對拍賣的土地使用權有異議

『壹』 福建省國有土地使用權招標拍賣管理辦法

第一章總則第一條為了建立公開、公平、公正的地產市場秩序，規范國有土地使用權的招標拍賣，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱的國有土地使用權招標拍賣是指市、縣人民政府出讓國有土地使用權採取招標拍賣方式供應土地的行為。
在本省行政區域范圍內國有土地使用權的招標拍賣適用本辦法。
經營性房地產項目用地必須採取招標、拍賣方式出讓國有土地使用權，但經濟適用住房用地除外。第三條國有土地使用權的招標拍賣，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行；具體組織實施工作，由市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱招標人、拍賣人）負責。
縣級以上人民政府的建設、規劃、房產、計劃、財政、物價等有關行政管理部門依照職責分工，參與國有土地使用權的招標拍賣。第四條國有土地使用權的招標拍賣應遵循合法、公開、公平、公正和誠實信用的原則進行，並接受社會和上級人民政府土地、工商行政管理和行政監察部門的依法監督。第五條中華人民共和國境內的法人、其他組織和個人，均可依照本辦法的規定，通過投標、競買方式取得國有土地使用權。但國家有關規定對投標人、競買人資格條件或者招標文件、拍賣文件對投標人、競買人資格條件有規定的，投標人、競買人應當具備規定的資格條件。第二章一般規定第六條市、縣人民政府根據本行政區域的國民經濟和社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、城市規劃、市場需求和上級人民政府下達的土地利用年度計劃，制定招標、拍賣出讓國有土地使用權的土地供應年度計劃。第七條招標人、拍賣人應當根據本級人民政府的招標、拍賣土地供應年度計劃，對計劃招標、拍賣的每幅地塊，在招標、拍賣前會同規劃、建設、房產、財政、計劃、物價等行政管理部門共同擬定招標、拍賣方案，報經同級人民政府批准，並向同級人民政府行政監察部門備案後，方可具體組織實施出讓國有土地使用權的招標、拍賣活動。第八條招標、拍賣方案必須包括該幅地塊的用途、使用年限、規劃設計條件、拆遷安置、場地平整，出讓招標底價或拍賣保留價，以及其他條件等內容。其中，規劃設計條件按照經批準的控制性詳細規劃確定；出讓招標低價或拍賣保留價應按不低於已公布的基準地價的原則確定。
招標低價或者拍賣保留價應當保密。參加招標、拍賣方案制定和招標、拍賣工作的有關人員對招標底價或拍賣保留價負有保密責任。第九條提供招標、拍賣的國有土地應當具備下列條件：
（一）已按法定程序和許可權經縣級以上人民政府批准；
（二）界址清楚、面積准確；
（三）土地使用權屬明晰；
（四）已制定控制性詳細規劃；
（五）土地用途、規劃設計條件已明確。第十條招標人、拍賣人根據招標、拍賣方案制定招標文件或者拍賣文件。
招標、拍賣文件應當載明下列內容：
（一）招標或拍賣地塊的位置、現狀、面積、使用年限、用途、規劃設計條件（包括容積率、綠地率和建築密度等）；
（二）投標人或競買人的范圍及資料；
（三）支付履約保證金、出讓金的方式、數額和期限；
（四）投標地點、截止日期或者參加競買的申請方法、申請的截止日期；
（五）評標標准、方法或者拍賣規則；
（六）開標地點、時間或者拍賣地點、時間；
（七）其他有關事項。第十一條投標人、競買人應當充分了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規則，依法參與投標或競買，不得弄虛作假或串通壓價。第十二條投標人、競買人對招標、拍賣的地塊應當實地勘察。對土地現狀有異議的，應當在投標或申請競買前提出。標書一經投入標箱或競買人參加拍賣應價的，視為無異議。第十三條有下列情形之一的，投標人的投標文件或競買人的申請無效；
（一）在招標文件或拍賣文件要求提交投標文件或者競買申請書截止時間後收到投標文件或競買申請書的；
（二）未在招標文件或拍賣文件規定的期限內繳納履約保證金的；
（三）投標文件或競買申請書及附件不齊全或不符合規定的；
（四）投標文件或競買申請書及附件字跡不清、無法辨認的；
（五）委託他人代理，委託文件不齊全或不符合規定的；
（六）重復投標的。

