土地使用權怎麼清算

㈠ 企業注銷清算轉讓土地使用權相關稅費

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費
1、地價款（土地出讓金）
2、資金佔用費
3、滯納專金
4、土屬地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地佔用稅

㈡ 什麼情形土地使用權轉讓要分開清算土地增值稅

超額投資成本：超額投資成本是指由於技術進步和採用新型材料等原因，具有同等功能的新資產的製造成本低於原有資產的製造成本，而形成的原有資產的價值貶值額。
超額投資成本實質上可以看成是復原重置成本與更新重置成本之間的差額，其計算公式為：
超額投資成本=復原重置成本—更新重置成本

收益現值：把預計以後將會收益的價值按照一定折算比率轉換為現在的金額。
收益現值法：是指通過估算資產在未來經營中的預期收益，並按社會基準收益折現處理，然後累加求和，據以確定資產價值的一種評估方法。

清算價格法。清算價格法是以資產的清算價格為標准來估算評估對象價格的一種方法。所謂清算價格，是指企業由於破產和其他原因，要求在一定期限內，將特定資產快速變現的價格，清算資產變現的方式可以是一項完整的資產出售，也可拆零出售。清算價格法適用於企業破產、抵押、停業清理等情況下的
資產價格評估。

類比調整法：類比調整法是指在參照物與被評估資產在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面
類似的情況下所採用的一種評估方法。
類比調整法可以運用於兩種情況：
1、被評估的舊資產與市場上的舊資產(參照物)類似
此處所謂類似，是指被評估資產與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似，而且成新度也類似。
這種情況下的評估計算公式為：
被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數)×（1±成新度調整系數）
2、被評估資產與市場上的全新資產(參照物)類似
這種情況下的評估計算公式為：
被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數)×被評估資產成新率
資產評估方法（4 種）：
·收益現值法。收益現值法是指通過測算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，確定被評估資產價格的一種資產評估方法。運用收益現值法進行資產評估時，被評估資產必須具有獨立的連續提供求未來收益的能力。資產的未來收益必須能用貨幣計量；產權所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣來衡量的。因此，收益現值法適用於對企業整體資產的評估。對於能預測未來提供的、能以貨幣計量收益的單項資產，也能用收益現值法進行評估。
·重置成本法。重置成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時完全重置成本（簡稱重置全價）減去應扣損耗或貶值來確定被評估資產價格的一種方法。重置成本法主要適用於可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產以及可重建或購買的整體資產（除與整體資產相關的土地外）。因此，重置成本法適用於難以確定收益，市場上又難找到交易參照物的評估對象。
·現行市價法。現行市價法是指按市場現行價格作為價格標准，據以確定資產價格的一種資產評估方法。運用現行市價法的前提條件是：要有一個充分發育的、活躍公平的市場，尤其是二手貨市場、舊貨市場；要能找到近期的、與被評估資產相同或類似的參照物（已經成交或已標價尚未成交的均可）；要能在市場上收集到參照物的技術資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機和價格等方面的資料。凡是現行交易市場有交易的資產，均可運用現行市價法進行評估。現行市價法適用於單項資產交易價格的評估。
·清算價格法。清算價格法是以資產的清算價格為標准來估算評估對象價格的一種方法。所謂清算價格，是指企業由於破產和其他原因，要求在一定期限內，將特定資產快速變現的價格，清算資產變現的方式可以是一項完整的資產出售，也可拆零出售。清算價格法適用於企業破產、抵押、停業清理等情況下的資產價格評估。

簡答：土地使用權的平谷(評估)原則有哪些？
土地價格評估原則:由於我國實行城鎮土地國有制，城鎮土地出讓的是一定年限的土地使用權，因此向土地受讓者徵收的土地出讓金可稱之為「土地使用權價格」。
土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；
劃撥土地使用權價格評估方法
首先，應該明確的是劃撥土地使用權有其相應價格。盡管土地使用權取得方式不同，但事實上，劃撥土地使用權與出讓土地使用權就其權利本身的根本性質並無不同，都屬於用益物權的一種，同樣屬於財產權。劃撥土地使用權的取得並非完全是無償的，根據不同情況，有些需要土地使用者繳納補償、安置等費用，因此伴隨相應的成本支出。此外，劃撥取得的土地使用權在長期使用過程中伴隨資金投入，會產生相應的附加值，依據「誰投資誰擁有」的產權原則，企業應擁有相應部分的財產權。既然劃撥土地使用權是財產權，就必然有其對應的價格。
那麼，如何確定劃撥土地使用權的價格呢？根據國土資源部發布的《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號，2001年2月13日發布），「企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產」，同時規定「劃撥土地需要轉為有償用地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金」，說明劃撥土地使用權的價格是出讓土地使用權價格與應繳納的土地使用權出讓金的差額。
最後，談一下劃撥土地使用權價格的評估辦法。根據《城鎮土地估價規程》，「劃撥土地使用權價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格」。在實際估價時，總體的評估思路是先根據宗地條件，採用收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法評估其出讓土地使用權價格（通常設定為該用途的最高出讓年限），扣除應繳納的土地使用權出讓金
，即為劃撥土地使用權價格。

