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Ⅰ 房地產的基礎知識，求完整

1．住宅的種類
住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。
（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。
（3）按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。
（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。
2．什麼是商品房
商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。它有別於各地政府為解決住房困難，實施「安居工程」而建造的「安居房」、「解困房」、「解危房」，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。
從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。
3．內銷商品房與外銷商品房的區別
內銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境內單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境外人員（外國人、港澳台人士）銷售的商品房。
內銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批准設立的辦事處和聯絡處；外銷商品房可以向國外的企業、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、台灣地區除外）個人售房，須經人民政府批准。
4．商品房的結構有幾種形式
商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：
（1）磚混結構住宅；
（2）磚木結構住宅；
（3）鋼筋混凝土結構住宅。
5．磚混結構住宅
磚混結構是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。
磚混結構住宅中的「磚」，指的是一種統一尺寸的建築材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。「混」是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配製的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽台、排檐等。這些配件與磚做的承重牆相結合，可以稱為磚混結構住宅；由於抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。
6．磚木結構住宅
磚木結構住宅的指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或磚塊砌築，樓板結構、屋架用木結構共同構築成的房屋。
7．鋼筋混凝土結構的住宅
鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用於高層住宅。具體又分框架、框架剪刀牆結構等。
8．住宅的建築形式
根據《住宅設計規范》，民用建築高度與層數的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。
9、復式住宅
復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。
優點是：
（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；
（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、傢具、裝飾融為一體，既是牆，又是樓板、床、櫃，降低了綜合造價；
（3）上部層採用推拉窗戶，通風採光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在於：
（1）復式住宅面寬大、進深小，如採用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、採光較差；
（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；
（3）由於室內的隔斷、樓板均採用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。
10．智能化住宅
智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網路系統與建築技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，並能激發人的創造性的住宅型建築物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：
（1）安全防衛自動化；
（2）身體保健自動化；
（3）家務勞動自動化；
（4）文化、娛樂、信息自動化。
具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等；所謂通信，是指利用通信網路與外界聯絡及咨詢服務。
要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內附計算機硬體與軟體的儀表儀器、裝備和系統，均可稱為「電腦化」，但不一定是智能化。必須採用某種或某些人工智慧技術，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。
智能化住宅小區是指以一套先進、可靠的網路系統為基礎，將住戶和公共設施建成網路並實現住戶、社區的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在於提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。
為進一步規范住宅小區智能化建設，建設部住宅產業化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智能化系統示範工程建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》），將全國住宅小區智能化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。
（1）《導則》要求一星級示範小區應具有：安全防範子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統，包括對安全防範系統實行監控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監控管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理計算機系統；信息網路子系統，包括為實現上述功能科學合理的布線，每戶不少於兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網。
（2）二星級示範小區除應具有一星的全部功能外，在安全防範子系統和信息管理子系統方面，其功能及技術水平應有較大提高；信息傳輸通道應採用高速寬頻數據網作為主幹網；物業管理計算機系統應配置局部網路，並供住戶使用。
（3）三星級示範小區應具有二星級的全部功能。其智能化系統的建設在有可能的條件下，應實現現代集成建造系統（HI-CIMS）技術，並把物業管理智能化系統建設納入整個住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統。同時，HI-CIMS要考慮物業公司對其智能化系統管理的運行模式，使其實現先進性、可擴展性和方便管理。
11、住宅的開間
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據有關規定，磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
12．住宅的進深
住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後一牆皮之間的實際長度。根據有關規定，住宅的進深常採用下列參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然採光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當然不適於人們居住，補救的措施之一是將黑房間用於次要的生活區，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補自然光的不足；另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置於內天井四周，通過天井來解決採光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層採光不足的問題。
13．住宅的層高
層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建築模數協調標准》規定，磚混結構住宅建築的層高採用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米 。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區，為抵禦災害，往往層高較低。我國出於對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮，強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測，層高每降低0.1米，造價就降低1%左右。一般來說，層高設計規律是層數越少，層高可相應提高；層數越多，層高可相應壓縮。
14.住宅的凈高
凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關系可用公式「凈高=層高-樓板厚度」來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。
15．小區的規劃建設用地面積和建築面積
小區規劃建設用地面積是指項目用地規劃紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠化面積、建築物構築所佔面積、運動場所等。小區的建築面積是指住宅建築外牆外圍線測定的各層水平面積之和。它是用於反映小區建設規模的重要經濟指標，計算時應依據建築平面圖，按國家現行統一規定量算。
16．建築容積率和建築覆蓋率（建築密度）
建築容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地之比，附屬建築物也計算在內，但註明不計算面積的附屬物建設物除外。
建築覆蓋率又稱建築密度，是指建築物基底佔地面積與總面積的之比，除特別註明外，計算時一般包括附屬建設物。
以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物構築物所佔面積、運動場地等。
17.綠化率與綠地率的區別
其實，綠化與綠地，二者的區別主要是對「居住區用地范圍內各類綠地」這一概念的不同理解上。
房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專家所言，是一個不準確、不規范的用詞。在國家關於園林綠化的用語中，准確的應為「綠地率」和「綠化覆蓋率」兩種叫法。
綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，在計算時，要求距建築外土牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。
綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
所以，我們平常叫慣了的綠化率專業術語應稱作「綠地率」，它和開發商一般許諾的「綠化率」有很大區別，開發商常說的其實是「綠化覆蓋率」。
而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據相關技術規范、法規都可以知道，長草的地方並不一定都能算作綠地，綠地率所指的「居住區用地范圍內各類綠地」主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。
其中，公共綠地又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少於8米，面積不小於400平方米。該用地范圍內綠化面積不少於總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，並要增設部分休閑娛樂設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，也要求距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。
根據有關規定，凡符合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低於30%，且要保證居住區內人均2平方米，居住小區人均1平方米的規模。
綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
18．為何國有土地使用證上編號會有不同
如果開發商提供的國有土地使用證上面的編號與所簽合同里的土地編號不一樣，這有可能不是同一份土地使用證，應該查看國有土地使用證的具體使用范圍和土地使用出讓合同。
19．房屋的使用率與實用率
住宅套內凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實用率是套內建築面積與住宅面積的比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
房屋使用率是指房屋的使用面積與建築面積的例，是衡量物業使用效率的重要標准。目前物業市場上出售的房屋大多以建築面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。
在使用率計算方法的選擇上，有些發展商採用軸線面積法。這種方法是以房間內外牆的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外牆的一半面積和全部內牆所佔的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切的計算方法是在建築面積的基礎上減法外牆和內牆所佔的面積後得出的使用面積，這咱方法計算出來的作用面積也形象地稱為「地毯面積」。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。
從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略低，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小於高層，如果採用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。
此外，建築面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建築面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。
20．商品房銷售面積
商品房按「套」或「單元」出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。
銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並註明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。
商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。
商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。
按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大於整幢商品房的實際總面積。
21．套內建築面積
商品房的套內建築面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。套內建築面積不等於地毯面積，完全屬於買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。
套內建築面積的計算公式為：
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
22．套內使用面積
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：
（1）套內使用面積為套內卧室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁櫃等空間面積的總和；
（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
（3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；
（4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。
23．套內牆體面積
套內牆體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體所佔的面積。商品房的套內境況體分為共用牆及非共用牆兩種。商品房套內牆體面積的計演算法為：
（1）共用牆包括各套之間的分隔封牆，套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
（2）非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
24．套內陽台建築面積
按照《建築面積計算規則》的規定，套內陽台建築面積按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。
其中：
（1）原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積；
（2）挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建設築面積；
（3）凹陽台按其凈面積（含擋板牆牆體面積）的一半計算建築面積；
（4）半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。
25．公用建築面積
商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為每幢樓內的公用建築面積。與本幢樓房不相連的公用建築面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建築面積，為每戶分攤公用建築面積之和。
公用建築面積由兩部分組成：
（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建築服務的專用設備用房；
（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）
另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建築面積。
公用建築面積不包括什麼？
倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用於人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建築面積。
26．分攤的公用建築面積如何計算
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建築面積計算公式如下：
分攤的公用建築面積=各套套內建築面積Ⅹ公用建築面積分攤系數
公用建築面積=整幢建築的面積-各套套內建築面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建築面積
公用建築面積分攤系數=公用建築面積/各套套內建築面積之和
27．公攤面積多大為宜
公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那麼，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大於板樓的公攤面積。實踐中，塔樓的公攤系數一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤系數則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適「度」范圍
28、住宅的產權
住宅的產要一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，簡單地講，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。住宅的所有權一般包括對房屋的佔有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。
29．住宅的佔有權
佔有權一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，佔有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，佔有權也隨之轉移。
30．住宅的使用權
對住宅使用的權力稱住宅的使用權。會使使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等「外人」。在佔有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權並未喪失。
31．住宅的收益權
收益權是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如上文提到的出租。
32．住宅的處分權
處分權由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。
33、如何區分板樓和塔樓
可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多於四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。
34、 2006年北京市普通住宅標准：
（1） 滿足以下三個條件既可享受普通住宅優惠標准
a 住宅小區容積率在1.0（含）以上；b單套建築面積在140（含）平米以下；c實際成交價低於同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍。
一級土地普通住宅交易價格為11454元/平方米。二級土地普通住宅交易價格為10592元/平方米。三級土地普通住宅交易價格為9289元/平方米。四級土地普通住宅交易價格為7749元/平方米。五級土地普通住宅交易價格為6047/平方米。六——十級為4828/米
注意：普通住宅標准同樣適用於二手房的買賣。
（2）北京十類土地東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐台、石景山為三到九類地段、其他郊區處於六到十地段。

