國有土地使用權轉讓過程中的納稅籌劃
隨著房地產市場的快速發展，房地產交易活動日漸頻繁，其中，國有土地使用權的轉讓交易由於其在房地產前期開發中地位重要，涉及金額較大，尤其受到房地產開發企業的重視，但是，採取何種土地使用權轉讓方案能夠做到最大限度的節省稅費又是實踐中的一個難題。下面是我為大家帶來的關於國有土地使用權轉讓過程中的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。
一、案例導引
甲公司與乙公司投資設立丙公司，甲公司為外商投資企業，採用貨幣出資;乙公司擁有地塊A，採用該地塊國有土地使用權出資，現甲公司為進行房地產開發，希望從丙公司處轉讓該地塊A進行房地產開發，甲丙兩公司就此項土地使用權轉讓達成初步意向，但對採取何種轉讓方式能夠最大限度的減少稅費雙方產生了疑惑，就此問題的解決筆者進行了一些探討，提出了三種不同的轉讓方案，並就每種方案均進行了詳細的稅務籌劃。
二、方案分析
(一)方案一 ——土地使用權直接轉讓
該方案的基本操作流程較為簡單，即由丙公司直接將自己擁有的土地使用權轉讓給乙公司，其中涉及的稅費由雙方分別繳納。
土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。其中，《城市房地產管理法》第三十八、三十九條就土地使用權的轉讓進行了一些限制性規定，因此，在採取方案一進行土地使用權轉讓時必須滿足上述法律強制性規定條件，特別是目前仍存在的完成開發投資總額25%的限制。
關於方案一在實施過程中要繳納的稅費，主要涉及到營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅和印花稅，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅繳納負擔較重，如按照規定繳納將大大加重企業的財務負擔。
綜上，方案一優勢在於轉讓程序簡單，但缺點在於土地使用權轉讓的稅費成本較高，除交易手續費和印花稅等外，受讓方要繳納較高的契稅，而轉讓方需繳納較高的營業稅、土地增值稅，這樣一來就大大增加了企業的開發成本，加重了雙方企業的負擔。
(二)方案二 ——股權轉讓
該方案的基本操作流程為，丙公司以A地塊的土地使用權出資70%,貨幣出資30%的方式組建子公司丁。然後由甲公司與丙公司簽訂關於轉讓丁公司的股權轉讓協議,則該塊土地的土地使用權自然歸屬於甲公司?
關於此過程的稅務籌劃應分為土地出資設立子公司和股權轉讓兩個階段，下面將分別闡述。
1、土地出資設立子公司階段稅務籌劃
⑴ 土地增值稅
法律依據:
(1)現行有效的《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》( 1995年5月25日 財稅字[1995]48號) 第一條:對於以房地產進行投資?聯營的,投資?聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資?聯營的企業中時,暫免徵收土地增值稅?對投資?聯營企業將上述房地產再轉讓的,應徵收土地增值稅?
(2)現行有效的《財政部?國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號 2006年3月2日)第五條:對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資?聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部?國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定?
分析：以土地使用權出資,一般可以免交土地增值稅?但存在例外,即以土地使用權出資,所投資的企業從事房地產開發的,須交土地增值稅?
⑵ 營業稅
法律依據：《財政部?國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》 (財稅[2002]191號)規定: 以無形資產?不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不徵收營業稅?
分析：子公司丁為丙公司的全資子公司,也是有限責任公司，丙公司應承擔投資風險,因此符合上述規定，不用繳納營業稅?
