集體所有制企業土地使用權價格

① 咨詢關於集體土地轉國有土地的問題

（一）在城市化進程中大批集體土地轉為國有與離開土地的農民進城後缺少基本生活保障之間的矛盾

新《土地管理法》實施以來，隨著城市化進程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市規劃區內各功能區的劃分越來越具體。而所有權則體現為單一化。以近郊工業園區為例，按現行政策，這類項目用地必須使用國有土地。考慮到招商引資的「門檻」問題，一般工業用地地價普遍較低，而地方政府在這其中又不可能貼補資金，因此，犧牲較多的往往是集體土地所有者的利益。這種情形類同於20世紀70—80年代初各種鄉鎮集體企業大規模興起時。所不同的是，鄉鎮集體企業以低成本取得地價，以後土地增值部分的產權仍界定為鄉鎮集體所有，而且從理論上講，每一個集體經濟組織成員都將有可能享受未來土地增值所帶來的利益。而現行工業園區以低成本取得地價，源源不斷的增值部分卻名正言順歸企業（轉化為利潤）及國家（轉化為稅收）所有。雖然出讓金的大部分返還給了鄉鎮，但一次性較低的補償費不足以解除失去土地後的農民長期的後顧之憂。

不少農民雖然進了城。但由於種種復雜的歷史原因，使他們在諸如就業機會、社會保障等方面不可能真正與城市居民享有同等權利，由此造成這一大批「非農業人口」進了城卻離不開村。為了維持基本的生活，出租、買賣宅基地等隱形交易現象就產生了，客觀上造成了城鄉結合部土地管理上的混亂。且大量農村待業人員的存在也成了潛在的社會不穩定因素，反過來，又加劇了農村人多地少的矛盾。

（二）集體建設用地流轉主體的約定性與流轉方向客觀上的要求多元化之間的矛盾

集體非農建設用地使用權流轉受現行法律規章的制約，一般都嚴格設定了范圍：①地域范圍在規劃區以外；②使用主體為同一集體經濟組織內部，一般外來經濟成分原則上要求使用國有土地。但實際操作中，往往陷入兩難境地：首先，從主觀意願來講，鄉鎮集體經濟組織希望在更大范圍內盤活存量資產，確保集體土地資產利益實現的最大化；其次，從客觀條件來講，既然承認集體建設用地是一種資產，它必然要隨同其他資產進入市場。而在資產盤活中，必然不可能受「同一集體經濟組織」的限制。以湖州市為例，改革開放以來，個私經濟、民營企業發展迅猛，使用集體建設用地成本低、方法靈活等優勢吸引了一些尚處在資本原始積累階段的小型作坊式企業。因此，跨村跨鄉鎮承租、受轉集體存量建設用地（連同廠房、機器設備等）的現象相當普遍。如按現行習慣做法，所有這些項目用地都要先征為國有再補辦出讓，企業不堪重負，鄉鎮集體經濟組織也沒有積極性。此外，抵押作為一種准轉讓行為，集體建設用地隨同地面建築物一並抵押時，一旦抵押權實現，也涉及集體建設用地跨越「同一集體經濟組織」進行流轉。因此，在當前法律己允許國有土地使用權的使用主體擴展到境內外所有經濟組織或自然人的情況下，對集體非農建設用地使用權流轉，在強調規劃協調、用途管制前提下，也不應該人為設置障礙。客觀存在的實際要求我們在設定集體建設用地使用主體時應有所突破。

（三）農村村民一戶一宅政策的硬性規定與實際上隨著大量農民離鄉進城而帶來的宅基地被動連同私房買賣現象之間的矛盾

新《土地管理法》明確規定，農村居民只能一戶一宅。且法律嚴禁宅基地買賣。在城郊結合部，如涉及全隊（組）農轉非，宅基地通過整體置換、復墾的，就不存在宅基地買賣問題。但大部分遠離城市的鄉村，村民或異地打工進了城市，或投親靠友離開了故土的現象不同程度存在著。在變賣房產中，勢必涉及宅基地轉移。據前幾年調查，集體土地流轉中占相當比例的就是宅基地的買賣；此外，在各種經濟活動中，以農村村民私宅進行擔保、以致擔保實現時法院裁決房產（連同宅基地）過戶的現象也不在少數。雖不合法，但卻在情理中，因為宅基地上建造的房屋屬於農民的私產，是農民投資所形成的。如簡單規定為「不予辦理」，一是剝奪了農民住房的私有財產權，人為製造房與地的分家；二是客觀上縱容了私下買賣行為（在政府部門「不予辦理」的同時，不少城市居民以低廉的價格購得鄉村農民住宅作為別墅，就是例證）。但如按現行做法補辦出讓，則矛盾更多：一是徵用主體難以界定；二是土地補償難以到位；三是不便於管理-規劃區外村民住宅群中夾雜著零零星星的國有土地，這些零零星星的國有土地，往往會成為集體管不了、國家又管不好的管理「空白區」。

