① 求一篇社會實踐論文 （不要網上常見的）
日期：2007-01-15] 來源： 作者： [字體：大 中 小]
今年暑假，我到和平縣地產交易中心參加實踐，主要崗位是辦事員。我就讀房地產經營和土地管理專業，我想通過這次實習、工作，使自己從理論走向實際，實現從課本走向社會，在實踐中增長知識，鍛煉自己的能力，更重要的是檢驗一下自己所學東西能否被社會所用，找出自己的不足之處，以便更好的取長補短，完成自己的學業。
「紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。」在將近一個月的實習過程中，我深深的感受到所學知識的膚淺和在實際運用中的專業知識的匱乏。剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知道所措，這讓我感到非常的難過。在學校總以為自己學的不錯，一旦接觸到實際，才發現自己知道的是多麼少，這些與實踐還有一段距離。
哲人說：「實踐是檢驗真理正確與否的唯一標准。」理論要回到社會實踐中去運用，想事情辦事情一切從實際出發，使主觀符合客觀。認識客觀事物，要實現兩次飛躍，從感性認識到理性認識是認識事物的第一次飛躍，而從理性回到實踐是第二次飛躍。所以實踐是檢驗真理的唯一標准。在當今的大學生，社會無時無刻不在發生日新月異的變化，而參加社會實踐更顯得重要，實踐的能力強弱，決定著日後工作的好壞。
實習期間，我利用此次難得的機會，努力工作，嚴格要求自己，不遲到、早退，嚴格遵守單位的各項規章制度，認真完成領導交辦的工作，經過近一個月在和平縣地產交易中心的實習、工作，我基本上掌握了地產交易中介服務；接受單位、個人委託辦理土地使用權招標、拍賣、掛牌出證、協議轉讓、代辦土地使用權變質、登記發證等手續；提供地產市場的信息及有法律、法規的咨詢服務。
一、 土地使用權公開拍賣的有關程序：
1、 在拍賣會30日前發布拍賣公告。
2、 拍賣公告內容：出證人的名稱和地址；出證實地位置、現狀、面積、使用年期、用途規劃設計要求；爭實人的資格要求及申請取得爭買資格的辦法、索取拍賣文件的時間、地點及方式，看樣時間；拍賣地點、期限、爭價方式等；確定爭得人的標准和方法，爭得人證金；其他需要公告的事項；
3、 拍賣會程序：主持人點算爭買人；主持人介紹拍賣實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；主持人宣布起時價和增價幅度；主持人報出起時價；爭買人舉牌應價或報價；主持人確認該應價後繼續定價；主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成立；主持人宣布最高應價者為爭得人。
4、 簽訂成立確認書。
二、 公開掛牌出讓土地使用權有關程序：
1、 掛牌時間不少於10個工作日。
2、 掛牌程序：在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求起始價。
3、 掛牌期限屆滿，按照法律規定確定是否成交。
4、 簽訂成立確認書。
河源市和平縣合水鎮府座落珊坪曲雙段1080m2土地，掛牌成交價768000元；和平縣青州供銷社1923.4 m2，掛牌成交價206817元。
三、 土地轉讓辦證有關材料：
1、 要有土地使用證原件。
2、 要有土地使用權轉讓合同書、轉讓登記表。
3、 土地登記申請書及地籍調查土地登記審批表。
4、 轉讓方申請報告。
5、 轉讓協議書。
6、 轉受讓方身份證復印件。
「千里之行，始於足下」一個月短暫而又充實的實習，我認為對我以後走向社會起到了一個橋梁作用，過渡的作用，是人生的一段重要的經歷，對將來走上工作崗位也有很大幫助，讓我明白了許多做人道理，向他人虛心求教，遵守組織紀律和單位的各項規章制度，與人文明友好交往等一些做人處世的基本原則都要在實際生活中認真的貫徹，好的習慣也要在實際生活中不斷培養。這一個月所學到的經驗和知識大多來自領導和同事的教導。這是我一生中的一筆寶貴財富。
這次實習也讓我深刻了解到，在工作中和同事保持良好的關系是很重要的，做事首先要學做人，要明白做人的道理，如何與人相處，是現代社會做人的一個最基本的問題，對於自己在校大學生，面臨踏入社會的人來說，需要學習的東西還很多，他們就是最好的老師，正所謂「三人行，必有我師。」
總結我的這次暑假社會實踐，雖然是我的第一次社會實踐，但我認為是一次成功的有用的社會實踐，使我真正從課本走到現實中，從抽象的理論回到了多彩的實際生活。
② 出讓土地使用權取得的方式有哪些論文
對我來說這來都不算事，要的話源我給你一篇寫好的。論文的標題要讓人一看就能直接理解它的論文。因而，擬題要採取直接、正面的進步論文內容的辦法，而不要採取奇特的藝術手法。標題不可過長，盡量在20個字以內。標題是論文的頭緒，應認真琢磨，盡可能從各個角度充沛思索，選擇最適宜的。
③ 農村家庭土地流轉的論文該怎麼寫啊范圍太大，到底是要
土地流轉主要是指農村土地承包經營權的流轉，是擁有農地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，也即保留承包權，轉讓使用權。目前，隨著農業和農村經濟的發展和農村勞動力轉移，在農業產業化經營的興起與發展過程中，農村集體土地使用權流轉規模逐漸擴大，不斷呈現出新的問題，並引發多方面的社會矛盾。為此，本文對農村土地流轉中存在的問題進行初步的探究，並提出一些相應的對策。
一、農村土地流轉存在的主要問題
（一）受傳統觀念影響，流轉水平偏低
土地具有社會保障和就業功能，而當前農村社會保障機制尚未形成，決定了農民不能輕易離開土地，絕大多數農民仍把土地作為命根子來看待，不少農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障。還有不少農戶怕政策多變，對農村土地的所有權、承包權、經營權、收益權、處分權等概念混淆不清，擔心土地流轉後，可能會喪失以後的土地增值收益和徵用時的經濟補償。另外，由於企業資金、就業技術市場、農民文化素質等因素的影響，農民可就業的行業有限，發展第二、三產業的能力不足。同時，廣大農村社會保障體系（養老、醫療、社會救助等）還沒有完整發展起來，大多數農民的收入還局限於有限的土地耕作，所以，農民對土地流轉存在後顧之憂，即便粗放種植，造成土地經營不善，施肥搭配不合理，雜草叢生，產量逐年下降，使土地沒有經濟效益，也捨不得把土地流轉出去。這種狀況，嚴重阻礙了農村土地正常、合理、有序的流轉。
今天看來，隨著農村經濟體制改革的發展，土地流轉已經成為市場經濟發展過程中的重要部份。但是，目前農村幹部對此缺乏應有的重視，缺乏對農業發展中適度規模經營的認識，將土地流轉看成農戶個體的問題，其利益關系只限於農戶和業主之間，所以聽之任之，缺乏統籌管理，對之採取聽之任之的態度。擔心推進土地經營權流轉實行規模經營，有可能被認為是否定家庭聯產承包制度，進而承擔政治風險；或擔心規模經營引起農民之間的矛盾，影響和諧社會建設，因此缺乏規模引導，影響了土地流轉的水平。
（二）土地流轉缺乏應有的規范
目前，不少地方由於缺乏土地流轉的市場中介組織，土地流轉主要依靠農民自發進行，想轉出土地的農戶尋找流轉對象難，而農業龍頭企業、合作組織和具有一定規模的種植大戶卻苦於挨家挨戶的談判費時費力，使流轉成本增大。另外，在土地流轉過程中，存在著多方面的爭議和糾紛隱患。例如，不少農戶還停留在口頭協議的認識上，缺乏規范的權利和義務關系的書面說明，諸如土地轉讓資金的多少、支付時間方式、土地轉讓起始時間等，都需要通過書面合同確定下來。面一些地方的村集體在土地流轉過程中，缺乏民主意識，不經過徵求農民意見、統一群眾認識，而以村委會的商議作後的決策，往往導致一些農戶消極對待土地流轉，有的還存在一定的抵觸，這也是土地使用權流轉遲緩的重要因素。當然，有的鄉鎮政府主動進行規模化的土地流轉，通過村流轉出租，盡管有較為正規的協議合同，但合同的某些細節還不夠詳盡，存在一些可能引起糾紛的潛在問題。如承包費、租金確定和調整的依據及標准，流轉後地塊邊界如何界定、土地權屬如何定義等。還有的基層幹部干預、強迫承包權人流轉，不尊重農民的意願，引發社會不穩定；發生糾紛時沒有權威機構調解、仲裁，流轉雙方相互扯皮。如1996年，岳陽紙業集團在柏祥鎮村承包1000多畝山林用作紙業原材料生產基地，到了2009年開始實施的集體林權制度改革中，因部分農戶反對，產生矛盾，爭產權、爭利益風波一直持續二年才慢慢平息。正是國為土地流轉過程中缺乏合法的中介組織，才導致這類事件一再發生，使得土地流轉速度緩慢、缺乏應有的規模和效益，在很大程度上延緩了土地流轉的進程。
另一方面，農業生產的全過程，既受農用工業品質量、數量、價格的制約，影響產出和效益，又受初級產品生產與加工、儲藏環節分置不同行業和部門形成的利益流失的影響。而完善的利益機制是農業產業化持續發展的內在動力，目前不少地方農業由於缺乏有效「反哺」，而處於低效弱質產業的境況，這些問題導致了農業商品生產基地建設發展緩慢，資源優勢難以發掘，拳頭產品難以形成氣候，從而既影響農民增收，又影響市場物流量的增加和加工業的需要。近年來發展起來的「訂單農業」，使得龍頭企業有了充足而穩定的原材料來源，同時農民的農產品也有了比較穩定的銷售渠道及市場，降低了龍頭企業和農戶生產經營的不確定性，但也只是在一定程度上降低了交易的市場風險，還不能從根本上解決問題。
（三）土地流轉規模不夠，阻礙農業產業化的發展
經過近幾年的發展，農民個體性的土地流轉，在一定程度上減少了土地荒蕪，但是不少地方的農村土地流轉，仍然停留在分散的個體經營上，缺乏一定程度的規模經營，不得農業科技的推廣與產業化的生產，農民收益仍然低下。這種分散的以個體經營為主的土地流轉並不能從根本上改變小農經濟的狀況，沒有從實質上調整農業產業結構。
現在，一些地方土地流轉組織化程度很低，大部分土地流轉後仍舊處於零星分散狀態，以小塊土地為主體，無法集中連片，沒有形成土地集中的態勢，形成不了規模經營，不利於產業化發展。從目前大多數情況來看，土地流轉主要發生在本村村民之間，大多以村內流轉為主，而且流轉期限較短，流轉方式只有出租、轉包等形式，經營規模比較小，規模化經營程度不高，土地、資金、技術和勞動力資源的缺乏科學、有效的配置，大多數農戶還沒有因為土地流轉而獲得更多的收益，缺乏主動投入現代農業的意識。 當然，這些問題的存在，一方面是因為資金和技術限制，缺乏先進的機械設備和相應的生產技術，同時，承包者的文化素質也影響了管理水平，對農業產業化經營缺乏科學的經營能力。當然，還需要各級政府和有關部門在廣大農村鼓勵和扶持多行業的致富帶頭人，讓現代經營理念與科學的管理逐漸滲透到農村。
