財政轉讓使用權抵債

A. 土地使用權出讓方式有哪些

一、土地使用權類型轉讓方式包括哪些
1、土地使用權類型轉讓方式包括：
（1）買賣，以價金的支付為土地使用權的對價；
（2）抵債，是買賣的一種特殊形式；
（3）交換，土地使用權的對價是其他財產或特定的財產權益；
（4）作價入股；
（5）合建；
（6）贈予；
（7）繼承。
2、法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第八條
土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
第十三條
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）協議；
（二）招標；
（三）拍賣。
依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由盛自治區、直轄市人民政府規定。
二、集體土地使用權中的經營性建設用地使用權可以轉讓嗎
集體土地使用權中的經營性建設用地使用權可以轉讓。根據規定，通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

B. 使用權收益權可以抵債嗎

不可以的。
抵押不轉移所有權,使用權,及收益權。抵給包括抵押、典當等

C. 財政部關於印發《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》的通知

第一條為了加強國有土地使用權出讓金（以下簡稱「土地出讓金」）的財政財務管理和會計核算，根據財政部和國家土地管理局聯合下發的《關於加強土地使用權出讓金徵收管理的通知》（財綜字［1995］10號）的有關規定，特製定本辦法。第二條土地出讓金財政財務管理和會計核算主要任務是：根據政府土地出讓計劃，依法組織土地出讓金收入，合理安排土地出讓金支出，作好土地出讓金收支核算，加強財政監督、檢查，維護國家的利益，充分發揮土地資產效益，促進經濟的發展。第三條土地出讓金包括：
1．各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；
2．土地使用期滿，土地使用者需要續期所繳納的續期土地出讓價款；
3．原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。第四條土地出讓金收入應直接繳入財政部門在銀行設立的「土地出讓金財政專戶」。除財政部門外，其他部門不得設立土地出讓金帳戶。第五條在土地使用權出讓過程中收取的定金（或預付款），應直接繳入「土地出讓金財政專戶」，不得在其他部門滯留。土地使用權出讓合同簽訂時，定金轉為土地出讓金價款。第六條各地土地管理部門應根據土地出讓金清算單，列清土地開發費用、業務費用土地凈收益，每月及時與財政部門進行結算。第七條根據財政部財綜字［1995］10號文件的規定，財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付出讓土地開發費用。土地開發費用應按如下范圍列支：
1．補償性支出
指因徵用土地而發生的各項費用。具體包括：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、拆遷補償費。
拆遷建築物回收的殘值應當及時入帳，沖減開發費用。
2．開發性支出
指徵用土地之後，用於土地的各項開發費用（不含市政大配套費用）。具體包括：
出讓的土地所在小區范圍內發生的基礎設施建設費，即道路、供水、供電、供氣、排水等；
為徵用、開發出讓的土地而支付的銀行貸款利息。第八條土地開發費用的計算辦法是，出讓土地的單位面積開發費用乘以按圖紙出讓土地的總面積。單位面積開發費用的計算辦法是，出讓土所在小區的總開發費用除以該小區的土地總面積。第九條財政部門可以為土地出讓金徵收管理部門核撥並提取一定比例的土地出讓業務費。具體比例應以不超過繳入金庫的土地出讓金總額的2％為准。第十條土地出讓業務費，應按如下范圍使用：
1．對有償出讓的土地地域內的勘探設計費；
2．為開展土地有償出讓工作所支付的廣告費、咨詢費；
3．土地出讓給外商過程中的外方中介人傭金；
4．土地在進行出讓（拍賣、招標等）時所支付的場地租金；
5．查處未補辦出讓手續而擅自轉讓、出租、抵押原屬行政劃撥土地使用權的單位和個人發生的開支；
6．為開展土地有償出讓工作及土地出讓金徵收管理工作所必需的辦公費、購置費、調查研究費；
7．業務人員培訓費、宣傳費；
8．按規定由財政部門統一印製登記單、清算單、專用票據和財務報表所發生的費用；
9．對有關票據、報表等進行保管、倉儲、運輸所發生的費用；
10．聘請財務會計等專業征管人員所必需的工資和酬金。第十一條各省、自治區、直轄市和各計劃單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預、決算。其中，季度報表應於季度終了後20日內報送財政部；年度預算應於當年3月底之前報送財政部，一式三份；年度決算應於第二年3月底之前報送財政部，一式三份。第十二條各級財政、審計、土地管理部門要加強對土地出讓金的審計、監督、檢查。第十三條對違反財政、財務制度、隨意增加土地開發費用，擅自提取業務費，土地出讓金不繳入財政，要按照《國務院關於違反財政法規處罰的暫行規定》及國家其他有關規定給予單位和主要責任人以相應的處罰。第十四條土地出讓金收支會計科目包括三類，即：資金來源類、資金運用類和資金結存類。第十五條土地出讓金資金來源類會計科目核算內容和方法如下：
1．土地出讓金收入。
財政部門按規定向土地受讓方徵收的土地出讓價款，用本科目核算。發生收入時，記收方；沖銷轉帳時，記付方。平時收方余額反映財政部門土地出讓金累計收入數。
按季結帳時，將「土地出讓金支出」科目的付方余額轉入本科目的付方沖銷。結轉後本科目的收方余額。作為本季度的土地出讓凈收益，全數上繳金庫。上繳時記本科目付方。
2．合同預收款。
財政部門按規定或合同協議向土地受讓方預收的土地定金（或保證金）等，用本科目核算。預收數記收方；轉帳結算或退回時，記付方。收方余額反映尚未結算的合同預收款數額。
3．暫存款。
發生的各種臨時性應付、代管等款項用本科目核算。發生數記收方；沖減或結算退還數記付方。收方余額反映尚未結算的暫存款數額。