（四）集體土地所有權變更補償低與改變用途後（尤其是征為國有後）帶來巨額土地收益之間的矛盾

以集體建設用地使用權從村級所有變更為鄉（鎮）級所有為例，一般對所有權的界定是按照原集體企業的隸屬關系：企業原是鄉（鎮）投資興建的，土地界定為鄉（鎮）級所有；是村投資興建的，則為村所有。然而，20世紀七八十年代鄉鎮企業在起步階段辦理使用手續時，對農民的補償是極其有限的，且方式多樣。有的僅以安排村民進企業的方式處置。企業一旦轉制，這些村民大多又回到了村裡，這使鄉鎮集體對村級集體（包括農民）的土地安置補償往往落了空。所以，這個問題如處理不妥，就侵犯了村集體經濟組織的利益；另一種情況是規劃區內土地征為國有的（尤其是規劃一旦確定為商貿、房地產用途的），往往所有權一轉變即地價猛漲。同一宗地，無期限的集體土地所有權征地補償低，而所有權變更後一定年限的土地使用權價格高，這前後巨大的反差刺激了集體土地所有者。於是，一方面在企業補辦徵用手續時，集體土地所有者抵觸強烈；另一方面，規劃區內集體土地新的私下流轉現象又頻頻發生，包括鄉鎮政府擅自改變土地用途，進行房地產開發、建造商業用房私下轉讓、出租等案件時有發生。

（五）集體資產的捉襟見肘與集體土地收益使用的隨意性之間的矛盾

鄉鎮集體企業發展走過了20多年的歷程，其發展也有類似於國企發展的階段與過程。到進行轉制時，集體經濟三大資產中，貨幣資產匱乏，固定資產也差不多折舊光了，所剩的就是土地資產，它成了加強農村基礎設施建設、土地整理開發、保證農村社會長期穩定、增加農民收入的最重要的資金來源。然而，長期以來由於農村集體土地所有權主體被虛化，鄉（鎮）政府作為最基層的一級國家行政機關與鄉（鎮）資產管理委員會作為集體土地所有權產權代表兩者之間的關系容易被混淆，其結果往往導致集體建設用地流轉收益最後成了補充鄉（鎮）財政不足，用於支付機關幹部工資福利的財源，而失去了土地的農民的後顧之憂仍然沒法解決。同時，相比較國有土地收益由土地管理部門、財稅部門實行嚴格收支兩條線的管理及制約機制，鄉鎮集體土地收益的使用缺乏相應的制約與監督。

二、主要對策

市場經濟條件下，土地管理部門作為城鄉土地統一管理者，其職能除了以土地利用規劃和建設用地年度使用計劃來統一協調城鄉土地的規劃利用以及計劃利用外，主要還在於對土地市場的培育和規范：通過制定相應的游戲規則、公開辦事程序、設置入市條件等，來規范各類土地的市場行為，以確保國有、集體土地資產利益實現最大化；同時，通過合理分配和調節土地收益，確保各種土地權利人的合法權益。

（一）以用途管制為龍頭，以稅費調節為手段，確保集體土地所有者在處置權上的公正地位和在收益上的利益實現

正像通過企業轉制來打破所有制的界線，使無論是國有企業還是民營企業都將處在同一起跑線上公平競爭一樣，土地進入市場的條件也不應區別「出身」。具體而言，國有土地、集體土地應進入同一市場，共同受規劃、稅收的調控和建設用地年度計劃的約束。

首先，應把「徵用」范圍嚴格限制在法律所規定的「公共利益需要」內；除「公共利益需要」外，需要將集體土地轉為國有的，必須按等價交易的原則，由政府以市場價予以收購。以避免將「徵用權」內涵和外延任意擴大，造成對農民集體土地所有權永久性的侵害。

其次，為確保集體經濟組織憑借土地所有權獲取源源不斷的土地收益，就必須保證集體建設用地擁有一定庫存量。在土地利用總體規劃劃定的建設用地范圍內應留出一定比例保留集體土地所有權的工業小區、個私園區用地，由集體經濟組織進行配套建設（報批程序依法進行），用以儲備。既可解決企業用地成本過高的矛盾，又保證了農村集體經濟組織擁有源源不斷的土地收益，以確保廣大農民的增收和農村社會的長治久安。