（3）普通住宅優惠（1）、契稅：普通住宅購房款1.5% ，非普通住宅3% （ 2、）營業稅：，購買普通住宅2年後出售的，免徵營業稅。購買非普通住宅2年後出售的：稅額=（售價-買入價）*稅率（5%）

Ⅱ 磚木結構的住宅一般在多少層以下

由於力學工程與工程強度的限制，一般磚木結構是平層（1-3層）。

磚木結構，房屋的一種建築結構，指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，樓板、屋架等用木結構。磚木結構住宅是指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或砌塊砌築，樓板結構、屋架用木結構而共同構築成的房屋。

這種結構的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，並且施工工藝簡單，材料也比較單一。不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且佔地多，建築面積小，不利於解決城市人多地少的矛盾。

承重的主要結構是用磚、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、磚牆、木柱建造。房屋兩側（指一排或一幢下同）山牆和前沿橫牆厚度為一磚以上的磚木一等。

房屋兩側山牆為一磚以上，前沿橫牆厚度為半磚、板壁、假牆或其他單牆，廂房山牆厚度為一磚，廂房前沿牆和正房前沿牆不足一磚的為磚木二等；房屋兩側山牆以木架承重，用半磚牆或其他假牆填充，或者以磚牆、木屋架、瓦屋面、竹桁條組成的為磚木三等。

Ⅲ 上海市西王閣·南京西路站3分鍾市中心兩房老洋房老上海怎麼樣有什麼好玩的地方

玉蘭墅西王閣上海市中心老洋房，里弄式花園住宅，上海市優秀建築保護單位。步行到地鐵2號線南京西路站近3分鍾，到12號及13號線近5分鍾，到著名的吳江路小吃街3分鍾。乘坐地鐵一站到人民廣場，兩站到南京東路步行街，兩站到外灘，三站到東方明珠。位於北京西路的馬路南面，奉賢路的北側，綠樹掩映下，是一個安妮女王風格的小建築群西王小區。清水紅磚紅木結構，木地板木門窗，古典秀美。走進西王閣就彷彿走進了歷史博物館玉蘭墅西王閣位於二樓走道的盡頭。最先走進的是過道式廚房，廚具炊具和餐具一應俱全；上幾級木台階來到房間大門，使用密碼取出鑰匙開門；隨後進入一混合式大房間，有55寸大電視1.5米大床及冰箱沙發床各一；南面推門進入陽台，陽台設有休閑躺椅；往北門穿過房間是一小房間，有1.5米大床及書桌電視；再往裡是浴室衛生間，設有淋浴房馬桶及洗衣機。玉蘭墅西王閣適合4人入住；提供免費200M電信寬頻WiFi；提供免費24小時熱水淋浴；提供免費iptv及小米盒子網路電視；提供免費雨傘借用；提供免費洗漱用品；提供usb充電器電蚊香電燒水壺；提供免費使用洗衣機冰箱；提供免費使用炊具廚具及餐具，使用後請自行清理恢復原樣，如需我們清理收取服務費100元次。

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Ⅳ 使用權的老洋房有公用衛生.如在屋內搭建私人衛生間是否可以向物業申請為合法

1、【如在屋內搭建私人衛生間是否可以向物業申請為合法?】：
（1）你可以申請，物業同意就是合法，不同意你還建就是違法。
（2）因為你的房子僅有使用權，應按合同約定的方式使用，特殊使用時應徵得所有權人或管理人的同意：未經同意改建，所有權人或管理人有權要求你拆除恢復原狀。
2、【如不合法的話或不能申請的情況下搭建了(在我自己空間內)衛生間.買賣的時候是否物業會要求將其復原? 】：
（1）可以申請，但是否同意要看物業的了。同意後就合法。
（2）未經物業同意搭建：即使不是買賣的時候，只要物業發現你改建就有權要求你拆除、恢復原狀。
3、【 還有就是搭建時如果隔壁鄰居向物業告發, 是否對搭建會有影響! 】：鄰居告發後，物業如果同意你搭建，就不會有影響，你可以繼續施工。
如果物業不同意：鄰居告發、物業發現後，會要求你停工、拆除、恢復原狀，給房子造成損壞的還可能要求你賠償。
4、建議：最好是能和鄰居協商一致，如果要求搭建的人比較多，可以集體和物業協商改建，這成功的可能性更大，也不會引起鄰里矛盾，對大家都有利。

Ⅳ 上海的老洋房是歸政府管還是私人所有可以進行買賣嗎

除了原來是私房文化大革命落實政策歸還給私人外,大多數還是歸政府管,屬各區的房管部門管理.盧灣區曾經出台過一個政策,說是控制使用權轉讓,但暗地裡還是可以買賣的,其實也都是房管部門的人在操作,政策執行人鑽政策的控制,他們私下撈好處唄.

Ⅵ 普通人住的房子屬於什麼類

自建房。
自建房是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織並通過僱傭他人施工，而建造的房屋和建築。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。另外在我國商品房政策推出前，很多單位也曾通過集資自建房的方式，來解決企業員工的居住需求問題。隨著國內經濟水平的逐步發展和農民收入水平的不斷提高，自建房建設水平越來越高，類型越來越豐富，尤其江浙一帶種類多樣。

Ⅶ 上海現在有多少幢老的花園洋房在那裡可以查到這些老洋房的資料

武康路是上海西區的一條幽靜馬路。8月9日上午，史丹福房屋置換公司總經理趙建平帶著4位經紀人在這條街上拍照登記，用他們的行話說是在「掃街」，即尋找房源。史丹福公司8月1日剛在這條街上開了第一家店，是上海目前惟一專門從事老洋房買賣、租賃的公司。

在這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多幢老花園洋房。而這些老洋房的主人們都曾顯赫一時。黃興住在393號，1916年10月31日在這里逝世;唐紹儀住在40弄1號，他曾出任袁世凱政府的第一任內閣總理;陳果夫、陳立夫兄弟分別住在105弄2號和67號，兩處相距百餘米，現在還有幾位原農業銀行的老職工住著;正廣和汽水廠的大班住在99號;加拿大人福開森住在390號，他曾是高等工業學堂（上海交大的前身）的監院和《新聞報》的老闆，而武康路在解放前就叫做福開森路。

「銷售一個樓盤的利潤也許都不如賣一幢老洋房。」史丹福公司董事長陳早春對記者說。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是一個聚寶盆，「如果再算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這里聚集了300多套老花園洋房。」32歲的陳早春也是全國最大連鎖房屋租賃公司「我愛我家」的創始人，1995年即開始介入上海老洋房買賣。坐在他的寶馬X5吉普車中，一路上給記者指點經他手交易的房子，近幾年他一共賣了100多套老洋房，這還不算經手租出去的。最近的一個大手筆，是以5000萬元成交一套榮毅仁當年住過的老宅，在宛平路上。如果按行內通行的3.5%傭金計算，一筆買賣就可提175萬元的傭金，「而且，這是個循環的市場，買下洋房的可能再賣出，我再買進進行包裝，一樣也可以賺大錢」。

事實上，大多數代理商不一定都有專做洋房的部門，但一定不會放過洋房生意。「做成一筆生意的傭金往往會達到100萬元以上，這比一家店面一年利潤的總和還多。」上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉說。

「截至1949年，上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿於尋常巷陌。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩告訴記者。在價格上，花園洋房與商品房完全是兩個概念，「上周還有人向我咨詢過哪些房可以買。」婁承浩說，「我告訴他，你先准備1000萬吧。」目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，總價往往會達到2000萬～3000萬元一套，「現在世貿中心頂層可以賣到3500萬。」21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說，「上海的房價不斷上漲，為什麼花園洋房不可以賣得更貴呢？」

如果簡單計算，5000套洋房每套均價1000萬元，總價值將是一個天文數字。然而老洋房的市場前景並不這么簡單。「市場最大的瓶頸還是產權問題，」孫懿說。他是上海大華集團企劃部經理。上海的花園洋房經歷了私產、國有資產、「文革」沒收、落實政策等若干歷史階段;當初所有者健在的不多，有繼承關系的則飄零四方，大多數產權仍屬政府，但使用者既有政府機關、事業單位，又有普通居民;產權關系異常復雜。邵非說，產權清晰可以流通的花園洋房一般只有四五十套。

產權與物權的問題也同樣困惑著投資者，回報是否能得到保護？台灣建築師陸傳暉是上海老洋房較早的投資者，1999年他以每年128萬元的租金取得了「遠東第一豪宅」「綠房子」的10年租期，並承諾投入500～600萬元對房子進行維修保護。「由於是文物單位，政府要開論證會。在此期間房租照交，我卻根本沒法工作。」他以每月20萬元的租金把一、二層樓租出去，但所有者上海市規劃院對此提出異議，目前陸傳暉已經4個月沒收上房租了。如果正常的話，陸傳暉每年可以多賺100多萬的房租，但他還是覺得自己虧了。