『貳』 拍賣被執行人股權期間,被執行人的公司的土地使用權被他人拍賣怎麼辦

1、及時有效的查封

不論土地使用權被抵押與否，在法院依法處置前，都應進行查封，這是執行的基礎。

所謂及時，是指在債務人尚未來得及對其土地使用權進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那麼，在執行程序開始就應該對已經掌握的土地使用權進行查封。否則，債務人為了逃避執行，極有可能將土地使用權出租、變賣或對其他債務進行抵押，這將造成執行上的困難甚至不能。

所謂有效含有內容具體和手續完備兩方面的內容。內容具體，就是要在裁定中寫明所查封的土地的具體方位和面積(有地上建築物、構築物的也應註明面積和概況)，最好能在裁定中註明土地使用證編號;手續完備，是指在裁定書送達當事人的同時，要將協助執行通知書送達土地管理部門，請求依法予以協助辦理凍結過戶手續。

因為根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第41條第2款、第3款的規定，對不動產的查封，「應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續」，否則，「不得對抗其他人民法院的查封」，而且容易給債務人以可乘之機，造成惡意串通轉移資產規避執行的後果。

2、合法的評估

根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定，在對土地使用權進行拍賣前，「應當委託依法成立的資產評估機構進行價格評估」。

首先，要委託法定的評估機構。此前，由於國家未對涉案評估機構進行規范，房地產管理局、土地管理局的內部評估機構與社會其他價格中介服務機構有沖突，法院在委託評估時難以規范受託對象。國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組「國清(2000)3號」文件下發以後，國家將涉案物品價格認證工作規范在各地相應的物價局價格認證中心，並明確規定「其中涉案標的物及房地產、土地等價格，鑒證結果有關部門應予認可。」因此，物價局價格認證中心應是法院的法定委託機構，經其認定的價格才能作為拍賣或抵償債務的參考依據。

其次要將認證結果及時送達被執行人，根據國清(2000)3號文件精神和有關法律規定，被執行人如對認定的價格有異議，可以向法院提出申請，要求該認證中心的上級認證機構進行復核。第三要注意價格認證結果的時效性，及時對土地使用權進行處分。

3、公正的拍賣

委託合法的拍賣企業是公開拍賣的前提。應根據《拍賣法》第11條、第12條的規定，對受託企業進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業，才有資格成為受託對象;對拍賣依法進行監督是公正拍賣的保證。監督的內容應定位在對拍賣程序的審查上，法院不可能也不必對拍賣的全過程實施監督，因為根據權利義務對等的原則，拍賣企業應當對其拍賣活動的真實性、合法性負全部的法律責任。

4、有效的轉移

拍賣成交後，執行法院應及時將拍賣標的物轉移給買受人。這種轉移含有標的物的佔有和使用權證照的辦理兩方面的內容。人民法院有協助買受人合法佔有標的物的義務，必要時，可會同有關方面的力量將土地非法佔有者清除出場;人民法院有協助買受人辦理產權證照義務，拍賣成交後，買受人應立即到土地管理部門辦理產權的過戶手續，人民法院應及時作出裁定，並向土地管理部門發出協助執行通知書，請求土地管理部門依法協助辦理土地使用權的過戶手續。

由上可知，法院拍賣土地使用權時要注意的問題很多，比如要及時的對該土地進行查封，不然拍賣的程序無法順利的進行，再者，法院在進行拍賣的時候一定要公正合理，如果要委託別的機構來進行拍賣，那麼一定要選擇合法且有資質的機構才行。

這是執行拍賣的基礎，查封的前提是沒有進行訴前保全或者是說保全。在查封後，應當委託有資格的資產評估機構進行價格評估，然後進行公正的拍賣。自拍賣成交後，執行法院應當將拍賣標的物轉交給買受人

『叄』 土地使用權爭議

土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權即佔有、利用、收益土地的權利。土地使用權的客體包括國有土地和集體土地。

農用地使用權指的是土地承包經營權；國有土地建設用地指建設用地使用權；集體土地用於建住宅，稱宅基地使用權。

土地使用權爭議是因土地使用權屬歸哪一方即權屬不清而發生的爭議。無論土地性質和用途如何，只要因佔有、利用、收益土地的權屬歸屬存在爭議，就是土地使用權爭議，應由人民政府處理。

