開發商出售地下室使用權合法性

『壹』 小區地下車庫的產權究竟是屬於全體業主還是屬於開發商有無相關法律法規

要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬於開發商，還是屬於全體小業主共有，主要依據地下車庫的建築面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建築面積中已包含該地下車庫的面積(指分攤面積)。

在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬於全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建築面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常爛裂應歸屬於開發商。

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積，從而不進行公用建築面積分攤。

另外，根據《北京市商品飢拆閉房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建築空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建築面積。

如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬於全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬於開發商。

地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。《物權法》第五十二條規定，國防資產屬於國家所有

《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。從上述規定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬於開發商，也不屬於全體業主。

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停車位產權：

1、停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合法有效的，應受到法律保護。

2、開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的御宴產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸於無效。

如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主有權決定該地下停車場停車位的使用權。

『貳』 買房贈送地下室銷售是否合法

樓主的問題不好一概而論。
房地產開發企業銷售房屋的時候，將地下室作為贈送面積一並銷售是不是合法，關鍵問題是看開發商對贈送的地下室是否有支配權，或者說這個贈送的地下室是不是開發商的財產。
現在小區建設中同步建設的地下室，一般是兩種性質的，一種是人防工程，一種是普通物業。屬於人防工程的地下室，是國家的資產，可以平戰兩用，但是開發商不能銷售也不能贈送，只能在一定時期內管理和使用，並且要保證人防工程的質量和日常維護。作為普通物業的地下室，是小區的組成部分之一，開發商可以直接銷售，也可以像樓主說的這樣作為地面房屋的贈品，隨地面房屋的銷售贈送給購買房屋的業主。
樓主問的買房贈送地下室是否合法，對照上面兩種情況就可以確定了。第一種是不合法的，第二種是合法的。

『叄』 小區地下室能買賣嗎

大家都知道為了空間得到利用通常小區的地下會被開發商做成地下室，為了小區業主停車方便一般地下室被作為車庫在使用，車庫一般是物業在管理維護，那麼小區地下室能買賣嗎，下面就和小編一起來看看吧。

小編總結：以上就是今天小猛銷編為大家分享的文章，小區地下室能買賣嗎以及小區地下室產權，如果發生問題應該先了解國家法律規定，在查看買房時合同內容，如果准備買房的話更應該對合同內容認真閱讀。希望小編分享的文章可以幫助到大家，如需了解更多相關內容，請繼續關注齊家網。

『肆』 小區的地下人防工程開發商能出售嗎

法律分析：不可以，小區的地下人防工程從法律角度來說開發商是沒有出售權利的，根據我國相關法律規定，地下人防工程的所有權歸國家，無論業主還是開發商都沒有權利進行買賣，不過可以按照租賃的形式使用，租期上限是20年。

法律依據：《中華人民共和國人民防空法》

第十八條 人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。

第十九條 國家對人民防空工程建設，按照不同的防護要求，實行分類指導。

國家根據國防建設的需要，結合城市建設和經濟發展水平，制定人民防空工程建設規劃。

第二十條 建設人民防空工程，應當在保證戰時使用效能的前提下，有利於平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用。

『伍』 商品房地下室可以出售嗎

在房屋市場中也包含了地下室，根據房產交易中心的盯兄規定，如果業主具有地下室的所有權的話，是可以進行交易的。
根據房屋交易中心的相關規定，地下室交易要求如下：
1、如果你買房子的時候是屬於自己且擁有房產證，那麼這種情況就可以買賣。一般產證上也有對這個地下室的描述和配圖，就可以進行過戶。
2、很多小區的房子和地下室並不是成套搭配的。如果小區的地下室是屬於開發商的，並且在購買的時候算入了公攤面積，那麼這就是小區的公共區域，只有使用權，沒有所有權。如果要想經過買賣的話，就必須得經過小區。小區里的物凱輪襲業委員會這個時候的用處就顯現出來了，如果要經過買賣的話，必須得經過桐橘小區的物業委員會的投票決定。通過了才可以進行買賣。
3、地下室達到2.2米以上的部分應當顯示在房產證上，辦理產權證；而地下室未達到2.2米，依照有關法律規定該是沒有產權的，也不可以轉讓其所有權，只能與開發商在商品房買賣合同上註明或者另外簽訂協議予以明確。
法律依據：《商品房銷售面積計量及公用建築面積分攤規則》第八條限定公用建築面積包括「電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功效上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。

