❶ 房地產增值稅可以減去轉讓土地的價差嗎
實行營改增之後，一般納稅人或小規模納稅人轉讓土地使用權應當如何繳納增值稅？
答：根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，轉讓土地使用權應當按照銷售無形資產-自然資源使用權（土地使用權）繳納增值稅，稅率為11%，徵收率為3%。但營改增後轉讓土地使用權，區分營改增取得和營改增後取得，並且在房地產企業和非房地產企業也有所區別：
一、轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權。
根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)的規定：轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，不論是一般納稅人還是小規模納稅人，不論是房地產企業還是非房地產企業，均可以選擇適用簡易計稅方法，並且可差額繳納增值稅，即以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。納稅人不選擇差額計稅的，則應當按取得的全部價款和價外費用按照3%徵收率計算繳納增值稅。
二、非房地產企業納稅人轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權。
由於現行政策中，對轉讓2016年5月1日以後取得的土地使用權並無差額納稅的規定。所以，非房地產企業的一般納稅人轉讓2016年5月1日以後取得的土地使用權或經建造房屋後銷售，應當按照以取得的全部價款和價外費用為銷售額（不得扣除土地價款），按照11%計算增值稅銷項稅額。非房地產企業納稅人的小規模納稅人轉讓2016年5月1日後取得土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的徵收率計算應納增值稅稅額。
三、房地產企業轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權。
根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。所謂自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
由此可見，房地產公司銷售「自行開發」的房地產項目，在適用一般計稅方法的情況下，考慮到受讓土地價款不能取得增值稅抵扣憑證，採取了一種變通的作法，即支付的土地價款可以抵減銷售額。但如果房地產企業中的一般納稅人，2016年5月1日後取得的土地使用權未在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設，即將受讓土地未進行開發而直接轉讓，應當按照轉讓無形資產繳納增值稅，不能從計稅銷售額中抵減土地價款。
房地產企業納稅人的小規模納稅人轉讓2016年5月1日後取得土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的徵收率計算應納增值稅稅額。
❷ 政府拍賣的土地再轉讓增值稅可按差額繳納嗎
轉讓來2016年4月30日前取得自的土地使用權。根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)的規定：轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，不論是一般納稅人還是小規模納稅人，不論是房地產企業還是非房地產企業，均可以選擇適用簡易計稅方法，並且可差額繳納增值稅，即以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。納稅人不選擇差額計稅的，則應當按取得的全部價款和價外費用按照3%徵收率計算繳納增值稅。
❸ 我司轉讓營改增之前的土地，差額計算繳納增值稅的時候，可以減去取得土地時繳納的耕地佔用稅和契稅嗎
參考《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號）第三條第（二）項規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
公司交的耕地佔用稅和契稅是取得土地繳納的相關稅費，不屬於取得該土地使用權的原價，根據上述規定，轉讓營改增前取得的土地使用權，適用增值稅差額納稅時不能減除減去取得土地時繳納的耕地佔用稅和契稅。
❹ 土地使用權差額所得稅要繳納嗎
法律分析：土地使用權差額所得稅是需要繳納的。稅收的計算方式是按土地的評估價減去土地的購買價所得出的差額進行稅費的徵收，轉讓土地使用權繳納稅金是由雙方共同承擔。
法律依據：《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》三、關於營業額問題
（二十） 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。
單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。
❺ 轉讓土地使用權按差額徵收營業稅嗎
根據《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16 號）中規定的「單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。」，所以，轉讓土地使用權按差額徵收營業稅。
一、營業稅的含義：
營業稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種稅。營業稅屬於流轉稅制中的一個主要稅種。
二、征稅范圍：
營業稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。
1、在中華人民共和國境內是指：
（1）提供或者接受應稅勞務的單位或者個人在境內；
（2）所轉讓無形資產（不含土地使用權）的接受單位或個人在境內；
（3）所轉讓或者出租土地使用權的土地在境內；
（4）所銷售或出租的不動產在境內。
2、應稅勞務是指屬於交通運輸業、建築業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目徵收范圍的勞務。加工、修理修配勞務屬於增值稅范圍，不屬於營業稅應稅勞務。單位或者個體經營者應聘的員工為本單位或者僱主提供的勞務，也不屬於營業稅的應稅勞務。
3、提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產、有償銷售不動產的行為。有償是指通過提供、轉讓、銷售行為取得貨幣、貨物、其他經濟利益。
三、計算方法：
1、營業稅應納稅額=計稅營業額×適用稅率；
2、營業額是指納稅人提供應稅勞務、出售或出租無形資產及銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。
3、營業稅稅率按照行業、類別不同分別採用了不同的比例稅率。交通運輸業為3%，出售、出租無形資產為5%，銷售不動產為5%。
❻ 土地使用權差額所得稅需要繳納嗎
法律分析：土地使用權差額所得稅是需要繳納的。稅收的計算方式是按土地的評估價減去土地的購買價所得出的差額進行稅費的徵收，轉讓土地使用權繳納稅金是由雙方共同承擔。
法律依據：《關於營業稅若干政策問題的通知》 第三條 第二十款 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。
❼ 土地使用權納稅前差額所得稅的稅率為多少
土地使用權需要依法繳納差額所得稅。轉讓土地使用權差額所得稅的標準是能提供原值的按照出售前後差額20%徵收；未能提供房源原值的，統一按照出售總價的1%徵收。
【法律依據】
《個人所得稅法》第二條下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：（一）工資、薪金所得；（二）勞務報酬所得；（三）稿酬所得；（四）特許權使用費所得；（五）經營所得；（六）利息、股息、紅利所得；（七）財產租賃所得；（八）財產轉讓所得；（九）偶然所得。
❽ 我司轉讓營改增之前取得的一塊土地，增值稅採用差額計稅，扣除的價款包括取得土地時繳納的契稅嗎
參考《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派回遣服務、收費公路通行費答抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
另參考《國家稅務總局關於納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號） 規定，納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除屬於2016年4月30日及以前繳納契稅的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：
值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%
依據上述規定，增值稅差額計稅時扣除的土地使用權的原價不包括取得土地時繳納的契稅。