D. 土地使用權轉讓需要繳哪些稅收

對轉讓方來說：1、營業稅=營業額×5%（若轉讓方能提供原購置土地的發票，按轉讓土地的全部收入減去土地受讓原價後的余額為營業額計算徵收營業稅，否則按轉讓收入全額計征）；根據財稅[2003]16號文，單位和個人轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價後的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價後的余額為營業額。2、城建稅=營業稅稅額×5%；3、教育費附加=營業稅稅額×3%；4、土地增值稅：土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得收入減去稅法規定扣除項目金額後的余額，以增值額適用四級超率累進稅率。具體計算公式為：土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額。轉讓土地使用權的扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；與轉讓土地使用有關的稅金等。5、個人轉讓房屋計征個人所得稅時，應按有關公式計算，按轉讓財產的收入額減去財產原值和合理費用後的應納稅所得額乘以20%的稅率計征個人所得稅。6、印花稅：根據財稅[2006]162號規定，轉讓土地使用權應按「產權轉移書據」計算繳納印花稅。稅率為萬分之五。
另外，屬於企業轉讓土地使用權的，轉讓土地使用權取得的收入計入企業當期應納稅所得額，按規定繳納企業所得稅

E. 抵債資產的稅收處理

現按抵債資產的取得、持有、處置環節所涉及稅收處理分析如下： 以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有：
1.營業稅。以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權，也包含未繳納營業稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認，計算繳納營業稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分；如無明確此項時，按照稅法原則，需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節營業稅處理分為以下3種情況：
(1)抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時，按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納營業稅，因此在抵債收回時是應收利息款收回，不繳納營業稅；抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納營業稅。
(2)抵債資產金額確定，但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額，按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息，計算應納營業稅。
(3)抵債資產金額不確定，當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時，按(2)的原則處理。
抵債資產取得環節，特別在通過司法程序獲得抵債資產時，債務方往往不配合，或債務人已關閉破產，在此環節應由債務人繳納的抵債資產營業稅等相關稅金，往往由金融企業代繳。需要注意的是，抵債資產欠繳的稅費應在確定抵債金額時予以扣除。另外因抵債資產價值一般不會超過金融企業債權之和，對此情況不予考慮。
2.所得稅。
(1)抵債資產折價金額高於債權金額。《國家稅務總局關於金融保險企業所得稅若干問題的通知》（國稅函[2000]906號）規定：金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入；不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
(2)抵債資產折價金額低於債權金額。《金融企業呆賬損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第4號）規定：金融企業對依法取得的抵債資產，按評估確認的市場公允價值入賬後，扣除抵債資產接收費用，小於貸款本息的差額，經追償後仍無法收回的債權，可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
3.契稅。
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時，應繳納契稅，稅率為成交價格的3%～5%。
4.印花稅。
根據稅法規定，因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按產權轉移書據計稅貼花，就所載金額繳納萬分之五的印花稅。 大多數抵債資產取得後不能立即變現，會持有一定的時間。同時為提高抵債資產的持有效率，債權人會在處置抵債資產前將其出租或自用。抵債資產持有環節涉及稅收處理如下:
1.營業稅。抵債資產包括房產、土地使用權、機器設備、交通工具、商品物資等實物資產。在未出售前，具備條件的這些抵債資產可以用於出租，按租賃業計征營業稅。
2.所得稅。抵債資產持有環節的收益應按規定計入所得稅應稅收入。抵債資產提取的折舊費用和無形資產攤銷費用可以在稅前扣除。《企業債務重組業務所得稅處理辦法》規定：債權人（企業）取得的非現金資產，應當按照該有關資產的公允價值（包括與轉讓資產有關的稅費）確定其計稅成本，據以計算可以在企業所得稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。因此金融企業在計算所得稅扣除項目時，不要遺漏抵債固定資產的折舊費用、無形資產攤銷費用等。
3.印花稅。將抵債資產出租時，應按《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉的租賃合同繳納印花稅。
4.房產稅。金融企業通過抵債方式獲得了抵債房地產的所有權，應按規定繳納房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。未出租的則按金融企業會計賬簿抵債房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%。