誰動了李鴻章的花園

晚清重臣李鴻章不僅開啟了洋務運動、創辦了北洋水師，還給後人留下了一座丁香花園。丁香花園是上海老花園洋房的極品，僅花園就佔地2.66萬平方米，總建築面積2934平方米。一條華山路將丁香花園分隔為兩大塊，東邊的目前為上海市老幹部活動中心，香港商人租用了靠近門口的一棟樓開了申粵軒酒樓;西面一片現在則更名為「丁香別墅」。

兩年前「我愛我家」總裁陳早春和房管部門簽訂了8年租賃合同，租下了丁香花園的西面一片，其中有一間別墅和1000多平方米的草坪。「隨後我投資了1000多萬元在花園里修建了4座新別墅，連同原先的老房子一起租給了外國人。」陳早春告訴記者，「這里也就相應更名為丁香別墅。」

每年陳早春可以從每棟房子上獲得600萬元的租金。據陳早春說，今年5月，這塊地被管轄機構以1.6億元價格賣給了上海大統房地產公司，大統公司終止了和陳的租賃，「同時大統公司想讓其中的房客搬出去，所以我和那些房客的損失都得到了大統公司的賠償。」

關於這次「違約」是賠還是賺，陳早春說:「我是個生意人，除去我要賠付給那些租戶的違約金，我當然是要賺錢了。」以目前市場來看，這筆生意賺的應該要遠遠多於陳早春當時投資的那1000多萬，「我不太清楚大統公司買下這套洋房有何用處，聽說會把前兩年建的別墅都給推了，只留下那棟老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來做抵押貸款，都不確定。」

畢業於復旦大學經濟系的陳早春，1995年開始涉足花園洋房代理業務。「剛開始政策限制很嚴格，嚴禁買賣，惟一的渠道只可以是租賃。此前我在一個針對高端客戶的地產中介公司做經紀，手上有優質客戶。另一方面我對上海熟悉，於是開始針對這個市場去找一些老洋房，把它租下來改造後再以高價轉租給外國人。隨著後來經濟發展勢頭越來越好，進入上海的跨國機構越來越多，這樣的房子幾乎是供不應求。」陳早春告訴記者。

1998年下半年，陳到北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展史丹福公司，著重在房屋租賃市場發展。2000年4月，成立「我愛我家」房屋置換有限公司，兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在全國擁有連鎖店400多家。

北京的業務上了軌道後，陳早春又回到了上海繼續他的洋房生意。據他的統計，所有買老洋房的客戶中，企業僅佔20%，個人佔了80%。而在租賃老洋房方面，企業佔了70%，個人則佔30%。有八九成客戶把購買或租來的老洋房用作住宅，特別是台灣和香港地區的買家居多，外籍華人和東南亞客商也是主力。

對於洋房的生意，史丹福公司並不僅限於租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房共有9幢，原是由亞細亞火油公司在20世紀20年代建造。據史丹福公司經理趙建平說，他們正在與靜安區政府合作，將這12幢英式連體洋房改造為綜合性消費、娛樂中心，暫命名為『巨鹿路歐洲風情休閑街』。「一期產權置換加上二期整體環境改造的總投資約為1.46億元。」趙建平說。

上海老洋房地圖

「上海最早的西式建築出現於1872年，清同治十年，由英國領事館建造。1895年開始形成一定規模的花園洋房。花園洋房更准確的名字應該是『獨院住宅』，解放前建造的目前有5000餘幢，300多萬平方米，其中僅高級花園洋房面積就達160萬平方米。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩接受采訪時說，「最早的所有者是軍政要人、大商人、社會名流，這些人更容易在上海吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些老花園洋房都是當時的國際流行式樣，還有一些大師的作品，包括鄔達克、艾塞西•羅傑斯。」

花園洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龍柏，中間往往是一片草坪，設置大理石塑像或噴泉作為花園的中心，遠處設置池沼，以求樹木倒映。主屋的前側有露台、高台階，晚期的則為低地坪，甚至與室內聯成一片，僅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往連接「下房」或車庫，還有花房或暖氣花棚。晚期豪華的花園洋房裡，還增加了游泳池、網球場。「上海老洋房的建築式樣豐富，有歐洲式、美國式、俄羅斯式、西班牙式、日本式;既有豪華、莊重氣派的歐洲文藝復興式、又有清晰明快、自由的鄉村別墅式、現代式等。」婁乘浩說。

據初步統計，花園洋房主要分布在四個市中心區:徐匯區約佔39%，長寧區約佔29%，盧灣區約佔9%，靜安區約佔8%。「上海是由東向西發展的，跑馬廳一共搬了三次:從河南中路到河北路，再到人民廣場，都是向西移動的。」婁乘浩指著地圖說，「最早的西方建築是在黃浦江邊，後來以西藏中路為界，花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等幹道，自東向西分布。此外在越界築路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。」汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區。「舊時王謝堂前燕」，解放後大部分花園洋房作為官僚資本被收歸國有。

「目前有二十幾幢洋房進入了上海重點文物保護名單，花園洋房的現狀並不樂觀。」婁乘浩說，他曾經考察的淮海西路1478弄有十幾幢洋房被白蟻啃噬得非常厲害。「政府缺乏足夠的經費維修好所有的建築，在這種狀況下租出或賣掉一批房產，可以吸引民間資金保護更多的建築。」

事實上，能夠得到及時維護的老房子只是極少的一部分。上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉與記者談起他們做的一單2000萬元的生意:「房主是一位60多歲的老太太。她住這個洋房的時間太長了，想住臨江的高層建築。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上會濺雨的窗戶，來不及堵上漏水的天花板，天花板出現一團團黃色的水漬，還向下滴水，其餘的水順著牆壁流到牆根，匯成小小的一個水潭——因為那早年的木質地板已經朽成了一個個大小不一的洞。她家的臉盆和水桶甚至是杯子似乎永遠都不夠用，在多雨的秋季，都派上用場。這位老太太只相信現金，付款交易的那天中午飯後，她將買主和經紀人全約在她家，在她家地板上將2000萬元現金一張張仔細地數清，嚴明沒有假幣，然後交了鑰匙，出門叫了部計程車走了。」

產權的困惑

愚園路1136弄31號目前是長寧區少年宮，外形是哥特式建築，局部有西班牙風格，高3層，氣勢不凡。這里原是國民政府交通部長王伯群的私人住宅，建於1934年。1940年這座別墅被汪精衛佔用，後陳公博、周佛海都曾經住過。抗戰勝利後，原屋主王伯群已經去世，其妻保志寧返滬時，房產已被國民黨軍統局接收，保志寧央請姻親何應欽說情才收回。1947年保將房子租與英國駐華領事館新聞處。1949年5月上海解放後，這座別墅由部隊機關使用，後作為長寧區委辦公室。1960年成為長寧區少年宮。

「上海幾乎所有最著名老洋房都經歷過一番產權更替。」大華集團策劃部經理孫懿說，「這種動盪變化導致了目前花園洋房市場的一系列先天問題。」最重要的問題是哪些房子可以交易？

據孫懿介紹，老洋房的產權目前有三種狀態。解放後原國民政府、官僚資本、反動會道門頭子的資產被收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，大多為政府各級機關、事業單位使用。此外市政府下屬的東湖賓館經營著原杜月笙公館、馬勒公館等幾處頂級物業，外事用房服務公司代理了包括張學良公館在內的十餘處老洋房，租給外國政府駐滬使領館。民族資本家的財產受到了保護，一部分洋房在公私合營中政府收歸國有，另一部分仍為私產，但在「文革」中被沒收，後經落實政策返還原主或給予補償，「這就有兩種情況，一種是政策落實徹底，房產由繼承人得到。另一種不夠徹底，由於歷史原因洋房裡住進了其他居民難以遷出，居民有房子的使用權，但房主又不可能接收居民廉價的房租，就形成了國家、房主、租戶的三方矛盾，都是歷史遺留問題。」

「屬國有資產的老洋房基本上是不賣的，或者只租不賣，賣的話要經過房管局嚴格審批。屬於教會資產的原則上可以賣，但手續非常復雜，需要宗教協會審批。政策落實不徹底的也無法上市，產權不夠干凈;能交易的只有徹底的私產房。」孫懿說。

即使是產權干凈的私產房也存在操作上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說:「房產的產權曾經被人為中斷，最初房主很多已經不在人世，他會有很多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能賣。賣一套花園洋房，成交時往往要准備好幾個簽字室。有一些繼承人在國外不願回來簽字，要辦委託手續，還需要資料公證。經常會發生這樣的情況:繼承人之間經濟條件不平衡，大哥富裕小弟窮，有人認為賣房子是敗家子,但有人又需要錢。」即使如此，還要查清房子是否被法院查封，是否在銀行抵押貸款，有這些情況都無法交易。