再次，對受轉主體的限制應盡可能打破界線，使用集體建設用地，不應受所有制、區域的限制。除國家法律明確規定必須使用國有土地的以外（列出用地目錄清單），一般經濟組織和個人都可以選擇使用集體建設用地。

最後，集體建設用地流轉所帶來的土地收益應合理分配。一般而言，國家不參與分配。但可通過收取級差地租和土地增值稅等形式獲取國家在基礎設施建設、環境發展方面投入的相應回報。

（二）以市場價格為基準，以各種細化的權利為依託，盡快建立完善集體土地基準地價體系及相應的地價評估體系

土地作為特殊商品進入市場的核心問題就是產權的明晰和價格的確定。但目前，我國的基準地價體系是相當不完整的，占據建設用地半壁江山的集體建設用地使用權，由於產權本身一直未被承認，在價格體繫上更是空白，典型的例子是《擔保法》規定，集體土地不能單獨設定抵押權，只有在房產抵押時，土地才可隨之抵押。因此，要將集體土地推入市場，當務之急是要盡快細化各種權利，建立相應的地價體系及地價評估體系。具體如下：

集體建設用地使用權轉讓（含作價入股）及其轉讓價格。適用於保留集體所有權不變的集體土地內部轉讓價格。

集體建設用地使用權租賃及其租賃價格。適用於短期出租，以支付租金形式支付土地收益。

集體建設用地使用權抵押及其抵押價格。適用於以集體土地抵押融資時設定的價格。

集體農用地轉為集體建設用地及其補償標准。適用於辦理集體建設用地使用權手續時，對承包農戶和集體經濟組織的補償。

集體建設用地轉為國有建設用地及其補償、征購價格（不包括因公共利益需要而徵用土地）。主要是一次性對終極所有權的收購價格，除了對承包農戶、集體經濟組織的補償及安置，還應包括憑借土地所有權，在用途改變後永久性對該宗地所能享有的預期收益權價格。而且，這個價格不應由用地單位來支付，而應由未來的土地所有者-國家來支付。現在有一種比較普遍的說法，把工業用地以較低的成本出讓的原因歸結為降低企業用地成本、降低招商引資的門檻。這話其實混淆了一個最基本的概念，即企業購買的是一定年限的土地使用權而非所有權，國家要讓利給企業，不能以慷集體土地所有者之慨作為代價。

（三）以規范管理為手段，以推進土地市場一體化為目標，將集體建沒用地流轉納入統一、有序、公開的市場管理軌道

為了推進集體土地的集約、高效利用，培育公正、公開、公平的有形市場，逐步實現以市場規則來配置集體土地資產的目標，同時也為了拓寬建設用地的供應渠道，緩解用地壓力，必須將集體建設用地納入到統一的市場，充分利用國有土地市場運作的固有機制及信息渠道，真正實現兩種產權、一個市場的管理。

首先，要把好儲備關。農村集體經濟組織對集體土地資產進行經營管理，通過工業園區等建設，使存量建設用地達到一定保有量，以供應市場的用地需求；也可通過土地置換、收購等方式儲備集體建設用地。

其次，要把好供應關。積極探索運用市場機制來促進集體建設用地流轉的有效途徑。在土地有形市場，要逐步建立和完善公告、公示等制度，嘗試引入招標、拍賣等行之有效的供地方法。

最後，要把好地價關。為了體現公正、公平，流轉價格應委託有資質的土地專業評估機構進行評估。同時，應合理核定土地增值額及應上繳的增值稅、費。

（四）以規范資金管理為「抓手」，確保集體土地收益在促進農村經濟發展、農民增收和農村社會穩定方面發揮作用

集體土地流轉收益原則上應專款專用，主要用於被用地農戶的安置補償，鄉鎮基礎設施建設，公益事業發展，土地開發整理以及包括興辦企業在內的投資等，為集體經濟組織所有成員謀求源源不斷或直接或間接的收益。

資金的收繳直接在項目報批中完成。按規定的比例分配給相應的集體經濟組織。

集體土地收益要設立資金專戶，嚴格執行收支兩條線管理辦法。資金使用要接受集體經濟組織所有成員的監督，嚴禁移作他用；

建立相應監督機制，增加集體土地收益收支管理上的透明度，促進基層的廉政建設。監察部門、土管部門、財政部門，應按各自權、責加強對流轉的管理和監督，以防止侵犯農民利益及腐敗現象的產生。