5.土地使用稅。根據稅法規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，所以金融企業擁有的土地使用權應繳納土地使用稅。
6.車船使用稅。金融企業擁有並且使用抵債的車船時，應按《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》繳納車船使用稅。 1.增值稅。處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為，當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
2.營業稅。在處置抵債資產時，營業稅稅收處理分為以下三種情況：
(1)按轉讓取得收入計算繳納營業稅。轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時（不含土地使用權），按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納營業稅。
(2)按處置取得收入減除作價余額計算繳納營業稅。金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時，按照《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規定納稅，即：以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
(3)免繳營業稅。金融企業轉讓抵債取得的股權時，對股權轉讓不徵收營業稅。
3.土地增值稅。金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜，在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
4.印花稅。金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據，應按產權轉移書據繳納印花稅。
5.所得稅。金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入，同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過，在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。若抵債資產處置時為損失，則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。

F. 抵債資產處置需交什麼稅

抵債資產處置環節稅收處理
.增值稅。處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為，當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
2.營業稅。在處置抵債資產時，營業稅稅收處理分為以下三種情況：
(1)按轉讓取得收入計算繳納營業稅。轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時(不含土地使用權)，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納營業稅。
(2)按處置取得收入減除作價余額計算繳納營業稅。金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時，按照《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅 [2003]16號)的規定納稅，即：以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
(3)免繳營業稅。金融企業轉讓抵債取得的股權時，對股權轉讓不徵收營業稅。
3.土地增值稅。金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜，在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
4.印花稅。金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據，應按產權轉移書據繳納印花稅。
5.所得稅。金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入，同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過，在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。若抵債資產處置時為損失，則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。
6、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、水利基金

G. 土地使用權抵債如何辦理過戶有哪些具體手續

法律分析：土地使用權抵債辦理過戶的流程：

一、申請。

二、變更地籍調查。

(一)權屬審核。

(二)地籍測量。

(三)注冊登記。

(四)填發土地證書。

土地使用權抵債辦理過戶的具體手續：

1、用地申請；

2、土地使用證（原件）；

3、原出讓合同，批復文件（涉及招、拍、掛的提供成交確認書）；

4、雙方轉讓協議；

5、如改變規劃的提供規劃部門意見；

6、土地評估報告；等等。

法律依據：《中華人民共和國土地登記辦法》 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。

H. 計算轉讓土地使用權時應繳納的營業稅

納稅人轉讓其抵債或受讓所得的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的抵債作價版金額或受讓原價權後的余額為營業額。受讓的土地使用權原價，除了納稅人在土地二級市場上購買土地使用權支付的價款外，還包括納稅人以招拍掛和協議出讓方式從政府取得土地使用權支付的土地出讓合同載明的土地出讓綜合價金。轉讓以招拍掛和協議出讓方式取得土地使用權，以開具的財政票據為差額征稅扣除憑證。可見，支付的相關稅費6萬元不能扣除。

