門面房所在樓宇的外牆使用權

⑴ 商品房所在樓宇外牆面使用權，屋面使用權歸出賣人所有合理嗎

不合理。
根據《
物權法
》規定，商品房的建築外牆及屋面都屬於房屋的公共部位，其屬於該棟住宅樓全體業主所有，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

⑵ 商品房外牆是不是屬於個人所有

商品房外牆屬於全體業主共有，不是個人所有的。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

分析：對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。實踐中，因廣告、裝修等事由常發生糾紛，理論界對商品房外牆面權利歸屬也有爭議。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

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相關規定：

建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。

對外牆面使用權的行使及所得收益有法律規定。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

⑶ 商住兩用房（上層住宅，下層商用），商用房外牆的廣告使用權是否歸商用房業主所有

根據最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第三條的回規定，建築物答的外牆為共有部分。因此，商用房外牆的廣告使用權歸商用房業主共有。同時根據同解釋第四條：業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

⑷ 房屋買賣合同約定了外牆及屋頂歸開發商使用怎麼辦

你可以主張該條款無效，因為沒有徵得各所有人一致同意，也沒有與各所有人內訂立書面協容議。

《城市異產毗連房屋管理規定》第七條異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽定書面協議。
《中華人民共和國物權法》第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

⑸ 關於購房合同中小區樓宇外牆約定是否有效的咨詢

從出讓房屋的法律行為來看，外牆作為房屋結構不可分部分，出讓人開發商必須而且已經對外牆進行了轉讓，按照物權法定原理，目前法律中還沒有關於保留外牆面使用權或收益權的房屋轉讓規定，所以外牆面使用權作為所有權的一項權能也已經轉讓。如果在同一合同中又對外牆面使用權約定歸屬於非所有權人，顯然開發商此時不可能是出讓人，「區分所有權人全體」才是有權的出讓人，而「個別的區分所有權人」也不享有對外牆面的「單獨」處分權利，因此購房人與開發商簽署的該約定條款，是無處分權的「個別區分所有權人」對屬於「區分所有權人全體」的共有的外牆面使用權進行了處分。

按照合同法，這樣的條款屬於效力待定條款，是無處分權的人處分他人財產，只有經權利人追認該合同始為有效。從邏輯上講，每個區分所有權人同開發商簽署的都是效力待定條款，其全部集合也不能說明就是「各所有權人一致同意。」

如果開發商要主張該條款有效，則其應該能夠證明每個區分所有權人與之簽署該條款的「單獨」處分行為系經過「區分所有權人全體」授權或者為「區分所有權人全體」行使處分權的方式或者得到「區分所有權人全體」的追認。

因此，在房屋買賣合同簽署時，購房人應該針對相關權利作出限制性約定，比如可以補充約定對外牆面的使用收益歸屬於全體業主。而考慮到整個樓宇的外觀和防止亂搭亂建，開發商提出將外牆面使用權歸屬於自己或物業公司等也是可以理解的，只是在約定時應該完善好相應的法律手續，以避免事後的尷尬。

⑹ 如果不經房主允許，擅自在房屋的外牆上刷大幅廣告，是不是侵犯了房屋所有者的合法物權

你好抄:
我認為這個問題可以從以下角襲度去思考：
1、從《合同法》的角度。
合同法規定：「第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。」
第二百一十九條規定「 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。」
第二百二十三條規定「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。」
因此，未經房主同意擅自在牆上刷廣告的行為是一種違反約定方式的使用，是一種違約的行為，因此應當承當違約責任。
2、從物權法的角度
房主是房屋的所有權人，對房屋享有所有權，房屋承租人（房客）對房屋所享有的是用益物權，根據《物權法》第四十條規定：「 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。 」 「第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。」未經房主同意擅自在牆上刷廣告的行為侵害了房主的所有權，房主可以要侵權人（房客）承擔恢復原狀等民事責任。

⑺ 公共部位包括哪些門面房外牆玻璃是否屬於公共部位如正常損壞，是否可以動用住宅專項維修資金

以你的地基外為公共場所。你是玻璃屬於你地基內，屬於你自己的財物。當然可以用了。

⑻ 商品房所在樓宇外牆面使用權，屋面使用權歸出賣人所有合理嗎

不合理。
根據《物權法》規定，商品房的建築外牆及屋面都屬於房屋的公共部位，其屬於該棟住宅樓全體業主所有，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

⑼ 住宅外牆掛廣告牌有什麼規定

按照抄規定，戶外廣告牌需要工襲商部門審批才可以掛，審批過的廣告牌，牌上會有編號，如果沒有，可以通過城管，或者工商部門投訴，進行拆除。
最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件中具體應用法律若干問題的解釋》第三、四條規定，建築物的外牆應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權，但違反法律、法規、管理規約、損害他人合法權益的除外。