土地承包經營權侵權糾紛是權利人已經依法取得的農用地佔有、利用、收益權利遭受他人非法的侵犯而發生的糾紛。認定土地承包經營權侵權糾紛的前提是：對佔有、利用、收益土地的權屬歸屬不存在爭議即權屬歸屬明確。即使權利人的土地承包經營權曾經被有關機關通過登記發證等程序確認，但利害關系人對權屬歸屬提出異議，這類糾紛仍應認定為土地使用權糾紛，由政府處理。歸屬經處理、復議、訴訟等程序確認。

根據土地管理法的規定，土地使用權爭議，由人民政府處理。對處理決定不服的，接到決定書30日內，可以鄉法院起訴。根據農村土地承包法的規定，土地承包經營權爭議，可以申請仲裁或直接起訴。

認定是否侵權，前提是確認權利主體既確權。因此，被告只要對訴爭土地權屬提出異議，應認定土地使用權糾紛，先由政府確權處理。處理程序不是認定和區分案件性質的理由。因為先確定案件性質，再考慮處理程序。
根據國土資源部土地權屬爭議調查處理規定，土地權屬爭議調查處理過程中政府頒發的權屬證書作為證據之一，這說明政府已經頒發證書的土地也可能發生權屬爭議。

因土地使用權的歸屬發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

土地使用權確認在有關土地管理的法律文件中，被稱為土地確權。不論稱為如何，實質上都是對土地使用權歸屬的確認。

土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時，利害關系人請求有關權利機關 確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關系人行使，利害關系人不一定是土地使用權人，在土地使用權的歸屬不清或發生爭議時，利害關系人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關系的自然人、法人和其他組織，他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。

土地使用權確認是土地使用權保護的前提，只有通過確認土地使用權，才能明確土地使用權的歸屬，只有在土地使用權歸屬明確的情形下，土地使用權受到侵害或妨害，土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權，以土地使用權方法進行保護，也可以行使債權請求權，以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發生歸屬爭議的情況下，首先應通過土地使用權確認，明確土地使用權歸屬之後，才能確定誰是真正的土地使用權人，才能確定請求權行使的主體。

土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院 行政機關擁有行政裁決權，對有關土地權屬等爭議，依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的，申請行政復議，提起行政訴訟，人民法院行使司法審查。

土地使用權的確認包括兩方面的內容：一是對土地使用權歸屬的確認，二是對土地使用權內容的確認。

確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體，即確認對特定的土地享有直接佔有和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權，都是以土地使用權歸屬確定為前提，如若權利歸屬不清，行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據。

『肆』 遼寧省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法

第一條 為了規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，促進廉政建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規的規定，結合我省實際，制定本辦法。第二條 在我省行政區域內以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權的，適用本辦法。法律、法規另有規定的，從其規定。第三條 國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第四條 國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓，應當依法實行總量控制。
市、縣(含縣級市、區，下同)土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)應當根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、建設用地和土地利用的實際情況，編制國有土地使用權年度出讓計劃，報同級政府批准後，於每年1月底前向社會公布。第五條 商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。
前款規定以外的用地，在國有土地使用權年度出讓計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。第六條 出讓人應當會同城市規劃等有關部門按照國有土地使用權年度出讓計劃，擬訂國有土地使用權年度出讓方案，報同級政府批准後實施。
出讓方案應當包括招標、拍賣、掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等內容。第七條 出讓人應當根據出讓地塊的情況，編制國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓文件。
出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書和出讓合同文本。第八條 出讓人應當在招標、拍賣、掛牌開始日20日前，在當地土地有形市場和市以上新聞媒體上發布國有土地使用權出讓公告。
出讓人對國有土地使用權出讓公告內容進行更改的，應當在招標、拍賣、掛牌開始日10日前作出補充公告。第九條 國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓公告，應當包括下列內容：
(一)出讓人的名稱和地址；
(二)出讓宗地的位置、現狀、面積、使用期限、用途和有關規劃設計要求；
(三)投標人或者競買人的資格；
(四)索取出讓文件的時間、地點及方式；
(五)實施招標、拍賣、掛牌的時間、地點、期限和方式；
(六)確定中標人或者競得人的標准和方法；
(七)投標或者競買保證金數額；
(八)其他需要公告的事項。第十條 出讓人應當根據土地評估價和政府的產業政策，確定國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓的標底或者底價。
出讓人確定招標標底，拍賣、掛牌的起叫價、起始價和底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。
招標標底和拍賣、掛牌的底價，在招標、拍賣、掛牌出讓活動結束之前應當保密。第十一條 出讓人應當對投標人、競買人進行資格審查。對符合出讓公告規定條件的，應當通知其參加招標、拍賣、掛牌活動，並為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。第十二條 符合出讓公告規定條件的投標人、競買人，應當在投標、競買申請截止日前按照出讓人規定的數額將保證金存入出讓人指定的銀行。第十三條 投標人、競買人應當在申請截止日前向出讓人提交下列材料：
(一)營業執照副本，法定代表人證明、身份證原件和復印件；
(二)投標書或者競買申請書；
(三)開戶銀行提供的資信證明或者其他形式的擔保。
委託他人投標、競買的，應當提供授權委託書、委託代理人身份證原件和復印件。第十四條 投標人、競買人對出讓宗地的現狀有異議的，應當在投標、競買前提出。投標人將投標文件投入標箱或者競買人參加競買應價的，視為無異議。第十五條 有下列情形之一的，投標文件或者競買申請無效：
(一)超過規定截止日期的；
(二)文件不齊全或者字跡不清無法辨認的；
(三)投標人、競買人不具備規定資格的。第十六條 投標、開標依照下列程序進行：
(一)投標人在投標截止日期前將投標文件投入標箱。投標文件投入標箱後，不得撤回；
(二)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標。投標人少於3人的，出讓人應當依照本規定重新招標；
(三)評標委員會組織評標。評標委員會依法由出讓人的代表和有關專家組成，成員為5人以上的單數；
(四)出讓人根據評標結果，確定中標人。中標人應是能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求，且投標價格最高的投標者。