I. 廈門市國有土地使用權有償出讓轉讓辦法

第一章總則第一條為合理利用國有土地，改革土地使用制度，促進廈門經濟特區的繁榮，適應有計劃商品經濟的發展，根據《廈門經濟特區土地使用管理規定》第九條之規定，制定本辦法。第二條廈門市國有土地實行有償出讓和轉讓制度。第三條本辦法所稱的下列用語的含義是：
（一）土地使用權有償出讓（以下簡稱出讓）是指廈門市人民政府（以下簡稱市政府）將指定用途、年限及附有其它條件的土地提供給法人或自然人使用或經營，土地使用人向市政府交付土地出讓金（即地價款）。
（二）土地使用權轉讓（以下簡稱轉讓）是指法人或自然人將其合法取得的土地使用權再轉移的行為。
（三）土地使用權抵押（以下簡稱抵押）是指法人或自然人將其合法取得的土地使用權作為清償債務的擔保的法律行為。
（四）土地使用權受讓人（以下簡稱受讓人）是指因國有土地使用權的出讓、轉讓（含繼承、贈與、買賣交換）而享有土地使用權的法人和自然人。第四條土地使用權在有償轉讓期間，所有權仍然屬中華人民共和國，地下各類自然資源，以及埋葬物等，不在土地使用權有償轉讓范圍。第五條土地使用權的受讓人的合法權益受法律保護，受讓人有保護、管理和合理利用土地的義務。第六條土地使用權的出讓金由市土地局負責收取，並提取8％作為土地有償出讓勞務和土地管理費用，92％上繳市財政作為土地開發基金和城市基礎設施建設基金、專款專用。第七條凡通過本辦法出讓、轉讓方式取得的土地使用權，不再按照《廈門經濟特區土地使用費徵收辦法》的標准繳納場地使用費。第八條廈門市土地管理局（以下簡稱市土地局）代表市政府主管本市國有土地使用權有償出讓、轉讓和登記並辦理土地使用權抵押登記等事務。第九條因國家建設需要，可依法對已出讓、轉讓的土地實行徵用，對原土地使用者按徵用時的時價，給予合理的補償（以外匯支付取得的土地使用權，原則上按外匯給予補償）。第二章土地使用權的有償出讓第十條廈門市國有土地使用權有償出讓統一由市政府採取下列方式進行：
（一）協議、（二）招標、（三）公開競投。第十一條以協議、招標、公開競投取得土地使用權的受讓人必須與市土地局簽訂土地使用合同、並經廈門市公證機關公證。第十二條市土地局、規劃局應向預期受讓人提供有關下列資料和規定。
（一）土地的座落、四至范圍、面積、地塊的地面現狀及地形圖。
（二）土地的規劃用途、建築容積率、密度和凈空限制。建設項目完成的年限。
（三）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通、抗震和消防等要求。
（四）市政公用設施現狀和建設計劃或建設要求。
（五）出讓的年限和形式。
（六）受讓人應具備的資格、投標時需繳納的保證金額。
（七）建築物出售及管理的有關規定。
（八）其它第十三條土地使用權協議出讓，是指符合指定條件的預期受讓人，以書面形式向市土地局提出申請，市土地局按有關規定和標准通過協商的方式出讓土地使用權。第十四條協議出讓的程序：
（一）土地預期受讓，應向市土地局提出用地書面申請，申請書的內容包括申請單位的性質、申請理由及土地座落、面積、用途、使用年限、建築規模、資金來源等有關事項。
（二）市土地局接到用地申請報告後，於十五日內進行初步審查，對符合規定的申請人，提供土地規劃用途的有關資料，對不符合規定的申請人說明情況退回申請。
（三）預期受讓人在得到市土地局有關資料後，應在規定的時間內向市土地局提交土地開發建設方案和出讓金的付款方式等有關文件。
（四）市土地局在接到本條第（三）項規定的文件後，應在十五日內給予答復。
（五）經過協商達成協議後，市土地局與受讓人簽訂出讓土地合同，並由受讓人支付定金。
（六）受讓人按合同規定支付出讓金、向市土地局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。第十五條招標出讓土地使用權是指在指定的期限內，由符合指定條件的法人或自然人根據招標人提出的條件和說明以密封書面的形式，參加競投指定地塊的使用權，由招標小組經過開標、評標、擇優、確定中標者，招標內容及辦法另行規定。