（五）以制度創新為前提，以依法行政為保障，盡快制定相關的法律規章

市場經濟從根本上講是法制經濟，沒有相應的法律規章及制度作保障，就不可能從根本上維護土地權利人的利益。

首先，要盡快制定集體建設用地流轉管理的辦法，內容包括范圍、形式、程序等，以平衡區域范圍內的政策，規范面上的工作。

其次，應盡快健全完善相應的土地登記制度，實現用前、用中、用後的全程管理，解除用地者使用集體土地的後顧之憂，保障各種權利人的利益。要細化各種權利，完善各項登記，如土地收益收繳情況、抵押情況等。

更為重要的，為了使集體建設用地流轉納入有形市場軌道規范運作，最終還必須有法律規章的保障。否則，一旦涉及訴訟等。政策畢竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集體建設用地大量流轉的客觀存在呼籲著相關法律法規的盡早出台。

早在300多年前，英國著名經濟學家威廉。配第就曾意味深長地把土地稱作「財富之母」。土地使用制度改革（嚴格意義上應稱之為國有土地使用制度改革）10多年來的實踐印證了這一點。不少城市正是藉助於土地的滾動開發，完成了現代化建設所必需的資本積累。這一點，同樣也適用於集體土地。集體土地是廣大農民賴於生存的根本。為了維護佔全國總人口絕大多數的農民的利益，集體土地所有權不可能最終為國有土地所有權所代替，換言之，經濟和社會的發展不可能以犧牲廣大農民（尤其是這一階層中的弱勢群體）的集體利益為代價。

總之，集體非農建設用地使用權的流轉管理，既要體現有償、有限期、有流動的「地改」總體要求，又要兼顧國家、集體經濟組織和農民三者的利益。通過法律規章的保駕護航，將其統一納入公平、公正、公開的土地有形市場，真正實現兩種產權一體化管理的目標。

② 集體建設土地使用權價格如何評估及評估方法

集體建設土地使復用制權價格如何評估及評估方法？對於集體土地的評估，其評估思路，山東舜德土地房地產資產評估有限公司認為：比如待評估對象為生地(農用地或是未利用地)，通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，即土地取得費，或者是農用地取得費(含征地費、補償費、青苗費)，而對集體建設用地呢，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地後耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在國有土地評估中，應該是集體土地被國家徵用後，由於土地用途的改變(如變為商業、住宅、工業用途的土地)，土地價格往往會成倍增長的收益。而在集體土地評估中土地增值收益是指土地使用方式的改變(如播種農作物變為建造商品住宅、作為土地資源參與工業產品的生產)，土地價格也會相應增長。然後根據用途特性，通過相關因素修正從而得出集體土地宗地使用權價值。

③ 小企業拆遷，國家補償標准

中小企業拆遷補償標准：
一、土地使用權的區域補償價
你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：
（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費
因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業損失應該滿足哪些補償呢？
（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。
（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。
四、裝修附屬物
對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

④ 企業拆遷補償包括哪些

拆遷是一場重大利益之爭，也是社會矛盾最集中、最突出的地方，掌握著土地資源配置權的政府，在整個拆遷的進行中都扮演著重要的角色。

在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。

一、土地使用權的區域補償價

所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，通俗來說就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）出讓劃撥的方式得到的國有土地使用權。經過國有土地出讓或者劃撥取得工業用地資質的，這都應納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，房屋拆遷時幾成新也是重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房是使用磚木結構臨時搭建的，可能並不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性的，就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費

因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

停產停業損失應該滿足哪些補償呢？

（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問到的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，而是含在停產停業損失之列了。

四、裝修附屬物

對現有建築的添附是不可能挪動的，這按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，而可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

⑤ 集體土地使用權轉讓機制是怎樣的

一、集體土地使用權轉讓機制是怎樣的
1、集體土地使用權轉讓機制為，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
2、法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
二、收回集體土地使用權的條件有什麼
農村集體經濟組織可以收回土地使用權的范圍包括：
1、為了鄉鎮村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的。鄉鎮村公共設施和公益事業是為了鄉村村民的共同利益而建設的，是社會公共的需要，土地使用者的需要應當服從社會公眾共同的需要；
2、不按批准用途使用的。此規定屬於處罰性收回。擅自改變土地用途屬違法用地，因土地所有權屬農村集體經濟組織，因而由其收回土地使用權，而不是由政府土地行政主管部門收回；
3、因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。這實際上已成為閑置或荒蕪土地。為了使土地資源能加以合理利用，這些土地由土地所有權人收回，可以重新安排使用。但企業的破產和兼並，或雖單位遷移土地仍利用的不能收回。