二、促進農村土地使用權流轉的主要對策
（一）改變土地觀念，提升流轉水平
「民以食為天，食以土為本」。土地是最重要、最基本的生產要素，是農民賴以生存之本，也是農業農村發展的根基。雖然按照馬克思勞動價值和土地理論的傳統觀點，土地不是勞動產品，因而缺乏價值。但是，土地使用權流轉不暢，就會限制農業土地資源的合理流動，使得土地資源難以優化配置，不利於解決小生產與大市場、小生產與規模效益之間的矛盾；也不利於農民實現專業化分工和農產品商品化程度的提高以及農民生活的改善；不利於農業產業化進程的加快，不利於吸引城市工商企業到農村從事農、工、商一體化經營。其實，土地流轉是農業增效、農民增收、農村繁榮的重要方面，要結合農民工返鄉創業和民營經濟的發展，要遵循科學發展觀，堅持從實際出發，根據各地的自然條件和社會經濟發展水平，因地制宜，因勢利導，嚴格遵循「依法、自願、有償、有序」的原則進行農村土地流轉。
為此，政府有關部門要不斷學習土地流轉政策，充分利用有線電視、廣播和宣傳欄等，並結合一定的文藝形式，宣傳黨的土地使用權流轉政策，消除農民對土地使用權流轉疑慮，積極配合、主動參與土地流轉。在進行土地流轉的過程中，各級政府要要尊重農民土地流轉主體地位，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。推進農村土地流轉和發展規模經營要按照法律法規進行，嚴格保護耕地和基本農田。流轉應堅持等價有償，確保農民和業主雙方的利益和生產活動的穩定。改變傳統的農村經營方式，整合耕地資源，流轉給現代農業經營者，從而有效配置土地資源、通過一定的規模經營提高土地效益，並讓流轉土地使用權的農民獲得應有的收益，從而有更多的時間和機會面向廣闊的市場，探索新的勞動和就業渠道。
農民是土地流轉的利益主體，必須按照農民自願、因勢利導的原則，在做通農民群眾工作的基礎上依法、公開、透明、公正地推進土地流轉。尤其要通過普法宣傳和典型示範引導，讓農民看到土地流轉的好處，消除誤解和疑慮，提高發展意識，實現觀念更新，打牢思想基礎。要遵循市場經濟規律，科學合理確定土地流轉價格，既要確保農戶在土地流轉後實現比耕種土地有更為可觀的經濟效益，又要保證業主能接受，使雙方都滿意。同時要廣泛宣傳土地使用權流轉政策，提高農民的思想認識，遏制耕地拋荒，加強耕地的利用、保護，充分發揮耕地的生產潛力，是確保糧食安全、農業增效、農民增收的重要工作，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
同時，在適度規模經營，促進廣大農村農業產業化發展的過程中，要改革農村社會保障體系，建立健全各項社會保障制度，充分發揮土地的市場功能。在有條件的鄉鎮開展養老保險制度探索試點，先「低水平、廣覆蓋」，在穩步推進的基礎上逐步提高保障水平。促進農村規模經營發展和農村人口向城鎮有序轉移。對農村集體土地被徵用而失地的農民，要按與國有土地「同等同價」的原則對失地農民進行補償。建立以政策性保險為主的農業保險體系，對商業性保險公司提供的農業保險業務給予政策優惠。通過多種方式為廣大農民提供醫療、養老和傷殘等社會保險。並形成非歧視的勞動就業制度，甚或推廣農民工的土地置換社會保障，納入城鄉統籌發展，對於合理的地土地流轉農戶，在一定程度上提供城鎮居民最低生活保障。
（二）規范土地使用權流轉的市場
其實，農村土地資源、經濟、社會、文化、農民素質等都對農村土地使用權的流轉存在一定的影響作用。在農村土地使用權流轉的過程中，要遵循依法自願有償的原則，不能強行推進或加快，更不能急躁冒進、一哄而上，但是又要採取得力措施，創造條件，扎實推進。只有利用政策或財政資金吸引各種社會資金投資於農業，農業產業才會加快發展，才能有效規范土地使用權流轉的市場，促進土地流轉的良性發展。
為此，基層級政府要認真把握土地承包政策，向廣大農戶提供規范的與土地流轉相關的法律和政策信息服務。並加強對土地流轉的調查與分析，針對各地不同的狀況，協助土地流轉合同的公平制定，及時解決對土地流轉同變更問題，減少土地流轉的糾紛與沖突，規范土地使用權的流轉。這就需要在土地承包使用權流轉的過程中，引導農戶堅持平等互利、協商一致的原則，簽訂統一文本格式的書面流轉合同，明確流轉土地的面積權屬、流轉的期限和起止日期、流轉土地的用途、雙方當事人的權利和義務、流轉價款及支付方式、調價原則及方式、流轉合同續簽約定、流轉合同到期後地面附著物及相關設施的處理和違約責任等內容。
對於流轉土地，各級政府部門在統一管理，實施登記造冊，建立合同與檔案的統一管理，以便對土地流轉雙方糾紛進行有效的處理，保障流轉雙方的權益，促進耕地的可持續發展，促進規模、科學的產業化農業生產，提高土地效益，從而達到流轉雙方互利共贏的目的。
科學、合理的土地使用權流轉市場的建立與維護是土地流轉過程的重要方面，而流轉中介組織是溝通買賣雙方最主要的橋梁和紐帶。為此，可以以縣為單位，建立農村土地承包和土地使用權流轉中介和監管機構，對土地使用權承包和流轉進行政策、方案與業務上的指導，並做好土地流轉信息的發布。而未建立土地流轉服務中心的鎮（鄉）、街道要抓緊組建，已建立的要啟動進入正常運作，要落實土地流轉信息員，加強流轉監督管理、信息收集發布、對外招商引資，指導流轉合同簽訂，建立流轉台帳檔案，調解流轉糾紛。可由政府扶持，培育以新型農民合作組織和鄉鎮土地流轉服務中心為平台的農村土地流轉市場體系，達到政府培育市場，市場引導流轉，流轉促進發展，發展維護民權的目的。
在保障農戶合法權益的前提下，要積極探索通過市場調節土地流轉的多元和長效機制。例如，對於一些具有現代化的種植觀念的村鎮，緩緩轉包和入股分紅等方式，進行規模化的合理流轉。同時，縣上依託農業局農經站、鄉鎮依託農業服務中心或經發辦建立土地流轉服務中心，建立鄉鎮和村社的土地使用權流轉服務中介，對土地流轉進行登記和信息發布、價格評估、法律政策咨詢、提供合同範本、調解合同糾紛、建立流轉檔案等，充分發揮服務、引導作用。並定期不定期對流轉機構工作人員進行有針對性地培訓，提高業務素質；同時，要安排一定的工作經費，保障中介組織能正常開展業務工作。解決有人辦事和有錢辦事的問題。 （三）擴大土地流轉規模，促進農業產業化發展
土地流轉必須走規模化經營、專業化布局、標准化生產的路子。推進土地流轉，走集約化經營之路是現代農業發展的重要方向。政府可以選好發展項目，結合地方不同的情況提出具有特色的產業化發展方向，藉助招商引資，利用這些項目實施的機會對農村土地進行合理流轉。並對農業科技項目招商引資進行一定的的政策扶持，爭取科技含量高，並具有較好的效益的農業項目，推動農村土地流轉的規模化發展。為此，要制定優惠政策，吸引各種社會資金投資農業，培育和發展新的農業企業。鼓勵農村種養大戶和村組幹部帶頭發展規模經營。充分挖掘農業內部的潛力，鼓勵農村種田能手、種養大戶、農村經紀人利用自身在生產、技術、銷售等方面的優勢，擴大經營規模，促進土地流轉。鼓勵多類經營主體參與土地流轉。鼓勵各類工商企業、農業科研機構、社會能人、城鎮居民等帶項目、帶技術、帶資金到農村與農民聯合興辦農業企業，或者與農民以不同形式進行聯合，發展規模經營，促進土地流轉。
各級黨委、政府要把惠農政策、涉農項目與土地流轉結合起來，加大對土地流轉和農業規模經營的綜合配套扶持。特別要在土地流轉中，對建立專合組織，組織農民提高生產手段、勞動力素質、生產條件、產出能力，應用先進技術與裝備，帶動主體及其生產基地，加強政策、項目、資金、技術、信息等方面的全程服務和全方位扶持。同時，可由市、縣政府安排一定土地流轉扶持資金，確定一批示範性經營大戶，對流轉規模適度、經濟效益和組織帶動效應顯著的給予以獎代補。市級以上重點龍頭企業、重點專合組織進入現代農業園區發展和建立規模生產基地的情況納入年度動態監測，不合格的要予以淘汰。要加大對土地流轉業主和大戶的金融支持，金融機構要著力創新金融產品和服務，探索對已經進行了大量投入的土地承包經營權或使用權、地面附著物、非永久性建築物等抵押或擔保貸款。農業產業化信用擔保公司要把規模經營業主和大戶納入重點擔保范圍予以方便快捷支持。要積極探索並創新土地流轉的政策措施，如對業主、大戶投資建成的公共基礎設施和公共服務項目，可實行政府以獎代補；對規模經營業主、大戶用地，國土資源部門執行用地優惠政策、簡化審批手續；獲得流轉土地的經營者在合同約定的期限內，土地的承包經營權可以繼承、參股和經發包方同意後再轉讓，合同到期後，原經營者在同等條件下有優先獲得繼續流轉土地的權利等等。
龍頭企業、專合組織、經營能人、種養大戶是土地流轉的帶動主體，必須重點培育發展、加強引導和全程支持。各區縣、各鄉鎮都要結合現代農業及新農村建設試點示範，合理定位一批現代農業園區，包括科技含量高、附加值高的設施農業園區和規模效益農業園區等，作出土地流轉及規模經營規劃，制定現代農民園區建設的扶持政策和服務措施，以此為平台和載體，引導吸納工商資本、金融資本、民間資本、各類業主大戶集中開發，實現整合投入。引導支持龍頭企業通過土地流轉建設規模化、標准化自控原料基地，示範和組織帶動周邊農戶連片建設「第一車間」。加快培育發展專合組織，引導支持有能力的個人或組織以特色產業為紐帶，吸收農民以土地承包經營權入股，或以統一經營單獨核算等多種形式組建專合組織，直接組織農民發展規模化經營，豐富土地流轉的方式和內涵。引導支持農業生產經營大戶通過土地流轉擴大經營規模，發揮規模效益和組織帶動效應。
土地經營權的流轉強能有力地推動農業產業結構調整，提升農業產業化經營水平，促進科技興農戰略的實施，加快農村勞動力轉移和農民增收的步伐，從而為加快推進城鄉一體化奠定堅實的基礎。為此，要針對農村土地流轉存在的問題，改變土地觀念，提升流轉水平，規范土地流轉市場，擴大土地流轉規模，促進農業產業化發展。這樣，才能使農村土地流轉走上健康、可持續的發展道路。
摘自網路
④ 建設用地使用權轉讓的法律規定是什麼論文
散文主要復分為記敘散文制和抒情散文(仍按傳統的不明確的說法)兩種。下面將兩種散文的模式列出，供初學者和高等教育應試者選擇使用。
記敘散文模式