對陳早春而言，最大的風險就是產權關系「拎不清」。他曾運作過一套房子，房子是解放後無人居住收歸國有的，然而賣出後繼承人突然從海外找上門來，他不得不再賠一大筆錢。「幾乎每一棟洋房的產權復雜程度都不一樣，這就看我們的調查能力了。」趙劍平說，「競爭一座洋房的公司很多，誰把洋房的產權弄清楚誰就可以提前下手將洋房拿下。我們有專門跟房管局、政府部門打交道的配套部門，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用權的洋房，比如被行政單位佔用的洋房，首先必須要將此洋房變為有產權房，我們可以幫助他完成這一過程，但之前會約定具體成交的事宜。」

得到一座產權「干凈」的房子絕非易事，很多時候要親自動手想辦法。邵非告訴記者，曾有一位台灣商人看中永嘉路一套花園別墅，但其中有8戶居民，他先找每一家做工作,買回他們的使用權，將8個使用權集中為一個使用權，再補交土地出讓金，取得統一產權，然後將房子以1200萬元賣出，實際他的動遷成本只有600萬元。其中一個環節談不妥，都會前功盡棄。

一般來說，花園洋房運作周期也很長，需要6～12個月。

價格的「嚼頭」

能夠在市場上流通的洋房有多少呢？按照邵非的經驗，在一個階段一般只有40～50套，「由於歷史原因，產權干凈的房子鳳毛麟角」。往往一套房子放出來，代理商們會一擁而上，「老花園洋房的價值就在於少，買一套少一套」。物以稀為貴，目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，一套房間面積700平方米，花園500平方米的房子，總價就要2500萬～3000萬元。

「花園洋房價格的彈性很大，沒有參照體系。」孫懿說，「地段不一樣，歷史不一樣，價格會相差很遠。往往面積越大，售價越高，因為開發為商業用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的貴,因為更加幽靜。」

目前花園洋房的價格一般按照相似路段、相似面積的洋房成交價確定范圍。大華資產評估公司是上海目前專門做老洋房評估的估價公司，董事長李則兆接受采訪時說:「同樣是幾百萬上千萬的房子，買老洋房和買『望江豪宅』之類的新樓盤，審視角度是不一樣的。看房的角度主要是:人文歷史、情感、格調等。評估一套洋房值多少錢，首先是看地段，緊挨市中心那是必須的。無論作為投資還是自己居住，地段對於老洋房來說都極為重要。再看佔地面積大小，沒有花園的不算洋房。頂級的洋房至少會有一個街區，一塊很大的草坪。草坪越大，土地佔據面積越大，價格系數就越高。歷史、文化的沉澱更是重要。多數老洋房在歷史上曾有要員居住，顯赫一時，首先是由名人建造，其間幾十年數次轉手都是在名人之間進行。比如說興業路的一套洋房，以前是黃金榮住的，他是蔣介石的老師，有了這樣的故事，價格就沒邊了。老洋房非常講究安靜的環境、獨立的小院風格，最好四周還有高大的法國梧桐環繞，這些都會給老洋房增色不少。若周圍建有很高的大樓，價值就會大打折扣。房型結構也決定了洋房價值。外部內部都應該保存完整。事隔幾十年後，外部會有些破舊不堪，就是這樣的感覺才值錢。」

老洋房的內部細節對價格影響也很大。「上鏡率最高的居然是角落，特別是牆體間的夾角。只有這些地方才能表現出房子的深度。露台也是必去的地方，居高臨下，花園和周圍環境一覽無余。」李則兆說，洋房內的老舊細節也很具有價值，如南陽路貝潤生老宅銹跡斑斑的門把手，房頂上的盤龍，樓梯上的雙龍戲珠鏤刻，以及牆上的萬壽圖、梯形的柱角，都令看房人興致盎然，「一個在美國的朋友說，如果把這洋房的老舊鐵窗拆下來，拿到紐約去賣，告訴他來歷，至少可以賣10000美元。」

中長線的投資

在很多房產代理商看來，房源拿到手，買家根本不成問題。購房者基本分兩類，自己住的和投資者。邵非曾經陪一位瑞士老華僑在汾陽路看房，「他指給我看上小學的地方，玩耍的地方，對他來說錢不是問題，他有幾千萬的預算，現在寧肯每月花一萬多的房租，也不願買別的房子」。

在個人消費市場中，華僑和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中國）綜合住宅服務公司曾做過一次客戶調查，執行董事吳少聰介紹說，外籍人士佔到70%，其他為港澳台同胞、外省市與上海籍客戶占剩下的30%;只有13.3%的客戶有1年以上的別墅物業居住經驗，他們可以被稱為「經驗客戶」。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，這種消費又帶有很強的投資性。「買洋房也是投資不動產，到銀行抵押貸款時，價格只會高估不會低估，這會給公司帶來很好的現金流。」孫懿說。在吳少聰看來，投資老洋房不同於投資一般房產，不是靠頻頻交易去實現它的投資價值，而是像投資藝術品那樣，需要有足夠耐心，並有足夠的信心去把握它的增值，更應該有足夠的時間去保護它的價值。

洋房的投資價值，不僅在於收購的機會和眼光，事後的裝修改造也左右了租金和再次出售價格。一般原則是，整舊如舊，再加上現代化的設施。趙建平介紹說，水、電、煤氣的管線和表具，最好能全部換上新的，外牆的陳舊，作為必要的維護，最好能請專業人士清洗一下，必要的話刷上與原來顏色接近的塗料。鋼窗一般不用換新，銅制的手柄、插銷也是老洋房味道的一部分，應盡量保留;木窗舊了，朝外的一面應保留它的原色。舊地板打磨一下，上一遍底漆再打蠟就行。廚房應該是整體廚房的樣式，舊的樣式才更有味道。底層地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花園通常會有年代久遠、生長茂盛的名貴樹種，也需要專業公司進行日常維護，「要是稍不小心，破壞了『品味』，這房子就賣不了好價錢了」。

孫懿告訴記者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花園洋房可以租到11000美元一個月，最低也能租到9000美元。「眾多因素決定了老洋房在市場當中的『霸主』地位，這在短期內還是毫無爭議的事實。」李則兆說，老洋房是房產「古董」，抗跌性非常強，隨著老洋房的多次交易、換手，其各方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值，所以投資者不妨「中長線」持有老洋房。

顧傳暉與「遠東第一豪宅」

顧傳暉是上海較早投資花園洋房的台灣商人。他的父母都是上海人，1997年他進入大陸做建材生意，曾經是建築設計師。1999年的一天，顧傳暉坐車經過北京西路、銅仁路口時，看到了「一條美麗的綠色弧線」。他停下車子跑過去看，那是一幢4層的綠色弧形建築，彷彿一艘郵輪，「我和這幢建築有心電感應，我認定這是一座不凡的作品。當時我也在江蘇租了一套花園洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力牆式的殖民建築，而這座洋房是樑柱結構的，是新建築。」4年後，顧傳暉就坐在當年震住他的弧形區域，回憶起第一印象，仍舊激動不已。

後來顧傳暉查資料，發現這里曾經是上海顏料大王吳同文的舊宅，吳同文是富商貝潤生的女婿，是建築大師貝聿銘的姑父。吳同文請匈牙利建築大師鄔達克給他設計了這棟房子。這是鄔達克在上海的最後一件作品，1938年竣工時鄔達克向吳同文保證，即使100年也不會落伍，當時這座綠房子被稱作「遠東第一豪宅」，有電梯、冷空調、地板供熱和鍋爐房。「鄔達克設計了上海的國際飯店，在40多年間一直是亞洲第一高樓，而貝聿銘也說，他受鄔達克的影響頗深。」顧傳暉說，「鄔達克喜歡用弧線，這座房子的廊梯、吊頂用了大量的弧線設計，即使電梯都是荷葉型的;貝聿銘也喜歡幾何圖形，喜歡銳角、錐體。這該是他們的師承關系吧。」

在「文革」期間這座豪宅由上海三輪車工會使用，又劃歸上海市規劃院,後來規劃院在邊上建了新大樓，這套花園洋房就成了曬圖室。當顧傳暉敲門進去的時候，房間里只有兩個曬圖工人，空氣中彌漫著阿莫尼亞葯水的臭氣，「只能用兩個字來形容——殘破，大部分的玻璃都碎了，空調外機亂七八糟的掛在外面，花園里還有一個人防工事的出口，貼著白瓷磚。」顧傳暉想買下這座房子，但沒有被允許，最後他以每年128萬元的租金取得10年租期，並承諾花500～600萬元對房屋進行修繕保養。「我當時的想法是非常單純的，認為自己是上海人，應該把這件優秀的建築保存下來。」

但接下來的發展卻令顧傳暉始料未及。「由於是上海市優秀建築，修繕必須通過文管會、房地局、規劃局的同意，每個部門、每個專家都有一套理論;討論會一直開了兩年，我每年100多萬房租照交，卻沒法動工。」顧傳暉說，「我是一個商人，還要做生意。」到2001年房子的修繕終於完成。他上交了4萬元拆除了人防工事入口，將四樓做自己的卧室，三樓做公司，一、二樓開了一個網吧，「那曾是上海最豪華的網吧，我都用康柏的主機，液晶顯示器，20塊錢一小時。我不懂這一行，一年後網吧關門，我虧了500萬元。」