『伍』 拍賣的國有土地想轉讓他人，怎麼辦理

(一) 辦理程序：
1、 市國土資源局發布國有土地使用權拍賣公告;
2、 有意競買人按照公告確定的時間和地點索取拍賣文件，拍賣文件包括以下材料：
① 國有土地使用權拍賣公告;
② 國有土地使用權拍賣須知;
③ 競買申請書(樣本);
④ 拍賣成交確認書(樣本);
⑤ 國有土地使用權出讓合同書(樣本)及其它有關合同(樣本);
⑥ 拍賣地塊規劃設計要點;
⑦ 拍賣地塊位置示意圖;
⑧ 其他有關文件。
3、 申請競買。有意競買人向市國土資源局提出競買申請，並提交以下材料，並同時繳納履約保證金：
① 競買申請書;
② 法人營業執照副本(如個人競買須提供本人居民身份證復印件);
③ 法定代表人證明書;
④ 法定代表人身份證復印件，如委託代理人應提授權委託書及受託人身份證復印件。
4、 市國土資源局對競買申請人提交的申請文件進行審查，有下列情形之一的，為無效申請：
① 競買申請文件在申請截止時間後收到的;
② 競買申請文件不齊備或不符合規定的;
③ 競買申請文件字跡不清、無法辨認的;
④ 競買申請人不具備資質的;
⑤ 委託他人代理，委託文件不齊全或不符合規定的;
⑥ 競買申請人沒有足額繳納履約保證金的。
5、 市國土資源局對審查符合條件的競買申請人回執，確定競買人。
6、 競買人在規定時間、地點領取競價標志牌，競買人持競買標志牌進入拍賣會場。
7、 舉行拍賣會，拍賣會按下列程序進行：
① 主持人點算競買人;
② 主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項;
③ 主持人宣布起叫價和競買規則及增價幅度。設有底價的，應當明確提示;
④ 主持人報出起叫價;
⑤ 競買人舉牌應價或者報價;
⑥ 主持人確認該應價後繼續競價;
⑦ 主持人連續三次宣布最高應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交;
⑧ 主持人宣布最高應價者為競得人;
⑨ 競得人與市國土資源局簽訂《拍賣成交確認書。。
8、 在《拍賣成交確認書。規定期限內，競得人與市國土資源局等單位簽訂《國有土地使用權出讓合同》及其它有關合同，並按合同規定支付出讓金及其它有關費。
9、 批准建設用地。
10、申請土地登記、頒發土地證。

(二) 辦理單位：
土地規劃利用科(指導管理)
市地產交易中心(具體組織)

(三) 注意事項：
1、 競買申請人支付履約保證金，競得土地的可抵作土地出讓金;未競得的，履約保證金於拍賣結束後5日內予以退還，不計息，但不按規定參加土地拍賣的，其履約保證金不予退還。
2、 競買人對土地拍賣文件有異議的，應當在競買前提出，否則視為無效。
3、 競買人最高應價金額低於拍賣底價或競買不足三人時，拍賣主持人可宣布終止拍賣。
4、 競得人不按規定履約的，市國土資源局可取消其競得資格，其繳納的保證金不予退還，並可追究其違約責任。
5、 參加競買的人員及觀眾，應遵守拍賣會場紀律，服從工作人員管理。