㈢ 土地增值稅清算的條件和流程

一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發項目全部竣工內、完成銷售的；容 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。

㈣ 公司依法清算注銷後，公司名下的房產及土地使用權只有轉到股東名下，這屬於是過戶嗎需要交納交易稅嗎

1、屬於過戶，需要繳納相應的稅費，不過稅金方面好像有優惠，建議咨詢當地的地稅局。

2、如果注銷清算後，有所得額，那麼這些房產，土地使用權將視同股利分配，股東需要繳納個人所得稅。

3、每個地區都有細微差別，可以咨詢當地地稅局。

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注銷步驟

清算

公司到登記機關辦理公司注銷程序之前一定要依法進行公司清算，包括終止生產經營銷售活動、了結公司事務、了結民事訴訟、清理債權和債務和分配剩餘財產等。

公司不論是何性質的清算，均應依下列步驟展開：

1、成立清算組。

2、展開清算工作。

清算組自成立之日起接管公司，開展以下業務： 接管公司財產、了結公司未了業務、收取債權、清理債務、分配剩餘財產、注銷公司法人資格並吊銷營業執照。

3、通知債權人申報債權。

4、提出清算方案。

清算組在清理公司財產、編制資產負債表和財產清單後，擬定提出清算方案，報股東會討論通過或者主管機關確認。 清算方案的主要內容有：清算費用、應支付的職工工資和勞動保險費、應繳納的稅款、清償公司債務、分配剩餘財產、終結清算工作。

在清算進行完以後，才能進行注銷。

登記

公司注銷過程需要分別去以下7個部門或機構辦理相應賬戶注銷：

1、社保局：核查是否有未繳清社保費用，然後注銷公司社保賬號。

2、稅務局：核查是否有未繳清稅款或費用，然後注銷公司的國、地稅。

3、報紙媒體：公司需自行登報公示，宣告公司即將注銷。

4、工商局：辦理公司注銷備案，注銷營業執照。

5、開戶行：注銷公司開戶許可證和銀行基本戶等其他賬戶。

㈤ 土地增值稅清算時的清算單位具體是如何確定的

1、房地產開發來項目以國家自有關部門審批、備案的項目為單位

2、對於分期開發的項目以分期項目為單位

3、不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，相關法律法規如下：

《土地增值稅清算管理規程》

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

(5)土地使用權怎麼清算擴展閱讀：

一般規定

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

㈥ 企業注銷清算時凈資產中的土地使用權如何分配

簽訂土地使用權轉讓合同<BR>謝謝

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㈦ 「土地增值稅」清算的條件和流程是什麼

條件如下:

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。

㈧ 土地增值稅清算實務操作（如何進行土地增值稅清

土地增值稅清算的條件：
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
清算流程：
一、取得土地使用權所支付金額的分配
二、房地產開發成本的分配
1、分期開發的，如果各期完工情況不同，應按建築面積法對各期開發成本進行分攤
2、在同一期開發成本中，應按層高系數法對不同類型的房屋進行開發成本的分配
三、開發費用的分配
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
四、與轉讓房地產有關的稅金的分配
房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同類型房地產收入與稅金配比原則進行分配。
五、財政部規定的加計20%扣除數的分配
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號)第七條第(六)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除。即加計扣除數=(土地款+開發成本)×20%。計算出加計扣除數後也按照層高系數法對已售的不同類型的房屋進行分攤。
六、匯總不同類型房屋的扣除項目金額
1、普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
2、非普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
3、商用房扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除
七、計算不同類型房屋的增值額
1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。
3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。
八、計算不同類型房屋的增值率
1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。
3、商鋪住宅增值率=商鋪增值額/商鋪扣除金額。
九、查找土地增值稅稅率
納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
十、計算土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數

㈨ 土地增值稅如何清算

一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。