「綠房子」已有70多年的歷史，房屋滲水比較嚴重，顧傳暉將樓頂重新做了防水層，但是房管部門不同意清理外立面，牆壁的漏水始終無法解決。「牆面有很多小縫，不拆除瓷磚怎麼解決呢？鋼筋都已經銹住了。」顧傳暉說，他躺在樓上，一有大車過，就會感到房間的晃動，「還能晃多久呢？我不曉得。也許它可能只有20年的生命了。」

1999年是上海樓市的谷底，2001年開始一路飄升。2002年顧傳暉將一、二樓租給了一新加坡商人開了叫「艷陽天」的餐館。一個月租金20萬元，租期5年。房東規劃院卻對顧的轉租行為提出異議，目前，「艷陽天」已經向顧傳暉停交了4個月的房租。

最令顧傳暉不解的是，他想花12萬元修好電梯，但各保護單位都有太多顧慮，「連勞工部門都要來管，說的責任嚇死人。我現在只好多一事不如少一事」。

Ⅷ 去房地產裡面做銷售有哪些基本知識我想了解一下謝謝

房地產基本知識可不少：
1．住宅的種類
住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。
（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。
（3）按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。
（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。
2．什麼是商品房
商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。它有別於各地政府為解決住房困難，實施「安居工程」而建造的「安居房」、「解困房」、「解危房」，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。
從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。
3．內銷商品房與外銷商品房的區別
內銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境內單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境外人員（外國人、港澳台人士）銷售的商品房。
內銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批准設立的辦事處和聯絡處；外銷商品房可以向國外的企業、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、台灣地區除外）個人售房，須經人民政府批准。
4．商品房的結構有幾種形式
商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：
（1）磚混結構住宅；
（2）磚木結構住宅；
（3）鋼筋混凝土結構住宅。
5．磚混結構住宅
磚混結構是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。
磚混結構住宅中的「磚」，指的是一種統一尺寸的建築材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。「混」是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配製的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽台、排檐等。這些配件與磚做的承重牆相結合，可以稱為磚混結構住宅；由於抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。
6．磚木結構住宅
磚木結構住宅的指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或磚塊砌築，樓板結構、屋架用木結構共同構築成的房屋。
7．鋼筋混凝土結構的住宅
鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用於高層住宅。具體又分框架、框架剪刀牆結構等。
8．住宅的建築形式
根據《住宅設計規范》，民用建築高度與層數的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。
9、復式住宅
復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。
優點是：
（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；
（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、傢具、裝飾融為一體，既是牆，又是樓板、床、櫃，降低了綜合造價；
（3）上部層採用推拉窗戶，通風採光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在於：
（1）復式住宅面寬大、進深小，如採用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、採光較差；
（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；
（3）由於室內的隔斷、樓板均採用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。
10．智能化住宅
智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網路系統與建築技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，並能激發人的創造性的住宅型建築物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：
（1）安全防衛自動化；
（2）身體保健自動化；
（3）家務勞動自動化；
（4）文化、娛樂、信息自動化。
具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等；所謂通信，是指利用通信網路與外界聯絡及咨詢服務。
要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內附計算機硬體與軟體的儀表儀器、裝備和系統，均可稱為「電腦化」，但不一定是智能化。必須採用某種或某些人工智慧技術，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。
智能化住宅小區是指以一套先進、可靠的網路系統為基礎，將住戶和公共設施建成網路並實現住戶、社區的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在於提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。
為進一步規范住宅小區智能化建設，建設部住宅產業化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智能化系統示範工程建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》），將全國住宅小區智能化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。
（1）《導則》要求一星級示範小區應具有：安全防範子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統，包括對安全防範系統實行監控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監控管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理計算機系統；信息網路子系統，包括為實現上述功能科學合理的布線，每戶不少於兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網。
（2）二星級示範小區除應具有一星的全部功能外，在安全防範子系統和信息管理子系統方面，其功能及技術水平應有較大提高；信息傳輸通道應採用高速寬頻數據網作為主幹網；物業管理計算機系統應配置局部網路，並供住戶使用。
（3）三星級示範小區應具有二星級的全部功能。其智能化系統的建設在有可能的條件下，應實現現代集成建造系統（HI-CIMS）技術，並把物業管理智能化系統建設納入整個住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統。同時，HI-CIMS要考慮物業公司對其智能化系統管理的運行模式，使其實現先進性、可擴展性和方便管理。
11、住宅的開間
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據有關規定，磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
12．住宅的進深
住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後一牆皮之間的實際長度。根據有關規定，住宅的進深常採用下列參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然採光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當然不適於人們居住，補救的措施之一是將黑房間用於次要的生活區，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補自然光的不足；另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置於內天井四周，通過天井來解決採光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層採光不足的問題。
13．住宅的層高
層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建築模數協調標准》規定，磚混結構住宅建築的層高採用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米 。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區，為抵禦災害，往往層高較低。我國出於對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮，強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測，層高每降低0.1米，造價就降低1%左右。一般來說，層高設計規律是層數越少，層高可相應提高；層數越多，層高可相應壓縮。
14.住宅的凈高
凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關系可用公式「凈高=層高-樓板厚度」來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。
15．小區的規劃建設用地面積和建築面積
小區規劃建設用地面積是指項目用地規劃紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠化面積、建築物構築所佔面積、運動場所等。小區的建築面積是指住宅建築外牆外圍線測定的各層水平面積之和。它是用於反映小區建設規模的重要經濟指標，計算時應依據建築平面圖，按國家現行統一規定量算。
16．建築容積率和建築覆蓋率（建築密度）
建築容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地之比，附屬建築物也計算在內，但註明不計算面積的附屬物建設物除外。
建築覆蓋率又稱建築密度，是指建築物基底佔地面積與總面積的之比，除特別註明外，計算時一般包括附屬建設物。
以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物構築物所佔面積、運動場地等。
17.綠化率與綠地率的區別
其實，綠化與綠地，二者的區別主要是對「居住區用地范圍內各類綠地」這一概念的不同理解上。
房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專家所言，是一個不準確、不規范的用詞。在國家關於園林綠化的用語中，准確的應為「綠地率」和「綠化覆蓋率」兩種叫法。
綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，在計算時，要求距建築外土牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。
綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
所以，我們平常叫慣了的綠化率專業術語應稱作「綠地率」，它和開發商一般許諾的「綠化率」有很大區別，開發商常說的其實是「綠化覆蓋率」。
而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據相關技術規范、法規都可以知道，長草的地方並不一定都能算作綠地，綠地率所指的「居住區用地范圍內各類綠地」主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。
其中，公共綠地又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少於8米，面積不小於400平方米。該用地范圍內綠化面積不少於總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，並要增設部分休閑娛樂設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，也要求距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。
根據有關規定，凡符合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低於30%，且要保證居住區內人均2平方米，居住小區人均1平方米的規模。
綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
18．為何國有土地使用證上編號會有不同
如果開發商提供的國有土地使用證上面的編號與所簽合同里的土地編號不一樣，這有可能不是同一份土地使用證，應該查看國有土地使用證的具體使用范圍和土地使用出讓合同。
19．房屋的使用率與實用率
住宅套內凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實用率是套內建築面積與住宅面積的比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
房屋使用率是指房屋的使用面積與建築面積的例，是衡量物業使用效率的重要標准。目前物業市場上出售的房屋大多以建築面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。
在使用率計算方法的選擇上，有些發展商採用軸線面積法。這種方法是以房間內外牆的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外牆的一半面積和全部內牆所佔的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切的計算方法是在建築面積的基礎上減法外牆和內牆所佔的面積後得出的使用面積，這咱方法計算出來的作用面積也形象地稱為「地毯面積」。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。
從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略低，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小於高層，如果採用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。
此外，建築面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建築面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。
20．商品房銷售面積
商品房按「套」或「單元」出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。
銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並註明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。
商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。
商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。
按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大於整幢商品房的實際總面積。
21．套內建築面積
商品房的套內建築面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。套內建築面積不等於地毯面積，完全屬於買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。
套內建築面積的計算公式為：
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
22．套內使用面積
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：
（1）套內使用面積為套內卧室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁櫃等空間面積的總和；
（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
（3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；
（4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。
23．套內牆體面積
套內牆體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體所佔的面積。商品房的套內境況體分為共用牆及非共用牆兩種。商品房套內牆體面積的計演算法為：
（1）共用牆包括各套之間的分隔封牆，套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
（2）非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
24．套內陽台建築面積
按照《建築面積計算規則》的規定，套內陽台建築面積按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。
其中：
（1）原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積；
（2）挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建設築面積；
（3）凹陽台按其凈面積（含擋板牆牆體面積）的一半計算建築面積；
（4）半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。
25．公用建築面積
商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為每幢樓內的公用建築面積。與本幢樓房不相連的公用建築面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建築面積，為每戶分攤公用建築面積之和。
公用建築面積由兩部分組成：
（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建築服務的專用設備用房；
（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）
另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建築面積。
公用建築面積不包括什麼？
倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用於人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建築面積。
26．分攤的公用建築面積如何計算
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建築面積計算公式如下：
分攤的公用建築面積=各套套內建築面積Ⅹ公用建築面積分攤系數
公用建築面積=整幢建築的面積-各套套內建築面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建築面積
公用建築面積分攤系數=公用建築面積/各套套內建築面積之和
27．公攤面積多大為宜
公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那麼，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大於板樓的公攤面積。實踐中，塔樓的公攤系數一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤系數則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適「度」范圍
28、住宅的產權
住宅的產要一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，簡單地講，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。住宅的所有權一般包括對房屋的佔有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。
29．住宅的佔有權
佔有權一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，佔有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，佔有權也隨之轉移。
30．住宅的使用權
對住宅使用的權力稱住宅的使用權。會使使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等「外人」。在佔有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權並未喪失。
31．住宅的收益權
收益權是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如上文提到的出租。
32．住宅的處分權
處分權由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。
33、如何區分板樓和塔樓
可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多於四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。
34、 2006年北京市普通住宅標准：
（1） 滿足以下三個條件既可享受普通住宅優惠標准
a 住宅小區容積率在1.0（含）以上；b單套建築面積在140（含）平米以下；c實際成交價低於同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍。
一級土地普通住宅交易價格為11454元/平方米。二級土地普通住宅交易價格為10592元/平方米。三級土地普通住宅交易價格為9289元/平方米。四級土地普通住宅交易價格為7749元/平方米。五級土地普通住宅交易價格為6047/平方米。六——十級為4828/米
注意：普通住宅標准同樣適用於二手房的買賣。
（2）北京十類土地東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐台、石景山為三到九類地段、其他郊區處於六到十地段。