⑶ 其他如企業所得稅、印花稅、契稅則應按照法律規定依法繳納。
2、股權收購階段稅務籌劃
⑴ 契稅
法律分析：關於丙公司公司與甲公司協議收購丁公司股權以獲得土地的方案，由於這一行為在法律上不能被視為發生土地使用權轉讓，故甲公司可以免交契稅。
⑵ 營業稅
法律分析：根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)的規定，自2003年1月1日起，對股權轉讓不徵收營業稅。
⑶ 土地增值稅
法律分析：根據國家稅務總局《關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)的規定，對一次性轉讓股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
⑷ 印花稅
法律分析：非上市公司不以股票形式發生的企業股權轉讓行為，屬於財產所有權轉讓行為，應按照產權轉移書據繳納印花稅。
綜上，方案二較方案一而言，省去了營業稅、契稅兩項較重的賦稅，可以大大減少雙方的轉讓成本，但缺點在於要經歷新設立公司和股權轉讓兩個階段，程序上同方案一相比較復雜，但同為企業節省了大筆稅金相比，對於一些資金不是很充足的企業來說是非常值得採用的。
(三)方案三——公司分立
該方案操作流程為，先由丙公司存續分立出戊公司。戊公司資產為：地塊A土地使用權出資70%，貨幣出資30%。甲公司持股99.9%，乙公司持股0.1%。然後由甲公司將戊公司中乙公司所佔0.1%的股權收購，則戊公司成為甲公司的全資子公司，該土地使用權亦轉為甲公司所有。
1、公司分立階段法律依據
⑴《財政部、國家稅務總局關於企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不徵收契稅。
分析：戊公司股東仍為甲公司和乙公司，與原被分立公司投資主體相同，符合上述法律規定，對戊公司承受丙公司土地，不徵收契稅。
⑵《公司法》第27條第3款規定，全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的百分之三十。
分析：戊公司貨幣出資金額佔30%，符合該規定比例。
⑶2001年《關於外商投資企業合並與分立的規定》第14條規定，外商投資企業分立後「各方投資者在分立後的公司中的股權比例，由投資者在分立後的公司合同、章程中確定，但外國投資者的股權比例不得低於分立後公司注冊資本的百分之二十五。」
分析：戊公司股東持股比例與丙公司不一致，因上述法律規定，各股東可自由約定持股比例，故符合法律規定。
2、公司分立階段稅務籌劃
⑴ 所得稅
分立公司從被分立企業中派生出來，在工商登記時是按新設公司處理的(但稅法不作為新設公司處理)，應當按照資產、負債的公允價(評估價)入賬。但在計算所得稅時如果符合特殊重組(免稅改組)的條件，應以原歷史成本為原則確定計稅基礎。
被分立企業的.股東取得新股的計稅成本，應以被分立企業分離出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調整減低原持有的「舊股」的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到「新股」上。將來轉讓或清算股權時，按照計稅成本扣除。
⑵ 營業稅及土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，土地增值稅的征稅范圍是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物。其中，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。
公司分立是資產、負債、股權、勞動力等要素的同時轉移(而非「轉讓」 )，其涉及的不動產和無形資產的轉移，不屬於《營業稅暫行條例》規定的銷售不動產、轉讓無形資產的征稅范圍，也不屬於《土地增值稅暫行條例》規定的有償轉讓房地產的行為，不征營業稅和土地增值稅。
⑶ 契稅
《財政部國家稅務總局關於企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契稅。
⑷ 印花稅
分立後的兩家公司實收資本和資本公積之和與原被分立企業的實收資本與資本公積之和相比，新增金額由新設企業貼花，適用稅率為萬分之五。
3、股權收購階段稅務籌劃
該階段只需考慮股權收購中少量稅收。如平價收購，則企業所得稅可免，只需交納少量印花稅。
三、三個方案的優劣分析
通過對以上三個方案的分析，可以看出：
方案一操作流程最為簡單，但稅費最重，對於資金實力較弱的企業而言，土地使用權的交易過程無疑又加重了財務負擔，增加了開發成本。
方案二與方案一相比，由於進行股權轉讓，需要涉及到律師進行盡職調查等工作，實際操作流程較方案一相對復雜，但優點在於稅費負擔大為減輕，省去了營業稅、契稅兩項較重的賦稅，降低了交易成本。
方案三與前兩種方案相比，流程最為復雜，涉及到公司分立與股權收購兩個程序，但同時該方案同前兩種方案相比也最為節稅，可以最大限度的降低交易成本。