『陸』 政府拍賣土地和農戶界限有爭議怎麼辦

根據《土地管理法》第十六條的規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。

『柒』 為什麼讓某公司訴某國土局使用權出讓合同糾紛

姜叢華朱寧

案情簡介

原告：××置業有限公司

被告：××縣國土資源局、××縣人民政府

2005年2月3日，××縣國土局以拍賣方式公開出讓××縣一處國有土地使用權。《拍賣文件》中包括拍賣公告、拍賣須知和土地使用權出讓合同(草案)。該地塊最終由××置業有限公司(以下稱××公司)以4260萬元競得，並簽訂《拍賣成交確認書》。至糾紛發生前，××公司共支付出讓金3200萬元。因該地塊存在規劃設計及征地拆遷等問題未解決而無法交地，雙方未簽訂國有土地使用權出讓合同。

2006年8月3日，××縣國土局在向××縣政府提交的《關於要求盡快協調解決芝里二期拍賣地塊土地交付事宜的報告》中稱：該地塊拍賣至今已經一年半時間，但因該地塊目前還存在諸多問題而一直無法交地。該地塊目前存在規劃設計、征地、高壓線搬遷、拆遷、規劃指標等主要問題，懇請政府能盡快協調解決。2006年8月27日，××縣國土局對××公司復函稱：關於交地時間，我局領導已向縣政府領導進行了匯報，具體交地時間要待縣政府協調後明確；對項目區內的規劃渠道事宜，縣政府已落實給縣建設局，由縣建設局負責落實。

2006年10月28日，××公司起訴稱：該地塊規劃設計條件發生重大變更，對該地塊的整體開發布局造成嚴重影響，地塊的價值因此大幅下降，其競買的目的無法實現。而該地塊拍賣至今已有一年半的時間，卻還未交地，遠遠超過了規定的交地時間。因此原告請求法院判令解除其與國土局之間形成的國有土地使用權出讓關系，國土局應返還其繳納的土地出讓金3200萬元，並賠償利息損失。由××縣人民政府對上述還款及賠償承擔連帶責任。

2006年11月28日，××縣建設局向××公司發函稱：經規劃論證，原排水渠走向已作調整，不經過貴司受讓的地塊。2007年2月5日，××縣國土局向××公司發函稱：該地塊目前已符合交地條件，速來繳清土地使用權出讓金餘款1060萬元，並簽訂土地使用權出讓合同。

爭議焦點

法庭歸納的爭議焦點有兩個：一是原告與第一被告之間的土地使用權出讓合同關系能否解除?該爭議焦點又包括兩個內容：1．拍賣地塊是否存在瑕疵?原告的合同目的能否實現?2．第一被告××縣國土局是否存在違約行為或預期違約行為?二是第二被告××縣人民政府是否是適格被告?法院判決

雙方在浙江省高級人民法院的主持調解下，達成調解協議：

1．土地出讓金以成交確認書為准。

2．在調解書簽收後一周內，雙方簽訂國有土地使用權出讓合同，××縣政府和××縣國土局在××公司提出申請之日起一周內辦妥國有土地使用權證。

3．××縣政府和國土局在2007年12月31日前將該地塊上建築物拆除完畢將凈地交付××公司；4．××公司在開工後8個月支付土地出讓金餘款，並繳納土地契稅、人防費，同時××縣政府和××縣國土局補償××公司258萬元；5．出讓地塊東側港防綠化帶，由××縣政府和國土局2008年6月30日前建設完成。

案件分析

本案的關鍵點有以下幾點；1．本案中原告和第一被告直到起訴時還沒有簽訂正式的《國有土地使用權出讓合同》，那麼以什麼為依據來確認雙方權利義務的具體內容，成為我們首先要解決的問題。

我們認為，有以下事實證據可以用來確認訴爭雙方的權利義務的具體內容：

(1)拍賣文件(包括拍賣公告、拍賣須知和土地使用權出讓合同(草案))；(2)拍賣成交確認書。

對拍賣公告、拍賣須知和拍賣成交確認書的效力和約束力雙方應該均無異議。但是對於土地使用權出讓合同(草案)，雖然是一份草案，放在拍賣文件中，雙方並沒有最終簽訂，土地使用權出讓合同(草案)是否對雙方均具有約束力，成為法庭爭議的焦點。我們認為，土地使用權出讓合同(草案)中已經確定的合同內容對雙方都具有約束力，可以以此來確定雙方權利義務的內容。理由如下：

