商業綜合體外牆面使用權

A. 商業大樓的外牆屬於公共空間嗎

咨詢記錄 · 回答於2021-08-05

B. 屋面和外牆的所有權和使用權應當屬於誰

商品房外牆及屋面的使用權歸業主共同所有。
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。商品房的外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半計入整幢商品房的公用建築面積，由該幢商品房的全體業主分攤。

也就是說商品房的外牆面的所有權屬於該幢商品房的全體業主共同所有，所以，外牆面的使用權也屬於該幢商品房的全體業主。

而屋面是商品房不可分割的組成部分，屋面的所有權應屬於該幢商品房屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人共同所有，屋面的使用權也應屬於該屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人。因此，建築的外牆及屋面都屬於共有部分，歸業主共有。

(2)商業綜合體外牆面使用權擴展閱讀：

所有權和使用權區別

所有權，是所有人依法對自己財產所享有的佔有，使用，收益和處分的權利。是對生產勞動的目的，對象，手段，方法和結果的支配力量，它是一種財產權,所以又稱財產所有權。

所有權是物權中最重要也最完全的一種權利，具有絕對性、排他性、永續性三個特徵，具體內容包括佔有、使用、收益、處置等四項權利。

使用權，釋義為不改變財產的本質而依法加以利用的權利。通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意願而轉移給他人。如我國國家財產的所有權屬於中華人民共和國，而國家機關、國有企業和事業單位根據國家的授權，對其所經營管理的國家財產有使用權。

1、從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。

因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。

2、從商品房買賣合同示範文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。

那麼，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。

C. 商品房外牆是不是屬於個人所有

商品房外牆屬於全體業主共有，不是個人所有的。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

分析：對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。實踐中，因廣告、裝修等事由常發生糾紛，理論界對商品房外牆面權利歸屬也有爭議。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

(3)商業綜合體外牆面使用權擴展閱讀

相關規定：

建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。

對外牆面使用權的行使及所得收益有法律規定。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

D. 商品房外立面所有權歸屬

法律分析：根據建設部和國家工商行政管理局發布的新商品房買賣合同示範文本中的規定，商品房所在樓宇的屋面使用權即樓頂天台、外牆面使用權屬於開發商和購房者約定的內容，即雙方可以約定樓宇的屋面使用權、外牆面使用權歸誰所有。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第四百六十三條 本編調整因合同產生的民事關系。

第四百六十四條 合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。

婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議,適用有關該身份關系的法律規定;沒有規定的,可以根據其性質參照適用本編規定。

第四百六十五條 依法成立的合同,受法律保護。

依法成立的合同,僅對當事人具有法律約束力,但是法律另有規定的除外。

第四百六十六條 當事人對合同條款的理解有爭議的,應當依據本法第一百四十二條第一款的規定,確定爭議條款的含義。

合同文本採用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的,對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的,應當根據合同的相關條款、性質、目的以及誠信原則等予以解釋。

第四百六十七條 本法或者其他法律沒有明文規定的合同,適用本編通則的規定,並可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規定。

在中華人民共和國境內履行的中外合資經營企業合同、中外合作經營企業合同、中外合作勘探開發自然資源合同,適用中華人民共和國法律。

第四百六十八條 非因合同產生的債權債務關系,適用有關該債權債務關系的法律規定;沒有規定的,適用本編通則的有關規定,但是根據其性質不能適用的除外。

E. 物權外牆面合理利用的范圍

樓宇外牆面應屬業主共有，對外牆面的使用權應定性為對共有部分的專有使用權。
按照共有財產之性質對共有財產進行使用是建築物區分所有權人作為共有人之一項基本權利，如對樓宇之電梯、走廊等共有部分的使用。對於共有部分的使用，各國立法均一致規定，區分所有權人依共用部分之用法或使用需要予以進行，而非依各區分所有權人對共用部分之應有份額予以使用。樓宇外牆面既屬於業主共有財產，共有人亦應當有權對其進行使用。

F. 商品房所在樓宇外牆面使用權，屋面使用權歸出賣人所有合理嗎

不合理。
根據《物權法》規定，商品房的建築外牆及屋面都屬於房屋的公共部位，其屬於該棟住宅樓全體業主所有，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

G. 商品房外牆面是否屬於全體業主共有

房屋外牆面全體業主共有。

《物權法》等相關法規規定：社區房屋外牆面屬業主共有，開發商不能在出售房屋時在商品房買賣合同中約定保留外牆面的所有權和使用權。而同時，房屋外牆面也不能由單個業主私有。

此外，根據最高法院《建築物區分所有權解釋》第四條「業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。」

(7)商業綜合體外牆面使用權擴展閱讀：

第十三條登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重復登記；

（三）超出登記職責范圍的其他行為。

第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

H. 租賃商鋪的外牆廣告使用權到底屬於誰

從現行法律法規的相關規定來看，屋面的所有權應當歸屬於全體業主。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」這意味著，業主購買房屋的同時也得到了所買房屋所在小區的全部土地共有使用權; 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：「土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。」這就說明，業主所買房屋所使用的土地使用證標明的土地范圍內的所有公共建築，只要計入了公攤的范圍，全體業主就對其享有共有權。由此可見，樓宇屋面的所有權是歸全體業主所共有的。
因此從以上來看，商品房的屋面、外牆面的所有權是屬於全體業主的。
所有權與使用權是不同的。
第一，從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。
第二，從商品房買賣合同示範文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。那麼，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。
因此，開發商可以通過合同的約定，取得商品房的屋面、外牆面的使用權。所以在簽訂合同時一定注意合同當中對商品房的屋面、外牆面的約定。

I. 法律上的獨立商鋪的屋面使用權規定

根據《中華人民共和國民法通則》、《物業管理條例》以及相關部門規章的規定，業主依回法享有的物業共用答部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分；利用物業共用部位、共用設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理手續，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；已納入分攤面積的公用部位的產權，屬業主共有，房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。因此，屋頂、外牆使用權依法應當歸業主所有，開發商強行佔有侵害了消費者的權益。開發商要在屋頂、外牆面安裝廣告牌必須經過業主委員會同意，並且所收取的廣告收益的主要部分歸業主委員會所有，由業主委員會統一保管使用。