綜上，方案三稅費最為節省，只需考慮企業所得稅與印花稅等少量稅費。但是該方案最大缺點在於同時涉及到了公司分立與股權收購兩個程序，其中分立程序較為復雜，時間上也會比較長，所以對於急需土地進行開發的企業來說，此方案在時間上有障礙。但是，該方案確實最大限度的節省了稅費，對於資金實力比較弱而又不急於拿到土地的企業來說應為最優方案。
四、律師分析
通過三個方案的對比分析，在時間要求不是很急的情況下，方案三應為最優方案，其通過合理的稅務籌劃，大大減少了稅費開支，降低了交易成本。對於一個企業而言，資金即是其血液，一個成功的稅務籌劃相當於其造血幹細胞，可以增加企業的價值，因此，合理進行稅務籌劃可以促進企業的健康成長。
除以上三種方案以外， 在房地產開發過程中， 還存在如合作開發、委託經營、土地使用權贈與等轉讓土地使用權的方式，但囿於篇幅的限制，本文在此不做深入的探討。
⑵ 以土地使用權出資用交哪些稅
以土地使用權出資用交契稅、營業稅、個人所得稅或企業所得稅、印花稅、土地增值稅。用於出資的土地使用權應當是國有土地的使用權、出讓土地的使用權，且應未設定權利負擔。
【法律依據】
《契稅暫行條例》第三條
契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
《個人所得稅法》第三條
個人所得稅的稅率：
（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率；
（二）經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率；
（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
⑶ 土地作價入股土地如何過戶
法律分析：土地使用權作價入股是法律允許的。並不是土地使用權可否作價入股，而是某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價投入另一的行為是否屬於轉讓。如果屬於轉讓，那麼，就必須遵守《城市房地產管理法》有關25％投資比例的規定。如果不是轉讓，那麼當然也沒有25％比例的限制。
法律依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第十九條 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
⑷ 國家公路土地使用權應確定給誰
以高速公路為例，國家與地方政府按出資比例占股，按股比分配過路費。
⑸ 以土地作價入股公司需要哪些步驟
法律分析：1、注冊資本中以土地使用權出資的，公司章程應當就土地使用權出資事宜做出規定；
2、委託具有相關資質的評估公司評估土地使用權的價值。評估之後，才有可能確定自己的股份大小；
3、將土地使用權過戶登記於公司的名下；
4、注意非貨幣財產的比例問題。
法律依據：《中華人民共和國公司法》 第二十七條 對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。流程如下：1、注冊資本中以土地使用權出資的，公司章程應當就土地使用權出資事宜做出規定；2、委託具有相關資質的評估公司評估土地使用權的價值。評估之後，才有可能確定自己的股份大小；3、將土地使用權過戶登記於公司的名下；4、注意非貨幣財產的比例問題。
⑹ 以土地使用權出資需要交哪些稅金
以土地使用權出資用交契稅、營業稅、個人所得稅或企業所得稅、印花稅、土地增值稅。用於出資的土地使用權應當是國有土地的使用權、出讓土地的使用權，且應未設定權利負擔。
【法律依據】
《契稅暫行條例》第三條
契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
《個人所得稅法》第三條
個人所得稅的稅率：
（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率；
（二）經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率；
（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
⑺ 土地使用權已經作價出資,入股的土地,沒有辦理過戶,合法嗎
土地使用權作價入股是法律允許的。並不是土地使用權可否作價入專股，而是某單屬位以出讓方式獲得的土地使用權作價投入另一公司的行為是否屬於轉讓。如果屬於轉讓，那麼，就必須遵守《城市房地產管理法》有關25％投資比例的規定。如果不是轉讓，那麼當然也沒有25％比例的限制。
按照國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權出售、交換、贈與的行為。某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價入股，實際上是將土地使用權作為資本，投資（轉讓）於其他的股份制企業，企業的身份因之由原來的土地使用權人（個人獨資有限責任公司除外）轉變為股份制企業的股東，並以股東身份參與企業分紅和享受其他收益。因此，只有滿足《城市房地產管理法》規定的25％投資比例的要求，才能辦理作價入股手續並辦理土地使用權變更登記（過戶到股份制企業）手續。實踐中，各地國土資源行政主管部門也都是把作價入股作為轉讓的一個特殊類型來辦理的。