(1)土地使用權出讓合同(草案)是拍賣文件的有效組成部分。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第七條規定：「出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。」

本案中，土地使用權出讓合同(草案)明確了土地出讓金的付款時間、政府交地的時間及規劃設計條件等，這是所有參加競買的買受人非常關注的問題。也是根據這些既定的條件進行報價和競價的。如果現在說土地使用權出讓合同(草案)不具有約束力了，則不僅使得該次土地拍賣行為缺失了重要的合同條款而導致雙方出讓關系無法成立，而且將使得受讓人的權利受到嚴重侵害，對受讓人來講是不公平的。

(2)《拍賣文件》是雙方土地使用權出讓關系的有效組成部分。拍賣文件一經發出，出讓方不得變更其內容。而原告作為參加競買的要約人、第一被告作為承諾人，除了競買的價格之外，並沒有在實質上變更《拍賣文件》中的內容。

(3)在雙方簽訂的《拍賣成交確認書》中也明確寫明，遵守《拍賣文件》中的一切規定，自然也包括土地使用權出讓合同(草案)中已確定的合同條款。

2．第一被告是否存在違約行為，這些違約行為是否構成根本違約，合同能否得到解除，這也是我們考慮的關鍵所在。

(1)第一被告是否存在逾期交地的違約行為。

《土地使用權出讓合同》(草案)第5條約定，第一被告交付土地的時間是2005年6月30日前。第32條約定，逾期超過6個月的，受讓人有權解除合同。但是第一被告稱，在土地使用權出讓合同(草案)第五條中明確約定，交地條件為現狀交地，而不是完成拆遷後的凈地交地，所以第一被告隨時可以交地。這成為雙方庭審辯論的一個焦點。

我們認為，對於土地使用權出讓合同(草案)中約定的交地條件，事實經過是在土地拍賣會上各參加競買人均提出異議和擔心。第一被告的負責人和承辦科長是當場承諾拆遷等問題不用擔心，政府部門會負責解決的。拍賣成交確認後，第一被告也以自己的實際行為證明雙方已經協議變更了交地條件，主要證據有：(1)原告的證據七《國土資源局給原告的復函》，載明「明確的具體交地時間要待縣政府協調後明確」，目前還無法明確；(2)原告的證據八《國土局給縣政府的報告》，載明「……無法交地，主要問題有：一、規劃問題；……二、征地問題；……三、高壓線搬遷問題；……四、拆遷問題；……五、規劃指標問題等。」(3)2007年2月5日第一被告國土局致原告的函，函告已經具備交地條件。即使在2007年2月5日已經具備了交地條件，若為現狀交地的話，怎麼可能在兩年以後才具備交地條件?恰恰證明不是現狀交地。(4)從第一被告履行義務的實際情況來看，第一被告所述的高壓線的搬遷等也均是由第一被告自行負責並承擔相應的費用的。這也可以證明雙方的真實意思表示不是現狀交地。在庭前證據交換及調解過程中，第一被告也始終是認可交地條件為凈地，只是因為現在還有一戶因拆遷補償費要求過高，至今未達成拆遷安置補償協議，未完成拆遷。(5)另外還需要說明的是，在土地出讓合同中選擇「現狀交地」這一條款也不符合國家國土資源部、工商行政管理總局頒布的關於《國有土地使用權出讓合同》範本的「使用說明」的要求。「使用說明」第四條明確要求，「合同第五條中的土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬於原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，選擇第三款；屬於待開發建設的用地，應根據出讓人承諾交地時的土地開發程度選擇第一款或第二款，……」本案所涉的出讓土地明顯屬於待開發建設用地。綜上所述，雙方已經協議變更了交地條件，本案所涉的土地應當是凈地出讓。而第一被告沒有完成拆遷，就無法交地，就是存在根本違約的行為。

(2)原告沒有繳清土地出讓金，是否可以成為第一被告不交付土地的抗辯理由。

第一被告稱，土地使用權出讓合同(草案)第32條規定，在受讓人按合同約定支付土地出讓金的前提下，出讓人必須按合同約定按時提供土地。也就是說，只有在受讓人先履行了繳納出讓金義務的前提下，出讓人才有義務提供土地。被告不交付土地是基於行使「先履行抗辯權」。