【開頭】①感情化語言概括敘述「我」和該人，重點在後，介紹該人，如肖像描寫。②兩者關系及該人精神特質的議論。
⑤ 求一篇小產權房法律問題探究的論文，不要網上的，10000字左右。。 謝謝 發郵箱[email protected]
小產權房法律問題探究 【內容提要】 所謂「小產權房」是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用， 其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做「鄉產權房」 ，又叫「小 產權房」 。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用 證和預售許可證， 購房合同國土房管局也不會給予備案。 所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。 【關鍵詞】 小產權房；法律問題；處理原則 馮女士最近很後悔，因為她買了一處不受法律保護的小產權房，她在沈陽某郊區買了一套兩室 一廳的住房，可是最近因為城市規劃需要拆遷而得不到賠償。為此她咨詢了相關部門，一位不願透 露姓名的房產業內人士說，小產權房沒有國家產權證書，不具有房屋所有、轉讓、處分、受益等權 利，不能辦理過戶手續。同樣，也不能像正規產權房一樣抵押、流轉。若遇到國家征地、動遷，購 房人的利益很難得到保障。小產權房隨意交易不合法，也沒有房證，房產局不受理。 」 那麼究竟如何來界定小產權房？ 一、 小產權房的界定 「小產權房」 並不是一個法律上的概念， 它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。 目前通常所謂的「小產權房」 ，也稱「鄉產權房」 ，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。 所以， 「小產權」其實就是「鄉產權」 「集體產權」 ，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再 直白一些， 「小產權房」是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土 地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」 。 ① 要說明的是，房證按性質不同、發證機關不同，其法律效力也不同。普通商品房的「紅皮房證」 是在房產局辦理過戶手續後頒發給業主的，是受法律保護的正規房證，這種房證的土地使用權來源 於國家收取土地出讓金等稅費後發給開發商的許可證。 而「小產權房證」通常是鄉鎮政府或村民委員會發放的「房屋使用權證」 ，這種房產無法簽署正 規的商品房買賣合同，房產局也不會給予備案；小產權房屋的交易無法辦理產權過戶手續，購買者 的房屋所有權不被法律承認，更談不上房產轉讓、抵押，銀行也不會發放購房貸款。建設、購買小 產權房都不需要承擔土地相關費用，卻要承擔由此而來的風險。 《土地管理法》第六十三條有規定， 特殊情況除外，集體土地使用權不得出讓、或出租用於非農業建設。第八十一條規定，擅自將農民 集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，須限期改正，並處罰款。 對小產權房屬性的認定 二 、 對小產權房屬性的 認定 （一）有關小產權房的法律規定，小產權房屬於違法建築。 ① 齊東文、熊昭： 《從「小產權房」的合法化到土地管理體制改革———重慶統籌城鄉的一個視角》 ， 《西南農業大學學報》 ，2008 年 12 月 23 日，第 2 版。 1 《中華人民共和國土地管理法》 第四十三條規定， 除了興辦鄉鎮企業和村民建設住宅以及鄉 （鎮） 村公共設施和公益事業外，任何單位進行建設，需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。 《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條規定， 除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地 的企業因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移這一情況外，農民集體所有的土地的使用 權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。 《中華人民共和國城市房地產管理法》第九條規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征 用轉為國有後，該幅國有土地的使用權方可有償轉讓。 從以上法律規定可以看出，集體土地在沒有轉為國有的情況下是不能進行有償轉讓、進行非農 業建設的。不管是以房地產開發為目的建設的小產權房，還是安置本村居民後剩下的房屋，只要向 城鎮居民轉讓都可視為用於非農業建設，而這將為法律所禁止。 此外，國家相繼出台的一系列政策也將小產權房置於違法地位。如，1995 年國務院辦公廳出台 的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》 、2004 年 10 月國務院發布的《關於深化改革嚴格 土地管理的決定》以及同年國土資源部發布的《關於加強農村宅基地管理的意見》 、2007 年 6 月 18 日建設部發布《關於購買新建商品房的風險提示》 、同年 12 月國務院辦公廳印發的《關於嚴格執行 有關農村集體建設用地法律和政策的通知》 規定了城鎮居民不得在農村購置宅基地和小產權房， ， 農 民集體所有建設用地不得用於商品住宅開發，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土 地使用權證。 (二)小產權房屬於違法建築具體表現在以下幾個方面： 1. 小產權房的土地使用不合法 依據現行法律規定，在農村集體所有的土地上興建商品房，必須先由國家征地，並轉為建設用 地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，開發建設成商品 房後出售給購房人，由法定的政府機關頒發土地使用權證書和房屋所有權證書，確認購房人對該房 屋的所有權。 而小產權房是由開發建設單位直接在集體所有的土地上開發建設房屋並出售給購房人， 未將集體所有的土地徵用為國家用地並轉變為建設用地，未辦理土地出讓手續並按規定上繳給國家 土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規定的程序和條件，小產權房所佔有的土地屬於非 法用地 。 2. 小產權房的開發建設程序違法 根據現行法律、行政法規規定，開發建設和出售商品房，必須「五證」齊全，即土地使用證、 規劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產權房的開發建設單位未取得合法的土地使 用證，未辦理且事實上也無法辦理規劃許可證等相關手續，未按規定上繳給國家土地出讓金和各項 稅費，其開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定。 3. 小產權房無合法產權證書 根據《物權法》第 9 條規定， 「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力； 未經登記，不發生效力」 。房屋屬於不動產，即必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依 法對該房屋享有完整的所有權。另根據《城市房地產管理法》第 60 條及《土地管理法實施條例》第 6 條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房 產管理部門頒發房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發的房屋所有權證 書的職權。因此，村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋「產權證」不具有房屋產權證的法律效力， 小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。 小產權房屬於違法建築，那麼購買小產權房會帶來什麼樣的後果吶？ ① ① 俊英： 《關於小產權房合法化的思考》 《江蘇警官學院學報》 ， ，2008 年 6 月 6 日，第 3 版。 2 三、 購買小產權房的風險 因為小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證， 購房合同房管局也不會給予備案。 因此， 購買這種房屋有諸多風險。 （一）法律風險 由於小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制。因為小產權房只具 備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規 對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司 法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買小產權房的合同是 無效的， 因此根據法律規定， 購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。 但是根據目前已有的案例來看， 如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的， 由於己方有過錯， 可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的 權利將無法得到保障。由於小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范 圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就 非常有限。 （二）政策風險 購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓這類建設 項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款， 購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於這類房屋沒有國家認可的合法產權，購房人並非合 法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償 與產權補償相比是微乎其微的。 比如開篇中馮女士就是因為購買小產權房在征地拆遷中得不到賠償。 （三）管理風險 小產權房屋的開發得不到銀行貸款支持， 開發過程中大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管， 主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾 工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開 發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，若開發單位沒有 資質，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。由於所購小 產權房得不到法律的認可和保護， 沒有得到國家房地產主管部門的批准， 無法辦理合法的產權手續， 購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。 那麼應該如何來處理小產權房對國家、集體、購房者的帶來的眾多問題？ 四 、 小產權房的處理方法 關於小產權房的利與弊，眾說紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。關於小產權房的利弊都 是非常明顯的，究其利弊已意義不大，目前面臨的核心問題是如何解決。 當前， 小產權房在全國各地已是大量存在。 以北京為例， 小產權房已佔北京商品房交易量近 20%， 並在部分地區已成片開發並形成了較大的規模，購房人數眾多。政府以非法建築全部拆除顯然是行 不通的，事實上亦做不到。即使全部強制拆除，歸根結底，浪費的仍然是國家錢財。目前，黨中央 國務院一再強調社會穩定， 建立和諧社會。 處理小產權房已不僅僅關繫到小產權房的開發建設單位， 最關鍵的是它已涉及到成千上萬家購房者，加上購房者的利害關系人更是不計其數。若處理不好必 將引發社會問題，激化社會矛盾，有悖於建立和諧社會的大政方針。因此，如何妥善處理現有的小 3 產權房，杜絕以後繼續出現是一棘手的問題。對於小產權房的處理，應堅持以下原則： （一）小產權房處理遵循的原則 1、維護國家利益，兼顧他人利益原則 小產權房因未向國家繳納土地出讓金，更重要的是沒有如同正常開發建設的商品房一樣，繳納 各項稅費，給國家造成了巨大的經濟損失。因此，對於小產權房應繳納的各項稅費必須繳納，以維 護國家利益是社會公共利益。 但是，在維護國家利益的同時，必須充分考慮和兼顧集體、農民、購房者的各方利益，不能以 維護國家利益為名而損害他人的利益。國家利益、集體、農民、購房者的利益應放在同等的位置給 與保護。 2、維護農民的利益 土地是農民乃至全民賴於生存的根本，農民在整個社會階層中又屬於弱勢群體。無論採取何種 方式或手段處理小產權房，必須充分考慮失地農民的切身權益，最大限度地保護其利益。農民的權 益不能得到很好的保護，同樣將引發社會問題，給國家和社會造成不必要的負擔。 3、考慮購房者的利益 購買小產權房者人數眾多，而且絕大多數因買不起合法的高價商品房才轉而購買無合法產權證 書的房屋。許多購房者可能為此花費了一生的積蓄，購買能夠買得起的房子，實現有套自己的居所， 應該說他們並無過錯。因此，在處理小產權房時，購房者的利益同樣應給與充分的考慮，盡可能使 其免受傷害，至少應降低到最低限度。 4、2008 年以前修建的小產權房以不拆除為基本原則 對於已建成的樓盤和在建設的小產權樓盤（主體工程已基本完工） ，原則上不應拆除，應最大限 度地予以保護， 特別是符合城市整體規劃和土地用地規劃的小產權房項目。 除非違法情節特別嚴重， 如違背基本農田保護等法規、違規開發建設別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復農業 用地。總之，雖不說一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留並使其合法化。 拆除已建或基本建成的樓房，以及已經出售的樓房，於公於私有害而無益，且造成極大的浪費。 更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來嚴重的社會問題，有悖於黨中央、國務院所提倡和堅持的和諧 社會。 有報道說，目前僅在北京已售和在建的「小產權房」 ，將超過 1000 萬平方米，如果以每平方米 3000 元計算，這筆資產超過了 300 億元。如果以每戶 90 平米計算，則涉及到 11 萬戶 50 多萬人口 的住房問題。若從全國角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強制拆除， 後果將是極其嚴重的 。 總之，無論採取何種方式或手段處理小產權房，應盡可能做到公平、公正，照顧各方利益。 （二）小產權房的處理意見 小產權房是目前房地產市場上的一個怪胎，政府應本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥 善處理小產權房。應根據不同情況分別作如下處理： 1、 謹慎拆除部分小產權房 現行法律及政策的精神禁止農村小產權房基於買賣、互易等法律行為發生物權變動，其基本的 價值取向在於貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度，並保護耕地並嚴格控制耕地轉換為建設用地。 因為，從 1998 到 2006 年，全國耕地面積已由 19.45 億畝減少到 18.27 億畝，平均每年減少 1311 萬畝。 禁止農村小產權房的上市流通，在一定程度上有利於維護社會主義的集體土地所有制，防 止集體土地的流失。 ① ① ② 謝良兵： 《北京叫停小產權房始末，已建成小產權房成難題》 http://news.xinhuanet.com/house/2007-07/30/content_6450465.htm. ② 張慶華： 《土地物權疑難法律問題解析》 ，北京，法律出版社，2007 年版，第 73 頁。 4 因此對於非法佔用基本農田保護耕地等情形，開發建設小產權房，後果嚴重的，可以強制拆除， 以維護法律的嚴肅性，以儆效尤。對於下列樓房可以考慮予以強制拆除： （1）非法佔用大量基本農田保護耕地，開發建設別墅，後果極其嚴重； （2）危害國防安全； （3）違反防洪、防汛等法律、行政法規禁止性規定，危害社會公共利益的。如，在河道內開發 建設樓房、別墅等； （4）違反文物、名勝古跡保護的法律、行政法規，非法開發建設樓房、別墅等。 但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對於所建樓房已基本出售給購房者，如必須拆除，必 須事先做好拆除後的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避免因拆除而引發更多的糾紛和社會不安定 因素。 2、補辦手續，核發不同的產權證 對於絕大多數已建成的小產權房，特別是已經出售給購房者，可以由法定的政府機關補發產權 證，使小產權房合法化。但為區別於合法開發的商品房產權證，可根據不同情況，分別處理，核發 不同的產權證。 核發產權證依法應補繳相關稅金以及土地出讓金。但如何補繳？這是解決小產權房最為關鍵、 也是最困難的問題。我們應分清稅金和土地出讓金。對於開發企業依法應當繳納的各項稅金，如， 企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅等等，負有納稅義務的納稅人，必須依法足額 繳納，違法嚴重者依法給與懲處。 對於土地出讓金等費用，原則上不由村或鄉鎮政府補繳該部分費金不妥當理由是，首先，如果 要求村或鄉鎮政府補繳，操作難度很大。小產權房一般並非由村委會或鄉鎮政府獨資出資建設，往 往是與開發商聯合開發建設， 按比例分成。 如果強制村委會或鄉鎮政府繳納土地出讓金及相關費金， 顯然是一筆不小的資金。因此，村委會或鄉鎮政府獲得的利益可能全部上繳國家，他們對此必將極 大的抵觸，不便於執行；其次，要求村或鄉鎮政府補繳土地出讓金，村集體和農民的利益沒有得到 較好的保護，甚至受到了損害。一旦強制補繳土地出讓金，導致村民錢地兩空，勢必失去生存能力； 最後，集體在自己所有的土地上開發建設樓房出售，還要向國家繳納土地出讓金，有悖於法理和情 理。而且，某些樓房是由當地村集體成員與集體之外的購房者混合購買居住。基於上述理由，土地 出讓金不宜由村或鄉集體繳納。如果要求開放商繳納，似乎也不現實。如此這樣，將引發開發商與 村委會或鄉、鎮政府之間不必要的糾紛。另外，個別開發商在將樓盤出售完畢後，或許已經解散， 「人去樓空」 ，或者資金、財產全無，給執法工作帶來很大的難度。因此，對於房地產開發公司而言， 主要是要求其補繳各項稅金，依法給與相應的處罰，追究相應的法律責任。 最好的處理方式可以分以下兩種情況處理： （1）核發經濟使用房產權證書或限價房產權證書 經過核實， 符合經濟適用房購房條件的購房者， 發證機關直接核發經濟適用房房屋所有權證書。 符合限價房購房條件者，核發限價房所有權證書。對於該兩種情況，購房條件、購房者未來轉讓時 的轉讓條件等可適用經濟適用房或限價房的相關規定。 （2）核發特別房屋所有權證 對於不符合經濟適用房或限價房的購房者，或不願意補繳土地出讓金的，核發特別房屋所有權 證。持有該類房產證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來再出售時，因受讓人不 同而區別對待： ① 房屋所有人出售給政府。