1. 商品房預售合同有土地抵押違法嗎
法律分析：商品房預售完成後，土地使用權仍屬於開發商所有，開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。但是，預售商品房中，部分購房戶如果進行了預告登記，開發商就不能將預告登記范圍內的土地使用權進行抵押。依據相關規定，預告登記後具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發商在將建設中的房地產進行預售後，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其佔用范圍內的土地使用權設定抵押。因此，房屋預售後土地使用權可否抵押，要具體情況具體分析。
法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
《城市房地產開發經營管理條例》
第三十三條 辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
2. 預售許可證抵押土地使用權
房屋預售後土地使用權抵押可以。商品房預售完成後，土地使用權仍屬於開發商所有，開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。但已進行預告登記的預售商品房中，不得對其預告登記范圍內的土地使用權進行抵押。
【法律依據】
《民法典》第二百二十一條
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
3. 房地產己出售,而開發商又將土地的使用權抵押給他人,其行為是否有效
土地使用權是對土地所享有的權利，房屋產權是對土地上建造的房屋所擁有的權利。 但根據國家法律規定，土地上建造房屋的，房屋產權與土地使用權是合二為一的。土地使用權轉移的，土地上的房屋相應的要一同轉移；房屋轉移的，土地使用權也相應一並轉移。
4. 商品房土地使用權被開發商抵押之後如何保護購房者
在商品房出售之前開抄發商是可能拿建設用地使用權設立抵押的，但是如果商品房已經出售並登記（不動產物權轉讓、變更需要登記生效），這時候對方即使簽訂了抵押合同抵押權也未設立，因為不動產抵押同樣需要登記生效，但是因為已經出售辦理過戶手續對方無法抵押。
如果尚未登記過戶時對方辦理抵押，因為其建設用地使用權尚未轉讓，所以此時辦理的抵押合同和抵押權均有效。如果發生這種情況，銀行是可以行使抵押權的，也就是說如果開發商無法清償銀行債務，可以提請人民法院拍賣、變賣建設用地，並就拍賣價款優先受償。業主雖然並未取得房屋和建設用地的物權，但是與開發商簽訂的購房合同已經生效，這時業主可以要求開發商繼續履行合同辦理房地產過戶登記，也可以要求對方承擔違約責任或解除合同並要求對方賠償損失。
5. 房屋預售後抵押土地使用權的法律法規有哪些
你好
一、依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十四條：商專品房預售抵押土地使用權應當屬符合下列條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
二、國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
以上就是關於房屋預售後土地使用權是否可以抵押以及相關法律法規有哪些的介紹了，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售抵押。
望採納
6. 法律小常識：房屋預售後土地使用權可否抵押
1、已交來付全部土地使源用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
7. 開發商已經取得預售許可證 土地還可以辦理抵押貸款嗎
不可以。
再將土地抵押就是重復抵押了。 因為辦理預售許可證之後，預售的房地產可以進行抵押。開發商如果已經辦理預售許可證之後是不能將土地再進行抵押的。
開發商能夠預售需滿足以下條件：
1、①、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
②、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
③、按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期;
④、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
2、《城市商品房預售售管理辦法》第五條與《房地產管理法》第四十四條內容相同;第六條商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
8. 在我國房屋預售後土地使用權可以進行抵押貸款嗎
法律分析：在我國房屋預售後土地使用權可以抵押貸款。以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百九十七條 以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
抵押人未依據前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
9. 房屋已銷售土地使用權還能抵押嗎
其實我也對這個問題有疑問，但是看了1樓的回答，有所悟，我的理解是這樣：
一般企業，其主營業務與土地使用權買賣無關；而房地產企業，其主營業務是商品房的交易，而商品房交易時必然伴隨著土地使用權的交易，即房地產企業在結轉商品房成本時，是要將土地使用權算進去的，故土地使用權應當作為房地產企業的存貨。因為只有存貨才能結轉主營成本，不是嗎？
10. 房地產開發企業商品房已銷售，其土地使用權還可抵押嗎
其實我也對這個問題抄有疑問，但是看了1樓的回答，有所悟，我的理解是這樣：
一般企業，其主營業務與土地使用權買賣無關；而房地產企業，其主營業務是商品房的交易，而商品房交易時必然伴隨著土地使用權的交易，即房地產企業在結轉商品房成本時，是要將土地使用權算進去的，故土地使用權應當作為房地產企業的存貨。因為只有存貨才能結轉主營成本，不是嗎？