我們認為，首先，《拍賣成交確認書》第1條約定：「餘款3700萬元必須按照《拍賣文件》規定的期限予以支付。而根據《拍賣須知》和《出讓合同(草案)》的規定，原告付款的條件是在《出讓合同》訂立之日起三十日內繳清。但出讓合同至今未簽，故而原告的付款條件至今未成就。雙方合同關系的成立和書面合同文本的簽訂是兩碼事情。原、被告之間的土地使用權出讓合同關系在雙方簽訂拍賣成交確認書，甚至在拍賣師落槌的那一刻就已經成立了，但是雙方事後完全可以再簽訂書面的《土地使用權出讓合同》文本。而土地使用權出讓合同文本至今未簽訂，原告的付款條件遲遲不能成就的過錯完全在於第一被告。試想，原告作為一個開發商，在已經履行了大部分付款義務的情況下，是多次催促被告簽訂出讓合同並交地的。但被告由於土地拆遷等均未完成，一直拖延至原告起訴後。因此被告以此作為抗辯理由不能成立；其次，即使原告有義務先繳清土地出讓金，但是鑒於第一被告根本無法交地、甚至不能明確具體的交地時間，原告作為一個開發商，在第一被告連交地時間都不能明確的前提下，完全有理由中止履行繳款義務，行使不安抗辯權；最後，第一被告不按時提供土地，也根本不是因為原告沒有繳清土地出讓金，而是因為不具備交地條件，無法提供土地。即使原告繳清了土地出讓金，事實證明，第一被告也無法交付土地。原告行使不安抗辯權是完全有事實依據的。從第一被告2006年8月27日致原告的回函，以及8月3日第一被告致××縣人民政府的《關於要求盡快協調解決芝里二期拍賣地塊土地交付事宜的報告》中完全可以明確，在競買完成後的兩年多時間里，第一被告一直考慮的是如何使得土地具備交地條件，卻從來沒有催告過原告要來繳納剩餘的土地出讓金，直至原告起訴後的2007年2月5日。由此可以明確，第一被告所謂的先履行抗辯是蒼白無力的，是不能成立的。

3．××縣人民政府是否是適格的被告

實踐中大部分觀點認為，國有土地使用權出讓合同糾紛中，合同的相對方是國土資源管理部門，而不是人民政府，因此人民政府不是適格的被告。但是也有觀點認為，土地使用權出讓的客體是城鎮國有土地的使用權，這一界定標示出出讓主體的單一性即土地的所有者——國家。《城市房地產管理法》第7條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條均明確規定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。《城市房地產管理法》第11條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第九條規定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。可見，在國有土地使用權出讓法律關系中，土地出讓的真正主體應當始終是代表土地所有者——國家行使國有土地所有權的各級人民政府，土地管理部門只是負責批准後出讓方案的具體實施工作。另外，從出讓金支付的角度來講，原告已支付的2700萬元出讓金是支付到了××縣財政局預算外資金專戶，由縣財政收取，而不是支付給了第一被告××縣國土局。根據《土地管理法》第55條的規定，土地出讓金除一部分上繳中央財政外，大部分也是留給了地方人民政府，即第二被告。如果第一被告國土局敗訴，是沒有能力履行相應的返還出讓金等合同責任的。因此，人民政府應當是適格的被告。

本案中，考慮到國土局的所有意志均來源於政府的決策，且案件所涉的排水渠問題、規劃指標問題、高壓線搬遷問題等涉及政府的各個部門，不單單是國土資源局一個部門的事情，因此不論是從法理上考慮，還是基於訴訟策略上的考慮，我們最終將人民政府列為第二被告。事實證明，將人民政府列為被告，對案件的最終調解起到了非常關鍵的作用。

原告是一個開發企業，是到××縣投資的。我們對該案慎之又慎，在訴訟中占據了主動地位，最終取得了雙方和解的圓滿結果。

『捌』 房產所有人與土地使用人不是同一人法院拍賣房產土地使用人提出執行異議如何處理

按土地使用權隨房屋所有權轉移而轉移的原則辦理。即房屋產權人是誰的，就可以視同土地使用權是誰的。所以，土地使用權人以土地證沒有辦理變更為由，提出異議是無效的。

『玖』 深圳市人民代表大會常務委員會關於修改《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》的決定(1998)