在出售給政府時，免繳相關稅費、土地出讓金等。價格可以按轉讓時當地市場價格一定比例核定。政府購買後，可以出售給符合購買經濟適用房條件的人員，或者 用於廉租房出租。 ② 出售給限定的受讓人。即直接出售給符合購買經濟適用房或者限價房條件的購房人員。在 5 此情況下，由政府核定購買價格，如，可以按經濟適用房價格或限價房價格出售，並根據情況相應 地降低補繳或者免繳土地出讓金及相關稅費。是免還是減，應根據具體購房者的具體情況確定。當 然，出售給政府與出售給限定人員之間的政策應當協調一致。 ③ 出售給其他一般購房者。即購房者直接進入二手商品房市場，受讓人為普通購房者，但在出讓並辦理過戶手續時，必須補繳土地出讓金和相關稅費。此時補繳相關費金對於賣方來說並無付出 多少，影響的僅僅是其利潤而已。因為，從購房到其出售，整個房價可能已有較大的增值，這樣出 售房屋的原購房人，補繳相關土地出讓金等並未增加其經濟負擔。補繳土地出讓金及相關稅費應根 據轉讓時的市場及相關規定進行核定。 3、 核發普通房屋產權證書。 購房人在初次辦理房屋所有權證時可以直接補繳土地出讓金及相關 稅費，並取得普通房產證和土地使用權證書。取得該房產證的房屋所有權人相同於普通商品房的購 房者，所有權人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。 對於上述三種方式，購房者在辦理產權證書時可以自願選擇。 小產權，一個幽靈，一個分產主義的幽靈，徘徊在二十一世紀的中國，其的存在即具有一定的 合理性但同時又帶來了更多的問題，似乎滿足了部分人對房屋的需要，實現了住有所居的夢想，但 是給我們當前的社會卻帶來的是更多的問題，小產權房制度創新在產權權能層面上，突出了使用權 和佔有權，弱化了所有權；在農村土地所有制方面，弱化了集體土地所有制，擴大了農民的私有權。 這種情形的出現，勢必給國家的利益帶來了巨大的沖突與挑戰，又牽扯到形形色色的利益，那麼面 對這個幽靈我們應秉著謹慎、全面用一種合情、合理的方法恰當地去處理這一現狀帶來的問題。 參考文獻： [1]肖耿： 《產權與中國的經濟改革》 ，北京，中國社會科學文獻出版社，2003 年版。 [2]高富平、黃武雙： 《房地產法學》 ，北京，高等教育出版社，2003 年版。 [3]馮京津： 《京城小產權房熱銷引爭議》 《中國房地信息》 ， ，2007 年 8 月 12 日，第 3 版。 [4]丘金峰： 《房地產法律問題解答》 ，廣東，廣東人民出版社，1991 年版。 [5]李延榮、周珂： 《房地產法》 ，北京，中國人民大學出版社,2000 年版。 [6]何培華： 《房產法》 ，法律出版社,2003 年版。 [7]隋衛東、王淑華： 《房地產法》 ，濟南，山東人民出版社，2006 年版。 [8]鄒伯梅： 《小產權房相關法律問題研究》 ，北京，中國人民大學出版社，2009 年版。 [9]李劍閣： 《中國新農村建設調查》 ，上海，上海遠東出版社, 2007 年版。 [10]丁烈雲: 《房地產開發》 ，北京，中國建工出版社,2004 年版。 [11]符啟林: 《房地產法》 ，北京，法律出版社,2004 年版。 [12] （美） 羅斯科· 龐德： 《法律史解釋》 （陳明譯） 北京， ， 中國法制出版社,2002 年版， 56-84 第 頁。 [13] （法） 羅伯斯比爾： 《革命法制和審判》 （谷涵譯） 北京， ， 商務印書館,1979 年版， 153-206 第 頁。 [14] （法） 埃蒂耶納· 卡貝： 《伊加利亞旅行記》 （馮征民譯） 商務印書館,1982 年版， 134-169 ， 第 頁。 [15]劉曼玉： 《對「小產權房」的法律分析》 《法制天地》,2008 年 4 月 15 日，第 2 版。 ， [16]蔣詩媛、陳志科： 《小產權房中的利益博弈和利益平衡研究》 《學術探索》 ， ，2009（1） 。 [17]趙小軍： 《對土地私有化之批判》 《河北法學》, 2007（12） ， 。 [18]任壽根： 《產權稅收理論初探》 《涉外稅務》 ， ，2005（7） 。 [19]劉艷梅： 《農民土地權益保護存在的問題及對策分析》 《河北法學》, 2008, (11)。 ， [20]蔡繼明:《關於妥善解決小產權房問題的建議》《學術探索》 ， ，2008（5） 。 6 7 Small property right legal problems Abstract: Abstract:the so-called "small property right" refers to the farmer collective land on the construction of houses, land leasing fees paid by the national property, which is issued by the department of the township or village, but the government has issued, the so called "township of property right", also called "small property right". The township government's so-called small property license, in fact, no real property rights. This room was not state of land use right and open to booking licence, purchase contract territory housingadministration bureau will give record. So-called real property is not valid of property right. Key words: small property right, Legal issues, Treatment principle 8
⑥ 求一篇土地權屬方向的論文，簡述所有權和使用權問題，最好是突出農村土地的集體使用權和承包使用權問題。
畢業這一關是每個研究生都逃不過去的一道坎，不管你是混過去的，還是認真准備的，都對此有自己的理解。今天剛答辯完，一路忙過來，希望可以總結一下，避免以後再犯同樣的錯誤。
先總結一下論文撰寫吧。 1 規范 這是個很大問題，感覺自己平時沒有養成良好的習慣，處理數據很粗糙，經常有不符合規范的地方，例如圖表的標注、清楚的注釋，如果能在平時的數據分析中就能採用符合文章標準的方法，估計能節省不少寫論文的時間。2 中心思想 寫論文應該有個中心思想，自己寫時常常覺得只要稍微有點相關就拉來湊數，結果拼湊成了一篇論文，讓人讀起來不知所雲。論文應該有個主題，然後根據這個主題把你的論點按照一定的邏輯性，一條一條的展現出來。最好應該是能充分說明你要講的問題，不要東拉西扯的把不相乾的東西也加進來，做到論文簡約而不簡單。3 簡潔的語言 到寫東西時才發現自己的語文水平真對不起以前中學老師的諄諄教導，不知道理工科的是否都有這個毛病，一件事情本來可以用很簡單的句子解釋明白的，繞來繞去說了半天反而把人繞暈了。寫文章盡量還是簡單明了一些，閱讀起來一定要通順，低級的語法錯誤盡量少犯。一個很好的辦法就是自己讀一下，讀著拗口，就肯定有問題在裡面。 寫論文要用到大量的英文參考文獻，有時候就直譯過來，由於中英文的表達方式不一樣，所以直譯過來的東西一般都很生硬，最好用自己的理解再重新組織一下，讓人理解起來也更容易一些。4 修改論文 修改論文是一個長期而艱苦的過程，如果有人願意一字一句的看你的論文，你應該感到幸運，我寫完論文時，連自己都不願意看，感謝我的導師和杜老師不嫌棄我的垃圾論文，幫我修改了這么多。還有就是盡量能多抽出時間改論文，我當時就是想著早點混過去算了，給老闆改的時間很短，也受了很多的批評。態度最好也要端正，不要對批評有所抵觸，如能好好寫好一篇論文，感覺對個人提升還是挺多的。5 其它常見錯誤 錯別字就不多說了，最好能找人幫著看一下，同一東西自己看多了會選擇性忽略掉一些細節，自己看半天看不出來，別人說不定一眼就能指出。修改的版本最好只在一份上修改，不要一會在優盤上，一會在電腦上，版本多了容易搞混，特別是像學位論文這種內容比較多的東西。 先總結這么多，感覺其實就一點------用心，當一件事情你真正用心去做時，你才能體會到你的進步。我有範文。
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⑧ 跪求一篇有關土地流轉意義與形式的論文
農村土地流轉是我國農業和農村發展到一定階段的產物，是在現行家庭聯產承包責任制基礎上推行的一種行之有效的農村土地制度改進，對於維護農民的權益,促進農業和農村經濟的發展,維護農村社會的穩定,具有重大的現實意義和深遠的歷史意義。本文擬以浙江省寧海縣農村土地流轉為實例，對如何加快推進農村土地流轉(以下簡稱農地流轉)進行深入剖析。
關鍵詞：農業經濟 土地流轉 政府作用
一、 當前農地流轉的現狀及趨勢
(一)農地流轉現狀
農村土地使用權主要表現為土地承包經營權，即在一定年限內使用、收益和有限的處分權利。農地流轉實質就是農地使用權流轉，是指在農戶與集體間的承包關系不發生變化的前提下，承包者把有限的使用權從承包經營權中分離出來，轉讓給其他農戶或經營者的行為。我國農地流轉經歷了從農村基層組織到農戶，再從農戶轉移到其他經營者的一個過程，兩個階段表現出兩種不同效果：一是土地表現為一種生產資料，由集體所有分化為農戶佔有，農戶獲得使用權和生產經營權；二是土地表現為一種資本或商品，具有交換價值。在這兩個階段，土地在相關的利益主體——村集體經濟組織、農戶與受讓者間流轉，形成資源優化配置的三個主體，客觀上要求按市場制度來規范土地流轉和調節三者間的利益，這對深化農村土地改革，加快農業產業化、農村工業化、鄉鎮城市化進程，起到了積極的推動作用。