⑥ 國有土地證和集體土地證哪個價值高工業性質的和商業性質的哪個價值高它們有什麼區別

通俗的講，國有土地使用證可以抵押貸款等，集體的流轉受限制。國有土地使用證的價值高。工業和商業當然是商業的價值高，商業用途和工業用途的土地評估值不一樣，差別差很多。
一：國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權具有重大意義。
二：依法使用國家所有土地的權利。國家作為國有土地所有者並不直接使用土地，而是由具體單位和個人來使用。國有土地的收益權能一部分由土地使用者實現，一部分由國家通過收取土地使用稅（費）和土地使用權有償出讓的形式來實現。
三：由於中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。
四：有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓，因此，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農村，農民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質的區別。國家在收回農民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。
五：依法有償受讓取得的國有土地使用權，成為一種完整意義上的財產權，可以依法轉讓、出租、贈與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是「有償」、「有期」，這是國家憑借土地所有權對使用權進行的一種限制，是實現土地所有權的一種措施。
六：集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

⑦ 如何評估集體土地使用的價格

我國法律規定「宅基地屬於農民集體所有」、「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」、「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」、「宅基地使用權不能抵押」，由此對宅基地的使用權有諸多限制，因此宅基地的評估條件也不同於一般的土地篇，集體用地評估市場條件目前仍不甚成熟，現行對於宅基地評估方法主要有： 1、成本逼近法由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。參考計算公式：集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值) 2、收益法土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。 3、基準地價系數修正法對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。

⑧ 金華市工業園區土地是一類地嗎，目前市價約多少錢一畝

（A）在城市化進程中大量的集體土地國家的農民離開土地進入城市，缺乏基本生活保障之間的矛盾

由於實施新的「土地管理法」，與進程的加快，城市化和土地用途管制逐步落實到位，在各功能區的城市規劃區范圍劃分得更細，更具體。所有權反映了簡化。根據現行政策，土地類型的項目必須使用國有土地的，例如，郊區的工業園區。考慮「門檻」，以吸引外國投資，一般工業用地溢價普遍較低，當地政府可以補充資金，因此，犧牲更多的時候是集體土地業權人的利益。這種情況是類似的，各鄉鎮集體企業在20世紀70年代初和20世紀80年代的大規模興起的時候。所不同的是，鄉鎮集體企業實現成本溢價，土地增值部分的財產權利仍然被定義為鄉鎮集體所有的理論，集體經濟組織的成員，將有可能享有的未來土地升值的利益。現有的工業園區，在實現成本溢價，源源不斷的名正言順的企業（利潤）和國家（含稅）的增值部分全部翻譯成。雖然大多數的保費返回到鄉鎮，但一次性補償是不夠的解除長期憂慮的農民失去了土地。

雖然很多農民進入城市。但由於各種復雜的歷史原因，所以他們不能真正享受與城鎮居民享有平等的權利，如就業機會，社會保障等方面，產??生大量的「非農業人口」，但不能從村中分離出來進了城。為了維持基本生活，出租，買賣宅基地隱形交易的現象，造成了混亂的城鄉結合部土地管理的目標。農村失業人員的大量存在已經成為一個潛在的社會不穩定，反過來又加劇了農村人多地少的矛盾。

（B）集體建設用地流轉的公約和流通的主要目標方向上的要求之間的矛盾多元化

集體建設用地使用權轉讓現有的法律和法規的約束，一般一套嚴格的范圍：①規劃區的地域范圍之外;（2）使用主體在同一集體經濟組織，國外的一般原則經濟成分需要使用國有土地。但在實踐中，往往陷入了兩難境地：首先，從主觀意志為轉移的鄉鎮集體經濟組織，希望在更廣泛的資產盤活存量，以確保集體土地資產的利益實現最大化;其次，從客觀條件方面的承認集體建設用地的資產，勢必伴隨著其他資產進入市場。盤活資產，由本集體經濟組織的限制，不可避免地是不可能的。 ，湖州市為例，自改革開放以來，民營經濟，民營企業的快速發展，使用集體土地建設成本低，靈活的方法的優勢吸引一些尚處於原始積累的資金投資小作坊企業。因此，跨村跨鄉的租約將集體存量建設用地（連同現象的廠房，機器，設備等）是很常見的。通行做法，所有的項目用地，應是前端為國有，然後通過轉讓，企業不堪重負，鄉鎮集體經濟組織沒有積極性。此外，抵押貸款作為擬轉讓行為，一次集體建設土地與建築物表面上的按揭抵押貸款的權利，也包括集體建設用地流轉在相同的集體經濟組織「的實現。因此，在目前的法律已經允許使用的國有土地使用權的身體擴展至所有國內外經濟組織或者自然人的情況下，集體建設用地使用權轉讓，強調規劃和協調，控制的前提下， ，而不應是人為製造的障礙。客觀存在的實際需求，我們將集體建設用地使用應該是主要的突破。