（3）普通住宅優惠（1）、契稅：普通住宅購房款1.5% ，非普通住宅3% （ 2、）營業稅：，購買普通住宅2年後出售的，免徵營業稅。購買非普通住宅2年後出售的：稅額=（售價-買入價）*稅率（5%）

Ⅸ 上海很多老房子是使用權的，和所有權的有什麼區別

房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權內，可依法對所購房屋行使占容有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一製作的房屋權屬證書，其他部門和單位製作的類似證書均無效，不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。 房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權是指承租人承租的直管公有住房。 一個是產權證明，一個是使用證明，使用者只能使用，產權證明可以轉讓和使用這房子的權益， 本回答由經濟金融分類達人 成微推薦

Ⅹ 與十年前相比我們的生活發生了哪些變化

十年，我們生活中的變化
編者按：十年對一座城市來說，對於人類歷史長河來說只是彈指之間，就在這短短的彈指之間我們所居住的美麗達州發生了翻天復地的變化，這變化讓人驚訝，讓人難以置信，這難以置信的變化確確實實就發生在我們每人的眼中、身上、身邊和生活中。十年前，達城還是一座不知名的邊遠小城，十年後，達城已建設成為一座現代化的大都市，是中國西部氣都，是川東的交通樞紐和物資集散地。為了記錄達州建市十年來的變化，反映這十年來的變化，我們采寫了一組反映老百姓生活變化的稿子，從這些生活的變化折射出我們這個時代的進步，社會的發展，祖國的昌盛，人民的富足……

一、行: 十年交通達州通江達海
經濟要發展，交通要先行。交通是國民經濟的基礎產業和先導行業，是國民經濟現代化的重要組成部分和必要條件，是經濟社會發展和人民生活水平的重要標志。1999年達州市建市以來，交通事業又好又快地發展，交通網路覆蓋面、交通建設投資規模和總量、交通發展速度都取得歷史性突破。今日達州，給人印象最深的莫過於交通的巨大變化。
昨天：道塞民眾受煎熬
解放初，原川北達縣專員公署（現達州市）沒有一條像樣的公路，沒有一輛客車，沒有一處站場，唯一運輸方式是小木船，全靠人背牛馱。1952年全區成立第一支獸力（牛拉車）運輸車隊，1954年小船投入貨運，1955年僅有漢渝、川渝兩條又窄又陡、彎急坑多的劣質爛路336公里，標准低、等級差，平均行車時速17.6公里。
今天：苦戰路通天地新
78歲的原達州市交通局副局長強榮章，一談起交通的發展贊不絕口：現在我們的縣鄉公路，比10年前的國省公路還平坦、寬闊、暢通，過去的公路大多是「裸體」，安保設施奇缺，若出一次重特大交通事故，汽車就像箱里的豆腐滾下岩，現在的公路標志標線、安全防護、加水加油、修車購物等服務設施樣樣俱全，真是今非昔比呀！
如今，改革開放的春風早已吹進了大山深處。伴隨著西部大開發的嘹亮號角，達州縱橫交錯的公路網徹底宣判了「乘車難」的死刑。當人們穿山越嶺馳騁在條條高速公路上，對面駛過的進口車、重型車、高檔豪華客車威風凜凜；當人們跋山涉水行進在鄉村公路上，鳴著響笛的中巴車、計程車、私家車牛氣沖天。
目前，全市公路通車里程達到2.6萬公里，其中有高速公路107公里，國道362.6公里，省道570公里，縣道2612公里，鄉道4219公里等。橋梁2026座、58009延米。
明天：未來樞紐不是夢
通過5至10年的奮斗，達州將建成全省重要的區域性次級樞紐，成為四川通達沿海經濟區、聯動東部的「橋頭堡」，直下長江黃金水道、通江達海的「東通道」；建成秦巴地區綜合交通樞紐，成為秦巴地區東至長三角、南下珠三角、西到天府腹地、北上中原的重要交通節點。
到2015年，計劃投資700億元，建成梁平-大竹-渠縣-南充高速公路、達巴高速公路，全市高速公路里程達到500公里，實現縣縣通高速公路，市區到各縣（市）1小時到達。
到2020年，計劃投資1200億元，開工建設重慶到達州城際鐵路，建成達州市繞城高速公路、平昌-廣安、開江-大竹、萬源-通江、萬源-城口高速公路，高速公路通車里程達到790公里；建成「五縱七橫」干線公路2800公里；完成河市機場遷建任務、建成國家運輸樞紐站場9個、市縣級客貨運站場11個。達州境將建成10條高速公路、5條鐵路、1個機場、1條水運出海通道，形成秦巴地區綜合交通樞紐。

二、衣: 從裁縫店興衰看十年變化
十年前，達城的裁縫店生活興隆，門庭若市。如今，裁縫店已漸漸淡出了人們視野，年輕一點的朋友甚至已經不知道裁縫店為何物？
近日，記者來到達城的裁縫店了解了它們的經營現狀和發展歷程。在與裁縫店老闆的交談中，記者深刻地感受到了達州經濟社會十年來的巨大變化，人民群眾生活水平的顯著提高。
做衣服的生意大不如前
前不久，記者走進了達城三聖宮小北巷一家名為宏泰服飾的裁縫店。這家裁縫店面積不大，記者目測了一下，大概僅有10來個平方。店內的面牆上掛滿了以灰、藍、紅、黑顏色為主色的布匹和一些成品西裝，棉衣等。
「做衣服啊？」看到有人走進店內，老闆立刻笑臉相迎。當記者表明來意後，老闆爽快地給記者介紹起了他店子的經營情況。
這家裁縫店的老闆姓楊，已經在三聖宮小北巷內做了十幾年的衣服。如今到他店裡的生意很一般，來做衣服的也只要是中老年人。然而，在十年前卻並不是這個樣子。楊師傅告訴記者，那個時候，大人、小孩，無論哪個年齡層，無論做什麼工作的，到裁縫店做衣服的都很多。「那時候，幾乎天天都有人來訂單，為了及時把衣服給顧客趕做出來，很多時候還要通宵達旦地干」楊老闆說，如今時代不一樣了，年輕的朋友都喜歡更時尚、更個性的時裝了，定做衣服顧客也就自然不如從前了。
裁縫師傅大都進了服裝廠
由於生意不好做，當年和楊師傅一起開裁縫店的朋友大都南下打工進了服裝廠，有的縮小了店面做起了修補的活計。楊師傅說，他是因為做了十幾年的生意積累了不少顧客資源，同時也為了照顧正在上學的孩子，才堅持把店開了下來。對於自己從事的行業，楊老闆如今甚至還懷著一絲憂慮：「說不定哪天，我們生意也會做不下去，被淘汰出局呢。」
達城的裁縫店是越來越少
位於達城烽火巷內的一家名為李虹兵服裝店的李老闆有著20多年定做服裝的經歷，對於裁縫店的發展歷程，李老闆更是了熟於心，侃侃而談。
李老闆給記者詳細介紹了達州裁縫店的發展歷程:上世紀80年代，隨著改革開放的不斷深入，人們物質生活日益豐富，裁縫店開始在達城興起。到了上世紀90年代初裁縫店生意走到了頂峰。從上世紀90年代後期開始，隨著生活水平日益提高，人們的觀念發生了極大的變化，對服飾的要求越來越高。同時，由於受到成品服裝市場的沖擊，到裁縫店做衣服的年輕人幾乎沒有了，昔日門庭若市的裁縫店逐漸冷清下來。
據李老闆透露，目前，達城沒有新增一家裁縫店，曾經有新開的也都很快開跨了。「如今是跨一家就少一家了啊」李老闆感嘆道。而李老闆之所以能一直撐下來，一個最主要的原因和楊師傅一樣，那就是時間做得長，回頭客多。雖然這個行業走到今天已不景氣，但他依然執著於這份事業。李老闆說，為了留住更多的顧客，他一直還在堅持學習新的技術、新做法，以便能製作出款式更豐富、更時尚的服裝。「這可能算是最後的掙扎吧」李師傅打趣地說。