20世紀90年代以來，家庭承包責任制所處的微觀基礎和面臨的宏觀環境都發生了較大的變化。特別是由於農產品價格低迷，農業比較效益低下，越來越多的農民外出務工經商，許多地區出現了農地撂荒的現象，並且撂荒面積呈日益擴大的趨勢。為解決農地撂荒問題，實行規模經營，提高農業經濟效益，各個地方的農民自發地通過互換、轉包、轉讓等方式進行農地使用權的流轉。近幾年，農地流轉的發展勢頭明顯加快，有力推動了農村經濟社會發展。據統計，我國1990年以各種形式流轉的農地約占承包土地總面積的4%-5%，2000年達到7.7%，目前已達到10%以上。
浙江省農地流轉情況更具代表性。據浙江省農業廳統計，到2006年底，全省209萬農戶共流轉農地393萬畝，佔全省家庭承包經營戶的22%，占總承包耕地的19.8%。在農地流轉過程中，浙江省各地從實際出發，創新出六種流轉方式：
一是有償轉包。在集體經濟組織內部，承包農戶將土地經營權以不超過剩餘年限轉包給第三方，自己保留承包權，接包方擁有使用權，雙方簽訂契約，明確權利與義務。2006年浙江省約有50.7%的流轉農地採取這種方式。
二是業主租賃。集體經濟組織或承包農戶將土地使用權出租給村社外的業主從事農業開發，簽訂租賃協議並支付租金。2006年全省農地流轉面積的33%採取這種辦法。
三是分季流轉。以生產季節劃分，一塊農地在不同季節可由不同接包者種植，這一流轉方式正從最初自發流轉轉變為有序流轉。比如龍游縣一些農民只種一季晚稻，而將早稻種植權流轉給種糧大戶，種糧大戶為農戶提供晚稻免費機耕、育秧與優惠價機割。
四是農地互換。承包農戶為便於管理，交換承包地塊使用權，以解決個別承包戶不願流轉農地或連片流轉的矛盾。寧海縣長街鎮將承包農地設為兩個區域，一個區域為自種區，由不願意流轉農戶承包；一個區域為招商區，由願意流轉的農戶承包，集中統一對外招租，確保農地成片流轉。
五是農地入股。將農戶土地承包經營權量化入股，由村統一經營或發包給公司、規模大戶經營，村經濟合作社按股份將土地經營權所得在年終分配。平湖市黃姑鎮渡船橋村2006年底成立農地股份合作社，把經營凈收益的80%按股分紅到戶，承包農戶取得良好的農地收益。
六是農地託管。在縣、鎮鄉二級設立農地信託服務中心，村一級具體負責農地信託服務，全省已有4300多個村建立了農地流轉組織。
在就地流轉的同時，浙江省還出現了跨省流轉。如溫嶺市箬橫西瓜合作社在5個省參與農地流轉，建立了12個西瓜基地；溫嶺市農民陳定友等北上黑龍江承包農地，從事糧食生產。據統計，僅2005年，全省就有34萬戶、1121家企業，在外省參與流轉農地785萬畝，相當於浙江全省的三分之一。
（二）農地流轉發展趨勢
1、流轉行為從民間自發向有序流轉轉變。當前各地農地流轉的行為逐漸走向理性化，開始由一家一戶的農戶自發分散進行向有組織有計劃的有序流轉轉變。為促進農地有序流轉，各地農地管理組織在流轉規范管理方面進行了有效的探索。如在登記管理方面，制定等級管理辦法，規范操作程序，做好農地流轉的法律政策咨詢；在合同管理方面，統一制發農地流轉合同文本，設置專門的合同檔案，加強對合同內容的審查、鑒證和指導；在程序管理方面，明確規定凡涉及全村農戶利益的農地流轉，需經村民代表會議通過，流轉合同須由村經濟合作社備案，鄉鎮合同管理委員會簽證。
2、流轉主體從單一農戶向多元主體轉變。隨著農業結構調整和效益農業的發展，原來一些農業專業大戶擴大規模，新專業大戶不斷涌現，同時還產生了一批新的農業生產經營主體，農業企業、專業合作經濟組織、科技人員成為租賃農地承包經營權的新生力量。
3、經營內容從種糧為主向發展高效農業演進。隨著農地流轉主體的多元化發展，農地的經營內容也逐步由種糧為主向高效農業演進。通過對農業企業建基地的引導，以「公司＋基地＋農戶」和發展訂單等模式，建立農產品加工的原料基地；通過積極培育種養大戶和合作經濟組織，推進經濟農作物的種植，形成現代化農產品生產基地。
4、定價機制從相對隨意向市場定價轉變。各地政府積極探索構建農地流轉信息平台，通過各種渠道調查和搜集農地流轉的供給、需求、市場價格等信息資料，並加以統計、分析和預測，然後通過一定的載體發布有關農地流轉的動態情況，為農民流轉土地提供有效的信息服務，農地流轉價格逐步由最初的無償或隨意定價轉向市場化的有償流轉。
5、政府行為從默許流轉向主動引導轉變。在農地流轉之初，部分地方政府及幹部認為農地流轉缺乏法律法規的支撐，操作難度大，且容易產生矛盾和糾紛，在工作中持不支持、不鼓勵也不加限制的態度。隨著農地流轉對於農業增效、農民增收、農村穩定的效益逐步顯現，各地政府及幹部逐步提高了認識，加深了對農地流轉的了解，及時總結經驗，主動加強對農地流轉工作的引導，積極為農地流轉創造條件。
二、加快推進農地流轉的現實意義
農地使用權的加快流轉，有力地推進了農業結構調整，推進了農業經營體制創新，推進了農業科技進步，較好地解決了農業小規模、分散經營的各種弊端，促進了農業增效、農民增收。農地使用權流轉已經成為推進農業產業化的一個核心環節，成為農業和農村經濟發展的一場革命。
（一）推進農地流轉，是加快農業結構調整的現實需要
一家一戶分散的小規模經營，很難進行農業結構的區域化調整，農民種什麼、養什麼，具有很強的盲目性和被動性，在很大程度上依靠政府指導，由此也帶來了一系列問題。大面積農地使用權流轉後，農業經營的主體發生變化，農地主要向專業大戶、農業企業、農村專業合作組織等集中，由他們按照市場原則組織生產，使農地資源從低效益的糧棉油生產轉向高效益的名特優產品生產，對農業結構調整起到了積極的促進作用。
（二）推進農地流轉，是解決農業投入不足的有效途徑
挨家挨戶地分散經營不可能對農業有大的投入，農地的大量流轉，既需要進行大規模的農地整理，又需要大量的農業基礎設施建設投入。隨著農地使用權流轉的深入實施，農地主要由具有較高經營水平和經濟實力的大戶、農業企業等主體經營，從而使得對農業的投入不斷增加。
（三）推進農地流轉，是提升農業科技水平的重要舉措
農地使用權的流轉，為科技興農戰略的深入實施創造了條件，使一大批先進、適用的農業新技術、新成果、新品種得以推廣應用，走完了農業科技推廣到田的「最後一公里」，使農產品品牌優勢進一步凸顯，科技含量進一步提升，知名度和市場競爭力也得到進一步增強。同時，依託農業龍頭企業和農產品基地，各類專業技術人才的引進步伐不斷加快，從而有效地提高了農業科技水平。
（四）推進農地流轉，是促進農業規模經營的客觀需要
農地流轉不但較好地解決了農戶從事非農產業的要求，而且還滿足了有技術特長、有資金實力、有經營能力的專業大戶、工商業主、經營能人集約經營農地的願望。通過農地流轉，使承包經營權向大戶、農業企業集聚，形成連片專業規模經營，克服了小規模家庭經營的局限性，從而有序地引導農戶與市場接軌，走向專業化、商品化、現代化。同時，隨著「公司＋合作社＋基地＋農戶」等一系列行之有效的農業經營模式的推廣，各類農業合作組織、農業行業協會也如雨後春筍般的建立起來，農業組織化程度也大大提高。
（五）推進農地流轉，是加速農村勞動力轉移的必然要求
農地使用權的流轉，使農村勞動力持續穩定地向非農產業轉移提供了可能，越來越多的農民轉讓農地使用權，實現了就業轉移，拓寬了農民增收渠道。農地使用權的流轉使農民獲得了一筆比較可觀的租金，農民獲得了比自己經營還要高的轉讓費。同時，農地流轉後，不少農民轉化為產業工人，使眾多農民不出家門就找到了就業渠道，獲得了轉讓費和勞動工資的雙份收入。
三、寧海縣推進農地流轉的基本做法和經驗
近年來，寧海縣以科學發展觀為指導，以市場經濟為導向，堅持規模化帶動產業化、組織化、科技化、品牌化思路，積極推行農地承包經營權流轉，農地流轉規模大、效益好，逐步創立了「農民自願參與、方式自由選擇、企業自主經營、市場自我調節、政府自覺服務、規模適度控制」的「五自一控」流轉模式，形成了五千名職業農民經營全縣七成耕地的可喜局面，被譽為寧海農業發展的「第二次革命」。
（一）寧海推進農地流轉的基本做法
1、開展農地整理，創造農地流轉條件。近年來，寧海縣把農地整理和綜合開發作為開展農地流轉的一項基礎性工作，切實加強資金投入，積極推進標准農田建設，為農地流轉、成片規模開發創造了條件。據統計，自1998年以來，全縣共投入農地開發整理資金2.2億元，完成農地整理項目100個，整理面積達到18.86萬畝，建成標准農田14.56萬畝，新增耕地2.1萬畝；完成農地開發項目235個，新增耕地2.23萬畝，並建成 「田成方、路成行、渠成網」的標准農田，極大地改善了農田基礎設施，吸引廣大種養大戶、農業龍頭企業等經營主體參與農地流轉。
2、培育經營主體，拓展農地流轉渠道。一是引導農業企業建基地。寧海縣各類農業企業通過農地流轉，以「公司＋基地＋農戶」和發展訂單等模式，建立西蘭花、雪菜、榨菜、高菜等原料基地6.7萬畝。二是引導種養大戶和經濟合作組織開展規模經營。全縣種養大戶和經濟合作組織通過農地流轉，開展集中連片的種養殖，流轉面積達到11.7萬畝。三是鼓勵工商企業投資效益農業。工商企業積極參與農地流轉和基地建設開發，如寧波久豐生物科技有限公司從農戶處流轉700畝農地，種植進入超市的果蔬。到目前為止，全縣工商企業已完成基地示範項目投資6000萬元。據統計，到2005年底寧海農地流轉涉及農戶以外主體的面積有8萬余畝，占流轉總面積的三分之一左右。
3、創新流轉形式，提高農地流轉實效。寧海縣立足實際，在堅持自願的基礎上，大膽創新，開展多種形式的農地流轉。一是開展委託轉包。農戶將農地經營權委託給村經濟合作社，由村經濟合作社統一發包給大戶或農業企業，面積達9.74萬畝。二是自行轉包。農戶通過私下協商或口頭協議等方式將承包地轉包給親朋好友耕種，面積達3.27萬畝。三是租賃。農戶將農地租賃給農業企業、規模大戶、工商企業使用，承租人向出租人支付租金，面積達3.2萬畝。四是實行股份合作。由村集體將農戶土地承包權量化入股，農地由村統一經營或發包給公司、規模大戶經營，村合作社按股份將農地經營所得在年終進行分配，面積達1.1萬畝。此外，寧海各地還建立了農地互換制度，流轉面積達到2.31萬畝，促進了農地成片流轉。
4、健全流轉機制，提供農地流轉保障。一是規范農地流轉管理。完善農業承包合同管理委員會，建立農地經營權流轉審查制度、檔案管理制度，制訂相應的規范操作程序，規定農地流轉合同必須由村經濟合作社備案，鎮鄉合同管理委員會鑒證。建立農地向大戶集中流轉過程中的風險防範機制，避免工商企業或非農人員隨意性、大面積、長時間地租賃農戶承包地搞粗放經營。二是加強農地流轉服務。建立農地流轉服務平台，為農戶開展流轉前後的政策咨詢、信息提供、合同簽訂等各種服務。三是建立政策引導機制。出台鼓勵開展農地經營權流轉、工商企業投資農業、龍頭企業建設農產品原料基地等一系列政策意見，每年從土地出讓金純收入中提取3%，重點用於改善基地的基礎設施和扶持農業專業合作組織、規模經營戶發展，並對農地流轉開發的手續和稅費進行簡化和減免，並每年安排100萬元用於農地經營權流轉獎勵。增加縣農業擔保中心資本金，加強農業信用擔保機制建設，積極為商業及金融信貸資金投入農地流轉創造條件。