（C）農村村民的房屋政策規定實際上是被動的宅基地大量進入城市的農民離開自己的家園，與私人交易的現象之間的矛盾

新的「土地管理法」明確規定，農村居民的房子。非宅基地交易的法律。在郊區，如涉及整個隊（組）農民的宅基地通過置換，復墾，宅基地交易的問題。但多數遠離村莊，村民們或異地工作的城市，或親戚和朋友離開了祖國的現象不同程度地存在。在房地產銷售，勢必宅基地轉讓。根據前幾年的調查，集體土地流轉，佔了相當大比例的銷售是在宅基地的私人住宅，農村村民各項經濟活動的擔保，法院裁定，保證物業（連同宅基地）轉讓的現象是不尋常的。是不合法的，但在這個意義上，因為建造的房屋的宅基地屬於農民的私有財產，農民投資。如簡單的要求，拒絕處理，被剝奪農民住房，房間和地方的人為分離的私有財產的權利，縱容的私人交易行為（在政府部門拒絕處理，而客觀上許多城市居民購買農村農民住宅別墅的情況下以合理的價格點。）但是，如果追溯轉移矛盾：一是現行的做法，很難界定的徵收對象是土地補償難以到位是不容易的管理 - 混合，零星村住宅規劃區外的國有土地，這些頭痛醫頭，腳痛醫腳，國有土地，往往成為集體管理空白區域？管理不善的國家，也。

（D）集體土地所有權的變化，以彌補低的巨額土地出讓收入的使用（尤其是在國有的標志）的變化所帶來的矛盾

集體建設用地使用權由村一級的鄉（鎮）所有的變化水平，例如，按照所有權與原來的集體企業聯系的一般定義：在建設企業投資原是個鄉（鎮）土地被定義為鄉（鎮）級所有投資在建村，所有的村。然而，在20世紀七十年代和八十年代，鄉鎮企業在初始階段使用的程序，給農民的補償是極其有限的，方式多樣。有的只安排村民到企業。一旦企業的重組，這些村民回到村裡，鄉鎮集體（包括農民），村集體土地安置補償費往往是落了空。因此，如果這個問題不妥善處理，侵犯村集體經濟組織的利益;另一個是計劃徵收為國有（尤其是規劃面積？土地確定為商業，房地產的目的），通常是所有權的過渡，土地價格飆升。同一批無限期集體土地所有權和土地徵用補償，有一定的數年後，這種巨大的反差刺激之前和之後的集體土地所有者的土地使用權，所有權變更價格高。因此，一方面，企業要重新提交的徵用手續，違反集體土地所有者的強烈，另一方面，新的私人流通的現象經常發生的集體土地，規劃面積，其中各鄉鎮政府擅自改變土地用途，房地產開發和建築業務的空間私下轉讓，租賃，和其他案件時有發生。

（E）集體資產的隨機性與集體土地收益之間的矛盾延伸

鄉鎮集體企業的發展，已經走過了20年歷程，類似於國有企業的發展階段，其發展過程中。要進行重組後，三大資產的集體經濟，為貨幣性資產的缺乏，固定資產折舊光也差不多，剩餘的土地資產，成為加強農村基礎設施建設，土地整理開發，並確保農村社會的長期穩定，增加農民收入是最重要的資金來源。然而，很長一段時間，因為農村集體土地所有權是虛的，鄉（鎮）政府作為最基本的國家行政機關和鄉（鎮）資產管理委員會作為集體所有權之間的關系，土地產權代表容易混淆，其結果往往是在集體建設用地的收入，最後成為資金不足的補充鄉（鎮）幹部的財政資源來支付的工資和福利，農民擔心會丟失土地仍然不能解決的問題。同時，相比國有土地收益由土地管理部門，稅務部門的收入和支出線和約束機制，缺乏適當的制衡和監督的鄉鎮集體土地收益的使用實行嚴格的管理。