⑻ 內蒙古自治區股份有限公司土地使用權管理暫行辦法
第一條為加強自治區股份有限公司（以下簡稱公司）土地使用權管理，根據國家有關規定，制定本辦法。第二條自治區行政區域內改建或新設公司土地使用權管理，適用本辦法。第三條改建或新設公司使用的國有土地使用權必須進行地價評估。
辦理地價評估，必須依法進行土地使用權登記，取得《國有土地使用證》後，方可進行地價評估。第四條改建或新設為上市公司的，必須選擇具有A級土地估價資格的評估機構進行地價評估；其他的應當選擇具有A級或B級土地估價資格的評估機構進行地價評估。
前款所稱A級和B級土地估價資格評估機構，是指經工商管理部門登記和土地管理部門備案認可，具備土地估價資格的中介服務機構。第五條接受委託的土地資產評估機構，應當與土地使用權持有者訂立委託評估協議，按土地所在市、旗縣人民政府頒布的基準地價和國家《城鎮土地估價規程》的要求進行土地資產評估，並依照國家規定分別向土地使用權持有者和土地所在旗縣以上人民政府土地管理部門及確認機關提交土地估價報告和技術報告。第六條地價評估結果經土地所在市、旗縣人民政府土地管理部門初審後，按本辦法第七條第一款規定的審批許可權報批確認。第七條由國務院授權部門批准設立的公司，其地價評估結果經自治區人民政府土地管理部門審核後，向國家土地管理局申請確認；由自治區人民政府批准設立的公司，其地價評估結果，向自治區人民政府土地管理部門申請確認。
經審查確認的地價評估結果，應作為確定土地使用權折股及土地使用權出讓金、租金數額的基礎。第八條改建或新設公司的國有土地使用權可以採取下列處置方式：
（一）以出讓方式取得土地使用權；
（二）國家將土地使用權租賃給公司使用，定期收取租金；
（三）以土地使用權作價入股；
（四）法律、法規、規章規定的其他方式。
企業將以出讓方式取得的土地使用權作價入股的，其股份為法人股；國家以土地使用權作價入股的，其股份為國家股。
企業支付的國有土地使用權出讓金一次交付；一次交付有困難的，可以分期交付，但最長不得超過土地使用權出讓合同簽訂後的60日。企業支付的國有土地股紅利，根據情況，可以在一定時間內留給企業作為資本金投入，期滿後全額支付。第九條改建或新設公司，應當由土地使用權持有者擬定土地使用權處置方案。
土地使用權處置方案應當包括以下內容：
（一）企業改建的基本情況；
（二）擬進入改建或新設公司土地的宗數、面積、位置、用途、權屬來源、評估價格等情況；
（三）土地使用權處置方式及理由說明；
（四）土地使用權價格處置的要求及理由說明；
（五）其他。第十條土地使用權處置方案經企業主管部門審核、同意後，按以下許可權報批：由國務院授權部門批准設立的公司，其土地使用權處置方案，須報國家土地管理局批准；由自治區人民政府批准設立的公司，其土地使用權處置方案，報自治區人民政府土地管理部門批准。
由自治區人民政府批准設立的公司，其土地使用權處置方案報批時，須同時報送下列材料：
（一）國有企業改建的批准文件；
（二）有關土地權屬證明材料；
（三）地價評估報告；
（四）企業主管部門對土地使用權處置方案的書面審核意見；
（五）國家授權國有股權持股單位的授權批准文件；
（六）其他需要報送的文件、證明材料。第十一條土地使用權按國家股處置的，按照企業的隸屬關系，股權由同級人民政府土地管理部門委託國有股權持股單位統一持有。土地管理部門應當與國有股權持股單位簽訂委託持股合同。
國家持有的土地資產股權，與企業其他股權享有同等的權利，承擔同等的責任。第十二條國家以國有土地使用權作價入股的，其土地使用權作價折算的股本額不得低於審核確認的土地使用權作價總額除以股票的溢價倍數；土地使用權作價入股占國有資產總股本的比例也不得低於土地使用權作價總額占進入股份制企業的國有資產總額的比例。第十三條企業以出讓方式取得的土地使用權，可以依法轉讓、出租或作價入股。持有土地使用權的公司，在土地使用權出讓期限內，須承擔土地使用權出讓合同和土地登記文件載明的權利和義務。
土地使用權轉讓、出租或入股的最高期限為土地使用權出讓年期減去原企業以出讓方式獲取土地使用權後已使用的年期。
⑼ 無形資產增資流程
公司增資流程：一、簽署股東協議書等法律文件;二、到原工商登記機關申請變更回登答記，辦理變更登記所需提交的材料：1、 由公司加蓋公章的申請報告;2、 公司委託代理人的證明(委託書)以及委託人的工作證或身份證復印件;3、 公司法定代表人簽署的變更登記申請書;4、 股東會或董事會作出的增資擴股決議，涉及章程變更的應相應修改公司章程;(1) 注冊資本變更：提供有合法資格的驗資機構出具的驗資證明或國有資產管理部門出具的《國有資產產權登記表》;減少注冊資本需公告三次;(2) 股東變更：需重新提交公司章程、股東會決議、董事會決議、投資協議(股東協議書)、新股東的身份證或營業執照復印件。5、 法律法規規定必須經審批的，國家有關部門的批准文件;6、 工商登記機關所發的全套登記表及其他材料;7、 提交公司《企業法人營業執照》正副本和IC卡。