(二)寧海推進農地流轉的主要經驗
根據在寧海多年的工作實踐，筆者深深感到，寧海之所以能在農地流轉方面取得如此大的成績，完全是廣大幹部群眾認真遵循認識－實踐－再認識－再實踐的科學路徑，創造性開展工作的結果。從寧海經驗來看，至少有以下幾方面值得借鑒：
1、務必以穩定家庭承包經營政策為前提，堅決貫徹並靈活運用黨的農村政策。實行以家庭經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨的農村政策的基石。寧海縣在推進農地流轉的過程中，處處以穩定土地承包關系為前提，堅持依法辦事，不搞強行流轉，確保土地所有權，穩定土地承包關系。同時，又採取因地制宜的政策措施，建立靈活有效的流轉機制，靈活運用各種流轉形式，搞活土地承包經營權，既確保了黨的農村政策的貫徹執行，又促進了農業生產力的發展，開創了農業和農村工作新局面。
2、務必以加快經濟穩定發展為條件，適時推進農地流轉。推進農地穩定流轉，根本還是靠加快經濟發展，提高生產力水平。據有關專家分析，農地健康穩定流轉需要具備以下五個基本條件：一是農村人口恩格爾系數在45％以下；二是農業產值占社會總產值的比例小於10％；三是農村非農收入在75％以上；四是農村勞動力中從事非農勞動的數量大於50％；五是農業種植業結構中經濟作物面積佔30％以上。如果專家所說的以上幾點是推進一個地方農地流轉的必要條件，那麼寧海縣作為浙江東部沿海相對較發達地區，已經完全具備以上所說的幾個條件，寧海的實踐也證明了這一點。寧海的農地流轉經歷了一個逐步發展的過程，一開始由於區域經濟發展水平還不夠高，農地流轉僅局限在小范圍內，近年來隨著縣域經濟的快速發展，使得大量的農民從「一畝三分」農地中擺脫出來成為可能，才有現在的大規模農地流轉。因此，農地流轉一定要從當地經濟發展的實際出發，適時加以引導和推進，切忌不顧條件一哄而上。
3、務必以「自願、效益」為原則，充分尊重群眾的意願。推進農地流轉，要順應農民群眾的發展需求，尊重農民群眾的首創精神，及時總結農民群眾的實踐經驗，並上升到理性高度用以指導面上工作。一是要堅持自願原則。把農地流轉權真正交給農民，由農民自主選擇流轉的對象、方式和條件，任何單位或組織不能違背農民的意願強行剝奪農民的土地使用權，政府的引導和服務必須要以群眾的意願作為前提和保證。二是要堅持效益原則。把農民增收作為根本出發點，根據農地的級差，按照市場的實際價格，加上失去農地的必要保障成本，合理確定農地流轉基價，確保農民通過承包經營權的流轉，獲得比自己耕種農地更多的收益，讓農戶從農地流轉中得到實惠。
4、務必以政府引導為保障，充分發揮政府在農地流轉中的助推作用。在農地流轉中，寧海縣各級政府部門堅決從農地流轉市場上退出來，變強制為引導，變干預為服務，既不越位也不缺位。一是出台農地流轉方面的政策意見，對農地流轉的原則、范圍、形式等作出具體規定，保護農民權益。二是制定並嚴格執行土地利用總體規劃，控制農地流轉結構，把握農地流轉動態平衡，引導農地流向。三是逐步完善農地流轉定價體系，提供價格指導和參考，科學合理地確定農地流轉補償標准和利益分配比例。四是制定優惠政策，積極吸引和扶持農業龍頭企業和種養大戶對流轉農地進行規模化經營開發。五是根據農業產業化經營的發展需要，有計劃有步驟地促進農地流轉，防止放任或者一哄而起，確保農地流轉工作有序推進。
（三）寧海推進農地流轉存在的主要問題
根據調查，當前寧海在推進農地流轉方面也存在一些問題和不足，主要表現在以下幾個方面：
1、規模流轉比例偏少。推進農業適度規模經營，提高農業生產經營水平，這是新農村建設和現代農業發展的客觀要求。農地流轉不一定就能促進農業規模經營，農業適度規模經營的基本前提是農地規模流轉。這些年來，寧海農地流轉取得很大成就，目前全縣流轉總面積達到28.5萬畝，但局部流轉規模偏小，流轉面積大多數在100畝以下，還有許多農地流轉是以農戶為單位進行的，這就影響到農業規模經營，與現代農業發展要求還有較大差距。
2、農地流轉載體缺位。農地流轉必須要有一個交易的載體，為交易雙方提供場所、信息和規則。目前，多數鎮鄉還沒有形成真正意義上的流轉市場，想轉出的農戶一時難以找到合適的對象，而有能力的經營大戶卻苦於和一家一戶談判費時費力，又不能保證連片規模開發。隨著農村生產力的提高和城鄉第二、三產業的發展，進入市場流轉的農地會逐漸增多，如不盡快建立農地流轉載體，仍由農民進行偶然的、直接的、盲目的交換，勢必提高流轉交易成本，影響農地的流轉速度、規模和效益，進而影響農地資源的優化配置。
3、農地流轉中介服務體系落後。從寧海的情況來看，雖然各個地方都建立了農地流轉服務平台，但由於種種因素，還有一部分鄉鎮的農地流轉機構尚難以發揮職能作用。而農民群眾由於受自身素質的局限，難以獨立完成農地流轉的全部過程，特別是一些專業性較強的環節，如評估農地使用權的價值、簽訂流轉合同等，需要得到中介機構的服務。由於農民群眾的需求與政府的供給存在著不適應性，使得農地供求雙方的信息流動受阻，從而在一定程度上影響了農地的有效流轉。
4、農地流轉後存在不穩定性。一方面，隨著國家政策調整和農產品價格上揚，激發了農民對土地的投資熱情，爭要承包地、要迴流轉地、要求提高流轉價格等情況時有發生。另一方面，雖然縣域經濟總體比較發達，但仍有部分農民轉移就業不充分、不穩定，仍然把承包地看作生存的「活命田」、養老的「保險田」、就業的「副業田」，不願離開承包地，妨礙了集中連片的農地流轉。因此，農地流轉出現了相對停滯狀態和逆流轉苗頭現象。對於這個現象，我們要辯證來看。農地流轉是生產力水平提高的必然結果，也是進一步解放生產力的必然要求，在流轉過程中存在諸多矛盾是發展的客觀規律，不排除由於宏觀經濟運行周期波動和一些農民個體行為反復，出現農地相對穩定甚至逆流轉現象。
四、加快建立和完善農地流轉體系的幾點對策建議
（一）切實規范農地流轉管理體系
1、加強農地流轉程序管理。農地流轉當事人經平等協商達成一致意見後，雙方應當簽訂書面合同，並報鄉鎮農業承包合同管理機構審查、簽證和登記。明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或越過農戶對外簽訂流轉合同。對合同條款不清、標的顯失公平的流轉合同，要通過說服引導、利益平衡的辦法引導雙方簽訂新合同。對流轉程序違法違規問題要及時提出糾正或整改意見，對糾正整改不力的要責令限期糾正整改。
2、加強農地流轉登記管理。按照規定的程序登記、備案，可以增強農民群眾進行農地流轉的安全感，擴大流轉規模，同時也可以使政府掌握農地流轉的實際情況，制訂正確的政策措施。各地應切實加強農地流轉登記管理，可作出這樣硬性規定，流轉合同如不經過有關機構審查、簽證和登記，則不具備法律效力。
3、加強農地流轉合同管理。合同檔案是農地流轉的原始文字依據，必須妥善進行管理。各地農業承包合同管理機構對流轉合同的內容進行審查、簽證和指導，提高合同的合規性；統一制發流轉合同文本、提高合同的規范性；設置專門的合同檔案管理專櫃和專門的管理人員，完善流轉合同的立卷、歸檔、調閱工作，提高合同的安全性和保密性。
（二）積極培育農地流轉市場體系
1、健全農地流轉服務平台。進一步完善縣一級農地流轉服務中心、鄉鎮一級農地流轉服務站、村級農地流轉服務組的三級中介服務網路，建立農地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協辦手續等服務。強化政府有關部門服務職能，與農地規模流轉需求主體建立定點聯系制度，優先為農業龍頭企業、專業合作組織等提供技術培訓、信息咨詢等服務。加強基層組織的服務功能，鄉鎮人民政府、村經濟合作社和農地流轉服務組織要積極為流轉雙方提供流轉供求信息、政策咨詢、合同簽訂指導和流轉協調等服務。
2、建立農地流轉信息網路。建立縣級農地流轉信息平台，使廣大農戶和有意投資農業的經營者能及時、准確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯系，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳等問題。農地流轉信息平台可根據各地實際設置農地轉出、轉入、政策宣傳等板塊，轉出信息板塊主要發布農地承包經營權對外轉出的信息，轉入信息板塊主要發布有轉入農地承包經營權意向的信息，政策宣傳板塊主要用於介紹有關政策和法律法規。
3、建立農地流轉調節機制。各級政府應當對農地流轉的規模作出適當的限制，設置合理的條件，既要防止農地使用權過於集中，以調節農地流轉過程中的壟斷和不公平現象，又要防止改變用途。
（三）加快建設農地流轉促進體系
1、大力培育規模經營主體。要採取切實有效的措施，著力培育一批具有現代經營理念的新型農民，提高他們開展規模經營的能力，使他們成為推進農地規模流轉的主力軍；扶持發展一批農業龍頭企業、農業專業合作組織，鼓勵他們通過農地流轉建立自己的農業生產基地；鼓勵工商企業積極參與農地流轉，投資發展效益農業、開發農產品。
2、著力推動農民轉移就業。一是拓展農村勞動力轉移就業空間。大力發展農村二、三產業，深入推進農業產業化經營，積極推進農村城鎮化建設，促進農村勞動力向二、三產業轉移。二是建立健全以政府為主導，社會中介為補充的勞動力就業服務體系，形成多形式、多層次、有保障的勞務輸出格局。三是加強農村勞動力培訓。創新培訓形式，整合培訓資源，廣泛實施農村勞動力轉移培訓工程，著力提升農村勞動力的就業能力和水平。
3、加強農村社會保障工作。沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農民離土的安全感和規避市場風險的能力，農村土地市場發育的進程也將嚴重受阻。因此，要盡快建立多層次農村社會保障體系，包括農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等等，逐步弱化農地的福利性和社會保險功能，為土地出讓者解決後顧之憂。