三、玩: 十年「玩」法大不同
「玩」是人的天性。「玩」會給人帶來快樂，帶來幸福。「玩」的變化不僅與生活的貧窮和富足密切相連，也彰顯著經濟社會的進步和人們的精神生活的不斷豐富。
時下，走到達城的公園、廣場、路邊，經常可以看到人們在悠閑自在地玩兒。記者於日前來到達城濱河路，與「玩」者們暢談「玩」法，傾聽他們講述建市十周年來，達州「玩」的日新月異。
「玩」的日新月異
周波：孩提時，最興奮的事情莫過於在河邊嬉戲、游水、釣魚、挖水坑、過家家。沒有手操遙控玩具車在平坦的馬路上飛馳，只有爸爸做的鐵環供我在院子里跑圈圈；沒有各色各樣的網路游戲和PSP游戲機伴，只有小霸王游戲機上的《超級瑪麗》和《魂斗羅》。
十年過去了，我也成家立業了。如今街上電影院遍地開花，家家戶戶基本上都有電視電腦，隨時隨地都可以看想看的電影和動畫片；小朋友們玩的是輪滑、滑板，小小的身軀帥帥地滑動在各個廣場小區上，比我們那時候騎個三輪兒童車還威風；他們坐的是汽車，而不是「鳳凰牌」自行車的前檔「寶座」。我們都有一個童年，而我們曾經的童年和十年後的孩子的童年卻又是那樣不同。不管是那時的我們，還是現在的孩子，我們都只是個孩子，但是娛樂方式和生活條件卻發生了如此大的改變，以後的孩子會生活得更好，我堅信！
現在我們很會「玩」
謝雲華：回味一個「玩」字，它不但與經濟發展有著密切關系，也與人們的生活狀況、文化素養、消費觀念關聯很大。十年前，我們缺少玩的文化氛圍，缺少玩的硬體建設，缺乏玩的軟體開發和宣傳，玩沒有市場。之所以很少「玩」，究其原因，一是玩不起。要贍養父母、撫養子女，長時期處於經濟緊張狀態，連溫飽問題都不能得以解決，誰玩得起？二是不敢玩。眼界狹窄，認為玩就是「不務正業」、「玩物喪志」，誰還敢玩？三是不會玩。
我的孩子們都已成家立業，事業有成，房子、車子、票子樣樣不缺，享受著安樂日子。我也退休了，有大量可供自己支配的時間。現在，達城各大賓館、酒樓、娛樂場所數量猛增，人們的消遣方式、質量也跟著豐富了。我和老伴偶爾會跟親朋好友吃吃家宴，唱唱卡拉OK，還「玩」起了旅遊。祖國大地，無數名勝古跡，都留下了我們的足跡。「過去連想也不敢想」的地方現在像做夢一樣能夠實地走一走、玩一玩了！以往因為生活所迫，我們一直心無旁鶩地工作，就像拉車，從來也顧不上欣賞人生路上的美好風景。如今我們才真正品嘗到了「玩」的心情，「玩」的品味，「玩」的快樂與幸福。也正是在「玩」的過程中，充分感受到了經濟社會的繁榮與昌盛。

四、食: 十年間市民吃的「變革」
夜幕降臨，州河岸邊仙河路，好吃街，南門口……燈火閃爍，各大餐館、千家萬戶正飄散出陣陣飯菜香。餐桌上，菜餚溢出的香氣，與十年一樣誘人，但是在十年間，我們的餐飲也經歷了一場「革命」，不斷改變的它從方方面面都變得更加健康、更加便捷、更加豐盛了。
達州人民生活水平的改善，首先體現為飲食結構的變化和消費方式的變化。與前幾年相比，雖然「吃」依然是人們關注的重點，但其含義卻發生了諸多變化，重搭配、講營養、求方便，已成為居民家庭食品消費的共識。應運而生的各種方便、快捷的成品及半成品食品，不僅使人們的膳食結構發生了新的變化，也悄然改變著人們「吃」的內容與方式。
悄然改變中的「吃」
麻辣小龍蝦、香辣蟹、水煮魚，都是這個時代的餐桌文化。人們更注重健康主題，對回歸自然的「水果蔬菜」重新受到重視。調查顯示，當今一半以上的都市人都把水果納入每日健康必備品。大批商家針對市場，及時推出各種「自然綠色系列食品」，理由是清新健康，當然最重要的是，卡路里含量夠低。 同時，牛奶的發展也進入顛峰時期，純牛奶、脫脂牛奶、加鈣牛奶應有盡有，數不勝數。更有「每天一杯奶，健康一代人」的口號叫響華夏大地。
過去的人們喜歡買冷凍室大的電冰箱儲存雞鴨魚肉，現在也開始講究食用富於營養的鮮活食品。蔬菜要吃新鮮的，糧食要吃該年的，雞鴨要吃一秒種之前的，魚肉要吃歡蹦亂跳的。帶著露水的嫩黃瓜，空運來的鮮荔枝，放在餐桌上還在甩尾的活蝦，葉子翠綠的鮮桃，人們在市場上挑剔的目光，越來越多地落在鮮貨上，而不是價格上。 什麼食品有營養，什麼食品能防衰老，什麼食品搭配能夠保持身體的酸鹼度平衡，成為人們津津樂道的話題——中國人的健康觀念在二十一世紀的初期，「清醒而及時地」邁上了一個嶄新的台階。
已經到來的「快餐時代」
不管是超市裡，密封包裝的速食，還是城市中心林立的快餐店裡；不管是只需幾分鍾就可以享用的漢堡包、盒飯，還是回到家中，很快就能吃到的方便麵。因為追求更多工作時間，更高工作效率而產生的快餐正以驚人的速度融入我們的三餐，改變著我們的飲食習慣。然後，伴隨超快速度而來的也有食品味道的單一化、內容簡單化，甚至是傳統美食的消失。
特別是快餐中的西式餐點比如炸雞翅、薯條、漢堡等油炸食品因為油脂、糖分含量高等因素一直飽受爭議。當然，偶爾吃點無妨，但長期大量食用則對健康有害、尤其是禍及兒童。油炸食物熱量很高，因為油脂的共同特點是含熱量高，100克植物油的熱量高達869千卡，16粒油炸花生米就含有45千卡的熱量。我們在生活中見到許多小胖子，他們的共同嗜好是吃炸雞翅、炸雞腿。
「民以食為天」表達的是中國人對食物由衷的喜愛與尊重，中國飲食文化對「美食」的要求是———色、香、味、質、器俱佳，給人以多種感官上的享受，但不管是中餐還是西餐，是魚香肉絲還是雞腿漢堡，只有真正重視營養的餐飲才是真正意義上的「美食」，還能經受時代的考驗，陪伴我們到下一個十年。

五、住: 十年間住房由「憂」到「優」
如果說家是幸福的港灣，那房子必是幸福的源泉。耕者有其田，居者有其屋，歷來是老百姓的理想生活。建市十年來，達城百姓的生活日益富裕，住房亦愈加寬敞、舒適……從「憂」其居到「有」其居，再到「優」其居，我們走過了怎樣的歷程？日前，記者就此進行了深入采訪。
從小蝸居到躍式洋房
每天清晨，在達城濱河路，總能看到一個精神健碩的老太太在鍛煉身體。她就是今年60歲的劉奶奶。劉奶奶丈夫早逝，她現在和兒子住在州河花園里的一套140餘平米的躍式住房中。
周末拜望，劉奶奶正在家認真地觀看《蝸居》，那部正風靡大江南北的電視劇。「家裡以前的住房就跟電視劇里的差不多……」聊起近十年住房的變化，劉奶奶笑得合不攏嘴。
劉奶奶是原紡織廠的退休工人，婚後她和丈夫一直住在廠里分給他們的一套不足40平米的宿舍里。「那時候壓根就沒有客廳的概念，家裡就剛好能擺下兩張床，廚房、廁所都是和其他鄰居共用的，春節時親戚來了，都只能到外面旅館里去住。」兒子出生後，狹小的房間顯得更窄了。
隨著改革開放，劉奶奶家的經濟條件也一步步得到了改善。1999年，她家搬進了二馬路的一套80餘平米的新居中，她第一次擁有了自己的客廳。7年後，劉奶奶在外經商的兒子回到達州，便在州河花園里買下了這套140餘平米的大房子。「你看，這房子光線強，通風也好，光是我的卧室就有20多個平方，這要在以前，敢想嗎？」回憶過去，想想現在，劉奶奶感慨萬千。
在達城，像劉奶奶一樣，住房條件得到改善的市民還有很多很多。
從「打游擊」到經濟適用新居
對於家住在達縣南壩金華社區「惠民一區」F棟的黎玉勇來說，以前的生活就是租房過日子和不停搬家。
回憶起以前租房的日子，老黎用痛苦不堪來形容。那時老黎還在洲河水泥廠上班，妻子胡小蓉沒有工作，還有個在念書的兒子。「為了省錢，我們租住的房屋都是達城的老房子。」老黎說，房間陰暗潮濕，密不透風，就二三十個平方米，夏天悶熱，冬天陰冷，最惱火的是沒有衛生間。
最讓老黎受不了的，還是搬家。「遇上房東要收回房子，或是無理加價的時候，我們就只有搬家了。」老黎說，「四處打聽哪裡有便宜的房子出租，再不就是走街串巷地看租房廣告。到了搬家的時候，什麼鍋碗瓢盆、煤氣爐子……雜七雜八的東西混一塊兒，好幾大包，從城南到城北，全是自己肩挑背扛，那滋味，兩個字，痛苦！」
「買房！一定要買套屬於自己的房子！」老黎的心裡無數次產生過這樣的念頭，他也曾在達城一些新樓盤外徘徊良久，然後鼓足勇氣跨進售樓部的大門，可每次都是垂頭喪氣地出來，「房價太高了，哪裡買得起。」買房，成了老黎心中的一個夢。
2007年，我市正式實施經濟適用房。老黎得知這消息後欣喜萬分，立即申請了一套均價僅1080元/平方的經濟適用房。當年12月，老黎一家歡歡喜喜搬進了新家。「住進這樣漂亮的套房，是我們這種低收入家庭多年前不敢想的事！」談起自己住房條件的改善，老黎一臉感激。我市每年還將建設一定規模的經濟適用房,相信，會有更多低收入者，擁有自己的房子，擁有自己的幸福。