『陸』 人防車位開發商有權出售使用權嗎

人防車位開發商出售使用權，應符合下列規定：
1、按照《城市地下空間開發利用管理規定》第十二條「獨立開發的地下交通、商業、倉儲、能源、通訊、管線、人防工程等設施，應持有關批准文件、技術資料，依據《城市規劃法》的有關規定，向城市規劃行政主管部門申請辦理選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證」的規定。開發商出售人防車位，應當提供獨立開發設置車位的人防工程批准文件及一書兩證。
2、根據土地使用權出讓合同約定獨立開發人防工程，符合《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條「地下工程應本著「誰投資、誰所有、誰受益、誰維護」的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃」的規定。實際，開發商未轉讓該人防工程所有權的前提下，方有權出售該人防工程內設置停車位的使用權。
3、《人民防空工程建設管理規定》第五十一條規定「按照規定應修建防空地下室的，防空地下室建築面積單列。所需資金由建設單位籌措，列入建設項目總投資」，其中明確國家改變防空地下室的投資方式，建設所需資金由建設單位籌措，列入建設項目總投資（總成本），與《住宅價格管理暫行辦法》一致；按照第五十九條規定「連同地面建築整體購置的防空地下室，平時由投資者或使用者按照有關規定進行維護、管理和使用」，其中說明隨住宅建築建整體轉讓的防空地下室，建設單位已通過轉讓回收建設所需資金，全體住宅買受人成為防空地下室的實際投資者、享有權利。依法開發商不得擅自在防空地下室內設置停車位。
4、根據《防空法》第二十二條規定，強制性國家標准《城市居住區規劃設計規范》6.0.3.7項及《住宅建築規范》4.2.3項均要求「按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，並應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合」；依據《城市地下空間開發利用管理規定》第十一條的規定，附著住宅建築進行防空地下室建設，應隨地面建築一並申請辦理建設用地規劃許可證。《城市居住區人民防空工程規劃規范》（1.0.1）說明「城市居住區人防工程作為居住區的一項重要公共服務設施，在平時發生突發災害性事件和戰時疏散掩蔽時將對居民起到至關重要的保護作用」；規范不僅分級列明居住區、小區、組團配建人防工程的要求，且列明配建居民掩蔽工程與人防物資庫的上下限（m2/人）指標，這兩種人防設施構成各居住組團防空地下室。依法開發商不得擅自改變防空地下室的用途。
5、施行《防空法》至《城市居住區人民防空工程規劃規范》（GB50808-2013）執行，國家逐步完善有關住宅配建人防設施的規定。擅自利用住宅配建人防工程配置居民停車位，或者擅自將居民停車庫改變為人防物資庫等行為，均缺乏法律依據，不符合防空防災相結合的平戰結合方針，違背《城鄉規劃法》第五十條「不得隨意修改」的規定，且違背《物業管理條例》第四十九條「不得改變用途」的規定。建設單位或者物業管理企業利用住宅配建人防設施作為臨時停車位，應當遵守《民法典》第二百八十二條「 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有」的規定；業主大會成立前，應當按照《物業管理條例》第五十四條的規定，業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金。
依法依規提出建議，希望能幫助朋友，請採納、點贊。

『柒』 無產權地下室買賣新法規定

無產權證的地下室是不能買賣的。依據我國相關法律的規定，下列房地產不得轉讓，其中包括未依法登記領取權屬證書的房產：
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合法律規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
一、無產權的地下室是不能買賣的，購買沒有產權的地下室，意味著購房者可能要承擔無產權、無法二次交易以及拆遷不能獲得補償等風險。
二、開發商對地下室沒有預售許可證或取得產權證的情況下，是不能進行銷售的。房屋面積、價格、坐落、位置等都是銷售協議的基本條款，應當約定明確，否則容易產生糾紛，而且對購房人非常不利。
小區內的地下車庫是有獨立產權的，所以是歸車庫的購買者擁有。
此類地下停車可單獨核發房屋所有權證，也可以與購買的商品房合並核發房屋的所有權證。此種地下停車位開發商有權予以出售、出租。通過買賣而擁有產權的業主雖然無須繳納車位的使用費，但仍應按期繳納物業管理費或車輛看管費。
三、房產過戶要審核：
(一)房產過戶當事人提供的材料是否合法、有效;
(二)房產過戶申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤;
(三)房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬於《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍;
(四)房產過戶受讓人按規定是否可以受讓該房地產;
(五)買賣的房地產是否已設定抵押權;
(六)買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權;
(七)買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權;
(八)房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。
法律依據：
《城市房地產轉讓管理規定》
第六條下列房地產不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

『捌』 開發商有權賣儲物間嗎

法律分析鎮虧賣：首先要看開發商是否有儲藏室的權屬證明，如果有，是有權出售的，同樣也可以辦理產權證。所以判斷開發商是否可以合法出售的依據是：是否有權屬證明，是否可以辦理產權證。一般小區地下儲藏室是沒有權屬證明的，無法進行產權登記，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為根據相關法律規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的「過戶」)為准，沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護空跡不過戶的房產交易。

法律依據：《中華人民共和國民法御逗典》 第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

『玖』 人防車位開發商有權出售使用權嗎

人防車位開發商有權出售使用權。

按照《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定：「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有」，以及《人民防空工程建設管理規定》第五十九條的規定：「由單位、個人投資建設或者連同地面建築整體購置的防空地下室，平時由投資者或使用者按照有關規定進行維護、管理和使用，戰時由人民防空主管部門統一安排使用」。

根據「平戰結合」的原則，在和平時期，開發商可將人防地下室作為車位以出租等方式轉讓使用權，收取利益。

人防車位購買建議

如果開發商將地下的人防工程建設成車位後賣給業主，其實賣的只是車位的使用權，而不是所有權。

因此以這種方式購買的車位是辦理不了產權證書的，這樣一來，業主的權利難以得到保障。開發商將人防工程作為地下車庫，對業主開展停車服務，僅限於出租，不得買賣。

『拾』 地下車庫開發商有權出售嗎

法律分析：通常情況下，商品房的地下車庫開發商是有權出叢哪咐售的，業主商品房的產權內容不包括地下車庫。

開發商在進行的車庫銷售時應優先買給本小區住戶.有剩餘,可以賣給別的住戶。

對地下車庫的權屬問題，實際中要區分情況，區別對待：

1、如果地下車庫是合法建築，在沒有違反其他法律強制性規定的情況下，購房合同對此有約定的就依約定確權。

2、如果地下車庫已算進公攤面積，則由分擔這些公攤面積的業主所共有

3、沒有列入公攤面積的，產權歸開發商所有

4、但須對外開放，業主享有優先購買和租用權。

5、至於地上停車位是誰都不可以出售的

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十三條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和緩友共同管理的權利一並轉讓。

第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業滲純主共有。

第二百七十五條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。