（四）健全完善農地流轉政策法規體系
1、及早修訂土地管理法規。在農地流轉問題上，現行的《土地管理法》與《農村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五條規定：「農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經過村民會議三分之二以上成員或者三分之二村民代表的同意並報鄉鎮人民政府批准。」而《農村土地承包法》第三十二和三十四條則明確規定：「通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。」由此可見，有必要對《土地管理法》進行適當的修改。
2、制定農地流轉有關法律法規。目前，關於農村土地流轉的法律規定散見於《土地管理法》和《農村土地承包法》兩部法律之中，缺乏系統性。2001年12月，中央下發的《中共中央關於做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，內容較為具體，但未上升到法律層次。因而急需研究制定相關的法律法規，對農村土地承包經營權的法律基礎進行確認和保護，對農村土地流轉的內涵、形式、運作程序、監督控制及相應的法律後果作出明確、系統的界定。
3、制定對農地承包經營權進行保護的有關法律。這個法律應當明確規定：一是農戶所擁有的集體土地承包經營權是農民以合同形式所取得的一種產權，以實現承包經營權的物權化；二是農戶對承包經營權依法享有佔有、使用、贈予、拍賣、轉讓、出租、繼承、入股等權利，以實現承包經營權內容的明晰化；三是能否考慮取消現行30年承包期限的限制，以實現承包經營權的永久化。
參考文獻：
1、田野：《中國農村土地流轉：現狀、問題及對策建議》；
2、邵書慧：《土地流轉動力機制初探》；
3、劉瑩：《農村土地流轉問題的思考》；
4、劉麗：《國外土地流轉交易中政府的職能定位及作用》；
5、李亞彪：《浙江農地流轉的模式與困境》；
6、遼寧省政府發展研究中心課題組：《土地流轉模式的選擇》。
⑨ 幫我想一個法學本科的畢業論文題目
法抄學本科畢業論文選題：
1、論我國民間借貸的現狀及法律規制
2、論法律的平等價值
3、上市公司並購業務若干法律問題研究
4、論虐待被監護、看護人罪
5、所有權保留若干問題研究
6、網路金融詐騙犯罪的法律規制
7、論公司合同風險及其規制
8、論夫妻侵權的法律規製法輔
9、逃稅罪研究
10、校園暴力的成因與法律防範
11、正當防衛疑難問題研究
12、網路著作權侵權問題研究
13、不真正不作為犯研究
14、論交通肇事罪
15、論虐待被監護、看護人罪
以上選題由學術堂整理提供
⑩ 土地拍賣對建設項目總投資的影響論文
2003年12月2日，番禺區國土局發布了國有土地使用權掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權，競價日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設施由政府統一配置；第三，拍賣地塊集中於南區、鍾村。番禺區政府決定從2003年起重點開發市橋南區，並把南區定位為「具有南國水鄉特色，融精品商業、休閑度假和文化娛樂於一體的生態型生活園區」。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位於南區，以下就其中沙灣鎮龍岐村地塊作一個初步的開發投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。
本次分析主要分為：基礎分析、市場分析、項目定位、成本效益、結論及思考五個部分。
一、基礎分析
1.地塊背景資料
2.區位分析
1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區社會發展的交通問題得到緩解，規劃中的路網、橋梁的建設也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區的生活環境，使該區域的城市化進程加快。
2)南區及沙灣是市民公認的教育資源配置最豐富、最完善的區域，番禺的「高等學府」基本上都在該區域范圍內，教育配套從省一級幼兒園、中小學到職業技術學院等完全是「一條龍」，這使該區域住宅的吸引力有較大提升。
3)該區域近兩年發展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區內的樓盤以大型項目或別墅項目為主，而且新建樓盤在整體規劃上都有較高標准，使該區域的生活設施和住宅配套日益完善，促使該區域成為番禺未來居住中心區。
4)目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫院等方面。
二、市場分析
1.區域住宅市場分析
1)供應量：以舊盤新貨為主
由表2可以看出，南區及沙灣的樓盤的供應情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產品，現剩餘少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。
單從市場供應角度分析，估計現時該區域一手住宅的總供應量約為1500套。
2)產品： 大盤大戶型佔主導
現時該區域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應量較少，而且番禺的別墅也較集中於該區域，因此住宅小區的密度較低，樓盤佔地面積和建設規模較大，多在7~40萬平方米。
樓盤建設較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內部依靠造景能形成較好的社區人文環境，使該區域的整體素質得到提升。
住宅戶型偏大，100平方米以上的單位佔六成；以100~120平方米的3房為主，約佔五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區域購房是以自住為主。
資料來源：珠江恆昌代理三部實地調查
註：上述數據以戶型的面積為量化標准
3)價格： 高低兩極明顯，中檔盤少
南區及沙灣現時在售的一手住宅，單價集中在2000~2500元/m2的范圍內，總價集中在20~30萬元的范圍內，分別約佔三成。
該區域的樓價兩極分化明顯，單價最低低於1600元/m2，最高價高於3500元/m2 ，相差超過2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價相差10~20萬，令該區域集中了大量高端和低端的客戶。
2.目標住宅市場分析
本區域住宅目標市場分為二類：
第一類為高質素樓盤目標客戶：客源分布區域廣，包括本區域及市橋、周邊各鎮等地區的中、高收入人群，他們對住宅質素要求高，對價格考慮少，住宅消費潛力大。可接受樓價在2800元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。
第二類為低價樓盤目標客戶：客源主要集中在本區域，主要考慮價格優惠，對戶型需求偏小。
三、項目定位分析
優劣勢分析
s優勢: 享有河涌綠化帶資源，周邊環境良好；位處重點發展區域南區；周邊生活配套規劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區，四周均有40米或50米的規劃路,交通方便。
w劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區域門檻；現時交通不便，生活配套設施未完善;四周規劃主幹道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規劃布局;項目規模小。
o機會：南區規劃建設全面鋪開，有力促進房地產開發；南郊居住氣氛日益濃厚，置業前景理想；區域存在中檔樓盤缺口。
t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目發展；南郊尚有較多待開發土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規模大、成本相對較低，對項目構成直接威脅；項目地價成本高，利潤空間不大。
市場定位
根據上述SWOT分析，項目應以自身規模及河涌綠化帶為基本立足點，從彌補區域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發，確立項目市場定位。
產品定位：中偏高檔的生態、高尚精品社區；住宅類型以六層、九層洋房為主，並可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。
消費者定位：本區、市橋及周邊各鎮有穩定收入的中產階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質素、品味要求高。
價格定位： 六層洋房均價2600元/M2，九層電梯洋房均價2900元/M2，又疊層別墅均價3500元/M2，洋房總價主要控制在25~30萬元之間（市場空白點），別墅總價控制在60萬元左右。
形象定位： 中產者的高尚社區——城市中心水岸家園
四、成本效益分析
1.項目方案建議
項目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建築面積為92065平方米，設置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會所面積（含規劃指定的公建配套）。車庫分別設在地下室和地面空地，共24300平方米。
項目由2004年1月（假設時間）開始進入籌建階段，2004年7月～2006年6月為工程建設階段，預計在2005年1月開始預售。
註：1）、利用河涌綠化帶建設小部分別墅，可增加項目經濟效益；
2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此後建建議以九層電梯洋房為主，且可節約用地營 造綠化空間，提升樓盤檔次；
3）、設置一定規模的主題會所，增加項目附加值。
2.項目成本及效益分析