抵押權人購買抵押物

A. 抵押物可以購買嗎

抵押物不可以買賣。法律規定，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，除非受讓人同意代為清償債務使抵押權消滅。抵押權經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償樓債務或者提存。
【法律依據】
《民法典》第四百零六條
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

B. 有抵押的房產如何買賣

二手房交易中，常見的抵押有方式有三種，無論哪種方式的抵押，都需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。

房產證附記頁有抵押登記章部分圖示

二、房屋有抵押，交易需注意什麼？

房屋有抵押，交易時需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。1.已登記的個人抵押

賣方在個人借貸關系中以房屋作為擔保，出售已設定抵押登記的房屋時，買方應提前要求賣方持房產證及身份證原件到建委核實抵押詳細情況，並簽署“有抵押”版本的《補充協議》，明確約定賣方還款解押的具體時間。

2.未登記的個人抵押

個別賣方雖然以房屋作為擔保，但並未辦理抵押登記，這種情況比較難核實，需要賣方在出售時主動告知，如賣方故意隱瞞導致房屋買賣合同期限延誤應承擔相應的違約責任。

未辦理抵押登記的房屋，如果過戶前抵押權人行使抵押權仍可導致被查封，限制過戶。因此即使未設定抵押登記，也應簽署“有抵押”版本的《補充協議》，約定賣方還款解押的具體時間。

註：債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月將房屋抵押給了乙銀行。那甲就是抵押人，銀行是抵押權人，房屋就是抵押物。

3.已登記的銀行抵押（按揭）

如果賣方以按揭貸款的方式購買的房屋，通常下發房產證的時候便已設定抵押登記。賣方需前往銀行核實剩餘未還抵押金額，並在《補充協議》中約定還款解押的具體時間。

註：如果賣方需以買方首付款還款解押，買賣雙方需前往銀行，提前確定好銀行扣款時間，並於扣款前一天將首付款存入還款賬戶，同時買方應要求賣方將銀行卡交由自己保管，最好讓賣方配合將銀行卡密碼變更，並停止該銀行卡網銀業務，防止在銀行扣款前賣方將錢取走、挪作他用的情況發生。

案例：

李先生在某中介公司的介紹下，和買方王女士簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由王女士以620萬的價格購買李先生的房屋。當日，王女士即向李先生支付了20萬元定金。

由於李先生出售的該房屋存在兩個抵押權利，抵押權人為某銀行，針對償還貸款解除抵押事宜，李先生和王女士經過再三協商最終達成一致，約定王女士先行向李先生自行支付280萬元首付款用於償還房屋貸款，不足部分由李先生自己補齊，李先生應於2013年7月31日前辦理完畢解除抵押手續，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超過15日的則構成根本違約，王女士有權解除合同，李先生應按照房屋總價款的20%向王女士支付違約金。

買賣合同簽訂後，王女士依約向李先生支付了280萬元首付款，兩個月過去了，但卻遲遲不見某中介通知其辦理過戶手續。幾經詢問才得知，李先生拿到其首付款後，並未去償還貸款，而是用該筆首付款參與了賭博，揮霍一空。

王女士得知此情況後，對李先生失去了信任，決定解約。在某中介公司的協調下，李先生雖然同意解約並返還購房款，但卻不同意支付違約金。於是，王女士一紙訴狀將李先生訴至法院，要求解除合同、返還已支付的購房款，並賠償違約金124萬元。

如果賣方使用買方的首付來解抵押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還款，不給賣家中間挪用的機會。

該內容僅在北京適用

C. 抵押期間轉讓抵押物怎麼處理

1、《物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

2、《擔保法》第49條規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。

抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保.

抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

3、《擔保法解釋》第67條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。

取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

(3)抵押權人購買抵押物擴展閱讀：

1、可以當作抵押物的財產：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。

（五）依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物，當事人辦理了抵押物登記以後可以抵押。

（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。

2、有下列情況之一的，抵押權人有權處分抵押的房地產：

（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其它情況。

有上述情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押人可以向人民法院提起訴訟。

抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。

同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先後順序受償。

處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建築物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。法律、法規另有規定的依照其規定。

抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權人請求中止的；

（二）抵押人申請願意並證明能夠及時履行債務的，並經抵押權人同意的；

（三）發現被拍賣的抵押物有權屬爭議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；

（五）其他應當中止的情況。

D. 抵押權人對抵押物的權利

法律分析：抵押權的保全的權利。在抵押權人因抵押物受有損害而遭受損失時，抵押權人基於其抵押權可以行使如下權利保全其抵押權：(1)在抵押人的行為足以使抵押物的價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。(2)抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值的減少無過錯的，抵押權人有權在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值減少的部分，仍作為債權的擔保。2、處分抵押物的權利。在債權到清償期而未受清償時債權人有權將標的物進行處分，以為受償。3、優先受償權。這是抵押權的核心權利，在債務人不履行債務時，抵押權人就抵押財產處分所獲得的價金優先於沒有設立抵押權的債權人優先受償，即只有抵押權人的債權全部獲得清償以後有餘額的其他債權人才可以受償，若無余額的其他債權人即無法受償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形；抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

E. 房產抵押後法院拍賣房子抵押權人是否有優先權購買權

債權人可以競拍，但沒有優先購買權。

在房地產中有優先購買權的有以下三類人：

1、有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意；

不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。

經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。

2、出租人出售房屋的，應該提前15日通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。

3、共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優先購買權。

拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。

根據最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定：

拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;

如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。

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保護優先購買權的程序

根據拍賣規定第十四條和第十六條的規定，法院強制拍賣中，對於優先購買權的保護須遵循如下程序：

1、拍賣通知

人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，

通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人於拍賣日到場(拍賣規定第十四條)。

由於優先購買權人須以競買人身份行使優先購買權，

所以拍賣通知中要載明拍賣的時間、地點、拍賣原因、拍賣保證金數額、交納拍賣款的期限等內容，以便於優先購買權人決定是否參與競買。

對於法院尚未知悉的優先購買權人，法院應當在拍賣公告中一並告知優先購買權人參與競買的權利，以及不登記競買將喪失其優先購買權的法律後果。

拍賣通知的時間不受民法規定的限制。《民通意見》第118條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。

承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」

合同法第二百三十條僅要求在出賣前合理期限內通知優先購買權人。

應當指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規定的通知時間的限制，也不受當事人雙方約定的通知時間的限制。

只要拍賣通知符合拍賣規定第十四條即可。

2、競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場

優先購買權人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

未按規定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優先購買權。另外，「優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權」(拍賣規定第十四條)。

3、舉牌應價

出現了最高應價時，優先購買權人在拍賣師高呼三次結束前舉牌應價，

且該最高價達到本次拍賣保留價以上的，就以該應價拍賣成交給優先購買權人。

「如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人」(拍賣規定第十六條)。

4、順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的處理

順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，拍賣司法解釋規定「以抽簽方式決定買受人」(拍賣規定第十六條)。

執行實踐中也有採用繼續加價拍賣的辦法，由多個優先購買權人為競買人、以現有的出價為起拍價，讓多個優先購買權人繼續競拍，價高者得。但拍賣規定沒有採納這種做法。

F. 抵押權人可以佔有抵押物嗎

法律分析：抵押權人無權對抵押物進行抵押。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

G. 抵押權人可以使用抵押物嗎

法律分析：抵押權人不能使用抵押物,使用抵押財產的權利不是抵押權人的權利。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百九十二條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以請求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。

第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

H. 民法典抵押權人如何轉讓抵押物

法律分析：抵押物的轉讓，是指基於抵押人的意思表示而將抵押物的所有權讓與第三人的行為，包括以買賣、互易、贈與、清償、出資等讓渡抵押物所有權的行為。轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

第四百條 設立抵押權，當事人應當採用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

I. 民法典規定抵押權人能否拍賣標賣抵押物

法律分析：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第四百一十條 【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。