二，主要對策

條件下的市場經濟，土地管理部門作為一個統一的管理者，城市和農村的土地，它的功能，除了一個統一協調的土地利用總體規劃和年度建設用地計劃的城市和農村的土地規劃使用，並計劃使用主要是在土地市場的培育和規范的游戲規則和公開的程序集市場條件下，通過發展，規范市場行為的各類土地，以保證國家國有，集體土地資產利益的最大化，通過合理的土地收入的分配和管理，以確保的土地權利人的合法權利和利益。

（A）使用的控製作為一個領導者，稅收的調整為手段，以確保公正地位的集體土地所有者有權處置的收益和利益的實現

正如企業重組，打破所有制界線，無論是國有企業還是民營企業在公平競爭的同一起跑線上的土地進入市場的條件，也不應該不區分之間的「原產地」。具體而言，國有土地，集體土地應該進入同一市場下共同規劃，稅收監管和建設用地年度計劃的制約。

首先，應嚴格限制的范圍「徵收」公共利益「的法律」的需求，除了對公共利益的需要，「集體土地國有，必須是等價的原則政府市場交易價格被收購。為了避免任何擴大對農民集體土地所有權，造成永久性的「徵用」的內涵和外延。

其次，為了確保集體經濟組織獲得穩定的收入流，憑借土地所有權的土地，這是必要的，以確保集體建設用地有一定的庫存。工業區預留一定比例的建設用地范圍內的土地利用總體規劃劃定的，應保留集體土地所有權，獨立的私人公園用地，支持集體經濟組織的建設（依法審批過程中），儲備。能解決的矛盾，企業用地成本過高，以確保農村集體經濟組織的土地收益，以確保源源不斷，多數的農民增收和農村社會的長期穩定。

同樣，通過轉主要限制應該打破界限，集體建設用地使用盡可能不應該受到的限制所有權，區域。除了國家法律明確要求使用的國有土地（上市土地目錄列表），而一般的經濟組織和個人可以選擇使用集體建設用地。

最後，在集體建設用地帶來的土地收益分配一個合理的基礎上。一般情況下，國家不參與分配。但是，通過充電級差地租和土地增值稅和其他形式的國家投資基礎設施建設，環境的協調發展，以獲得相應的回報。

（B）的市場價格為基礎的權利，依靠各種細化，建立一個完善的集體基準地價體系和地價評估系統

作為一種特殊商品進入市場的核心問題是土地產權明晰和確定的價格。但是，中國的基準土地價格系統是相當不完整，佔領一半的土地建造集體建設用地使用正確的，財產權利本身和已經不被認可的價格體系是空的，典型的例子是在「擔保法」規定的僅集體土地不能設置抵押權人，只有在房地產抵押貸款，土地可以只抵押。因此，集體土地推向市場，是必須盡快完善各種權利，建立適當的保費及保費評估系統。具體情況如下：

集體建設用地使用權轉讓（包括股份價格），其轉讓價格。內部轉移價格適用於保留的集體土地的集體所有權。

集體建設用地使用權租賃和租賃價格。適用於短期的租金，支付租??金交納土地收益。

集體建設用地使用權抵押貸款和抵押貸款的價格。適用於所設定的價格時，集體土地抵押融資。

集體農用地轉為集體建設用地的補償標准。對於補償，承包農民和集體經濟組織的過程中，集體建設用地使用權的程序。

集體建設用地轉為國有建設用地土地有償，強制購買價格（不包括土地徵用的公共利益的需要）。憑借土地所有權的最終歸屬是一次性購買價格，除了補償安置合同的農民，集體經濟組織，還應該包括價格，預期收益的包裹可以享受後使用一個永久的改變。此外，價格不應該是一個土地單位支付，應支付的未來土地所有者 - 國家。現在有一個比較籠統的說法，歸因於工業用地出讓以較低的成本，降低土地成本，降低投資門檻，。詞實際上是混淆了一個基本的概念，公司購買一定數量年的土地使用權，而不是所有權，國家應該是誰享受的企業，而不是犧牲的慷慨集體土地所有者的費用。

（C），以規范管理為手段，以促進土地市場的一體化為目標，集體建設無用的流量到一個統一的，有秩序的市場管理軌道

為了促進集體土地的集約高效利用有形市場，營造公平，公開，公正和逐步實現集體土地市場規則來配置資產的目標，同時也為了拓寬供應渠道，建設用地，緩解土地壓力，必須是集體建設用地納入統一市場，充分利用固有的信息在國有土地市場的運作機制和渠道，實現產權和市場管理。