一、第二條第二款修改為：「土地使用者應當向市政府交納土地開發與市政配套設施金。」
增加一款為第三款：「土地使用權出讓金、土地開發與市政配套設施金應當一次性交付。」二、第三條第一款修改為：「深圳市土地管理部門（以下簡稱土地管理部門）是特區土地使用權出讓的主管部門，統一對土地使用權進行出讓，對出讓的土地進行管理。其他單位不得出讓土地使用權。」
增加一款為第三款：「土地使用者與土地管理部門簽訂或者變更土地使用權出讓合同時，必須向土地管理部門交納土地開發與市政配套設施金。」三、第十條修改為：「市政府設立土地開發基金，土地開發基金由土地管理部門負責收集。
土地開發基金由土地開發與市政配套設施金、土地使用費、土地增值費及土地上的其他收益構成。
土地使用者應交納的土地使用權出讓金、土地開發與市政配套設施金，經市政府批准作為國有資本金的，或者土地管理部門以土地使用權投資的，按其占企業總資產的比例折為股本，其收益列入土地開發基金。」四、在第十條後，增加三條，分別為第十一條、第十二條、第十三條：
「第十一條市政府設立深圳市土地投資開發中心（以下簡稱開發中心），根據土地開發基金使用計劃，利用土地開發基金組織土地開發和城市基礎設施的建設。」
「第十二條土地使用權出讓金與土地開發基金用於土地開發和城市基礎設施的建設，不得挪作他用。
土地管理部門應當制定土地使用權出讓金和土地開發基金年度使用計劃，並報市政府批准。
土地使用權出讓金由土地管理部門按計劃安排使用；土地開發基金由開發中心使用。市政府財政主管部門負責監督並審核，市政府審計部門定期審計。
市政府應當制定土地使用權出讓金和土地開發基金收支與管理辦法，加強對土地使用權出讓金和土地開發基金的管理。」
「第十三條土地管理部門每年應當向深圳市人民代表大會常務委員會（以下簡稱市人大常委會）報告土地使用權出讓金和土地開發基金的收支與使用情況。
市政府財政與審計主管部門應當同時向市人大常委會報告土地使用權出讓金和土地開發基金的審核與審計情況。」五、第十一條改為第十四條，修改為：「土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。」六、第十二條改為第十五條，修改為：「土地使用者依照本條例簽訂出讓合同付清土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金後，應當按照《深圳經濟特區房地產登記條例》（以下簡稱《登記條例》）的規定辦理登記，領取《房地產證》。」
增加一款作為第二款：「出讓合同簽訂後，土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產證》前，可以佔有和使用該宗土地，但不得處分。」七、在第十四條後增加一條為第十八條：「第十八條土地使用者對出讓的土地權屬、開發及配套設施狀況有異議的，應當在土地管理部門通知其簽訂出讓合同前十日內提出異議。但上述規定不適用於以招標、拍賣方式出讓的土地使用權。
自出讓合同簽訂之日起，視為已交付土地。」八、刪去第十六條。九、第十七條改為第二十條，第三款修改為：「土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發與市政配套設施金總額20％的違約金，余額予以退還，已興建的建築物、附著物無償收歸政府所有。」十、第二十三條改為第二十六條，第一款第（四）項修改為：「（四）競得人應即時向土地管理部門一次性付清土地開發與市政配套設施金，與土地管理部門簽訂出讓合同，並交付土地使用權出讓金總額20％的定金，余額應自出讓合同生效之日起五日內付清。工業用地經土地管理部門同意並在出讓合同註明，余額可以延期交付，但最長不得超過一年。逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第二十條的規定處理。」
刪去第（五）項。十一、第三十條改為第三十三條，第一款第（六）項修改為：「（六）中標人接到中標通知書後，應當向土地管理部門一次性付清土地開發與市政配套設施金，並按規定的時間與土地管理部門簽訂出讓合同。」
刪去第（七）項。

『拾』 國有劃撥土地不向政府申請，法院執行局能否直接拍賣或變賣

不行，對劃撥國有土地使用權（包括以房屋為名查封處置變現涉及劃撥版土地使用權權）處置變現時，人民法院應主動與國土資源部門協商確定土地使用權處置變現的方式、收益分成比例和有資格進行地價評估的機構。地價評估機構按照地價調查工作程序作出評估報告，報經當地市、縣國土資源部門確認，人民法院依據國土資源部門確認地價書與國土資源部門協商確定土地使用權處置變現的方式。