今日感慨：十年前預期的2010年
二十一世紀門檻上的人們是如何揣測未來十年中國的？十年前，零點咨詢研究集團開展過一項新世紀十年展望的預測調查，給我們留下了歷史的記錄。這次調查針對1088名覆蓋了自然科學家、藝術家、社會學家、新聞采訪編輯、企業家等社會精英進行，受訪者列出了他們心目中21世紀最初十年中國可能發生的100件事。這些事件種類繁多，涉及到中國經濟社會、政治政策、軍事外交、科學技術、體育文化等各個方面，幾乎描繪出了一幅十年後中國的全景圖。如今，回首新世紀初的100件預測，我們發現：成功被預言的預測佔47%，尚未實現的預測佔23%，仍存爭議的預測佔12%，最不靠譜的預測佔18%。我們摘撿出其中一些事件，從一個側面來看看新世紀初十年中國的成長。

成功被言中的預測
經濟實力進入世界前三至五名。十年來，中國一直保持著平均超過百分之九的增長速率，2008年GDP總量超過德國，成為世界第三大經濟體，具有僅次於美國的市場規模。
全民達到小康水平。十六大從經濟、政治、文化和可持續發展四個方面提出全面建設小康社會的標准，其中一個根本標準是人均收入達到3000美元，2008年我國人均收入已經超過這一標准。中國人的小康正在千家萬戶的餐桌上、著裝上得到了具體而微的體現。
中國加入世貿組織。中國入世的歷程幾多波折，幾多坎坷，13年談判，黑發人談成了白發人。過程艱辛，但結果是美好的，2001年11月，中國加入世貿組織，正式成為世貿組織第143位成員。
網路普及，進入數碼時代。一組簡單的數字對比：2000年底，中國上網人數約2250萬人（撥號上網用戶占近七成）；2009年 6 月底，中國網民規模達到 3.38億人（其中寬頻上網94.3%），上網普及率達到25.5%。中國網民規模持續擴大，互聯網普及率平穩上升，互聯網企業在全球信息化大戰中快速成長，中國互聯網正在逐漸走向成熟。
中國會打入世界盃足球賽決賽。21世紀初的中國國家隊正當強盛，2001年10月7日，中國打破「黑色三分鍾」的宿命，以1:0頑勝阿曼，拿到了讓國人等待了44年的世界盃決賽入場券。那一天，人們記住了五里河體育場，也記住了那位「享受生活」的米盧。真是差點忘了中國足球也進過世界盃總決賽。
中國影片獲奧斯卡獎。2001年，華人導演李安執導的《卧虎藏龍》獲得第73屆奧斯卡最佳外語片獎，譚盾也憑藉此片獲奧斯卡最佳原創音樂獎。五年之後，李安又憑借《斷背山》一片獲得第78屆奧斯卡最佳導演獎。

與現實尚有差距的預測
中國躋身發達國家行列。2008年中國的均收入按照美元計算，首次突破3000美元大關，達到3381美元/人，而世界銀行認為人均8000美元是「高收入的發展中國家」。按照中國上世紀制定的「三步走」戰略目標，在本世紀中葉（2050年左右）達到中等發達國家水平，也就是說人均收入需要由目前的約3000美元達到8000美元。中國要想總量、人均、效益均跨過發達國家的「門檻」，還需要艱辛拼搏。
中國自製航空母艦。近十年來，隨著綜合國力的積累和科技轉移創新能力的提升，中國為自製航母奠定了堅實的基礎。2009年年初，中國軍方已經稱，中國已經具備自主建設航母的經濟與技術能力。從建造成功到下水服役還需要時間，但值得期待。
實行市長等地方官員競選制。如果說縣官七品，鄉官九品，那村官其實是不入品的。中國最初的基層民主便由不入品的村官開始。2009年3月基層民主改革迎來重要變化，南京600多個社區居委會集中換屆，選民票選「社區群眾領袖」。同年8月底，南京的363個城市社區全部採用公推直選方式選出黨委書記、副書記和委員。中國的基礎民主正由農村走向城市，但離真正意義上的「入品」官員的選舉距離尚遠。
中國的載人航天空間站建立。中國人對「星際迷航」的努力從沒有停止過。2003年10月，神舟五號飛船返回艙成功著陸，揭開了中國航天史的新篇章。2008年9月，三名宇航員乘坐神舟七號航天飛船，並成功返航，億萬人心為之振奮。每前進一點，我們離遙遠的太空就更近一步。

至今尚尚存爭議的預測
私有住宅普及。2005年我國住宅私有率高達81.62%，高於英美等發達國家（當年美國68%、英國67%）。然而，近82%的私有住宅率並不代表大多數人都有房子住，相反，住宅私有率過高背後隱現的房地產市場供需矛盾令人堪憂，過高的住宅私有率，成為房價被不斷推高的原因之一。一面是房價高企、蟻族圍城，一面是富人圈房、空房閑置。圍繞房子的問題，老百姓是幾家歡喜、幾家憂。
居民戶口限製取消，流動政策進一步放寬。近年來，中國持續擴大廢除農轉非的試點省份數量，但並沒有從根本上廢除戶籍制度。取消城鄉居民的戶口差異容易，但要使進城農民享受同等的權利和福利卻很難，也就是說取消戶籍限制未必就一定能保障農民利益。
電信市場打破壟斷，信息產業競爭性加大。從中國聯通成立，到電信割據南北、分而治之，中國電信市場終於破除壟斷、玩起競爭了。電信市場一家獨大的局面一去不回，但坐擁半壁江山的大佬還在。國內漫遊費、雙向收費業務廣受詬病，收費手段和計費方案不斷翻新，被忽悠的始終是老百姓。專業人士聲仍在高呼：「電信壟斷，到底肥了誰？」。

最不靠譜的預測
第三次世界大戰爆發。不只在中國，世界各地的預言家都曾以各種方式預言第三次世界大戰爆發，有些甚至給出了具體年份。所幸21世紀首個十年，世界局勢區域動盪，整體穩定；局部蕭條，整體繁榮。和平與穩定是世界共同的主題，現在講求「雙贏」和「共贏」，誰也不希望把原本已經不太安定的地球打得稀巴拉。
克隆人出現。從克隆羊、克隆牛再到克隆豬，無畏的科學家正慾望催化克隆人的誕生。電影《逃出克隆島》中，人類為自己的克隆體創造了一個新的世界，並且給克隆人洗腦，告訴他們人生終極目的就是去美好的聖島，其實人類需要的只是他們的器官。沒有人知道克隆人究竟是福音還是惡兆。克隆人類自己，我們同時面臨著技術和道德的障礙。
中國人終於拿到諾貝爾獎。中國人離諾貝爾獎還有多遠？這是我們特愛問的問題。諾貝爾獎是一個成就大師榮譽的獎項，許多得諾獎的人，其貢獻往往經歷幾十年經濟社會發展的檢驗。縱觀諾獎的歷屆得主，各個可謂是大師。與在獲獎上煞費苦心相比，花更多經歷想想如何培養出自己的大師是否要更加實際呢？

最期待實現的一則預測
兩岸統一。「兩岸統一」在當年的預測榜上排名第一，然而現在看來，在某種程度上這則預言只能算是一個美好願望。目前兩岸在經濟領域的聯系逐步加強、文化交流也日益廣泛，但在政治領域鮮有進展，「九二共識」還是迄今兩岸唯一的政治性文件。兩岸最終會在何時、以何種形式實現統一，現在論斷可能為時尚早。但推動兩岸互利共贏的格局，為兩岸和平發展奠定扎實的經濟基礎是目前推進兩岸統一的現實手段。