求權不適用訴訟時效的規定：
（一）請求停止侵害、排除妨礙、消除危險；
（二）不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產；
（三）請求支付撫養費、贍養費或者扶養費；
（四）依法不適用訴訟時效的其他請求權。
第二百零七條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。
第二百零八條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。