首先，請儲備好關。農村集體經濟組織的集體土地資產的經營和管理達到一定的人口，使存量建設用地的工業園區建設，以供應市場對土地的需求，通過土地置換，收購方法保留集體建設用地。

其次，需要一個良好的供應。積極探索有效的方式，以促進集體建設用地使用市場機制。有形市場的土地，這是必要的，逐步建立和完善系統的公布，宣傳，並嘗試採取有效的土地招標拍賣。

最後，做好溢價關閉。為了體現公平，公正，土地價格和流通的，應當委託有資質的專業評估機構。同時，土地價值的升值，應上繳的增值稅，收費應該是合理的批准。

（D）規范資本管理「抓手」，以確保集體土地收入在促進農村經濟發展，增加農民收入和農村社會穩定發揮作用

集體原則上應預留的土地出讓收入主要用於農民的土地安置補償費，城鎮基礎設施建設，公益事業的發展，土地開發整理，以及設立企業，包括投資，等等，所有成員不斷尋求源源不斷的收入或直接或間接的集體經濟組織。

直接在項目審批，籌集資金。規定的比例分配給本集體經濟組織。

集體土地收益設立的資金賬戶，嚴格執行收支兩條線管理方法。資金使用情況，接受監督的所有成員的集體經濟組織，非用於其他目的;

建立一個監督機制，加大對集體土地的收入和支出管理的透明度，並促進基層建立一個廉潔的政府。和監督部門，土地管理部門，財政部門，按照各自的權利，責任和轉移中加強管理和監督，以防止侵犯農民和腐敗產生的利益。

（E）體制機制創新為保護依法行政的前提條件，制定相關法律法規盡快

市場經濟是法制經濟，從根本上為保護和維護土地權利人的利益沒有相應的法律，法規和系統，它從根本上是不可能的。

首先，盡快制定集體建設用地流轉管理辦法，包括范圍，形式，程序，規范工作區域均衡政策。

其次，要健全和完善土地登記制度，使用前，在整個管理，解除土地使用集體土地擔心保護的利益的權利。要完善各種權利和完善各項登記，如土地收益，抵押情況的收集。

更重要的是，為了使集體建設用地，包括在現貨市場的規范運作的軌道，最終一定要有保障的法律和法規。否則，一旦涉及訴訟。政策畢竟是不合法的，不安全的土地使用者的替代品。大量的集體建設用地流轉的客觀存在，呼籲盡快出台有關法律，法規。

早在300年前，著名的英國經濟學家威廉。小資們有意義的土地被稱為「母親的財富，土地使用制度改革（從嚴格意義上講，應提交國有土地使用制度的改革）證實，在10多年的實踐，許多城市正是通過滾動土地發展，完成的的現代化必要的資本積累。它也適用於集體土地，集體土地從根本上取決於廣大農民的生存。為了以維護農民的利益，佔全國總人口的絕大多數，集體所有的土地不能最終取代國有土地所有權，換句話說，經濟和社會的發展不能犧牲了廣大農民的（特別是對於這一類的弱勢群體）的集體利益費用。

總之，集體建設用地使用權流轉管理，既要反映的補償，期限，「流動的總體要求的變化，但也考慮到國家利益，集體經濟組織和農民的三個。保駕護航，到一個統一的公平，公正，公開的土地有形市場，真正的目標的兩個物業綜合管理的法律，法規。

⑨ 集體土地轉國有土地繳納多少土地出讓金

不能一概而論，具體如下：

1、首先，集體土地轉國有，這是政府行為，不是集體可以說了算的。

2、集體土地轉為國有土地後，按照當地基準地價范圍及級別，以及規劃用途，確定用途、基準地價的單價。

國土部門根據該單價，請評估公司進行評估，評估後的價格再一定幅度變化後，作為最後的土地出讓金繳納價格。

(9)集體所有制企業土地使用權價格擴展閱讀：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

⑩ 國有土地徵收價格表

國有土地徵收價格表如下：
1、 徵收耕地補償標准為旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元；
2、 徵收基本農田補償標准為旱田平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補償15.6萬元；
3、徵收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；
4、徵收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；
5、徵收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
《中華人民共和國土地管理法》
第二條
中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。第三十五條
永久基本農田經依法劃定後，任何單位和個人不得擅自佔用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地徵收的，必須經國務院批准。
禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地徵收的審批。